2011年镇江房地产年报

,前言,2008年大规模经济刺激在当时起到立竿见影救市的作用，2009年楼市出现了强势的反弹，2010年政策频出，2011年各地房地产市场无一辛免在巨大政策压力下，这样的一年被称为史上最严厉的调控之年。2012年稳中求进的基本基调已是不争的事实。但随着开发企业资金渠道被逐渐堵塞，2012年房产市场激烈的竞争局面可见一斑。纵观全年，国家进一步加大了对房地产的宏观调控及限购、限贷的力度，并在二、三线城市扩大限购等政策执行范围。同时，去年来央行数次加息、并多次提高存款准备金率，加大对经济的宏观调控，这些因素已对房地产市场开发运行产生影响。全市房地产企业面临资金压力、销售压力等诸多因素制约，整个行业发展进入较为困难时期；同时，国内房地产行业前景短期难有较大改观，企业需要做好过冬准备。,2,报告目录,3,4,2011年主要政策轴线图2011年国家主要金融政策分析2011年房地产主要调控政策分析2011年镇江地方房地产主要政策分析2012年政策预判政策小结,1月1日，公积金房贷二套房不得低于五成,1月20日，上调存款准备金率0.5个百分点,1月26日，二套房首付六成,2月9日，上调存贷款基准利率0.25个百分点；公积金贷款利率5年期以上上调0.2个百分点,2月15日，江苏出台贯彻“国八条”实施细则,2月18日，年内二次上调存款准备金率0.5个百分点,4月5日，央行上调存贷款利率0.25%五年以上达6.8%,5月13日，江苏省商品房销售明码标价实施细则,6月15日，准备金率年内第六次上调，冻结资金3800亿,11月10日，镇江市住房公积金贷款新政一人可贷30万,11月30日，从12月5日起人民币存款准备金率下调0.5%,2012,5,2011年主要政策轴线图,国家金融类政策,核心内容：2011年1月14日，央行首次上调存款准备金率0.5个百分点，冻结资金3500亿元；2011年2月24日，央行第二次上调存款准备金率0.5个百分点；2011年3月19日，央行第三次上调存款准备金率0.5个百分点；2011年4月5日，央行第四次上调存款准备金率0.5个百分点；2011年5月13日，央行第五次上调存款准备金率0.5个百分点；2011年6月15日，央行第六次上调存款准备金率0.5个百分点；2011年11月30日，12月5日起人民币存款准备金率下调0.5个百分点。,2011年六次上调存款准备金率，年底首次出现下调,6,2011年房地产主要政策分析,政策效应：央行在2010年-2011两年间连续12次上调存款准备金率。从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是近3年来，中国存款准备金率首次走出“上调”区间。央行此举对楼市而言虽是利好，但还是杯水车薪，目前房企资金缺口非常大，释放的4000亿元流动性中，能够进入房企的部分不会影响到已经进入拐点的楼市，但会延缓调控显现效果的时间。,7,房地产调控政策,2011年1月26日，国务院将二套房首付比例提至60%。,核心内容：国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。特别提出要强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。,8,政策效应：二套房首付比例由50%提高到60%，说明信贷政策的差别化程度越来越高，对购房者的心理预期造成一定的影响。这一通知也表明了中央调控的决心，加上上海、重庆等城市传征房产税，对买房人的心理会造成一定的影响认为房价不会涨了，也就不一定急着买，特别是某些购房需求可能会缓一缓，比如父母为子女买房，会使观望心态更加严重。,9,房地产调控政策,2011年5月1日，商品房销售明码标价规定，一房一价全国实行。,核心内容：各地房企实行商品房销售一房一价的规定，商品房销售明码标价后，可自行降价，但涨价必须重新申报。二手房交易也要参照执行。,10,政策效应：商品房销售明码标价规定要求对交易住房的明码标价是保证住房交易公正公平的重要方式，不过，保证住房交易能够公平公正的交易与住房的价格上涨与下跌并没有多少关系。规定对于新房及二手房市场均将发挥规范性的正面影响，规定的执行将促使商品房的定价机制更加完善，有效改善供销关系，确保政府的宏观调控可以顺利、有效的进行。“明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，确保价格的稳定性；可以有效的促进开发商推盘，在提高供应量的同时稳定市场价格。政府对于房价涨幅的控制将更为有效，商品房销售明码标价规定的实施也将成为政府把控房价的一个有效手段。,11,房地产调控政策,2011年6月20日，保障房开工时间设大限，11月底前必须开工。,核心内容：2011年国土部对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制，由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责，12月底前总结考核各地落实情况，对未完成国家下达任务的市县要向社会公示，追究责任。,12,政策效应：国家保障房建设是惠民政策的一种。国家希望中、高收入家庭通过商品房市场满足居住需求，低收入家庭则由国家提供的保障性住房来满足居住需求。采取这个策略的主要原因是满足低收入者的居住需求，因为他们不具备购买商品房的能力。