前期物业管理顾问服务的意义与作用(标书摘录)

2.1 前期物业管理顾问服务的意义与作用2.5.1 前期介入的意义物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。物业管理的运作，即是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总和。物业管理的前期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见。把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关；以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。前期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。2.5.2 前期介入的作用n 有利于优化设计，完善设计细节对一些物业管理中的实际问题，工程设计人员一般很难完全预料、估计，而有经验的物业管理企业却对此十分清楚。因此物业管理企业在项目设计阶段，从业主或使用人的角度出发、凭专业人士的经验，对所管物业的设计进行审视，对不当之处提出合理化建议和修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些到后期才去发现、解决的困难。为开发商节省一定的建设资金及工期时间。n 介入工程管理，节约物业投资“世邦魏理仕”凭借多年来丰富的管理经验，及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会，对楼宇环境及设备建材等方面提出有利于促进租售、节约投资、方便管理的专业意见和建议，如： 针对智能化采用的程度进行探讨，即可以促进物业销售宣传，又可满足今后科技及客户发展的需求，尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合，减少今后的管理成本。 根据实际情况提出物业改良及增减工程项目之建议，以节省工程费用及达至最高之经济效益。 “世邦魏理仕”根据过往经验，编制保养合同及招标文件之规格,并利用“世邦魏理仕”的服务网络，以最优惠的价格寻找提供服务之承判商。n 有利于树立物业品牌形象，提高租售率物业的市场价值是通过其良好的硬件设施及优异的市场形象来支持。良好的市场形象很大程度上来自于长期的得到客户赞誉的管理服务。因此，客户对一个好的物业的认可，包含对大厦硬件和管理服务的双重认可。世邦魏理仕作为全球物业服务的领导者，其优异的市场形象无疑会为开发商的租/售提供强大的软件支持，从而提升物业的投资回报率。n 有利于提高房屋建造质量物管企业在物业使用与管理方面，拥有丰富经验，对房屋长期使用中所暴露出的各种问题十分了解，通过参与施工建设阶段的监理，尤其是隐蔽工程，强化了施工质量，将房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。n 有利于加强对所管物业的全面了解熟悉所管物业的环境、总体规划布局、管线布置，尤其是对配套设备设施的功能、选型及安装情况全面了解，与此同时收集各类技术资料，为接管验收和后期管理打下良好基础。n 有利于树立物业的顺利交付如果接管物业与业主入住是同步进行，则物业管理企业即使再努力，也会被内部、外部等各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，以致严重影响楼宇交接和正常的物业管理，破坏企业形象。n 有利于早期与业主建立沟通可提前与业主建立沟通联络，收集业主对物业管理的意见，制定切实可行的物业管理方案及测算出较准确的物业管理费用预算。目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。但往往与使用方的使用方式存在较大的差距；在实际使用功能上考虑较少；设计的产品不能满足使用者的基本要求，造成竣工后马上需要进行改造。多年管理经验的积累，使世邦魏理仕深刻了解客户在选择物业时的标准和要求。我们可以在前期的顾问咨询服务中，根据项目定位为开发商提供符合目标客户需求的设备、设施的建议，准确定位，以帮助开发商在激烈的竞争中脱颖而出。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在项目最终使用者角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合使设计达到最优化，使施工中影响运行缺陷尽可能降低，使开发商的回报实现最大化。2.2 前期物业管理顾问服务内容根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商/设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距；在实际使用功能上考虑较少；设计的产品不能满足使用者的基本要求，造成竣工后马上需要进行改造。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在项目最终使用者角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合使设计达到最优化，使施工中影响运行缺陷尽可能降低，使开发商的回报实现最大化。