商业销售价格定位及推售模式ppt课件

.,商业租售价格定位及推售模式建议,营销策划中心2014年10月,.,架构,1,2,3,市场调研,租售价格定位,销售模式建议,4,销售收益,.,永安步行街,开发商：湖南明盛投资置业有限公司项目地址：浏阳市永安镇永安社区总建筑面积：116868.72引进大型商家：通程商业广场通程商业广场业态分布：一层：黄金饰品、化妆品、超市二层：服装三楼：电器、儿童服装、玩具四楼：美食、影院商业街业态分布：以服装、美食为主；商业街推售顺序：先推售的是前段临街商铺、后推售的是靠内商铺，二三楼商铺暂未出售；销售模式：可选择直接销售或返租销售，返租金额为商铺总额的20%，一次性性从总价中减除；价格：前段临街商铺均价3.5万元/；靠内商铺均价在2万元/；租金：一楼：前段临街商铺120元/月，靠内商铺租金70元/月；二楼：50元/三楼：30元/商业客群:以本地与浏阳的客户为主，长沙次之。缺点：永安商业步行街的购物动线不明，是永安步行街最大缺陷。,.,华润新都汇,.,凯旋豪庭,.,开发商：浏阳市东润置业有限公司项目地址：浏阳市生物医药园总建筑面积：29万平米物业类型：住宅、商业、公寓引进大型商家：比比超市、影院、KTV;内街业态分布：以服装、折扣店、美食为主；缺点：业态规划不明，部分商铺档次较低。销售均价：一层：1800023000元/二层：9000元/三、四层：5000元/租金：一楼外街：80元/一楼内街：50元/销售情况：一层商业已销售完毕，部分二、三楼商业待去化，目前采用三年返租的模式销售，返租点数为6%、7%、8%。商业客群：以工业园与浏阳的客户为主，长沙次之。,东润万象城,.,粤港城,项目地址：长沙国家生物产业基地康宁路151号（蓝思科技西侧100米）开发商：湖南成林粤港城房地产开发有限公司建筑面积：15万，一期为商业，二期为公寓；商业面积：7万，主力店为步步高超市；项目定位：新城中心唯一集中商业综合体，集购物、美食、娱乐、休闲、文化于一体，打造一站式高端生活、商业圈，多功能业态复合，集购物中心、娱乐中心、美食中心、健身中心、休闲中心、文化中心六大中心于一体的一站式生活、商业圈。销售模式：返租销售，共返租20年，前6年返租金额为销售总额的6%、7%、8%、9%、9%、9%，后14年为实际租金收益；主力面积：40-60平米；销售均价：一层：35000元/二层：24000元/三层：15000元/四层：9000元/销售状况：东区已售罄，西区去化率达50%。,.,豫园步行街,开发商：湖南豫景置业有限公司广告公司：木易堂占地面积：4.5万平建筑面积：19万平商业面积：10万平容积率：3.55，约3000户绿化率：20%地下停车场车位：809个地址：工业园环园东路与纬二路交汇西北角（蓝思科技宿舍对面）项目配套：大型超市(家润多)、千人网络会所、高档连锁酒店、量贩式KTV、大型洗浴中心等住宅面积：约9万平，以公寓为主，步行街区建筑2-6层为住宅，另外包含3栋12层，1栋33层公寓，主要集中为30平一房，50平二房，70平三房的紧促型公寓。主力户型面积：商业40-80平，公寓30-70平；价格：公寓均价3000元/平，一楼商业均价18000元/平,.,万福星城,.,华野新城,.,港惠新天地目前二手铺售6-8万元/左右，铺王10-15万元/，华贸中心二手铺（住宅底商）在4-5万元/，写字楼底商6-7万元/,市场小结,.,架构,1,2,3,市场调研,租售价格定位,销售模式建议,4,销售收益,.,主要基于商业市场同等类型物业租金概况进行综合考虑，得出本项目租金均价水平:,1F临街铺租金,.,通过选取同类型商业物业的租价进行比较分析，测算本项目平均租价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位商业氛围商业属性周边配套交通条件实用率规模主题升值前景,租金定位（1F临街铺）,市场比较法租金定位,.,通过选取惠州同类型商业物业的租价进行比较分析，测算本项目租价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位商业氛围商业属性周边配套交通条件展示条件规模主题升值前景,市场比较法租金定位,租金定位（1F临街铺）,.,通过租金反推得出：1F内街铺租金均价为97元/月，-1F商铺租金均价为58元/月，2F商铺租金均价为63元/月，3F商铺租金均价为41元/月。,其他区域商铺租金反推,.,4、5F商铺招租对象主要为影院、KTV、大型餐饮等面积较大的次主力店，租金水平在18-28元/月。,.,针对1F外街铺售价通过两种方法进行综合测算:投资收益法测算售价市场比较法测算售价,1F街铺售价,.,投资收益法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为4至6%，均价租金*12/投资回报率。据此本项目销售均价推算如下：,方法一：投资收益法测算价格,备注：表中租金价格的由来，在商铺租金定位中推算而来。,.,通过选取同属商业物业外街铺的售价进行比较分析，测算本项目街铺均价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位商业氛围商业属性周边配套交通条件实用率规模主题升值前景,方法二：市场比较法测算价格,.,根据可比项目售价，通过比较法进行售价测算，得出项目参考售价金，如下表：,市场比较法售价定位,方法二：市场比较法测算价格,.,售价定位,根据投资回报法和市场比较法分别得出项目的售价，经综合考虑，取其平均值作为参考价格。,计算公式：(按投资回报率5%反推所得价格+市场比较所得价格)/2,.,通过售价反推得出：1F内街铺租金均价为22682元/，-1F商铺租金均价为12475元/，2F商铺租金均价为14743元/，3F商铺租金均价为9582元/。,其他区域商铺售价反推,.,商铺总价区间,.,架构,1,2,3,市场调研,销售价格定位,销售模式建议,4,销售收益,.,目前市场上商业项目销售主要有三种模式，分别为直接销售、带租约销售及返租销售。根据不同的项目类型、销售目标和赢利目的,采用不同的操作模式。,三种销售模式优劣势及适应范围分析,销售模式分析,结论：从项目周边商业氛围及本身规划来看，项目新入市需要一定市场培育期，且项目将进行统一规划，统一招商，统一经营管理因此建议返租销售。,.,目前市场上的返租年限中，分别有三年返租、五年返租、十年返租，其中三年返租、十年返租最为常见，现将此两种返租年限进行深入分析。,三年返租与十年返租优劣势对比,返租年限分析,结论：从项目周边商业氛围及本身规划来看，基于项目发展前景预判，同时考虑公司收益及保障项目后期运营，建议采用三年短期返租。,.,返租模式分析,三年返租的租金返还模式主要有以下3种形式：按年或季度逐年返还；于首付款中抵扣一次性返还；于总价中一次性抵扣,三种模式优劣势对比,结论：综合多方面来看，为便于销售，迅速回笼资金，建议采用逐年返租的形式进行销售。,.,返租点数,根据项目竞品返租点数及商业市场上客户可接受返租点数等综合因素考虑，建议本项目返租点数为。,.,年返租，返租金额为商铺总金额，于交铺之日返还第一年收益，第二、三年返租金额于每年当天返还。,小结：,.,架构,1,2,3,市场调研,租售价格定位,销售模式建议,4,销售收益,.,租金收益预算,备注：折扣按开盘平均折扣系数0.931计算。建筑面积未扣除招商预留铺位。,销售总金额：783，2