保障性住房所针对的群体与普通商品房所针对的人群有着巨大的差异，符合条件申请保障性住房的群体基本不具备购买商品房的能力，哪怕商品房价在目前基础上大幅度下调。保障性住房的入市基本不会干扰商品房市场原有的供应和需求两个层面，所以商品房价格也基本不会受到太大的冲击。,13,限购殃及二、三线城市,核心内容：国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提到，“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。,14,政策效应：这显示出国家调控房价的决心将继续深入下去。在目前的销售状况下，再次扩大限购对市场的影响会更直接。如果政策出台后，执行层各方面加强合作，使政策足额落实，不打折扣的话，限购扩大对楼市来说还是利大于弊的。房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施是必然的。由于限购政策在主要的城市实施，很多地产企业纷纷涌入二三线城市，中小城市的房价普遍涨了起来。在国家调控方向不动摇、调控力度不放松的大前提下，势必要对房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施。,15,2011年7月12日，镇江市拔尖人才可享补充公积金。,核心内容：2011年7月12日，镇江市补充住房公积金首次向拔尖人才敞开了大门。根据相关规定，享受补充住房公积金拔尖人才拓宽范围，包括享受国务院特殊津贴的专家，镇江市学术技术带头人，省“333工程”培养对象，省、市有突出贡献的高级技师以及市“331”行动计划引进的创新创业领军人才等五类人才。,16,2011年镇江市地方政策分析,政策效应：补充公积金的发放直接降低了拔尖人才的公积金贷款还款压力，将会直接提高这部分人群的购房能力，这一政策性的偏向与扶持也会相应增加房地产的购房客户量。,17,2011年11月10日，镇江市住房公积金贷款新政出台，一人可贷30万。,核心内容：镇江市住房公积金政策又有重大调整：职工家庭申请住房公积金贷款，两人及以上符合贷款条件的最高贷款额度由原先执行的40万元上调至50万元，一人符合贷款条件的最高贷款额度由原先执行的25万元上调至30万元。此次简化了提取住房公积金归还商业贷款的操作方式，每年可以办理一次，提取金额不得超过一年内需偿还的购房贷款本息。,18,政策效应：公积金最高贷款额度的提高将对中低收入职工购房极为有利。以2011年办理住房公积金个人贷款的购房均价64万元/套测算，对家庭购房资金支持率从60%左右提升到70%以上，增加了十余个百分点。低息的住房公积金贷款利率极大地缓解了职工还贷压力。,19,开发企业融资依然不会太顺利：由于宏观经济被从紧的货币政策所抑制，央行不得不有所举措，年末准备金率开始下调就是一大信号，说明货币政策有望定向放松，例如近期各地已有部分金融机构将首套房利率回调至基准利率水平。然而，房地产整体调控方向不变，预计在开发企业融资等环节仍不会有所放松，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径。,20,2012年货币政策预判,房地产调控方向坚定不移：从中央经济工作会议的基调看，明年严控房地产的大环境仍将维持，甚至再度从紧。虽然目前大多数城市都出现成交低迷，但明显并未达到中央的要求，在房产税还处于酝酿阶段、保障房建设未具规模的情况下，整体调控力度不会改变。特别是保障房建设，在2012年仍将是国家政策调控的重点。,21,2012年房地产调控政策预判,22,“限购”等调控实施细则或适度微调：在大的调控基调下，以及今年年末各地方纷纷延续限购政策的行动可以看出，“限购”等行政干预手段还会继续延续，但是，对执行过严的城市可能会适度微调，例如在纳税年限方面、限购区域方面等。,23,一线城市仍将是调控重点区域：从政策出台及实施情况来看，无论是哪类调控政策，一线城市均是贯彻最积极、方式最严厉的城市，无论是一手房、二手房市场都将面临严峻挑战,一、货币政策货币环境全面收紧，影响房地产供需双方。2011年上半年连续六次上调金融类存款准备金率，在下半年毫无动作的情况下，年底宣布首次下调金融类存款准备金率。下调准备金率，确实能够适度解冻银行贷款资金，对于目前房地产市场由于贷款额度紧张而普遍面临的延迟放贷现象将有所利好，但程度十分有限。总体而言，一次下调存准率对房地产市场并不会有影响，但下调存准率已释放出的宏观经济调控微调的信号，信贷环境应不会再度趋紧。二、房地产调控政策年初“国八条”确定严厉的全国房地产调控基调，地方政府细则连续跟进，调控一度走向顶峰。保障房的不断推进建设一方面表现出政府落实民生，更是政府限制商品房的有力表现。,24,2011年政策小结,25,2011年镇江市整体经济回顾2012年镇江经济展望镇江市城市经济运行小结,2011年全市经济保持平稳较快发展的良好态势，继续朝着宏观调控的预期方向发展,经济发展状况主要表现在以下几个方面：经济发展方式加快转变，投入结构优化升级，1-3季度月全市新兴产业投资完成352.18亿元，同比增长95.0%，占比重34.6%；企业生产经营状况良好，工业企业产销利持续协调较快增长，利润增长快于利税3.4个百分点；重点投资项目支撑有力。亿元投资项目、新开工投资项目保持稳健的发展态势；,26,2011年镇江市整体经济回顾,27,外向型经济稳步发展。