最新房地产和建筑业“营改增”实务(最全营改增)PPT课件

建筑、房地产企业最新营改增实务,1,-,母公司招投标取得土地给未来成立的项目公司（法人单位）开发的问题。,国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（国土资发2006114号）“申请人竞得土地，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订国有土地使用权合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协议；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同。”如符合上述规定，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间等，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。,2,-,法律依据,1、住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标20164号）2、财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）3、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号）4、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）,3,-,法律依据,5、纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第16号）6、不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局公告2016年第15号）7、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第14号）,4,-,一、建筑企业招投标合同工程报价的确定,（一）法律依据住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标20164号）规定：工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价（1+11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。,5,-,一、建筑企业招投标合同工程报价的确定,（二）招投标合同中投标价的确定根据以上文件规定，建筑企业的工程报价如下税前建筑工程报价=不含增值税的材料设备费用+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的人工费用+不含增值税的管理费用和规费+合理利润,6,-,7,-,一、建筑企业招投标合同工程报价的确定,（二）招投标合同中投标价的确定1、非EPC建筑工程报价=税前建筑工程报价+税前建筑工程报价11%2、EPC建筑工程报价=（不含增值税的设计费用+不含增值税的设备费用+不含增值税的安装费用+合理利润）+不含增值税的设计费用6%+不含增值税的设备费用11%+不含增值税的安装费用11%,8,-,一、建筑企业招投标合同工程报价的确定,（三）结论营改增后，建筑企业投标价是含增值税的报价。,9,-,案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析,（1）案情情况A公司为中国境内法人企业，B公司为中国境内一家具备设计资质且有能力承建电厂的专业施工企业，A公司、B公司均为山东省企业，且均为一般纳税人。2016年7月A公司与B公司签订了ZJ市生活垃圾填埋气发电项目EPC总承包协议。工程总承包范围为ZJ市生活垃圾填埋气发电项目工程的全部勘测、设计、设备和材料采购，建筑安装和电网接入系统工程施工直至竣工验收的相关工作。,10,-,案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析,A公司为工程发包人，B公司为工程承包方。根据EPC总承包协议的约定，B公司负责按ZJ市生活垃圾填埋气发电项目EPC总承包协议的约定，进行勘测设计、材料采购、设备采购、设备检验检测、建筑安装施工、材料检验检测、测试、并网安全评价、竣工投产、性能试验等所有工作，直至完成工程至正常并网发电。总合同价款（不含增值税）为1亿元，有两种合同签订方法：,11,-,案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析,一是，B公司与A公司签订总承包合同，合同约定总价款为1亿元（不含增值税）；二是B公司与A公司签订总承包合同，合同中分别约定了勘测设计1000万元，材料采购和设备采购6000万元，设备检验检测500万元，建筑安装施工2000万元，材料检验检测、测试、并网安全评价等共500万元。假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况，请选择用哪一种合同签订技巧更省税。,12,-,案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析,（2）EPC工程总承包合同的节税签订技巧EPC总承包合同，即设计、采购、施工合同，是一种包括设计、设备采购、施工、安装和调试，直至竣工移交的总承包模式。这种操作模式主要适用于那些专业性强、技术含量高、工艺及结构较为复杂、一次性投资较大的建设项目。,13,-,案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析,根据中华人民共和国建筑法第二十四条的，建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位。EPC合同谈判和签订阶段对于包发商及承包商来说至关重要，EPC合同中的约定将决定双方日后合作项目的总体税负水平及涉税事项。因此，在EPC合同谈判和签订阶段，承包商应该尽可能的规避税务风险，从而避免不必要的税收损失。,14,-,案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析,法律依据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（一）项的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：,15,-,案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析,第一.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。第二，兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。第三，兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。,16,-,案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析,建筑业营改增后，节税的EPC总承包合同签订技巧建筑业营改增后，必须在EPC合同中必须分别注明：设计费用、检测费用、建筑安装费用（含设备材料费用），否则会从高适用税率，使企业缴纳更多的税收。,17,-,案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析,（3）本案例中的合同签订技巧及涉税分析第一种合同签订技巧的涉税分析：根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（一）项的规定，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。基于此规定，B公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税为10000万元11%=1100（万元）；,18,-,案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析,第二种合同签订技巧的涉税分析：由于合同中分别注明了各种费用额，在票据开具和会计核算时，都可以分别进行。因此，B公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税如下：10006%+（6000+2000）11%+（500+500）6%=60+880+60=1000（万元）。