2013江西高安中汽零项目地产部分调研报告

地产专题调研及启示,荣誉出品,PART-0江西房地产市场调研记,占地面积：14.4总建筑面积：36万容积率：2.5主力户型面积：124-143均价：6300/建筑形式：普通住宅、商铺售楼号码发商：江西华鼎置业有限公司地址：城北高安大道与府前路交汇,楼盘分析：建高安首个大型shoppingmall，总商业面积8万平米，建独栋4星级酒店，并引进全球连锁大型超市，主力两房两厅约124-126。,占地面积：26207平米总建筑面积：75323平米容积率：2.46主力户型面积：124.47均价：4500元/平米交楼时间：2014年12月建筑形式：住宅楼公寓售楼电话发商：江西万信房地产开发有限公司楼盘地址：高安瑞阳大道消防大队隔壁,.,占地面积：11773.1总建筑面积：43114.3容积率：2.6均价：4700元/交楼时间：2013年6月主力户型面积：85-142建筑形式：高层住宅、商售楼电话开发商：江西华鼎置业有限公司地址：高安大道（高安三中隔）楼盘分析：内精致的园林设计，电梯房4幢，楼梯洋房2幢，主力户型二房、三房、四房，85-142，已销售70%，1-3楼临街铺销售，销售率60%。,LOGO,高安华硕世纪风情,高安房地产总结,1、开发量大，在建楼盘超过40个项目，已报规划拟建施工200万平米。2、房价偏高，在宜春范围内是楼价最高的县级市。3、房产普遍开发水平不高。4、购买力主要是本地个体老板为主。5、整体城市规模不大，城市人口约15万人。6、城市规划在宜春范围内最差。,宜春顺天明月湾,均价：15000元/开发商：江西明月山顺天置业有限公司占地面积：16.4万售楼地址：江西省宜春市温汤镇江源北路8号建筑面积：12.8万物业地址：袁州区温汤镇江源北路所在区域：温汤镇开盘时间：2013.1物业类别：住宅入住时间：2014年底建筑类别：多层装修状况：毛坯容积率：0.78绿化率：63%物业费：公寓和洋房1.6元/月，别墅20元/月楼盘分析：三面环山，一面临水，天造自然景观，是不可复制的明月山龙脉延续风水宝地。拥有明月山国家级风景名胜区和富硒温泉两大珍贵稀世资源。,宜春碧桂园,占地面积：2696800总建筑面积：74万容积率：2.7总户数：1474均价：5000/房面积幅度：80-140车位个数：4019售楼电话发商：宜春碧桂园投资有限公司地址：宜春市中山西路,楼盘分析：两梯三户和两梯四户,面积为79-89两房，90-120三房，120-141大三房和四房，满足不同家庭需求，户户方正大气，南北通透。乐活主题园林设计，含高端商业社区。,城市规划和形象整体不错。温汤镇富含硒矿物温泉，楼价均在15000-20000之间，比较高。城市楼价在4000-5000之间。房产开发水平较高。总体供应量大，在售楼盘超过100个，在施工约400万平米，报规划拟建约500万平米楼市竞争激烈。大楼盘较多，龙头开发商扎堆。消费者除本地户口外，还吸引了少量的外地户口。,樟树豪江九龙湾,占地面积：63.47亩总建筑面积：19879.4容积率：3.2总户数：738均价：5200房子面积幅度：70-120电话发商：江西豪江置业有限公司地址：樟树滨江板块沿江路77号,楼盘分析：大型高端城市综合体，含一线江景房，全毛坯，二至四层均价四千，商业不出售，30层高，高端设置，房子不西晒，间隔大，小区内建五星级酒店，用于政府接待，并提供小区停电时的发电服务。,樟树金岸银河,樟树金岸银河,樟树金域蓝湾,占地面积：16万总建筑面积：15万容积率：2.3均价：5800车位数：944交楼时间：2013.6电话发商：江西上德实业地址：樟树市沿江南路9号,楼盘分析：6米挑高底层架空花园，全石材基座，特聘园林景观专家-杭州蓝天园林景观设计院提纲设计，大手笔打造英式皇家园林，大尺度立体式园林，百米栋距。,樟树房产总结,城市建设规划水平高，产业基础高。