全市机电、高新技术产品出口增长平稳；财政金融形势保持稳定。全市实现财政一般预算收入151.06亿元，同比增长34.8%；消费物价涨势开始减弱。全市居民消费价格指数为105.4，同比增长5.4%，较1-9月回落0.1个百分点，12月价格指数104.5，较上月下降1.2个百分点。,28,镇江市经济平稳较快运行，地区生产总值持续稳定上升，2011年实现地区生产总值2334亿元，比上年增长19.3%。近年来GDP的增幅均高于全国平均水平。但是，镇江市地区生产总值低于苏南其他四市以及苏中地区的南通和扬州两市。镇江市经济上升还有一定的空间。,2006,2007,2008,2009,2010,2011,15.2%,18.3%,16.1%,18.8%,17.1%,19.3%,城市经济基数低但增幅高于全国平均水平，具备良好的发展空间，近年来呈稳步上涨趋势。,历年镇江市GDP变化,29,2006,2007,2008,2009,2010,2011,13.4%,17.3%,22.1%,40.7%,31.3%,22.9%,镇江市固定资产投资额近年来步伐加快，2011年镇江固定资产投资额高达1631亿元，增幅达22.9%。当前镇江市固定资产投资侧重于城市基础建设，经过前两年的快速发展，城市基础设施已实现质的飞跃，随着时间的推移，新一轮城市建设进入攻坚阶段，全市城市建设按计划有序推进。,区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机,历年镇江市固定资产投资走势,30,2006,2007,2008,2009,2010,2011,15.3%,12.1%,13.5%,10%,10.1%,13.7%,人民生活不断改善，镇江城市居民收入稳定增加，2011年市区居民可支配收入达26242元（截止至11月份），同比增幅达13.7%。在居民收入水平稳步走高的情况下，人均消费却很乏力，存在着消费外流的可能。人均消费具有挖掘潜力。,居民收入稳中有升，截至12月份，镇江市人均可支配收入同比增幅13.7%,历年镇江市人均可支配收入变化,“一城两翼”、“南山北水”城市布局逐步拉开，新城建设进程加快,镇江城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼,主城：北起长江，南至312国道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路。按85万人、80平方公里建设用地总容量规划，构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架东翼：主城以东地区，由谏壁和大港两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套一定规模的城市生活区。按12.5万人、31平方公里建设用地规划西翼：主城以西地区，由龙门和高资两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。按7.5万人、15平方公里建设用地规划,镇江市空间结构总体规划图（2000-2020）,31,2011年镇江市规划演变,发展战略：“拉开框架、拓展空间”战略思想确定，城市空间发展有所变化,按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型发展近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架,32,2012年镇江市城建规划变化,减缓GDP增长速率，相对控制增长率将会成为2012年首要任务12月召开的中央经济工作会议指出，做好明年经济工作，要坚持统筹兼顾，切实把握好各项目标、任务之间的平衡，稳中求进。要把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。镇江近几年GDP增长均高于全国水平，控制GDP过快增长也将是镇江经济发展的任务之一。城市建设投资进一步增加，城市基础机能向全面化、合理化发展城市固定资产投资快速增长，城市基础建设趋于全面化。规划中城市发展重点为沿江和向南发展，北部沿江以及南部的官塘新城、丹徒新城建设投资将进一步加大。,33,2012年镇江市城市经济展望,镇江市经济整体上浮特征明显，但存在周期性波动。随着镇江市“拉开框架、拓展空间”发展战略的提出，以及政府对官塘新城、丹徒新城政策性倾向的建设，区域内必将掀起新一轮的建设热潮，并带动整体经济进入新一轮的发展周期。投资拉动型的经济发展模式虽在一定程度上带动了经济的发展，但并未实质性提升人们的收入水平。居民收入水平提升缓慢，消费也难以有效放大，未来经济持续快速发展的不确定性因素增多。,34,2011年镇江市城市经济小结,35,2011年镇江土地市场发展回顾2011年镇江商品房市场发展回顾2011年镇江商品住宅市场发展回顾2011年镇江五区房地产市场发展回顾2011年镇江房地产市场发展总结,36,2011年镇江土地市场发展回顾,37,土地供应情况,2011年挂牌总幅数为57幅，与2010年58幅的挂牌量相比基本持平，单幅土地面积小幅上涨；挂牌方式上，采用分段式集中供应。,38,润州、京口和丁卯区土地供应保持高位，京口片区单幅土地挂牌面积明显增加。土地供应中商住混合及商业地块占据93%，城市发展步骤加快。