因此，在假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况下，第二种合同签订技巧与第一种合同签订技巧可以节约100万元的增值税。,19,-,二、营改增后，建筑房开企业的会计核算,（一）增值税是否进成本两种情况处理：第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本；第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本；,20,-,二、营改增后，建筑房开企业的会计核算,（二）建筑企业的会计核算第一，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，“预收账款”会计科目中含营业税。收到业主预付工程款时的账务处理如下:借：银行存款贷:预收账款收到业主预收款/(1+11%)应交税费-应交增值税(销项税)收到业主预收款/(1+11%)11%,21,-,二、营改增后，建筑房开企业的会计核算,第二，采购建筑材料时，当从一般纳税人供应商采购材料，获得增值税专用发票时借：工程施工材料费用应交税费应缴增值税（进项税）贷：银行存款/应付账款/应付票据当从小规模纳税人供应商采购材料，获得增值税普通发票时借：工程施工材料费用贷：银行存款/应付账款/应付票据,22,-,二、营改增后，建筑房开企业的会计核算,第三，“工程结算”会计科目中含增值税，而营改增前，“工程结算”会计科目中含营业税。与业主工程结算时的账务处理如下:借：银行存款/应收账款/预收账款(收到业主预收款/(1+11%)应交税费-应交增值税(销项税)收到业主预收款/(1+11%)11%贷:工程结算与业主结算的工程款/(1+11%)应交税费-应交增值税(销项税)(工程结算11%),23,-,二、营改增后，建筑房开企业的会计核算,第四，营改增后按照完工百分比法确认的“主营业务收入”不再计提增值税及附加。结转收入和成本时的账务处理如下:借:主营业务成本（不含增值税）工程施工-合同毛利（不含增值税）贷:主营业务收入（不含增值税）借:工程结算贷:工程施工因此，营改增后，建筑施工企业的成本和收入考核指标中不含增值税。,24,-,25,-,二、营改增后，建筑房开企业的会计核算,（二）房地产企业的会计核算第一，“开发成本”会计科目中不含增值税，而营改增前，“开发成本”会计科目中含营业税或增值税。发生开发成本时：借：开发成本材料设备费用/建安成本应交税费应缴增值税（进项税）贷：银行存款/应付账款/应付票据,26,-,二、营改增后，建筑房开企业的会计核算,（二）房地产企业的会计核算第二，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，“预收账款”会计科目中含营业税。收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下:借：银行存款贷:预收账款借：应交税费-应交增值税（已交增值税)收到买房人预付款/(1+11%)3%（财税201636号文件规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。）贷:银行存款,27,-,二、营改增后，建筑房开企业的会计核算,第三，完工结转收入时借：预收账款贷：主营业务收入预收账款/（1+11%）应交税费应交增值税（销项）预收账款/（1+11%）11%,28,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（一）增值税发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。（二）增值税纳税人的发票开具：1、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票，也可以开增值税普通发票。2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。,29,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（三）谁有资格开增值税专用发票：3、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向小规模增值税纳税人和个人，不可以开增值税专用发票。（参见中华人民共和国发票管理办法）4、一般纳税人的标准：工业企业：年销售额超过50万元（含50万）的标准贸易企业：年销售额超过80万元（含80万）的标准服务企业：年销售额超过500万元（含500万）的标准,30,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1、增值税发票抵扣期限国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）：(1)增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。,31,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,1、增值税发票抵扣期限国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）：(2)实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送海关完税凭证抵扣清单（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。,32,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供“应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,33,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十一条规定：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。,34,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,3、增值税专用发票丢失的处理国家税务总局关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第19号）第三、简化丢失专用发票的处理流程规定：（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联：1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单或丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单（附件1、2，以下统称证明单），作为增值税进项税额的抵扣凭证；,35,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,2、如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的证明单，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和证明单留存备查。,36,-,37,-,38,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（二）一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。（三）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。,39,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,(五)选择材料供应商的决策1、选择购买的最佳时机，实现资金的流动性效益。由于新购进机器设备和材料等动产所含的增值税进项税额可以抵扣，因此企业可以在不影响正常经营的前提下合理选择购进动产的时间，以尽量晚缴增值税。,40,-,案例分析,甲建筑企业增值税的纳税期限为1个月。2016年8月，其销项税额为100万元，购买固定资产以外的货物进项税额为83万元。2016年9月，其销项税额为100万元，购买固定资产以外的货物进项税额为100万元。甲企业欲在2016年8月或9月购买一台价值为100万元（不含增值税）的设备来扩大生产，购买当月即可投入使用，预计生产出的产品自购进设备当月起3个月后即可对外销售并实现效益。请问应如何进行纳税筹划？