关于地产公司整合的方

关于地产公司整合的方案 一、基本原则 1专业化发展的原则； 2分工清晰、责权统一的原则； 3精简、高效、低成本的原则； 4资源性运作、调度的高度集中与产品独立经营、完整操作相统一的原则。 二、依据产品分类设立专业公司 1太合地产仍然作为太合控股在房地产方面的产业公司。但需根据房地产业务流程特点、资源等方面的实际情况，调整太合地产与下属公司之间的业务划分和权责关系。除确实需要集中的、或者既具有共性又可以适当脱离经营流程的业务，坚决拿上来管细管好外，其余的一律交由下属公司负责并给予相应的授权，使下属公司成为开发经营完整的强势公司。 2太合地产向下按照为都市白领打造精品公寓、可复制的舒适的低密度住宅和为顶级消费阶层量身定制的极品物业三个产品方向，设立专业公司。据此，世纪星项目、欧陆经典项目并入都市公寓类专业公司；时代庄园项目、京明苑项目并入低密度住宅类专业公司；嘉园项目并入极品物业类专业公司。专业公司的名称注册问题以及原有项目公司名称的保留或注销问题，由地产公司董事会决定。同时，要努力创造条件，使地产公司尽快成为一级开发商。 三、地产公司职权界定 地产公司拥有规划计划权、财务管理权、资金调度权、资源储备权、重要人事任免权、考核权、制度标准的制定权、监督权和重大问题上的否决权。具体说明如下： （1）规划计划权 A地产公司代表控股公司，组织编制地产产业的发展规划和年度计划。规划和计划的编制，应当坚持上下结合的方式，坚持计划与规划保持一致性的原则，坚持滚动修改规划、计划的方法。 B地产公司在年度计划的组织制定过程中，有综合平衡的权利，并以足够的专业能力，纠正计划编制过程中无条件冒进和悲观保守的倾向。 （2）财务管理权A地产公司对全系统的财务工作行使集中管理权，包括财务制度制定、限额标准的制定、限额外支出的批准和限额内收支的审查，以及财务人员的任免、调动的权力等，均由地产公司享有。 B地产公司对各专业公司根据年度计划编制的年度预算和年度分月预算，行使审查权或批准权。未经地产公司审查通过的，专业公司的决策机构不得批准该预算。 C各专业公司为独立核算的实体，专业公司对所辖各项目仍应实行项目核算制管理。专业公司有关综合性费用支出以何种方式、何种比例分摊，经地产公司财务部门提出意见，与专业公司会商后，由地产公司批准决定。 （3）资金调度权 A资金实行严格预算管理下的统一调度，即属于各专业的资金，留存在本公司帐户上；但支出必须严格遵守所批准的预算、月度使用计划，以及授权和审批程序；一般情况下，预算和月度使用计划外，帐上富裕的资金，地产公司有权统一调度。资金的统一调度，原则上应当以不影响专业公司按计划使用资金，除非地产公司执行董事会决定进行重大战略性投资外。 B融资工作由地产公司和专业公司共同负责，但各有分工。地产公司主要负责根据年度计划需要编制融资计划，并据此统一组织、平衡资源、协调内外部关系、审查和批准合同；专业公司是融资主体，主要负责执行融资计划，通过积极主动、富有效率的工作，满足开发经营中的资金需求。应特别指出的是：所吸收的资金纳入资金的统一调度，但应有偿使用（原因：满足产业发展的整体需求，鼓励内部协作，正确核算项目成本）。 （4）资源储备权 A地产公司负责根据规划和计划要求，结合市场分析前景和专业发展方向，寻找、落实土地资源。土地转让协议签署后的工作，由专业公司负责，土地转让协议签署前的所有费用，由承接本幅土地的专业公司负担。 B地产公司应制定政策，鼓励专业公司寻找土地资源，实行内部有偿划拨。 C地产公司对土地资源的获得，采取项目开发的预算管理方式，一事一议。 D无论地产公司还是专业公司寻找到的土地资源，具体适合哪个产品的开发，应当由地产公司组织专门会议，听取专业公司的论证意见后，做出决定。专业公司的项目规划和产品设计，由地产公司专业委员会组织内、外部专家评议，地产公司董事会或委托总经理联席会议，综合评议意见和专业公司意见后予以批准；有关项目预算，由专业公司编制，地产公司总工程师组织合同预算部和财务部审查后，报地产公司董事会或其委托总经理联席会议批准，纳入年度计划和预算。 E地产公司负责组织全系统的市场研究工作。其中，地产公司侧重产业发展、宏观政策方面演化趋势的研究；专业公司侧重本产品类型的市场和消费研究。地产公司应统筹市场研究，建立内外部资讯和系统研究体系，实现内部资源共享，为经营开发提供专业支持。 （5）重要人事任免权 A地产公司及其专业公司的中层（含）以上管理人员，实行双重管理。即本公司对本公司中层以上管理者有建议权、任免权，上级公司有考察确认权和否决权（包括撤销权）。 B人事任免手续，遵照公司法和控股公司人事制度规定办理。 （6）考核权 地产公司各中心对专业公司相关职能部门的主管经理有考核权，其考核权重为20%。考核结果应当与被考核人的薪酬奖励和晋升免职等紧密联系。 （7）制度权、监督权和否决权 A地产公司根据经营管理需要，有权制定适用于各专业公司的规章制度或工作标准。