第三章业主大会PPT课件

第三章业主大会及业主委员会,主讲人柯小霞,2,本章重点,1、业主、业主大会、业主委员会2、以上三者在物业管理活动中的权利与义务。3、管理公约的内涵4、建筑物区分所有权5、产权理论,第一节物业产权理论概述,1、产权（财产权或财产所有权）的含义法律主体对所属财产所拥有的各项权利的总合。2、产权由占有权、使用权、收益权、处分权所构成，其各项权利可以分离或多项组合。3、财产可分为个人、组织与国家的。如：个人住房、企业资产等。,一、产权的基本理论,国家所有，具有独占、排他性。,4、产权的具体表现形式,个人产权,一个人拥有，具有独占、排他性、单独处置性。,共有产权,两人以上共同拥有、可分割与不可单独处置性，共有形式多种,公有产权,两人以上共同拥有、成员间使用不具有排他性、不可分割性。,法人产权,组织作为法人对投资者出资所构成的财产享有法人产权，投资者对所出资财产享有最终所有权、收益权、处分权，但不具有对所出资财产享有使用权。,国有产权,1、物业产权的含义指物权人依法享有房屋的所有权，及其房屋占有土地的使用权。与其他商品不同的是，购入物业就意味着取得一宗不动产之所有权（物权）。而且物业的所有权，不仅仅是一项单项权利，而是一个权利束，即有多项权能，如租赁权、抵押权等，且因所拥有的专有部分与共有部分不可分割性，导致形成一个完整的、抽象的权利体系。显然，物业产权比其他商品财产权结构更为复杂。2、物业产权共有的分类按份共有：前提是拥有所有权，依据一定比例可分割所有权。共同共有：（同上），不可分割所有权。准共有：前提是不拥有所有权，但共有其他权利，如：土地使有权。,二、物业权属的共有理论,1、概念和特征概念：由区分建筑物的专有部分所有权、共用部分持分权，以及因共用关系所产生的成员权所组成。特征：1）复合性。2）一体性，三方面权利紧密连接，不可分割。3）专有部分所有权主导、具有排他性。4）共有部分所有权不可单独转让、可共同拥有，不具有排他性。5）权利主体身份多重性。,三、建筑物区分所有权（三元论说）,2、建筑物区分所有权组成专有部分所有权：业主对专有部分享有的权利总和。共有部分持分权：业主依法和合同约定对共用部分享有的权利。成员权：业主依法和合同约定因共用关系所产生的对建筑物实施自治管理的成员权利。3、建筑物区分所有权与土地使用权的关系,1、停车场所有权区分2、地下人防工程所有权区分3、架空层过道所有权区分等,四、建筑物区分所有权理论在实际中的难点,第二节业主自治机构,代表辖区内全体业主对辖区内物业实行自治管理，维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。业主自治管理是以业主大会为最高权力机构，以业主委员会为核心，全体业主参与管理的形式。,一、概念,二、特征,三、设置形式,民主性、自治性、权益性、边界性、针对性。,业主大会制,从理念角度：合作伙伴、共同营造从合作基础角度：相互信任、依赖、包容，互不设防、和平共处、共存共荣。从接受方式角度：沟通、交流、寓管理于服务之中。从载体角度：业主委员会这个交流平台、桥梁、中介、润滑剂。从法律角度：以合同为基础的平等民事主体间关系,四、业主大会与物业服务企业关系,第三节业主,一、概念二、业主的权利（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。,（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理方面的规章制度（区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。）；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。,三、业主的义务,四、实践中应注意的问题:业主权利与义务的行使.,第四节业主大会,业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的、决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。,一、含义,二、宗旨与设立原则,宗旨：业主通过大会这一机制，在物业管理事务中实现对全体业主共同利益的决定和管理；同时，大会维护和代表辖区全体业主在物业管理事务中的合法权益。,设立原则,NEXTPAGE,原则：（1）业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成。（2）业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（3）一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（4）同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举业主委员会。（5）只有一个业主或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。,制定、修改管理规约和业主大会议事规则。选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作。选聘、解聘物业服务企业。决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责,三、业主大会的职责,（1）业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。（2）有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：20以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理公约规定的其他情况。,四、业主大会会议,1、业主大会成立时间、投票权的确定,2、大会会议类型,业主大会会议可以采取集体讨论和书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方有效。,3、会议形式,4、会议的召开,应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知相关的居民委员会。,普通多数和特别多数决定方式1、业主大会做出的决定，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。如：制订和修改管理规约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业服务企业等。（一般事项）2、业主大会做出专项维修资金使用及续筹方案；改建、重建建筑物及其附属设施等决定，必须有区域内专有部分占建筑物总面积过2/3的业主且占总人数过2/3的业主通过。（重大事项）,五、大会决定方式,1、含义由物业管理区域内全体业主共同制定的，规定业主在有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。