,41,-,案例分析,方案一：2016年9月购进设备2016年8月应纳增值税=1008317（万元）2016年9月应纳增值税10010010017%17（万元）。本月不缴增值税，17万元的增值税进项税额留待以后月份抵扣。,42,-,案例分析,方案二：2016年8月购进设备2016年8月应纳增值税1008310017%0（万元）2016年9月应纳增值税1001000（万元）由此可见，2015年4月方案二比方案一少纳增值税17万元（170），虽然方案二在2010年4月就支出了117万元（10010017%）购进设备，比方案一早支出了1个月，但是同样也会提前1个月获取收益。因此从纳税筹划的角度来看，方案二优于方案一。,43,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,2、对供应商价格的选择：实践中，供应商分为一般纳税人供应商和小规模纳税人供应商，小规模纳税人的价格比一般纳税人的价格更便宜，可是小规模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的增值税专用发票。,44,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况下，应从以下两方面来选择供应商：(1)当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低14个点是合适的。（2）当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低17个点是合适的。,45,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（六）增值税率财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第十五条增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。,46,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（二）不征增值税项目1、存款利息2、房地产主管部门或者指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。3、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。,47,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（三）8类差额征税项目销售额的确定附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定规定：1、试点纳税人提供建筑劳务服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额。,48,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（三）8类差额征税项目销售额的确定2、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,49,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,3、金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。,50,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,4、经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。,51,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,5、经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。,52,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,6、经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。,53,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,7、试点纳税人中的一般纳税人（以下称一般纳税人）提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。,54,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,8、试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。,55,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（四）不动产固定资产的抵扣适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。,56,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（四）不动产固定资产的抵扣取得不动产，包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。,57,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（五）建筑企业提供建筑劳务可以选择简易计税方法计税的三种情形1、一般纳税人以清包工方式提供建筑劳务，可以选择适用简易计税方法计税（税率为3%）。以清包工方式提供建筑劳务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料、并收取人工费、管理费用或者其他费用的建筑服务。2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑劳务，可以选择适用简易计税方法计税（税率为3%）。,58,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（五）建筑企业提供建筑劳务可以选择简易计税方法计税的三种情形甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。3、一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税（税率为3%）。建筑工程老项目，是指：一是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。二是未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,59,-,营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧,（一）“甲供材”的增值税法律依据分析1、“甲供材”中建筑企业增值税计税方法选择的法律依据及分析财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知“财税201636号”附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）款“建筑房屋”第2项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。”在该条文件规定中有两个特别重要的词“可以”，具体的内涵是，只要发生“甲供材”现象，建筑施工企业在增值税计税方法上，具有一定的选择性，既可以选择增值税一般计税方法，也可以选择增值税简易计税方法。,60,-,营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧,2、“甲供材”中建筑企业计算增值税的销售额确定依据及分析财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外”。同时财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（三）项第（9）款规定：“试点纳税人提供建筑劳务服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额。”