,39,出让地块中单块土地规模多15万以下占据96%，以中小规模土地供应为主。其中土地面积在1-5万之间单幅地块有23幅，占总出让幅数的40%。土地出让面积中10-15单幅地块共计12宗，面积合计142.5万，占总出让量的46%。,目前政府土地供应以中小规模地块为主，单幅地块供应面积与去年相比出现小幅上涨。,40,土地成交情况,本年度土地成交量自2008年来出现首次下滑，成交面积下降49%，受调控影响明显。,12月份供应土地目前未挂牌，挂牌时间在1.7-1.17日。,41,政府出让土地底价出现明显上涨；出让地块中26幅地块以0-5%的溢价率出让，出让面积占整体出让量的82%；成交楼面地价为2377元/，增长88.8%。,42,政府出让土地底价出现明显上涨；出让地块中26幅地块以0-5%的溢价率出让，出让面积占整体出让量的82%；成交楼面地价为2377元/，增长88.8%。,地块成交宗数中润州区居首位，占整体市场的39%。京口片区地块出让面积为69.27万，占比达到37%。8.66万的平均单幅土地出让面积，远远高出其余区域。京口区优越的地理位置决定其地块价值，平均楼面地价为3720元/，处于第一梯队。丁卯与润州片区则处于第二梯队，丹徒和大港在2011年合计仅有7地块出让，处于最后位置。,43,各版块土地成交情况,2008-2010年土地成交面积多集中在1-2各片区，2011年供应则有所改变，成交面积呈现阶梯式分布，其中京口区居首。从2008-2011年各区域成交面积来看，各区域维持在一个平衡中，发展重点不突出。2011年土地成交面积呈现阶梯式分布，相较2010年润州和丁卯成交量明显上涨，后期本案竞争压力将会加大。,从近几年土地成交面积来看，各区域发展较为平衡；2011年各区域成交面积呈现阶梯式分布，京口区居首，润州和丁卯成交量相较去年有明显上涨；,44,由于地理位置的优越，京口片区近几年的楼面地价一致处于各区域的前列。2011年楼面地价更是达到3720元/，位于第一位，比仅次于它的丁卯区高出90%。丁卯区上涨趋势明显，从2008年707元/，达到2011年1953元/，年增长率高达59%。大港片区2011年楼面地价出现飙升，相较2010年上涨112%。润州区与丹徒区2011年则与其它区域不同，楼面地价出现不同程度的下降。,京口区楼面地价一致处于高位运行，丁卯区上升趋势明显；2011年各区域楼面地价呈现“三升两降”，升降幅度均较大。,45,土地供应计划,2011年镇江住房用地供应计划与实际供应总量基本保持一致，实际供应中市直（润州和京口区）与计划相同，新区（丁卯和大港）供应有所增加，丹徒相应的出让量下降。,46,2011年出让地块成交明细,47,成交地块明细,48,49,2011年12月16日新推出14幅挂牌地块，目前未公布挂牌结果。,50,小结,供应面积放缓，与2010年基本持平。2011年1-12月份，镇江供应57幅，供应面积308.72万，同比去年上涨5%。单幅地块多为15万以下的中小面积地块，土地市场放量明显放缓。成交面积明显下滑。2010年1-12月，镇江土地成交36幅，185.64万，同比去年下降49%。土地楼面地价创历史新高。2011年镇江市区土地成交楼面地价为2377元/，同比去年增加89%。溢价率偏低。2011年1-12月份挂牌成交36幅地块，其中26幅地块以0-5%的溢价率出让。成交量中各区域呈阶梯式分布。从近几年土地成交面积来看，各区域总体发展较为平衡。2011年各区域成交面积呈现阶梯式分布，京口区居首，润州和丁卯成交量相较去年有明显上涨。成交均价“三升两降”。2011年各区域楼面地价呈现“三升两降”，升降幅度均较大。京口区楼面地价一直处于前列，丁卯区上升趋势明显。,51,2011年镇江商品房市场发展回顾,52,供应量：2008-2011年镇江市区商品房供应面积呈现逐年增长的走势，2011年相较2010年增长42%。成交量：镇江市区自2009年市场利好之后成交量开始走下滑路，2010年下降31%，2011年下降7%。供求比：除2009年市场利好外，镇江整体市场呈现供大于求的现象，2011年供求比高达到1.8。成交均价：2008-2011年镇江市区商品房销售均价不断攀升，年平均增长率高达42%。2011年增长率为31%，在逆市中成交价格仍然坚挺。,面对国家的宏观调控下，市场呈现出供远大于求的局面，但成交价格依旧坚挺。,53,供应量：1-7月份市场月度供应量一直位于20万以下，8-12月份处于市场开始集中放量，平均月度供应量达到近30万。成交量：与供应量的起伏变化相比，月度销售面积则维持在一个较为平稳的发展态势，成交量在11万/月徘徊。成交均价：2月和11月成为成交均价的低谷期，其余月份维持在7000-8000元/，在调控的基础下，市场开始回归“理性”。,与供应量的阶段式放量相比，成交量表现的较为平稳，成交均价相对稳定。,商品房月度供销价走势,54,五区商品房月度供应量走势,各区域2011年供应量区别明显，润州区以80.48万遥遥领先，占据整体市场的33%。由于年初，2、3月份市场供应量偏低，之后有所增加。7月份市场出现价格下降趋势，开发商为抢占市场开始增加放量，可以看出京口、润州出现明显增长现象。各区域月度供应量多集中在5万以下，润州区供应季度起伏明显。,55,五区商品房月度成交量走势,年度成交量中润州区居首，京口与丹徒次之，最后为丁卯和大港，层次分明。各片区月度中润州区变化明显，总体来看各区域成交量多维持在1-3万之间。