具体实施如下：2.6.1 规划设计阶段在规划设计阶段，因规划设计人员、管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后物业的管理问题，结果造成小区建成后管理上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷以后往往难以弥补，因此物业在规划设计之初，作为前期介入的物业管理人员就需要参与物业规划设计方案的讨论，要从管理的角度看规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。n 对物业各业态的建筑提出意见和建议 建筑结构及功能设计（包括但不限于：物业内功能整体布局、交通道路分布、绿化景观等） 停车系统及交通路线规划（包括但不限于：人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等） 监控和消防中心 消防中心位置； 消防中心设备布置； 消防监控点位调整与补充； 公共区域装饰装修 土建装饰装修审图； 土建装饰装修符合项目建设特点与档次； 土建装饰装修便于运营后的检修保养； 土建装饰装修便于运行后的清洁工作； 土建装饰装修与其它专业的施工配合； 管理用房 管理用房的数量、位置、面积； 管理用房的功能、平面布置； 管理用房的附属设备配备标准； 垃圾处理 垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准。 垃圾房设备配备标准； 垃圾分类； 卸货区的设置 卸货场和卸货平台位置、高度； 卸货场管理用房； 卸货场停车位； 电梯系统 电梯分区的必要性论证； 电梯配备数量； 分区电梯数量分配、梯速的选择；n 对物业各业态的机电设施提出意见和建议 各系统设计参数及配制建议 在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数； 空调系统 空调系统设计审图建议； 空调设备的区域控制； 空调设备选型的经济评价； 空调系统设计便于物业运行管理； 空调阀门的安装位置； 空调能源费用的分摊方法； 配电系统 配电系统设计审图建议； 办公区域电力负荷参数； 办公区域虚拟划分； 办公区域末端点位配备建议标准； 配电系统的分界； 配电设备选型和经济评价； 给排水系统 给排水系统设计审图建议； 给排水阀门位置补充建议； 给排水系统计量； 给排水系统设备的选型和经济评价； 消防系统 消防系统设计审图建议； 消防电、水系统物业补充建议； 消防末端阀门位置； 消防系统设备的选型和经济评价； 安防系统 安防系统设计审图建议； 安防系统末端点位的物业建议； 安防系统分区和门禁控制； 安防系统设备的选型和经济评价； 照明系统 照明系统审图建议； 照明运行分区节能控制； 照明运行模式； 照明系统设备的选型和经济评价； 扩容的预留性。n 对物业各业态的智能系统提出意见和建议 智能化系统 智能化建筑的总体方案和标准之建议； 智能化的硬件配备和扩展要求； 智能化设备的软件功能； 智能化操作的分级职能； 智能化运行的经济性和可靠性能分析； 智能化控制末端点位的补充； 智能化控制系统在各专业中应用的系统优化/完善；n 节能方案目前能源和环境越来越多地受到政府和公众的关注。能源管理并不是单纯的抑制需求、减少能耗，其实质是提高能源的利用率。世邦魏理仕依赖于管理技术的丰富经验，从设计和管理两方面提供有关节能降耗措施，提高业主收益和物业附加值。 n 能源收缴与计量控制建议 物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系统合理分割与独立计量要求。 物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。 计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求； 通过计量，达到能源系统平衡控制。2.6.2 建设施工期间在项目建设施工阶段，施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，抓好项目建设的施工质量是物业管理前期介入的重要内容。在项目建设过程中，我司人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对项目物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为物业管理工作奠定良好的基础。 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议； 分析物业建造选料及安装，降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； 参与审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见； 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；如： 在主题的处理、客房、公共区域、餐厅、酒吧及宴会厅的功能布局方面之建议； 审核内装修的施工图纸及家具和设备的规格，包括平面布局/竖向图和色彩主题，以及在地毯、家具、布料等的规格方面提供建议； 监管施工人员做好对楼宇成品的保护，以避免施工对成品造成损伤； 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 跟进工程施工进度（参与有关工程联席会议等）； 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量； 对项目公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。