,61,-,营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧,根据以上政策规定，“甲供材”中建筑企业计算增值税的销售额体现为两个方面：一是建筑企业选择一般计税方法计算增值税的情况下，销售额是建筑企业发生建筑应税行为向发包方或业主收取得的全部价款和价外费用；,62,-,营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧,二是建筑企业选择简易计税方法计算增值税的情况下，销售额是建筑公司向业主收取得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额。例如甲房地产公司与乙建筑企业签订的甲供材合同约定：合同总价款为1亿元（含增值税），其中甲方自己采购主材2000万元，则选择一般计税方法计算增值税的乙建筑公司计算增值税的销售额是8000万元。”,63,-,营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧,(二)“甲供材”中建筑企业增值税计税方式的选择分析按照财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法的规定，建造服务的适用税率是11%，而设备、材料、动力的适用税率一般均是17%。据此，可以大概计算出“甲供材”中建筑企业增值税计税方式选择的临界点。”,64,-,营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧,按照试点实施办法规定，建造服务的适用税率是11%，而设备、材料、动力的适用税率一般均是17%。据此，我们可以大概计算出选择的临界点：假设甲供材合同中约定的工程价税合计(不含甲方购买的材料和设备）为A，则建筑企业选择一般计税方式和简易办法下的增值税计算如下。1、一般计税方式下的应缴增值税为：应缴增值税A11%（111%）建筑企业采购材料物质的进项税额9.91%A建筑企业采购材料物质的进项税额2、简易办法下的应缴增值税为：应缴增值税A3%（13%）2.91%A,65,-,营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧,3、两种方法下税负相同的临界点：9.91%A建筑企业采购材料物质的进项税额2.91%A推导出：建筑企业采购材料物质的进项税额7%A4、由于一般情况下，建筑企业采购材料物质的适用税率一般均是17%，于是，推导出临界点：建筑企业采购材料物质的进项税额建筑企业采购材料物质价税合计17%（117%）7%A5、由此计算出临界点：建筑企业采购材料物质价税合计48.18%A,66,-,营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧,【结论】甲供材料模式下，建筑企业选择按一般计税方法或者简易计税方法的临界点参考值是：建筑企业采购材料物质价税合计48.18%甲供材合同中约定的工程价税合计具体是：建筑企业采购材料物质价税合计48.18%甲供材合同中约定的工程价税合计，则选择一般计税方法有利筑企业采购材料物质价税合计48.18%甲供材合同中约定的工程价税合计，则选择简易计税方法有利因此，建筑企业采购材料物质占整个工程造价的多少，或者说甲供材料占整个工程造价的多少，是选择计税方式的关键！,67,-,案例：建筑企业采购材料物质价税合计48.18%“甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择一般计税方法的分析,江苏省某企业委托一个中国京冶公司承建一主题乐园项目，工程总承包合同造价为1000万元，材料部份600万元，其中“甲供材”为200万元；安装部分400万元。中国京冶将其中100万元的机电安装工作分包给中冶建研公司。（假设购买材料均取得17%的增值税专用发票）,68,-,案例：建筑企业采购材料物质价税合计48.18%“甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择一般计税方法的分析,1、一般计税方式下的应缴增值税为：应缴增值税（1000-200）11%（111%）【（600-200）17%（111%）+10011%（111%）】79.27-（61.26+9.9）=8.11（万元）2、简易办法下的应缴增值税为：应缴增值税（1000-200-100）3%（13%）20.38（万元）,69,-,案例：建筑企业采购材料物质价税合计48.18%“甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择一般计税方法的分析,因此，建筑企业采购材料物质价税合计422400万元（111%）（1+17%）48.18%“甲供材”合同中约定的工程价税合计700万元=385.44万元，选择一般计税方法计算增值税，比选择简易计税方法计算增值税更省12.27万元增值税(20.38-8.11).,70,-,案例:建筑企业采购材料物质价税合计48.18%“甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择简易计税方法的分析,江苏省某企业委托一个中国京冶公司承建一主题乐园项目，工程总承包合同造价为1000万元，材料部份600万元，其中含甲供材为500万元；安装部分400万元。中国京冶将其中100万元的机电安装工作分包给中冶建研公司。（假设购买材料均取得17%的增值税专用发票）,71,-,案例:建筑企业采购材料物质价税合计48.18%“甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择简易计税方法的分析,1、一般计税方式下的应缴增值税为：应缴增值税（1000-500）11%（111%）【（600-500）17%（111%）+10011%（111%）】49.55-（15.31+9.9）=24.33（万元）2、简易办法下的应缴增值税为：应缴增值税（1000-500-100）3%（13%）11.65万元）,72,-,案例:建筑企业采购材料物质价税合计48.18%“甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择简易计税方法的分析,因此，当建筑企业采购材料物质价税合计105.4万元100万元（111%）（1+17%）48.18%“甲供材”合同中约定的工程价税合计500万元=234万元，选择简易计税方法计算增值税，比选择一般计税方法计算增值税更省12.68万元增值税(24.33-11.65).,73,-,营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧,（四）建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧通过以上分析，营改增后，建筑企业与业主或发包方签订“甲供材”合同时，控制多缴纳税收的合同签订签订技巧是：1、当建筑企业选择一般计税方法计算增值税时，必须要争取在甲供材合同中建筑企业采购的材料物质价税合计48.18%“甲供材”合同中约定的工程价税合计。2、当建筑企业选择简易计税方法计算增值税时，必须要争取在甲供材合同中建筑企业采购的材料物质价税合计48.18%“甲供材”合同中约定的工程价税合计。,74,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（六）其他非建筑企业一般纳税人可以选择简易计税方法计税的情形1、公共交通运输服务。公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。2、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。,75,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（六）其他非建筑企业一般纳税人可以选择简易计税方法计税的情形1、公共交通运输服务。公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。2、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。,76,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（六）其他非建筑企业一般纳税人可以选择简易计税方法计税的情形3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。4.以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。5.在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。