规划设计成本导则(含地库)

规划设计成本导则金地集团产品管理部,二、组团规划中的成本控制；,一、规划对施工的成本控制；,三、建筑层高中的成本控制；,四、非可售面积的成本控制；,五、地下停车库的成本控制；,六、机电设计中的成本控制。,组团规划,规划对施工,建筑层高,非可售面积,地下停车库,规划成本控制导则,支护成本控制,土方成本控制,基础成本控制,前后楼夹角,前后楼间距,地下室配套用房面积,架空层面积,地上配套设施面积,医疗配套,教育配套,物业用房,社区用房,不可租售地下室面积,总体布局,层高及净高,覆土厚度,停车效率,层数及格局,地库选型,顶板荷载,机电设计,一、规划对施工的成本控制,规划对施工,支护成本控制,土方成本控制,基础成本控制,1、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间的关系对成本有一定的节约。2、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。3、加强施工管理，减少损耗。,1.支护成本,土地固有物,规划分期,其他设计因素,控制基坑支护经济性总原则1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工。2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。3.当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆破作业。5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。,地下室开挖支护形式成本：放坡土钉墙锚索支护桩锚支护半地下室地下室；能做半地下车库，尽量少做或不做全地库；尽量不做两层车库；人防应集中设置；消防车道尽量少布置在地下室顶板上。,3.1减少开挖的成本和风险，最直接方法就是减少地库。优先采用地面停车和地下停车相结合的有限人车分流模式设计，在实际使用中，能够直达住宅一层大堂的地面车行道和停车位更受业主好评。3.2多层建筑（3层以上的洋房）底层利用不算面积的2.2m架空层至少每户可以解决两辆停车位，不能停车的空间亦可以用来出让使用权或充当自行车库减少地下自行车配套。3.3多层建筑利用楼间距设置半地下停车库，在绿化率能够满足的前提下，结合景观设计，在集中绿地中设置50辆停车规模以下的半地下小型车库。3.4地下车库的人行出入口设计，不限于常见的直达地下电梯厅，可结合架空层的设置，就近排布能够到达架空层的地下室步行出入口，可以节省高层建筑投影下部的地下室。1,推广地面停车、多层采用2.2m架空层停车、半地下停车,导则编制说明：1.参见杭州坤和房产开发的亲亲家园一期地下车库设计；,车库定性指标,车库定性指标各区域根据区域内车库定性指标控制标准控制,2.总体布局,地库形式,地库布局,独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地址条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段；塔楼宜布置在地下室四周，尽量靠边；核实并尽量控制人防面积，不做5级人防。,2.1地库形式,关于总体布局时控制成本的方法建议：1、在小柱网的独立地库设计方案中考虑采用无梁楼盖加托板柱帽的结构形式，设备管线躲避托板柱帽排布可节约空间。因此埋深也会减少，水浮力减小，底板、侧壁配筋减少，抗浮桩减少。（避免在独立地库上方设置行车道，增加额外的板厚配筋）2、大底盘地库中摒弃位于边角，通行不畅的区域。3、确认退界要求（地铁控制线，退道路及水位控制线等），若退距较小，可考虑多退让1米，满足施工需求和后期的管线预埋。,2.1地库布局,多层建筑部分尽量少做地下室，减少人防配建指标，因为多层建筑地下埋深超过3米后按基底面积配建人防；通过对地下室内交通流线及设备用房等的合理布置，有效控制独立地库边界与主楼间的间距，以期达到采用简单支护解决基坑开挖的目的。