人口不多，市区人口不足10万，所以房地产成交量不多。楼价分两极端，一端是市区楼盘，普遍房价在4000以内，另一端是沿江楼盘，房价与高安接近，5000-6000左右。目前在售面积40万平米左右，在建约100万平米，拟建约200万平米。,南康城南花园,占地面积：约35482总建筑面积：138064容积率：2.75总户数：750套均价：6140元/主力户型面积：119-134建筑形式：框架结构电话发商：南康市龙翔置业有限公司地址：南康市天马山大道中段,楼盘分析：布局清晰完整，功能齐备，实用之上。动静分离，分区合理，自然从容大度。1.2:1停车位配比:1029个停车位，对于社区750户居民来说，完全解决了停车的烦恼。人车分流：从人性化角度出发，社区实现完全人车分流，保障社区居民的安全。架空层休闲区：住宅首层特别设立架空层休闲区，营造泛会所的公共生活场所。,南康天域半山豪庭,占地面积：48.97亩总建筑面积：11.9万总户数：496套容积率：2.4均价：6200元/,主力户型面积：115-142建筑形式：框架结构电话发商：江西天域置业有限公司地址：南康市南水新区体育公园旁,楼盘分析：南康首个电梯花园洋房小区，首个坡地园林小区，首创3.2米住宅层高，楼盘整体打造西班牙皇家墅院，基本户型二居115.64118.32平米三居126.97136.35平米复式177.21227.93平米,南康房产总结,高安附近城市房地产总结,PART-1高安房地产关键数字解读,根据世界银行和库兹捏次各国的经济增长的国际判断标准，高安房地产属于高速发展阶段；,高安宏观经济特征,特征1：高安近五年GDP保持两位数的高速增长，GDP的高速增长必然带动房地地产市场快速发展,在短短9个月内的时间里，高安固定资产投资从50亿元直接攀升至170亿元，翻了3倍，有力的证明了高安的经济发展至快速。在接近一年的时间里，高安的房地产投资市场也呈现蓬勃发展之势，基本每个时间段都呈现出健康稳定发展至局面。,特征2：社会固定投资以及居民消费水平持续稳步的上涨，夯实了高安房地产行业发展的基础,高安2009年-2012年房地产总销售面积表,高安房地产关键数字解读,高安2009年-2012年房地产总投资额表,高安2009年-2012年房屋在建面积表,高安2009年-2014年市区楼盘均价表,从目前高安市现有地产项目的情况可以看出，早期开发的房地产项目主要以商业地产开发为主，主要形式为市场、商业街、商贸城等，“重商轻居”的情况普遍。房价从三年前的2800元/飞速发展到现在的5500元/。但过多的投资开发，透支了高安的房地产市场，存量巨大与市场相对较小，构成了严重的矛盾。现阶段高安经济处于高速发展阶段，住宅需求量随经济发展、城市化进程以及人口增加而急剧加大。总产值增长快速，个人收入、家庭收入增长，购买能力增强，生活水平上升，对生活的要求正逐步的从生存需求向改善需求过度，这就加大了住宅流通量，同时市场对产品质量及居住环境的要求也不断提高。刚性需求及改善型需求成为未来高安市场需求主流，品质更优、适度更高的项目才能吸引这部分主流买家。,对房地产市场启示,高安市场难以支撑项目发展，所以必须占位大南昌。,所以，对于如此大规模的项目，如仅靠高安本地市场，难以支撑其发展，必须占位大南昌,高安城市级别低：全市地区生产总值不足100亿元，远落后与临近市丰城和樟树,整体购买力有限：城镇人口不足20万，人均GDP不足1.2万元，全市城乡居民储蓄余额不足90亿元，社会消费品零售总额仅32亿元,高安房地产市场容量有限：商品房年消化量不足30万平米，全市房地产年投资总额不足5亿元,PART-2高安商业市场调研,一、高安市主要商圈通过市场调查与总结分析，目前，高安市的商业地产市场有以下三大商圈：中山路商圈、胜利路商圈、锦江外滩商圈、高安商厦商圈等四大商圈。,二、高安市分类商业业态1、百货高安市百货市场主要有爱家百货、北京商场、华联生活广场、商业大厦、乐山商场、和和百货等。