区域成交与往年相比“金九银十”等旺销季度不在，市场表现较为冷清。各区域月度走势区别明显，润州、丹徒整体呈现下滑走势，京口、丁卯呈现上扬，大港较为平稳。,56,五区商品房月度成交均价走势,区域成交均价层次分明，其中只有润州区商品房成交均价突破10000元/大关。各区域成交均价升降不一，其中京口区和丁卯区明显呈上扬走势，大港区则下滑态势突出，其余区域较为平稳。,57,小结,2011年商品房市场交易低迷，新增供应大幅上涨，成交量小幅下降，存量增加，但房价依旧快速上扬，出现量跌价涨的局面。2011年，1-12月全市商品房累计供应量为246.15万，同比增长42%。成交量136.54万，同比下降7%。成交均价为7563元/，同比增长31%。各区域供应量起伏较为明显，7月份以后出现集中放量现象；成交量中往年旺销季度不在，市场表现较为冷淡，各区域月度成交多集中在1-3万之间；成交均价区域区别明显，只有润州区商品房成交均价突破10000元/。,58,2011年镇江商品住宅市场发展回顾,59,商品住宅销售面积走势,由于2010年开始调控，使得2010年和2011年商品住宅成交量逐步下滑。2011年成交量更是只有105.6万，相较2010年下降49%。,62,商品住宅各面积段成交套数,63,商品住宅供销价月度走势,2011年市场供求比为1：9，供远大于求。1-7月份市场整体表现为供求均衡，8月份以后由于市场出现明显的价格战，开发商开始抢占市场，集中供应出现。面对各项目的大量房源上市及频繁降价，市场观望现象明显，表现的十分冷静。成交均价整体呈稳步增长，现半年虽然市场价格竞争较为激烈，但由于如意江南，招商等高价盘的入市，是的价格反而出现增长现象。,64,商品住宅各面积段成交套数走势,从成交套数来看，89-90经济型两房成交量最高，其次为90-100紧凑型三房，110-120舒适型三房及130-144舒适型四房，成交量均超过1100套房源。,66,2011年镇江五区房地产市场发展回顾,67,商品住宅各区域供销价走势,供应面积：供应主要来自于润州和京口区域，其次为丹徒，大港和丁卯处于后列。销售面积：京口区与润州区基本持平，以30万领先于其它区域，丹徒其次，销量为25万。供销比：各区域市场均供大于求，其中润州区供销比为最小（1.4），丁卯区最大（1.9）。成交均价：2011年各区域成交均价差距明显，润州和京口位于第一梯队，其次为丁卯。其中润州高价主要是区域整体市场价格偏高，京口则是来自于高价盘的拉升。,68,备注：单位,市内五区商品住宅各面积段成交量走势,73,2011年镇江市成交量前十项目,74,2011年镇江市成交金额前十项目,2012年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判9-10月份可能会推出5#楼（高层），共计72套房源，弥补项目目前剩余房源中小户型占比较低的情况。,75,11年重点跟踪项目销售情况及12年预计推量了解,3#、4#在售,5#已经拿到销许，后期将首先推出,2#未拿到销许，施工现场已经将要封顶,销售面积：从图中可以看出，2月、6月、9月是成交面积的分水岭，2月-5月及6月至8月分别出现了两个上涨期，9月之后成交量一直处于地位运行。月均成去化为10套，面积1290，与2010年相较仅为其一半的去化速度。成交均价一直维持在6500左右，波动原因主要受前期剩余部分别墅成交影响。,76,5#,在售3#、4#，已快封顶,5#已经拿到销许，1#、2#未拿到，目前基本都将封顶,现场施工进度：根据施工进度，未售楼栋中1#、2#和5#楼达到销售标准，目前5#已经领取销许。销售人员了解：目前未没有确定后期推盘计划，由于目前剩余房源较多（238套），上半年预计不会推出新房源。同时为兼顾目前剩余房源中主要为大面积户型（120以上200套左右），下半年推出5#的可能性较大。去化速度：2010年去化240房源，3万。而2011年去化122套房源，1.55万仅为2010年的一半，预计即使有房源推出也将会偏晚。预计：9-10月份将会推出5#楼（高层），共计72套房源。,77,2012年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判8月份左右将会推出11#楼（高层），共计144套房源，为2012年持续销售提供充足房源。,78,二期6-10#，其中6#和10#已交房，7#-9#在售,11#后期将会推出，目前在打地基,一期1-5#已交房,销售面积：1-5月份销售面积稳中有升，6月份以后月去化速度不断下降，11月份降至低谷。（12月份根据实际了解，偏离较大，预计为假数据。）去化：月均去化13套房源，1336，相较2010年基本持平。成交均价：项目成交均价整体呈现下滑趋势，3月以后通过降价并未取得理想销量，面对市场不断冷清，8月份价格有所调整。,79,在售7#-9#外立面基本做好,5#已经拿到销许，1#、2#未拿到，目前基本都将封顶,11#目前施工在建,东侧未施工,现场施工进度：11#目前还未施工。销售人员了解：目前剩余房源不多（91套），2012年预计将推出11#楼。去化速度：2010年去化169套，1.6万，2011年去化156套房源，1.6万，目前剩余达不到预期销售数量。预计：8月份左右将会推出11#楼（高层），共计144套房源。