土地估价方法、适用范围及原则

一、评估方法（1）收益还原法（2）市场比较法（3）剩余法（4）成本逼近法（5）基准地价系数修正法二、评估方法的运用1、收益还原法。（1）确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。 （2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。 （3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。2、市场比较法。（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。 （2）比较实例的修正幅度不能超过30，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）实例价格30。（3）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40。即（高比准价格-低比准价格）低比准价格40，对超过40的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。3、剩余法。（1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。 （2）假设的项目开发周期一般不超过3年。 （3）对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。 （4）开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。 （5）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。4、成本逼近法。（1）国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。 （2）土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异。 （3）土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。 （4）评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。5、基准地价系数修正法。（1）采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。 （2）在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。估价方法市场法收益法剩余法基准地价系数修正法成本法（土地估价方法）适用范围从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价待开发房地产或待拆迁改造后在开发房地产的土地估价；仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；现有房地产中地价的单独评估特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。完成基准地价评估的城镇中的土地估价由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用范围：1新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。估价方法原则合法原则、供需原则、价值主导原则替代原则合法原则、供需原则、价值主导原则预期收益原则合法原则、供需原则、价值主导原则最有效利用原则、预期收益原则合法原则、供需原则、价值主导原则替代原则合法原则、供需原则、价值主导原则报酬递增递减原则（抵押评估，审慎原则；出让价值评估，公开市场原则）三、评估原则1、合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。2、供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。3、价值主导原则土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。4、替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。5、最有效利用原则土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。6、预期收益原则遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。7、报酬递增递减原则是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。8、审慎原则在评估中确定相关参数和统计结果时,应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况,以及存在的风险。9、公开市场原则评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。10、多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于