房地产开发企业融资现状及主要渠道汇总

北京联合大学 毕业论文引言在2015年房地产发展中，面临经济下行压力，房地产销售难，回款压力大。目前房地产开发企业的融资渠道比较单一，过于依靠银行信贷。国内资本市场不够发达，法律法规比较单一，因此企业融资较难。银行经营策略调整，导致房地产开发企业从银行获得资金的难度较大。因此，我们要解决这些问题，并且创新融资方式，从而解决房地产开发企业的融资难的问题，从而促进我国房地产开发企业健康发展。本课题首先介绍房地产开发企业的融资现状，并且分析现有的融资方式，进一步分析目前房地产开发企业的融资难的主要问题，并且找出造成这些问题的原因，以保利地产为例分析房地产开发企业的融资渠道，最后提出解决我国房地产企业融资的对策。针对这一研究思路，本文在第一章描述我国房地产开发企业的融资现状，以及目前主要的融资渠道；第二章找出我国房地产开发企业融资难的主要问题；第三章具体分析造成融资难问题的原因；第四章以保利地产为例分析我国房地产企业的融资方式；第五章先从国外房地产开发企业的融资经验对我国房地产企业起到借鉴作用，以及结合互联网金融探索房地产融资模式。通过本文合理化的建议，希望能够解决我国房地产开发企业融资难的问题。1 房地产开发企业融资现状及主要渠道1.1房地产开发企业的融资现状1.1.1状况概述房地产开发企业作为劳动密集、资金密集的行业，并且具有较大的投入，较高的收益风险特性。随着房地产企业融资体系的变化和政府关于振兴楼市等政策的出台，房地产企业将面临整合、淘汰，金融业门槛将逐步加高，中小房地产开发企业将面临融资难的问题。地方政府直接卖地转向土地招投标制度，企业的核心竞争力将不再局限于物业本身，现金流将成为整个行业发展的决定性因素。目前，房地产企业能否把握经济快速发展的机遇，实现企业飞速发展，实现企业资产增值的首要瓶颈是房地产开发企业能否建立多元化的融资渠道，而不仅仅是只依赖银行贷款。 2015年，由于地方债务积累较大，银行信贷资产不良的问题，银行会从严、从强的审查贷款，使企业从银行得到的资金将会越来越少，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的发展。由于房地产企业从银行贷款难度的增大，企业转向非法信贷、民间集资、过桥资金等非法手段，既不利于资金的稳定，而且融资成本较大，并且资金链一旦断裂，将会造成企业瞬间倒闭，社会动乱等问题。 从2014年至2015年3月全国房地产开发企业资金到位的增速越来越低，进入2015年资金到位呈现负增长。因此我国房地产开发企业亟需资金，面临融资难的问题。目前，房地产开发企业融资模式较少，房地产开发企业间接融资比重过大是我国房地产开发企业的重大弊病。因此，开展多层次、多元化的融资措施，是企业发展不得不拓宽的道路。1.1.2主要靠银行贷款房地产项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等阶段。最基本的房地产贷款是房地产开发贷款，其特点是融资成本低，但获得资金的难度大。房地产开发贷款通过银行信贷获得资金，用销售回款来偿还贷款。房地产开发贷款要满足“432”，即“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”，通过担保、在建工程抵押、土地抵押、受托支付等手段达到增信的目的，提高从银行获得信贷的几率。1.1.3房地产企业融资渠道逐步走向多样化房地产开发企业作为劳动密集、资金密集的行业，具有充裕的资金储备是保证房地产企业正常运行的基本前提，因此具有强有力的融资效率对房地产开发企业非常重要。从上面的分析，我们可以知道银行信贷已然是房地产开发企业的主要融资方式。但是，由于市场、政策的原因，以及121号文件的出台，房地产开发企业从银行夺得资金将会不确定、不稳定。我可以得出结论：作为资金密集型企业，房地产开发企业的融资渠道已经成为影响发展的主要瓶颈，主要通过开拓多层次、多元化的融资渠道，把融资方式从间接融资变为直接融资，才能使我国房地产开发企业蓬勃的发展，把融资方式从间接融资变为直接融资。在上述背景下，国内房地产开发企业经过融资探索，发展了基于信托、债券、基金、ipo、增发、房地产辛迪加、合作开发、融资租赁等方法。另外随着我国房地产开发企业走出国门，到国外开展项目，充分利用国外的经济政策，结合企业的自身情况和融资成本，直接在国外进行融资，获得快速发展的机会。