在小柱网的独立地库设计方案中考虑采用无梁楼盖加托板柱帽的结构形式，设备管线躲避托板柱帽排布可节约空间。因此埋深也会减少，水浮力减小，底板、侧壁配筋减少，抗浮桩减少。（避免在独立地库上方设置行车道，增加额外的板厚配筋）大底盘地库中摒弃位于边角，通行不畅的区域。确认退界要求（地铁控制线，退道路及水位控制线等），若退距较小，可考虑多退让1米，满足施工需求和后期的管线预埋。,3.人防设计,人防等级,人防面积,1.1.部分三线城市如设置5级人防地库，人防面积可以较设置6级人防减少一半。1.2.选择人防类型时优先设置人防物资库，减少复杂的人员口部。1.3.应避免一个区块人防总面积超出5000，超出则需要配件人防电站，电站设置成本极高。,综合当地情况控制人防面积,4.层数及格局,地下室层数,地下室格局,4.1地下室层数,4.2地下室人防布局,4.3地下室格局,如果做两层地库，地下二层应尽量避开主楼，以免形成主楼负二层的无效空间；对于双层地下室，兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理（前面已提及）,5.地库覆土厚度,景观种植深度,管网埋深,场地坡度,地域属性,影响地库埋深的因素注：图中数据仅为示意不做参考,1.0m,0.5m,0.0m,1.5m,方案A,方案B,方案C,方案D,景观,管网,人防,1.0m,0.5m,0.0m,1.5m,方案A,方案B,方案C,方案D,景观,管网,人防,冻土层,1.0m,0.5m,0.0m,1.5m,方案A,方案B,方案C,方案D,景观,管网,1.0m,0.5m,0.0m,1.5m,方案A,方案B,方案C,方案D,景观,管网,冻土层,非采暖有人防,非采暖无人防,采暖有人防,采暖无人防,方案A满足所有条件最大需求,方案B优化其中一项因素,方案C综合优化各项因素,方案D成本极端化，可行性待论证如：人防异地建设等,-3.6m,5.1.景观种植深度成本控制方法,方法：堆坡、树池供大型乔木种植，降低地库整体覆土厚度。,要求景观专业在地下车库建筑方案设计时、结构设计开始前提供相对准确的景观种植图。,0.0m,0.8m,1.5m,方法：设置管沟减少覆土厚度,5.2.管网设计成本控制方法,方法：设置设备管廊减少覆土厚度,设备管廊,住宅,住宅,住宅,住宅,地下车库,覆土,覆土,地下车库,5.3.场地坡度,场地竖向设计有高差下，覆土厚度与地库层高的关系,方案一：覆土厚度高低不同，地库顶板荷载增加。,方案二：地库层高低不同，覆土厚度相同，顶板荷载减轻，地库维护成本增加。,控制方法：因具体项目具体问题不同，建议存在场地高差时，设计院针对地库要进行以上两个方案成本比较。,6.顶板荷载,景观荷载,消防车道荷载,6.1.景观荷载控制,景观局部荷载落图,堆土、树池、水景、雕塑、亭架,降低景观荷载方法,覆土改为薄水池法,7.停车效率,柱网,人防口部,布车方式,轮廓线,设备用房,控制单车位面积的经济效益,单车位指标核算公式：,单车位控制指标控制说面要极限努力创造所有有利条件，使单车位指标达到最理想值，如达不到理想值时，需在提前会诊。,单车位面积控制,单车位面积指标各区域根据区域内单车位面积指标控制标准控制,地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置避免行车道靠外墙布置避免布置平行或斜向车位；设备用房及非机动车库不允许挤占车道两边的停车位；设备用房勉强够用即可，不能有富余；人防口部设施应布置在不影响停车的地方；关键的部位对结构构件进行局部转换（慎用）；如设置地下大堂，尽量靠近交通核，不占用车位防火分区的划分，尽量借用已有的楼梯疏散，避免增加疏散楼梯,提高停车效率的关键措施：,7.1柱网控制,车库柱网各区域根据区域内车库柱网控制标准控制,车位尺寸与柱网的关系：,标准车位分析,