2、基本内容有关物业的使用、维护和管理。业主的共同利益与承担的义务。业主违约应承担的责任。,六、管理规约,第五节业主委员会,按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举组成的，接受业主大会授权，维护全体业主物业管理合法权益的常设机构，是业主大会的执行机构。,一、含义,无法人地位。无民事诉讼主体资格。,二、性质,（1）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。（2）监督管理规约的实施。（3）代表业主与业主大会所选聘的物业服务企业签定物业服务合同。（4）了解业主、物业使用人对物业服务的意见和建议。（5）监督、协助物业服务企业履行物业服务工作。（6）监督共用设施设备的合理使用，以及物业维修资金的筹集、使用和管理。（7）业主大会赋予的其他职责。,三、业委会职责,1、设立原则区域内只能有一个业委会。业委会应当有区域内的业主选举产生。业委会成员有业主组成。业委会应经备案登记制度。2、业委会委员的条件3、业委会成员的组成4、业委会会议与表决、换届,四、设立,案例1：京山新街花园业主欲罢“物管”,小区物业服务公司近来将通道已变成了停车场，汽车随道而停，致使业主进出不便,多次与物管交涉无效。无奈下，小区业主准备成立业主委员会，欲罢现有“物业服务公司”，重新招聘新的物管。问题：1、业主们将如何成立业主委员会？2、物管公司该如何面对业主投诉？（分别从业主和物管负责人角度思考）,案例2：业主该怎样维权,海珠区某大型楼盘的业主张小姐，把其小区的现有业委会称为“伪业委会”。张小姐说，当时成立业委会是由物管公司发起的，7个委员中有4人或是物管代表、或与发展商有紧密联系。“所以业委会两年来基本不作为”。张小姐说，本来规定每月接待业主的活动，要求公布物管公司收支情况，小区道路、孩子读书问题等，业委会统统不管。“7人会”中的3名“纯业主”虽然想做事，但物管公司要求过半数才可以签名。张小姐说，于是她与其他业主们要求换届。但这个诉求受到很大的阻挠，比如小区封锁宣传栏、用铁丝把业主信箱里的信件划拉出来，对“主要业主”进行跟踪、断电、钥匙孔封腊、恐吓家人等。为了防止遭到打击，业主购置了DV机，但持机的住户在一次反映问题时遭到了殴打。,业主们也分成了两派，一方是热情支持，另一方则担心“斗不过对方”。张小姐说：“我们只是希望用不冒险、不激进的态度，来促成问题的解决。”问题：1、该小区业主委员会是否履行了其义务？2、张小姐该通过什么途径进行？思考题：业主与物业服务企业间的关系如何？（完）,练习题：单项题,1、根据物业管理条例，以下表述中不正确的是（）。A、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力B、经30%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议C、业主大会应履行的职责之一是制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度D、召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主2、物业管理处经理应具备的现代物业管理专业知识包括（）等。A、客户管理服务、资金管理、物业管理相关法律法规与政策等方面的基本知识。B、房屋建筑及附属设备设施方面的基本知识。C、环境保护、环境卫生、环境绿化方面的基本知识。D、安全保卫、消防、车辆管理方面的基本知识。3、业主大会的一项重要职责是()。(A)提出选聘、解聘物业服务企业的建议(B)选聘、解聘物业管理企业(c)组织实施选聘物业服务企业的招标活动(D)与物业服务企业签订物业服务合同4、两个或两个以上公民或产权主体对同一房屋客体共同享有一个完全产权，即享有房屋的()(A)区分所有权(B)共有产权(c)不同产权(D)独立产权,5、一个物业管理区域成立（）业主大会。A、一个B、二个C、多个D、不限6、业主（）参加业主大会会议。A、必须本人B、可让物业使用人C、可以委托代理人D、不可以委托代理人7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。A、10%B、20%C、30%D、50%8、召开业主大会会议，应当于会议召开（）以前通知全体业主。A、7日B、10日C、15日D、20日9、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（）。A、物业服务公司B、行政主管部门C、公安派出所D、居民委员会,10、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权（）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业服务企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（）以上通过。A、1/3；1/2B、1/2；2/3C、2/3；1/2D、1/2；3/411、业主委员会是业主大会的（）A、组织机构B、权力机构C、自治管理机构D、执行机构12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的（）备案。A、工商行政管理部门B、房地产行政主管部门C、政府社团登记部门D、公安部门13、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（）职责。A、招标管理B、委托管理C、统一管理D、自治管理14、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（）。A、管理B、指导C、监督D、指导和监督,多选题,1、业主在物业管理活动中，享有下列权力（）A、按合同约定接受物业服务企业提供的服务B、监督业主委员会工作C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权D、监督专项维修资金的管理和使用2、业主在物业管理活动中应履行下列义务（）A、参加业主大会会议，行使投票权B、遵守管理规约，业主大会议事规则C、按规定交纳专项维修资金D、按时交纳物业服务费用3、物业管理区域的划分应当考虑物业的（）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。A、共用设施设备B、建筑物规模C、社区建设D、市政公用设施4、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。A、先后顺序B、建筑面积C、住宅套数D、产权期限5、业主在物业管理活动中，享有下列权利：（）A、选举业委会委员，并享有被选举权；B、提议召开业主大会会议，并提出建议；C、提出制定和修改管理规约、大会议事规则的建议；D、参加业主大会会议，行使投票权；,6、业主大会履行下列职责（）A、制定、修改管理规约和业主大会议