,80,2012年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判9月份左右将会推出11#楼（高层），共计96套房源，为2012年各面积段户型需求及持续销售提供充足房源。,81,8#,销售面积：5月份之前销售呈上升趋势，6-9月份销售量出现明显下降，10月份推出1期一口价特价房后销量有所回升。去化：月均去化15套，1265，与2010年相比面积月均去化下降18%。成交均价：在6月份之前销售均价不断上涨，7月份市场开始出现大幅降价之后，项目相应的做出价格下调，并且10月份开始开始出现价格大幅下滑。,一期1、3、7、9、10#目前剩余40套左右房源，一律一口价5880元/。,11#后期将会推出，目前已快要封顶。,二期2#和5#在售，销售系统显示剩余138套房源（总共162套）。,82,在售2#、5#已开始封顶,11#已建至20层以上，8#目前已打好地基,2#,5#,西侧未动工,现场施工进度：目前11#楼已建至11层以上，8#楼已打好地基。销售人员了解：目前未没有确定后期推盘计划，由于目前剩余房源较多（197套），且多为2#和5#房源，预计2012年上半年不会推出新房源。去化速度：2010年去化211套房源，1.8万，2011年去化184套房源，1.5万。预计为满足销售需要将会推出11#。预计：9-10月份将会推出5#楼（高层），共计72套房源。,83,2012年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判6月份左右将会推出4#楼（高层），共计192套房源，通过增加大面段户型满足改善型客户需求。,84,销售面积：项目9月28日首次开盘，销售情况不佳，销售系统显示月均去化15套，1306。目前有部分客户已认购客户未签约，截止目前实际认购客户约100组。成交均价：11月份为促进销售优惠力度加大，除签约优惠外，给出团购优惠。12月份中房源主要为前期内部团购优惠客户签约，所以价格出现明显下降。,9月28日项目首次开盘，推出7#、8#楼，目前在售。销售系统显示剩余194套（共计264套）。,4#和1#楼与7#、8#楼同时动工，目前建至15层左右，后期推出。,85,在售7#、8#已建至15层左右,11#已建至20层以上，8#目前已打好地基,7#、8#,1#,4#,近景,现场施工进度：4#、1#楼与前期7#、8#楼同时施工，目前已达到销售条件。销售人员了解：目前未没有确定后期推盘计划，以销售7#和8#楼房源为主。但由于此次房源均为87、88和90小户型，预计6月份左右将会推出4#楼大户型房源。去化速度：目前项目网上备案已达到70套（截止1月10日），实际认购客户约100组左右。剩余194套房源，2.11万。预计：6月份将会推出4#楼（高层），共计192套房源。,86,2012年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判5月推出9#、10楼（洋房），共计60套房源，9月推出6#、7#和8#楼（洋房），共计90套房源，通过改变产品寻求突破。,87,销售情况：项目9月20日6#-10#（150套）洋房拿到销许，目前未售。12月17日首次开盘，推出5#高层，共计160套房源，目前销售系统显示去化23套，成交均价5211元/。,12月17日首次开盘，推出5#高层,已经备案，目前未售的4#楼高层和6#-10#洋房,5#,4#,88,在售5#建至地面2层,高层4#已建至地面2层，洋房10-6#已建至地面5层，均拿到销许,10#-6#,现场施工进度：1#、2#和4#高层目前已建至地上两层，6#-10#洋房已开始封顶。销售人员了解：目前未没有确定后期推盘计划，由于此次5#开盘去化状况较差，预计明年上半年将推推出部分洋房进行试水。去化速度：12月17日首次开盘，当天去化24套，截止12月底网上备案显示已签约房源为21套。预计：5月份将会推出9#、10#楼（洋房），共计60套房源。,89,2012年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判7月推出5#、6楼（小高层、高层），共计95套房源，填补目前热销小三房面积段的空缺。,90,销售面积：10月15日项目首次开盘，推出3#、4#小高层95套房源，目前多为88两房房源。成交均价：项目成交均价为4600元/左右，相对区域而言较为适中，面对恒大精装修明显处于劣势。,3#,4#,5#,6#,3#（小高层）、4#（高层）在售,5#、6#与3#、4#同时施工，户型与之对称。,91,3#、4#目前已快封顶,11#已建至20层以上，8#目前已打好地基,3#,4#,5#,6#,9#-15#地下工程,现场施工进度：5#、6#与现在在售的3#、4#楼同时施工，目前已具备销售条件。销售人员了解：目前未没有确定后期推盘计划，目前剩余房源较多（168套，推出190套），主要以销售现余房源为主，同时在等待恒大开盘。去化速度：10月15日开盘截止12月底去化18套，后期恒大开盘将形成直接竞争，面临价格短板。预计：7月份左右将会推出5#、6#楼（小高层、高层），共计95套房源。,92,2012年竞标项目主要销售节点了解,1月份推出6#（一单元）、7#及8#共计549套房源，同时综合市场预判及项目本身情况，预判6月推出6楼（二单元），共计99套房源，利用景观资源房源带动销售。