凡依照经营管理通则规定的权限和程序拟定、办法的制度，各专业公司必须遵照执行。地产公司应谨慎行使本项权力。 B地产公司对专业公司的所有工作，均有无条件的监督权。包括计划执行中存在的问题、合同签定是否遵循有关标准或程序、管理者的工作能力和职业道德情况，等等。 C对于程序规定先审查后批准的事项，地产公司有否决权；对于先批准后备案的事项，地产公司有撤销权。 D为了提高管理和决策效率，加重职能部门的责任，有必要赋予地产公司职能部门向下的专业管理权。地产公司应当依照以下条件赋予：l 被赋予权力的部门是具有向下的管理职能；l 所赋予的权力是其履行职责所必须的，权力和责任具有对等性；l 同时规定行使权利的范围、形式和流程，以及行使权力不当时应承担的责任；l 根据业务配合和业务上下游之间的关系，本部门在业务范围内有对同级或上级的他部门的要求权，他部门应当无条件满足。 四、地产公司机构设置（参见附件） 附件：图1 地产公司机构设置 表1 地产公司各机构职能 表2 人员编制 图2 土地资源储备工作的框架性流程 图3 项目规划与产品开发工作的框架性流程 图4 融资工作的框架性流程地产公司董事会执行董事会图1：地产公司机构设置规划设计专业委员会总经理总经理办公会总工程师办公室总经理联席会议财务管理中心l 财务部l 资金部经营管理中心l 计划管理部l 合同预算部行政人事中心土地资源部市场研究部专业公司（公寓）专业公司（低密）专业公司（极品） 备注： 表示自上而下具有较强的行政职能； 表示自上而下行政职能较弱，而业务性合作关系较密切。表1：地产公司各机构职能分类部门名称主要职责备注财务管理中心财务部1.财务制度的研究拟订；2.会计及核算；3.预、决算管理；4.现金管理；5.税务。1 各部门在履行已明确的主要职责的，有权根据履行该职责业务需要，向有关其他部门提出配合要求。该要求的提出，不受部门或职务的行政级别限制。被要求部门或个人应当在合理的时限内完成。2 信息网络系统的整体建设、管理和维护责任，由综合办公室统一负责。其中，企业文化建设、公共信息和公示文件的发布等由综合办公室组织并负责；经营管理数据、分析等内容的组织、录入由经营管理中心负责；3 综合办公室负责组织对员工个人的考核；计划管理部负责对专业公司和地产公司部门的考核。4 各中心、部门应在业务职能范围内监督制度的执行，但责任追究由综合办公室组织，有关公司和部门必须配合，批准权由总经理办公会行使。资金部1.资金计划与调度；2.融资及融资管理。行政人事中心1.行政事务；2.后勤保障；3.公文收发、传递；4.档案、印鉴管理；5.内部协调；6.对外联络；7.会议组织；8.信息系统管理与维护；9.督办反馈；10.执行责任追究。11.日常的人事管理；12.薪资、福利政策研究及管理；13.员工考核及考核档案管理；14.编制核定与管理；15.职能设计、岗位标准制定及生产力优化配置。经营管理中心计划管理部1.组织规划、计划的编制、平衡与调整工作；2.计划执行过程中的管理、协调和重大问题的处理；3.各专业公司和地产各部门完成计划情况的考核；4.按制度提供经营管理数据信息及分析。合同预算部1.研究制定与工程有直接关系的（包括材料采购）一系列制度、标准、流程等规范性文件，并严格监督执行；2.对合同的签定过程合规性进行审查；3.对工程预算的合理、合规性进行审查；4.对项目预算提出审查意见。土地资源部1土地资源信息的搜集、整理和分析；2.土地转让的谈判与签约；3.初步投入产出的价值分析；4.参加土地招投标活动；5.研究土地政策和利用；6.维护和开发有关政府关系。市场研究部1.影响房地产市场的各有关因素的系统收集与相关性研究和趋势判断；2.新观念、新产品、新技术的研究；3.竞争情报及对策研究；4.项目效益最大化方案研究；5.品牌经营与管理。总工程师办公室1负责为发展规划和项目规划的编制、调整提供专业支持；2.负责对组织规划设计专业委员会对项目规划进行评议（注意：不是批准或否决）；3.对项目设计、施工图抽审把关；4.对工程中的技术、质量行使监督权，并组织或协调处理重大技术、质量问题。表2.人员编制序号部门及岗位名称定员编制编制备注01高级管理人员：总经理1人、副总经理1人。2人02行政人事中心总监1人、经理1人、前台兼文秘1人、司机兼后勤1人、人力资源主管1人。5人03财务管理中心总监1人财务部经理1人、会计1人、出纳1人。5人04资金部经理1人。05经营管理中心总监1人计划管理部经理1人、综合计划1人。7人06合同预算部经理1人、工程管理1人、材料管理2人07土地资源部副经理1人、职员1人。2人副总经理兼经理08市场研究部经理1人、职员1人。2人09总工程师办公室总工程师1人技术主管1人、质量主管1人。3人总工程师享受副总经理待遇。10合计六部一办一室总经理1人、副总经理1人、总工1人、总监2人、部门经理8人、其他13人。