2.6.3 物业销售阶段在物业销售期间，良好的物业管理形象、及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于本案树立物业品牌形象。物业管理前期介入人员将根据实际情况，参与协助本案的物业销售宣传推广活动。n 协助物业推广，促进物业销售 售楼处及样板房的保安/保洁指导，以规范的服务和形象展示，建立良好的物业形象； 参加 贵司对本物业之宣传与推广活动，于活动中提供我司物业管理品牌之讲演/演示； 提供我司物业管理顾问标志/标牌及相关印刷品，用于摆放销售中心供客户阅读； 为 贵司项目销售人员提供物业管理基础知识的培训，使其能正确地向业户宣传、介绍物业之服务内容及管理标准等。同时亦可协助解决实际租售中业户有关物业管理之质疑制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备； 委派物业专业人员现场解答客户对本物业管理方面的疑问； 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料和数据； 制定管理服务承诺，增加客户的信心； 对售楼处/样板房布置设计提供意见，并安排好管理措施； 利用“世邦魏理仕”服务网络，向境内外客户对本楼盘进行宣传。2.6.4 竣工验收阶段物业建造竣工后，“世邦魏理仕”将参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，及时指出设备安装中存在的各种缺陷和不足，督促有关承包商整改和完善，以确保开发商和客户的利益；我司人员将定期勘察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。 参与本案的房屋、设备设施的竣工验收，并建立验收档案； 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 参与有关主要设备设施的调试和验收； 制订物业验收流程； 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。物业验收的首要条件为： 承包商和施工监理验收合格 政府有关职能部门验收通过 水、电、气正式供应 通讯、电设施开通使用 无重大缺陷 无影响客户使用的未完工程 入伙区域能独立封闭 无影响人身财产的隐患 验收的场地和区域清洁干净2.6.5 物业规章制度制订为了使项目今后的物业管理更能有序地实施，在物业正式交付验收前，“世邦魏理仕”将根据物业情况和管理模式，提供合适的物业管理公约文本，供“浙大创新科技园”制订正式的“物业管理公约”，并以此为本，负责按“世邦魏理仕”的物业管理模式和政府有关规定，制定各项相应的规章制度及有关文件，印制各种证件，进行机构设置、人员聘用等。n 管理制度等文件主要包括： 物业管理公约 客户手册 员工工作指引 员工守则 管理工作程序汇总 紧急事件操作指南 岗位责任制 管理工程程序汇总 大厦入伙手续及收费 大厦收楼须知 维修管理规定 业户装修指引 大厦机电、消防等管理规定及表格 车场管理及守则 管理处及员工管理规定 清洁安排及处理守则 财务程序及守则 处理客户投诉指引 特约服务及运作n 装修管理建议 为确保贵司楼宇的整洁有序、安全无损，我司将对二次装修作出相应的管理制度： 装修工程纸审阅方案，规避违章工程； 二装有楼宇的成品保护方案； 装修现场消防安全管理方案； 装修现场施工安全管理方案； 装修现场临时用电管理方案； 二裝物料运送方式控制； 有关二装管理程序方案。2.6.6 项目接管验收阶段顾问服务内容n 项目验收将协助贵公司制订验收标准及项目接收计划，检定各类遗漏工程或未达标项目，提交缺陷报告并整理归档。 统筹、整理并提交接管验收报告； 安排各部门员工接受各总/分包供应商的营运、维修培训； 协调总/分包及供应商的文件、图则及备品备件的交接 。n 制定计划及制度将协助贵公司订立管理中心日后管理工作计划，并协助拟定各类机电 设备之运行维护规范、各类岗位职责及规章。n 管理费财务预算将根据所得到的所有项目资料，协助制订贵项目管理费预算案，其中管理中心员工编制和工资标准的预算，并从管理及市场两个角度综合考虑，建议管理费收费标准及收费模式n 物业管理开办费物业管理开办费用预算是指在业主入住之前，由开发商支付给物业管理处的开办资金，用于各个物业管理环节的启动。 其中用于购买办公设备和家具等固定资产的费用由物业公司在合理的期限内逐年摊销。n 开荒清洁协助进行全面的开荒清洁工作，以清除施工遗留下的各种污迹水渍、水泥、油渍、垃圾等，确保 贵项目以最好的面貌迎接业户的入驻，也为 贵项目的日后保洁作准备。n 装修监督于贵项目落成前将协助制定一套装修指南，对完成品采取必要的保护措施，并派专员巡视装修现场，确保 贵项目不会因装潢不当造成破坏。n 项目保险将了解贵项目建筑期间的保险期限，并协助 贵公司提前与各家保险公司联系，运用我司的物业管理经验建议为贵项目挑选合适的投保险种、费率以及安排保险的投保事宜，使 贵项目于交接期及其后的使用期内有具备保险安排。n 公共关系将协助制订与贵项目所属的地域中各政府机构及交通管理部门保持联系的机制，以确保项目顺利投入使用。n 采购及供应商管理将协助制定采购指引/政策、采购的协议、投标格式及投标、审批制度、 制定供应商名单及登记制度。n 人员招聘及培