,93,2012年1月15日将要首次推出房源：6#-8#,后期将推房源,恒大目前未开盘，对外释放2012年1月15日开盘，此次开盘将推出6#（一单元）、7#和8#精装修房源，共计549套，5.95万。现阶段恒大对外释放折后均价约在5800元/，4680元/起。,94,目前6#-8#楼已建至10层左右,5#楼已打好地基正在进行一层施工,8#,7#,6#,5#,北侧未施工地块,现场施工进度：目前现场6#-8#楼已建至10层左右，5#正在进行1层施工。销售人员了解：目前确定1月15日开盘，后期推盘计划未定，此次保留的6#景观房源预计年内将会推出。预计：1月15日推出6#（一单元）、7#和8#楼共计549套房源，5.95万。6月份左右将会推出6#楼（高层）的二单元，共计99套房源。,95,2012年竞标项目主要销售节点了解,2012年3月，推出大三期1#2#楼，1#楼32层，2#楼33层，一梯两户，共计130套房源；2012年4、5月，预计锦园19栋联排别墅；2012年7月，预计大三期推出3#4#楼，4#楼32层，3#楼33层，一梯两户，共计130套房源；2012年9、10月，预计大三期会再次推出4栋楼，5#6#7#8#，初步了解均为33层高层。,中南世纪城,96,在售F-2组团销售情况良好，目前只剩余31套。成交均价7531元/。,大三期1#2#楼，共130套，目前暂未开盘，处于深度蓄水阶段。大三期首次开盘最低72折起，大幅折扣有力吸引客户，日前已有85组客户成功认筹。,2011年中南世纪城整体均价走势平稳，基本控制在7500-7800元/，价格体系较为稳定。仅在年底出现小幅下降，主要受大市场折扣影响，做出稍许价格让步。2011年成交量9-12月出现成交高峰，主要是8、9月推出F-2组团，大量新房源的上市刺激了成交量的上涨。,97,98,在售F-2组团现场实景图,待售锦园、大三期工地实景图,1,2,2012年3月，预计大三期1#2#楼（共130套）开盘。1#2#楼2011年12月即开始接受认筹，目前已成功认筹85组，且于2012年1月6日领预售许可证，据内部了解，1#2#楼3月开盘计划已定；2012年4、5月，预计锦园19栋联排别墅开盘。锦园目前已全部完工，锦园定位于高端品质住宅社区，因此迟迟不开盘以等待最好契机。中南集团以大三期1#2#楼开盘试水，在大三期成功开盘后再高调推出锦园，届时19栋联排将会一次性推出；2012年7月，预计大三期会继续推出3#4#楼。根据中南往年推盘计划，5-7月为推盘高峰期，且大三期3#4#楼地基已浇筑，工程进度完全符合年中推盘的计划；2012年9、10月，预计大三期会再次推出4栋楼。据了解，中南集团要求大三期必须完成2012年开盘8栋指标，因此大三期会在下半年连续推出新房源。,98,2012年竞标项目主要销售节点了解,2012年3月，预计1#楼正式开盘。1#楼为25层，可售房源140套；2012年5、6月，预计3#4#楼开盘。3#楼15层90套房源，4#楼15层60套房源；2012年9月，预计锦城开盘5#楼，5#楼15层90套房源；2012年年底会加推6#楼，6#楼15层90套房源。,中南御锦城,99,2011年中南御锦城10月底开盘，且开盘均价5500元/起，因而11月表现其劲销的良好态势，但12月销量急剧下滑，降幅达46%。中南御锦城以其高性价比吸引了广大客户，但2011年整体市场冷淡，客户观望心理严重，因而御锦城并没有达到预期的劲销。纵观镇江整体市场，高层楼盘成交量排行中御锦城已然进入前列，但距离集团要求依然很远，2012年销售压力加大。,100,101,在售2#楼现场实景,待售1#3#4#楼工地实景图,2,1,2,1,3,4,3,2012年3月，预计1#楼正式开盘。1#楼12月即开始接受认筹，目前已成功认筹60组，据了解，3月开盘计划已定；2012年5、6月，预计3#4#楼开盘。5、6月为年中开盘的有力时机，3#4#楼工期也符合年中开盘要求；2012年9月，预计锦城再次开盘一栋楼。2012年中南集团对锦城一期要求进程加快，且目前锦城一期地块已有5栋楼进行地下开挖，往年经验，9月为下半年开盘有力时机；2012年年底会加推1栋楼，以完成集团2012年至少推出5栋楼的要求。,101,2012年竞标项目主要销售节点了解,2012年5月，预计推出三栋楼，1#3#5#楼，规划65套房源；2012年9、10月，预计推出四栋楼，6#8#9#10#楼，规划95套房源；2012年12月，预计加推2栋楼，11#15#楼，规划60套房源。,中冶蓝湾,102,在售1期细节图,在售2#4#7#楼,8,9,10,11,12,15,14,13,16,17,18,中冶蓝湾旨在打造镇江第一个墅质洋房生活，较为高端的定位使其加大成本投入，但由于地域的局限性以及地区人口对品牌、品质的感知有限度，项目一度不为广大客户所认可。项目启动较早，原定7月开盘，后延至10月22日开盘。开盘效果惨淡，仅成交8套，均价6300元/；11月、12月仅成交4套，均价6227元/。项目2012年将加大媒体投入，着重宣传项目的品质感及优越社区感；后期建设不排除二、三期降低成本建造的可能。,103,在售2#4#7#现场实景图,工地施工进度现场实景图,2,4,7,项目一期1-17#楼主体均已封顶，按工期进度完全满足推盘要求；已开3栋楼剩余52套房源，按目前去化进度，需要很长的去化周期。中冶集团将在5月适应市场需要，再次推出三栋楼抢占市场，届时不会采取低价入市的手法；项目在9月预计会凭借着市场转好的可能，再次推出3-4栋房源，到年底会再次推出2栋房源。