高端车位,普通车位,普通车位,高端车位,残疾人车位,车位分级：普通车位尺寸:5300mm2400mm(国标要求小型车位最小尺寸)高端车位尺寸:5700mm2500mm(满足高端车型最大尺寸）残疾人尺寸:6800mm3600mm,8100*8100柱网,600,600,8100*5000柱网,请华中区域补充控制方法,8000*N柱网,8100*7800柱网,7800,7800,600,600-800,7800*7800柱网,5400*5400柱网,总车位：52辆区域内柱网总面积：1368平米单车位：26.3平米,5500*5500柱网,请华中区域补充控制方法,对提高地库车位比较重要，设计中设备用房布置遵循的主要原则：a.合理布置各设备用房，不占用停车位，尽量将设备用房布置在塔楼下方及其他不便停车的边角地带；水泵房靠近配电间布置，靠近给水主管井，可减少管线的长度；b.根据国家及地方规范，合理设计设备用房积；c.生活及消防水池可以利用坡道下方及其他受限制空间；生活水池需采用食品级不锈钢，容积为最高日用水量的15%20%，当地自来水公司允许采用无负压供水设备时，不需设置生活水池；消防水池采用钢筋混凝土水池，可利用地库原有钢筋混凝土结构。d.变配电所和发电机房变配电所设置在地库，宜设置在靠近大型用电负荷处；室外通往变配电所绿色车道的层高为2.8米，可采用局部梁上翻。,7.2设备用房位置控制,7.3.柱网、布车方式、轮廓线的综合关系,7.3.1避免水平停车及车道靠近外墙；,7.3.2柱距、车道宽度、地库轮廓设计不合理；,7.3.3车道宽度、车道靠近外墙设计不合理；,7.3.4合理控制无效面积；,7.3.5坡道出入口及人防出入口；,8.地库层高,结构高度,通行高度,设备高度,地下室层高标准,地下室层高各区域根据区域内地下室层高控制标准控制,地下室层高的决定因素：,地下室层高参考数值（梁板式）：,地库层高优化方法：1、中心区大面积区域地库顶板采用结构找坡，局部建筑找坡。2、尽量使“主风道”靠近车道外侧设置或走车位上空，车行通道净高控制在2200mm，停车位净高可控制在2000mm，即可以将主风管及喷头等设置在停车位区域，节省总层高。3、风道宽度尽量控制在1.2米以内，风管尽量不要设置喷淋；4、电气桥架、设备管线与风道平行设置，尽量不要设在风道下方，特别是无动力污水管道；5、各类管线交叉点不要设置在主车道处；6、机电综合管线高度计算：机电走管高度=通风管+自动喷淋高度+电桥架+预留其中：通风管高度：300mm500mm(含50mm的安装支架高度)；自动喷淋高度：200mm7、在地库面积较大，且流线布局稳定的项目，可以考虑摒弃普通风管，采用诱导风机，以节省层高。但需另外考虑排烟要求。,1.1.有消防车通行，或覆土在1m以上的无梁楼盖地下室顶板，结构最小厚度约0.45m。1.2.不设机械排烟的地下室，电缆桥架和消防喷淋管的最小安装高度需求为0.2m。1.3.机动车通行高度为2.2m，因此无梁楼盖地下室最小层高应按照2.85m控制。,极限层高,地下室层高参考数值（无梁楼盖）：,剖面分析,无梁楼盖层高相比梁板式减少250，地库层高的减小使成本更加优化。,地下二层层高计算：梁板式梁高（800）+设备高度（650）+车道净高（2200）+150（面层）3800,无梁楼盖式板厚（350）+设备高度（750）+车道净高（2200）+150（面层）3450,层高:常规做法：地下二层：方案一结构梁板式梁高：800机电普通风管设备高度：650建筑地漏排水面层：150方案二结构无梁楼盖板厚：350机电普通风管设备高度：700建筑地漏排水面层：150,结论：常规做法，地下二层推荐结构形式选用无梁楼盖，结构层高为3.45m,无梁楼盖式,板厚350,常规地下室层高示意图：,车库净高2200,风管450 