2、大卖场大卖场主要有爱家量贩、喜迎门、新大新商场等。3、集贸市场集贸市场以天龙市场、宏大市场、风光市场为代表。4、步行街商业步行街以温州商业街及风光路为代表。5、马路市场马路市场散步与各大市内街道两侧，分布广泛，多为住宅底商。,三、高安商业地产发展特点,通过市场调查（周边配套调查）分析，高安市商业地产存在以下特点：,商业开发目标启示,（一）打造江西省一流的文化娱乐型商业综合体本项目商业建成后，建筑、景观、商业形态和内部规划设计，务必超前，省内罕见，提升本项目在城市中的地位及受关注的热度，成为高安商业地产新模式的领跑者！（二）成为商业综合体标准的制定者本项目无论是商业体量，还是所具备的功能，都要成为最新的“商业综合体”，提升到一个新的境界。势必成为地下商业综合体新标准的制定者！(三)树起高安市标志性“名片”要致力于打造成为高安市的“名片”和“客厅”，以全新的文化娱乐体验形式带动、刺激消费，把流动的、不同目的人群转化为有效的购买力,PART3地产板块分析,房地产市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争，因其具有极强的地域性特点。一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等等特性上都较为接近。根据高安城市目前的发展情况，高安市楼盘大致可以分为三大板块，城南板块、城北板块以及工业园区板块。,高安城市房地产市场分析区域板块分析,清华城,月亮湾,城南明珠,瑞南苑,德亿欧洲城,景泰嘉园,彩虹城,清华名居,莱茵花园,安居南苑,莲花都市嘉园,星月园,青城林语,东郡佳园,城南板块分析,区位划分：锦江以南周边区域。该区为高安老城区，也是高安主要商贸街区，其中胜利路、中山路为高安步行街，商业气氛浓厚，经营状态良好。,主要道路有：筠泉路、中山路、胜利路、桥南路等,交通便捷，出行方便；生活配套设施完善，宜居宜商。教育配套：高安二中、三小、市四中、市六中医疗配套：筠阳医院市政配套：市财政局、林业局、水电局生活配套：新华书店、电影公司、城南汽车站,城南板块分析,城南板块分析,清华城,月亮湾,城南明珠,瑞南苑,建筑以多层为主，滨江部分开始推售电梯房，楼盘建筑和规划品质已经在稳步提升。项目户型以110-140的三房为主，方正实用。伴随建筑产品的多样化，户型也逐渐多样化，以满足不同需求的消费群体。该区域新楼盘的供应量相对较少，各楼盘的销售状况良好，市场前景看好。,城南为高安老城区，历史悠久，生活配套完善，商业完善，适合人居。城南板块土地放量相对城北新城区较少，这也导致城南板块新楼盘的供应量相对较少，由于城南生活配套完善，市民对该区域的购房需求量比较大。城南主要楼盘有：清华城、月亮湾、城南明珠、瑞南苑；该区域新楼盘较少，早期清华城、瑞南苑已销售完毕，在售楼盘以月亮湾滨江国际花园最具代表性。,城南板块分析,开发商：江西华硕实业投资有限公司地理位置：高安大桥南桥头全程代理：深圳华济建筑产品：2栋18层高层、25栋多层一期户型：二房：90（共50套）三房：110-140（偏多）复式：150-190分析：临锦江，800米江岸长堤，一线江景。项目位于老城区与新城区交界处，靠中山路、胜利路，配套设施完善，适合人居。,城北板块分析,城北新区，高安大道部分商业由此带动。交通：新城区道路由高安大道、东环路、桥北路、碧落路、赤土板路等主要道路组成，联通老城区，道路宽阔，交通便捷。教育配套：宜春学院高安分院、高安中学、市三中、高安外国语学校等市政配套：老市政府、气象局、公安局等医院配套：市妇幼保健院、人民医院、市皮肤医院等商业配套：建行、中行、农行等生活配套：永生宾馆、瑞州宾馆、高安宾馆、瑞雪宾馆等,区位划分与市政配套：,城北区域，为高安新城区；高安大道属320国道横穿境内部分路段。