大量房源的积压不断加剧去化压力，项目2012年推盘计划的制定将会比较被动。,104,2012年竞标项目主要销售节点了解,2012年5月，预计推出4栋高层（19层），规划总建约3万；2012年7、8月，预计推出19栋联排，规划总建约2万，预计会分批推出，不会集中推盘；2012年9-10月，预计推出东北角剩余4栋高层（19层），规划总建约3万；2012年12月，预计推出东北角3栋高层（33层），规划总建约2万。,优山美地,105,11月新推156#楼。156#楼为精装修交付，装修标准1200元/，因而价格较高，均价控制在6500元/。,在售155#157#158#楼（共228套）。此类房源前期采取5380元/不分楼层一口价以及5450元/不分楼层一口价的特大优惠加快去化速度，但后期客户对降价产生免疫，后期房源去化不理想，至今剩余100套左右。,项目8月成交量到达顶峰，主要是8月推出155#楼98套房源不分楼层统一价5380元/，这是镇江市场上第一次大幅度降价手段，因而引起市场轰动，促进了成交量的上涨以及成交均价的大幅下跌。项目前期已开盘别墅依然在售，因而对总体成交均价由小幅度的提升作用。项目普通住宅部分成交均价2011年度整体呈下降走势。,106,107,在售156#157#楼现场实景图,在建工地实景图,156,157,2012年5月，预计推出东北角4栋高层（19层），4栋高层施工进度保持一致，现均已封顶，基本可判断同一批次推出，按目前剩余体量去化时间判断，预计到5月推出；2012年7、8月，预计推出19栋联排，项目别墅部分成交价格可观，2011年下半年小高层一直采取低价跑盘策略，据了解，和融集团领导层有利用2012年中推出别墅回笼资金的决策；2012年9-10月，预计推出东北角剩余4栋高层（19层），按现有施工进度，4栋高层已完成主体一半，5月推盘后，2012下半年依然会有大量房源的集中推盘；2012年12月，预计推出东北角3栋高层（33层）。3栋高层现均已开工，并且地上建设已至9层左右，此类房源必然会是2012年最后一波次释放的房源。,107,2012年竞标项目主要销售节点了解,2012年4月，预计推出13#楼，规划总建约1.2万；2012年6月，预计推出14#15#楼，规划总建约2万。,万科沁园,108,109,项目6月开盘，以其前期良好的口碑以及前期良好的蓄水，开盘后取得劲销的良好效应。项目基本在开盘月均去化良好，除去2011年11月最后一次推盘。受整体市场冷淡环境的影响，年末去化均不理想。项目成交均价呈现下滑走势，受整体环境影响严重，开发商采取价格微调的方式期望拉升成交量，但明显效果不足，降价对销量成长作用日趋减少。,109,在售10#11#12#楼现场实景图,在建工地实景图,10,11,12,14,15,2012年4月，预计推出13#楼，13#楼目前主体建设已超过50%，将于2012年上半年推出，规划总建约1.2万；2012年6月，预计推出14#15#楼，14#15#楼目前地上建造5层，规划总建约2万。,110,2012年竞标项目主要销售节点了解,2012年6月，预计推出2栋高层，规划总建约2.5万；2012年10月，预计推出2栋高层，规划总建约3万。,国信宜和,111,项目8月推出6#和9#楼，目前剩余279套房源套房源，共计2.7万。8月优惠价8480元/开盘。10月5日加推7#楼东边户29套房源，户型为135。11月将7#和8#楼全部推出，共计355套房源，合计2.73万。由于8#楼为公寓，均为小面积房源，价格适当上调，均价为9000元/。,项目8月开盘，推出6#9#楼，作为项目住宅首次开盘，针对认筹客户特价8480元/，因而开盘月取得较好的销售成绩。9月过后，项目第一次推出房源剩余不多，再次基础上有所加推，但镇江整体房产环境进入迟缓冷淡阶段，项目销售并未打开出口，因而9月后成交量平平，项目销售提前进入停滞阶段。项目成交均价基本控制在8400-8600元/之间，与常发广场相比高出2000元/。,112,在售6#7#8#9#楼现场实景图,现场工地实景图,7,9,6,8,2012年6月，预计推出2栋高层，目前地下室已经浇筑，有望2012年2月前完成地下工程的建设，根据工期判断，有望在年中推出，规划总建约2.5万；2012年10月，预计推出2栋高层，规划总建约3万，目前地下地基已经开挖，但未浇筑，为未建4栋中开工较晚的两栋，因而会在下半年执行推盘计划。,113,114,2012年竞标项目主要销售节点了解,项目住宅部分1#2#3#楼已全部推出，后期暂无新的住宅楼规划；2012年项目的营销重点将在招商以及住宅、精装修LOFT公寓持续推广销售上。,现场工地实景图,常发广场,114,1-3#楼：住宅4#、5#楼：钻街6#楼：LOFT7#楼：Shoppingmall8#楼：开元酒店+办公,项目住宅部分9月开盘，开盘当月销售情况不佳，仅成交5套，成交价格低于6300元/。10月以后，项目与国信宜和相比后的较高性价比表现越发明显，再加上项目国庆期间推出分层统一价以及3套挑高特价房5826元/的优惠，直接促进了销售。11月后又推出团购，2人以上总价即可优惠3.5万元，因而成交价受之影响，有所降低。,115,2、供应曲线,116,2012年镇江房地产市场预计情况初步了解,根据市场跟踪和网上数据了解，预计镇江2012年度纯新盘入市数量为10个，同比2011年度镇江纯新盘入市