26人总工程师办公室初步评估洽 商图2.土地资源储备工作的框架性流程土地资源储备计划（分专业公司）产业发展规划达成意向规划设计专业委员会评估深入调查土地资源储备中心董事会或总经理联席会议审议批准全面评估正式谈判专业公司按照投资管理等有关制度编制项目可研和立项管理支持1 起草土地资源开发鼓励政策2 拟订土地开发的工作程序3 编制开发预算4 土地资源的价值评估业务支持1. 相关政策研究2. 市场研究3. 目标资源信息4. 公共关系编制文件专业公司进入房地产项目规划与产品开发程序；同步调整年度计划和预算协议审查与签署本幅土地资源开发成本决算土地资源部目标资源专业公司 进入内部转让 及项目规划程序 参见 图3项目规划方案内部招标 筛选 初步评价 编制预算并经总经理办公会批准图3.项目规划与产品开发工作的框架性流程专业公司办理规划初期的有关手续专业公司办理1. 建设用地规划许可证2. 土地使用证3. 建设工程规划许可证4. 开工证5. 销售许可证1. 组织项目规划和产品方案2. 组织编制可行性研究报告总工程师办公室初步评估组织规划设计专业委员会评估依照投资管理制度审查批准可行性研究报告招投标、工程施工与管理、竣工验收、销售入住董事会或委托地产公司总经理联席会议审批纳入计划和预算地产公司经营管理中心、财务管理中心按照制度行使监控、协调权图4.融资工作的框架性流程地产公司融资计划进度和资源平衡地产公司拟订融资工作方案年度计划安排的投资需求报地产公司执行董事会批准融资工作安排和责任的分解落实专业公司拟订融资工作方案顺利专业公司办理手续，并按程序规定签署合同融资到帐，纳入地产资金的统一管理l 专业公司自用；l 专业公司之间有偿调用。地产公司操作专业公司配合不顺利地产公司协调关系、平衡资源；或调整融资方案。专业公司操作地产公司支持 备注：专业公司提供资源而自身并不需要所融资金的，地产公司在统筹、平衡资源时，应充分听取专业公司意见，以不影响专业公司正常经营运转为限，或通过有偿使用资金，而给予该专业公司以适当的补偿。此类情况下的融资，一旦经地产公司董事会（执行董事会）批准，有关专业公司必须服从大局，给予积极的配合。在这个有着悠久历史的中华民族中,饮食作为其中最主要的一部分,自然也有着源远流长的魅力,民以食为天.在倡导健康,环保position for future reference. Installation using special lifting pole rotor 6.4.4.6 rotor lift, box spirit level to check the rotor axis neck of Yang, on both sides of the rotor should be lateral raises and numerical deviation of 0.10MM, qualified before the official lifting. Hoisting of the rotor dynamic and static clearance should be measured, rotors check clearance to prevent rotor colliding. 6.4.4.7 stationary blade carrier, diaphragm and sealing upper cylinder on the inside and install the mounting bolts, bolts and bolt holes in the surface should be coated with molybdenum disulfide. Follow the manufacturers stamp marked to install good sealing ring and spring. Check the sealing ring and spring plate, shall conform to the technical requirements manufacturers drawings. Bolt: . Measurement with measurement tools, special tools, temporary connection bolts and connection tool equipped and in good condition. The rotor shaft to have fixed, such as thrust, bearing plates fixed installation, in case of wear of the rotor is too large. The coupling gasket check measur