x1200,梁高800,层高:特殊做法：以地下一层为例：结构梁板式主梁高：800机电普通风管设备高度：450建筑地漏排水面层：150,结构层高计算（地下一层）：梁高（800）+设备高度（450）+车道净高（2200）+150（面层）3600,剖面分析,结论：经济做法，地下各层结构层高比常规做法节省0.2m，地库埋深共减少0.4m,建筑面层150,设备高度450,备注：风管可避开降板区，按此层高计算降板区亦满足净高要求,车库净高2000,风管450 x2000,设备高度650,结构层高计算（地下二层）：板厚（350）+设备高度（550）+车道净高（2200）+150（面层）3250,优化后地下室层高示意图：,地下室层高控制的正确做法；,在部分城市，只要当地绿化办没有严格的条令规定覆土厚度，可以采用地下室大梁上翻的方式设计。700-800高的结构大梁，可以考虑上翻出顶板200左右，计算覆土则仍从顶板开始计算。上翻梁形成的梁格子，可以考虑在板顶预留排水孔滤水层和结构找坡的方式排除积水，部分验收不严格的地区，可以简单的用破碎轻质砌块+水泥浇筑回填的方式抹平，1m的覆土加局部堆坡足够种大树。,结构上翻梁说明：,地下室层高控制的经济效益；,地下室层高控制的经济效益；,六、机电设计中的成本控制,机电设计,给排水专业,热力管网专业,电气专业,在方案已经获得公司批准，正式方案文本制作之前，安排一次与开发地域的辖区人防、消防、市政、环保、绿化、交警、教育、规划、建委、发改委、电力、燃气、自来水、电信、电视、城管、卫生、房管、图审等部门的沟通，由项目总牵头，含外配套、设计、成本、营销专业人员对可能影响建设的不利和有利因素进行梳理汇总，并存档备案。1,梳理全建设过程中的外配套成本项，减少计划外成本支出,导则编制说明：1.华东区域某项目2011年由于在设计阶段未充分考虑室外变电站，引发业主投诉维权，景观在交房后进行较大整改，增加成本支出；,1.、给排水专业小区生活、消防水泵房布置应考虑以下因素：1）小区规模及小区内各建筑性质；2）小区地势、地形；3）小区周边市政给水管网水压情况；4）市政规划路或现状路的影响；小区分期开发建设计划。小区水池设计：1）小区用生活水池容积按最高日用水量的15%计算；单体建筑用生活水池容积按最高日用水量20%计算；计算生活水池容积时不包括市政直供水楼层的用水量。2）当采用叠压管网给水设备供水时，不设生活水池。3）当室外给水管网能保证室外消防用水量时，消防水池的有效容积量应满足在火灾延续时间内室内消防用水量的要求；当室外给水管网不能保证室外消防用水量时，消防水池的有效容积量应满足火灾延续时间内室内消防用水量和室外消防用水量不足部分之和的要求。4）生活、消防水池应分别设置。水泵房的设计：1）水泵房应与水池贴临设置。2）消防供水设备按泵房服务范围内最大一栋建筑所需流量及扬程选型。3）消火栓系统静压大于1.0MPa、喷淋系统配水管道的工作压力大于1.2MPa时，应采取分区给水系统。4）生活给水系统除市政直供楼层外，其他楼层需分区加压供水，分区采用多套供水设备分区，一般按照810层范围一个分区考虑，如当地自来水公司有要求时，则按当地要求设置。,小区的水表设置原则：1）水表通常设住宅生活用水表、商业用水表、公共事业用水表；2）水表应设在水表井内，水表井设在人行道或绿化带下；3）如当地自来水公司有要求时，则按当地要求设置。小区的室外给水管网布置成环状给水管网，环状给水管网与市政给水管的连接管不少于两条，当其中一条发生故障时，其余的连接管应能通过不小于70%的流量。小区室外排水管道的起点尽量抬高，布置在冰冻线以上150mm，排水检查井选用塑料检查井，化粪池布置在实土部分，这样可以减少车库覆土厚度。地下室给排水设计：1）地库集水坑尽量布置在靠外墙部分，压力废水能够就近排除；2）自喷系统的报警阀间分散布置，消火栓干线与低区住宅的消防干线统一考虑。3）各种压力主干管应尽量布置在塔楼底或沿停车位布置；4）当梁、通风管道、成排布置的管道、桥架等障碍物的宽度大于1.2米时，其下方应增设喷头，计算车道或停车位净高时，应考虑120mm喷淋头高度。人防