,该片区沿锦江楼盘价格较高，环境卓越，产品品质高，销售状况良好。受320国道影响，新城区经济呈看好趋势，城北新区商业发展迅速。城北沿锦江区域离老城区仅一桥之隔，生活配套设施完善，交通便捷。区域建筑产品以多层为主，产品形式多以6+1形式出现，个别楼盘在二期销售推出小高层及高层。产品户型以120-130的三房为主，少量90-100的两房为辅。区域楼盘品质相对大中城市相对较低，销售人员业务水平不高。由于新楼盘的崛起，该片区的楼盘销售周期相对较长，现售价格与开盘时间价格相差较大，同时也表明该区域市场前景看好。,区域楼盘供应量较大，由于该区域土地释放量较大，片区楼盘成遍地开花景象。大量楼盘早期销售价格较低，随城北新区开发力度加大，销售价格见长。,开发商：德亿房地产开发公司地理位置：体育公园旁建筑产品：31栋，其中21栋多层（6+1），10栋小高（最高待定）户型：二房：105（二期40多套）三房：120-130（二期200多套）复式：240（二期20套）房源：二期260套楼层差价：100元/左右车位：高层地下分析：靠近高安体育馆，给业主提供良好的休闲娱乐场所；沿锦江高层住宅，一线江景，适合人居；项目在高安属于高端产品，二期销售建立在一期售罄基础上，市场前景看好；,工业园板块分析,高安大道,高安三中,环城东路,桥北路,星月园,青城林语,东郡佳园,城北工业园板块房地产分析：,该区域配套设施相对较薄弱，区域优势显不足建筑产品为多层，楼盘品质相对较低，户型以120-130的三房为主，方正实用价格相对其他区域偏低，销售周期较长楼盘价格开盘时间价格相对现售价格，差异较大，楼盘升值前景看好，价格有一定的上涨空间,高安城市房地产市场分析物业配比分析,目前高安市场上供应的产品以电梯房和花园洋房为主，别墅市场目前尚为空白。,建筑立面分析,分析：高安目前市场上供应的商品房在建筑外立面方面普遍都是现代简约的风格墙体外部大多采用粉红色涂料、淡黄色涂料漆和青灰色面砖等色调进行装配。沿街商业楼体有部分采用骑楼设计风格楼顶设计一般比较单调，只有少数楼盘在楼盘天际线方面下了一定功夫。,物业管理分析,高安市商品住宅房整体物业管理水平比较低，大多数楼盘在销售商品房之前都还未能确定相关的物也管理公司和相关管理费用。根据其他相关楼盘提供的数据来看，当前高安市大多数楼盘的物业管理公司都是本土企业，提供的仅仅是基本的保安服务，整体服务效能相对低，物业收费一般在0.8元/平米左右。,PART4项目发展战略与开发策略,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,依托企业品牌优势和项目价值优势，拔高预期，树立高性价的价值项目形象提前锁定目标客户，突破传统营销方式，制造项目实现利润、品牌,借势重新定义区域价值，强化未来卫星城市地位置,强调项目大规模综合体配套优势，营造优越社区内部环境，以优质的服务，超越客户心理预期,充分展示项目核心价值，现场展示营销和圈层活动体验营销，与市场其他项目形成区隔,优势（S）：大规模项目，具备一定规模效应南昌半小时经济圈，未来潜力大拥有丰富山林、湖泊、水库资源亿元级顶级综合旅游度假、及生活配套大尺度、高空间、高赠送，高使用率大企业品牌实力优势，品质保障,劣势（W）：项目处理南昌与高安链接处，周边无配套、无交通；现阶段项目区域地段价值不被看好；,机会（O）：高安经济的高速发展，带来更多经济实力雄厚的人士和潜在的买家片区内别墅项目稀缺；市场营销水平停留在卖产品阶段,威胁（T）：面临同区域内及南昌城郊类型产品的客源竞争；政策不定因素对客户的影响；大体量面临着较大的客源挑战,发展战略推导,怎样改变市场常规游戏规则？怎样提升项目高价值预期，制定市场新准，高价值，高性价比项目，即本项目的发展战略方向：,高举高打，借企业品牌之势，提升项目档次，奠定项目在市场上的高价值预期,以独特的项目规划优势及顶级居住生活理念和产品服务，打造全新的居住生活方式!,项目发展战略,价值,认识,第一层面：住宅与居住、商业、商务等功能的组合。