湖南省株洲明珠花园营销策划思路(37p)

株洲明珠花园营销策划思路,第一章项目分析,一、基本情况分析1、区位概况2、背景资料3、交通状况4、周边环境5、周边配套6、小结,二、综合评价（SWOT）,第二章项目定位项目可性行研究,一、综合定位1、特征定位2、名称定位等；二、品质定位1、档次定位2、风格定位3、形象定位,一、档次定位,集聚欧陆风情、品质高尚的顶级豪华居所,精心装饰的拱券彰显尊贵身份的入口,入口模仿凯旋们形式将会留下难忘的印象,2、风格定位,以欧洲小围合建筑为蓝本，演绎地中海闲情生活社区,三、形象定位,欧洲亲水生活社区,三、市场定位1、目标客户群体定位2、群体表现特征3、目标客户特征与消费心理分析,四、卖点定位五、项目开发可行性研究1、财务分析2、风险分析3、敏感性分析,四、卖点定位,第三章综合素质营造建议,一、规划设计建议：1、规划设计目标2、规划设计理念；二、单体设计建议：1、建筑风格2、户型设计,三、素质营造：1、活动场地2、装修标准等；四、环境、景观塑造五、物业管理与服务要点六、项目配套设施与功能建议,一、设计理念：本设计试图创造旨在创建一个集聚欧陆风格、品位高尚的理想居住小城，使居者在现代都市的繁嚣中享有欧洲田园般的宁静。,二、景观轴线：一条集散步、休闲、健身、园林林荫大道为一体的景观大道贯通小区的南北，成为小城内居民休闲、健身、交往的场所，品茗园林，漫步林荫，看泳池戏水、健身、网球、景观与人文融于一体。生活的品质由此得到体现和升华。同时，景观轴线界定了别墅区和普通居住区的界限便于分区和管理。,三、规划结构及功能分区：1、以小区路主入口：以开口在小区路上的主入口轴线和景观轴线组成拉丁十字的规划结构,将小区分成3个：商业街区、绿化带街区、别墅街区，每个街区相对独立，通过轴线相互联系。2、交通组织：由于滨江路在规划之中，并未完工，目前的主入口设在小区内路上，将来滨江路的竣工，势必会形成滨江路为主的主入口，届时，景观大道的功能和形式将会完全展现小区的鲜明个性。以周边消防环道为主要车行路线，小区内景观大道为主的步行系统，将进入小区内的人车完全分流。别墅大道路迂回婉转，沿途树荫花园流水，驾车归来，一条梦幻田园般的风光小径，途径各栋别墅的门口,3、空间序列组织：小区根据居民室内活动要求，按不同领域形成小区公共活动空间（景观大道步行系统）组团内半公共空间庭院阳台空间。由外而内，由动而静，形成层次分明的空间序列。1)公共空间的林荫大道、会所、中心绿化、步行道、网球场；2)入口广场，形成良好的休闲运动环境；3)半公共空间，休闲座椅、花架、水池，提供邻里交流；4)庭院或阳台，可以养花弄草，别墅区庭院休闲椅、平台烧烤。,4、环境设计：充分考虑人与自然的关系，将景观组织设计到每一户的窗口，近观组团绿化和花园，远观景观大道和人造园林，景观的远景、中景、近景，疏密相间，相互渗透，绿化联为一体。,规划设计规划设计,明珠花园经济技术指标,园林篇,水的主题集合自然与人文的园境私家花园+中心花园的双重景观,以欧洲几何园林为主要造园手法,演绎欧式园林的典雅风貌,使小区充溢着异域情调。,以建筑结合水体的园林使整个小区温情洋溢,园林概念设计,五、宣传推广方案：1、楼书制作2、媒体选择3、广告卖点详述六、营销计划：1、营销节奏2、工程进度与节点划分等,第四章营销推广建议,一、战略二、发售时机与节奏三、价格策略四、渠道策划：1、项目包装策略2、售楼处包装要点3、现场包装4、区域包装5、示范单位建议,二、发售时机与节奏：据调研数据及操盘经验分析，我司认为本项目应分三期开发，整个开发周期将持续32个月。具体理由如下：1、株州市2000年全市累计销售商品房面积为37.92万平米，而明珠花园总建筑面积13万平方米，整个项目的开发供给量超过了了全市住宅销售总量的1/3。2、项目开发档次高，目标客户对象亦处于金字塔的上层部分，因而造成购买消费对象有限，形成项目消化难度。3、贵司为新注册成立公司，在开发资金及技术方面都存在一定的不足，若太大规模的开发，势必增加公司运作中的资金与人才压力。4、分阶段开发策略，便于降低市场风险。市场变幻莫测，开发的房地产项目若不能及时消化的话，极有可能成为空置对象。5、价格提升空间增大