第五章--房地产评估PPT课件

-,1,第五章房地产评估,第一节房地产评估概述一、土地与土地使用权(一)土地土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使地价发生变更。地产和房产均属不动产。,-,2,(二)土地的经济特性(1)供给的稀缺性。(2)可垄断性。在土地所有权或使用权让渡时，要求实现其垄断利益。(3)土地利用多方向性。客观上要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。(4)效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。,-,3,(三)土地使用权在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。,-,4,在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。,-,5,土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。,-,6,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。,-,7,土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。,-,8,(四)地价的特征1地价是地租的资本化。地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。2地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。,-,9,3土地具有增值性。4地价与用途相关。5地价具有个别性。6地价具有可比性。,-,10,二、房地产评估程序,房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项（1明确评估目的。2了解评估对象。3.确定评估时点。4.签订评估合同。），制定工作计划，实地勘察与收集资料，测算被估房地产的价格，确定评估结果和撰写评估报告。,-,11,三、房地产价格的影响因素,(一)一般因素1经济因素。(1)经济发展因素。(2)财政金融因素。(3)产业结构因素。,-,12,2社会因素。(1)人口因素。表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。(2)家庭规模因素。家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。(3)房地产投机因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社会福利因素。,-,13,3行政因素。(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。(4)行政隶属关系变更。(5)交通管制。4心理因素。,-,14,(二)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。,-,15,1商服繁华因素。2道路通达因素。3交通便捷因素。4城市设施状况因素。5环境状况因素。,-,16,城市设施可以分为以下三类(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面）(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮电局等设施。(3)文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。,-,17,(三)个别因素1土地的个别因素（宗地因素）。(1)区位因素。(2)面积因素、宽度因素、深度因素。(3)形状因素。(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。(5)用途因素。(6)土地使用年期因素。,-,18,2建筑物的个别因素。(1)面积、结构、材料等。(2)设计、设备等是否良好。(3)施工质量。(4)法律限制。(5)建筑物是否与周围环境协调。,-,19,第二节房地产评估方法,一、收益法（收入资本化法、投资法、收益还原法）收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。这种理论的抽象，包含着三个假设前提：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定；(3)收益为无限年期。,-,20,（一）、适用范围收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。,-,21,（二）公式房地产价格=房地产纯收益/资本化率房地产纯收益=房地产总收益房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费十保险费+税金十空房损失,-,22,例1：有一宗土地，土地使用权出让年期为50年，资本化率为10，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格：解：根据纯收益在若干年后保持不变，县收益有限年期的计算公式：,-,23,-,24,例2：有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5，若（1）未来各年的纯收益将在上年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年基础上增长1。试分别两种情况下的地产收益价格。解：根据纯收益等差组数递增和等比级数递增的计算公式：,-,25,-,26,某房地产公司于1994年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，耐用年限为55年，残值率为2。1998年该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。,-,27,在出租期间，每月平均实收租金为3万元，另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元。空置率为10，每年需支付管理费为年租金的3.5%、维护费为重置价的1.5%、土地使用税及房产税为每平方米20元、保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7，建筑物资本化率8，试根据以上资料评估该宗土地1998年11月的土地使用权价格。,-,28,1、确定评估方法：该宗房地有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益5012900（110）486000（元）,-,29,3、计算总费用年管理费=486000*3.5%=17010（元）年维修费=2500*900*1.5%=33750（元）年税金=20*900=18000（元）年保险费=2500*900*0.2%=4500（元）年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）,-,30,4、计算房地纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）5、计算房屋纯收益：（1）年折旧费（2500900）4846875（元）,-,31,（2）计算房屋现值房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年限25009004687522156250（元）（3）计算房屋纯收益房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率21562508172500（元）,-,32,6、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋资本年纯收益412740172500240240（元）7、计算土地使用权价格：土地使用权在1998年11月的剩余使用年期为50446（年）,-,33,8、评估结果本宗土地在1998年11月的使用权价格为32792.80元，单价为每平方米6558.56元,-,34,二、市场法,市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。,-,35,三、成本法,成本法是依据开发或建造被估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对象价格的方法。成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法和重置成本法等，用成本法估价求取的价格称为积算价格。,-,36,成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。,-,37,成本法的基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益用成本法评估地价的程序一般为：计算土地取得费用，计算土地开发费用，计算投资利息，计算投资利润，确定土地增值收益，测算土地使用权价格。,-,38,某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35，开发商要求的投资回报率为10，当地土地出让增值收益率为15，银行贷款年利率为6，试评估该土地的价格。,-,39,(1)计算土地取得费土地取得费=10万元/亩=150（元/平方米）（2）计算土地开发费土地开发费=2亿元/平方公里=200（元/平方米）（3）计算投资利息土地取得费利息18.54（元/平方米）土地开发费利息10.23（元/平方米）,-,40,（4）计算开发利润开发利润=（1）+（2）10%=35（元/平方米）（5）计算土地价格土地单价=（1）+（2）+（3）+（4）（1+15%）=475.84（元/平方米）土地总价=475.8415000=7137600（元）,-,41,四、房地产评估的剩余法,剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。,-,42,运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后房地产正常交易的价格，然后扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定被估土地价格。,-,43,剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式是：V二A一(B+C+D+E)(415)式中：V购置土地的价格；A-开发完成后的房地产价值；B-整个开发项目的开发成本；C投资利息；D-开发商合理利润；E正常税费。,-,44,实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价格=房屋预期售价建筑总成本利润税收利息,-,45,有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为25，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元悍方米，专业费为建筑费的10，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元每平方米，销售费用为楼价的25，销售税费为楼价的65，当地银行年贷款利率为6，开发商要求的投资利润率为10。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。,-,46,(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。计算公式为：地价=楼价建筑费专业费利息销售税费(2)计算楼价。楼价=2000X25X9000=45000000(元)(3)计算建筑费和专业费。建筑费=3000X2000X25=15000000(元)专业费=建筑费X10=15000000X10=1500000(元),-,47,(4)计算销售费用和税费。销售费用=45000000X25=1125000(元)销售税费=45000000X65=2925000(元)(5)计算利润。利润=(地价+建筑费+专业费)X10二(地价+16500000)X10(6)计算利息。利息=地价X(1+6)2-1+(15000000+1500000)X(1+6)-1=01