,第二层面：体量（规模）与大盘的社会影响力,第三层面：开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升。,大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。,关于大盘,传统对大盘物业类型的理解是住宅物业；大盘的物业既包括住宅，也包括商务、商业体和都市综合体等。,传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模；大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力。,传统对大盘价值的理解表现为开发利润；大盘价值更重要的是打造新的生活方式，引导生活模式的改变。,大盘开发策略研究,大盘开发模式的思考,考虑层面：战略层面财务目标层面战术层面,战术层面：如何将钱用在刀刃上，在服从于整体战略的基础上每个地块（功能区）的开发目标和手段是什么。如何启动项目、启动区域如何执行？如何营销？,战略层面：从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目可能担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题；不能用战术手段解决战略问题，陷入到每一个具体地块的解决方案之中。,财务目标层面：整个区域开发如何盈利。什么是用来建立区域形象与价值标杆的，什么是争现金流的？是否每个回合都要获胜，还是有输有赢，最终整体获利。,大盘开发模式的思考,城郊大盘的五种开发模式,城郊大盘的五种开发模式,综合本项目地块特征,我们参考国内成功案例，给本项目战略发展定位带来启发与思路。,案例研究,项目简介区位：万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内，自驾车通过梅观高速可在15分钟内到达市中心规模：占地40万平米，总建面43万，容积率1.1，3万平米的商业、社区配套，车位比1:1，一期总户数：726户上市时间：2004.10,【形象定位】,大型TOWNHOUSE亲地社区田园牧歌般的休闲生活,项目位于深圳市坂田坂雪岗工业区，邻近华为基地；地处关外，各项基础设施配套匮乏，人气严重不足,新市镇开发模式：深圳万科城万科在关外陌生区的大型项目,区位1、南山华侨城欢乐谷北，高尔夫俱乐部南，临侨香路和北环路2、地块资源优越，临燕栖湖和天鹅湖项目基本情况占地面积：占地80万平米容积率：1.35绿化率：35%建筑面积：约108万已开发住宅面积：约42.53万公建及配套面积：2.04万人口：总规划为4500户，15000人居住,波托菲诺,天鹅湖,燕栖湖,旅游地产开发模式：深圳华侨城波托菲诺,定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区波托菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范,竞争层面：开发节奏：产品、客户层面营销层面：,对远郊大盘的七大规律总结,南昌水榭花都在区域价值偏低的象湖板块豪宅项目,项目简介区位：水榭花都位于南昌青云谱区域施尧路象湖公园正对面，15钟车程到达市中心，但与低价格的象湖新城板块仅一路之隔，区域配套相比其他豪宅板块偏弱。规模：占地12万平米，建筑面积26万平米，绿化率高达48%、12%超低建筑密度。项目规划设计由有11栋高层和3栋叠拼别墅和1栋超五星级酒店组成，住宅合计1280户；上市时间：2007.01售价：从一期5300元/平米到目前13000元/平米,象湖东岸50万平米豪宅版图,PART5目标客户群分析,客户分析