,77,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第4、第5、第6款规定：1、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,78,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理2、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,79,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理3、试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,80,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理4、一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。,81,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号）第四条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：1、一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率计算应预缴税款。,82,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理2、一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。3、小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。,83,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理国家税务总局公告2016年第17号第五条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：1、适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+11%)2%2、适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+3%)3%,84,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。,85,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理国家税务总局公告2016年第17号第六条纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。,86,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理上述凭证是指：1、从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。2、从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。3、国家税务总局规定的其他凭证。,87,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理国家税务总局公告2016年第17号第七条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：1、增值税预缴税款表；2、与发包方签订的建筑合同原件及复印件；3、与分包方签订的分包合同原件及复印件；4、从分包方取得的发票原件及复印件。,88,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理国家税务总局公告2016年第17号第八条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,89,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（八）非房地产企业销售不动产的增值税处理1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的（不含自建）不动产，可以选择适用简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在第主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,90,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（八）非房地产企业销售不动产的增值税处理3、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,91,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（八）非房地产企业销售不动产的增值税处理4、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,92,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（八）非房地产企业销售不动产的增值税处理5.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,93,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（八）非房地产企业销售不动产的增值税处理6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,94,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（八）非房地产企业销售不动产的增值税处理6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,95,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（八）非房地产企业销售不动产的增值税处理7.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。,96,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（八）非房地产企业销售不动产的增值税处理8、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,97,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（八）非房地产企业销售不动产的增值税处理9、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,98,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（九）房地产企业销售不动产的增值税处理财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（八）项第7、8、9款规定：1、房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。2、房地产企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%征收率征收增值税。,99,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（九）房地产企业销售不动产的增值税处理3.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（肖太寿博士体现大家注意：这里的房地产项目包括新老项目）,100,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,（九）房地产企业销售不动产的增值税处理4.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,101,-,三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,国家税务总局公告2016年第18号第二节第10条、11条和12条有关预缴税款规定：1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的