1.2目前融资的主要渠道1.2.1银行贷款 目前，房地产开发企业主要的融资手段为银行贷款，但是贷款难度较大，需要满足“432”条件，以及结合企业自身的营业状况和信用评价等一系列规定。通常贷款种类可以分为开发信贷、经营性物业信贷、抵押贷款、流动贷款、委托贷款以及并购信贷等。在贷款过程，大企业由于经营能力，信用等级较好，容易获得此类贷款，对于中小房地产开发企业而言，银行贷款较难。银行贷款的成本相对于其他融资方式而言具有成本低的优势。在贷款程序中，受政府调控和银行经营策略调整影响较大，极易出现违规贷款、滋生腐败等问题。1.2.2民间借贷 中小房地产开发企业融资渠道单一，较难从银行获得贷款。只能转向民间借贷或过桥业务，利率高，融资成本很大，一旦资金链断裂，非常容易出现挤兑风险，有企业瞬间倒闭的风险，造成恶劣影响，会承担刑事责任。1.2.3内部人员个贷中小房地产企业由于融资渠道单一，在急需资金的情况下，找内部员工办理房贷，企业负责每月还房贷的方式筹集资金。但融资成本较高，员工有一定的抵触心理，不利于企业发展。一旦出现资金链断裂，会造成员工违约的责任。1.2.4.合作开发目前国内房地产企业合作开发的形式多种多样，常见的合作方式是一方提供土地，将全部或者部分资金使用权入股房地产项目，另一方提供开发资金，同时双方就利润分配比较达成协议。同时，这种合作开发模式，双方在前期谈判和项目实施期需要较高的协调性。1.2.5.预售房款对于中小房地产企业而言，获得银行贷款的难度较大，因此预售房款是个不错的融资方式。目前，预售款占房地产企业资金来源的30%左右。在房地产行业市场前景较好的情况下，市场会对销售期房有较大热情。购房者前期支付预购款，可以享受未来物业上涨带来的增值收益，体现了资金的时间价值。同时，对于房地产企业来讲可以筹集建设资金，又可以将房地产未来价格风险转移给购房者。1.2.6.股票融资随着注册制的实施，上市融资对于中小房企来说难度直线下降。通过股票融资，筹集的资金具有长期性，没有还本付息的压力。但是，发行股票的过程较长，手续复杂，不能够解决房地产开发急需资金的困难，并且通过IPO融资成本极高，对企业的资质的要求较为严格。企业上市后，还可以增发的方式继续募集资金。2 房地产开发企业融资过程中的问题2.1房地产企业总体信用水平较低通过查询2015年第一季度我国房地产企业销售额情况，销售额排在前十的企业市场份额为15%左右，销售额排前二十位的企业市场份额仅比销售额前十的公司高5%，我们可以得知，我国的房地产开发企业尽管数量多，但是规模普遍较小，没有完成企业淘汰整合的过程，企业没有竞争力，自有资金较少，银行贷款资金的依赖性较大。房地产开发企业还没有规模化、集团化、品牌化。在14年的数据中，我们可以发现，上市公司业务中涉及房地产行业的企业占所有上市企业的26%,但是在这26%中的上市企业中主业是房地产开发的只有135家。2014年，国际咨询机构对中国30多个行业进行信用状况评估，房地产开发企业仅高于煤炭、光伏、钢铁，位于倒数第四。信用评级低，导致银行在贷款时评估信贷风险较大，以至于房地产开发企业夺得信贷融资的难度大。我国房地产开发企业的利润率与政策具有较高的相关性，随着房地产企业的整合力度加大，行业竞争加剧，多数中小房地产开发企业将被市场淘汰。2.2房地产开发企业融资结构失衡根据国家统计局关于房地产企业资金来源统计分析，2015年1-3月份，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%，1-2月份为增长1.6%。其中，国内贷款5845亿元，下降6.1%；利用外资93亿元，增长11.3%；自筹资金11214亿元，增长1.1%；其他资金10739亿元，下降5.2%。在其他资金中，定金及预收款6260亿元，下降8.4%；个人按揭贷款3194亿元，增长1.0%。目前房地开发企业的主要资金来源于自筹资金和其他资金，国内信贷资金占到位资金的21.1%。房地产企业的自筹资金有10%是由个人按揭贷款组成；在其他资金里有大约20%到30%间接来源于银行信贷。经过加权处理，银行信贷资金占房地产开发企业运营资金的45%。当我们从房地产企业的运行过程和资金运行的角度来看，房地产的资金来源主要有银行信贷组成，银行资金活动在土地拍卖、物业开发、物业销售等整个房地产开发流程。是我国房地产开发过程中各个参与主体的主要资金来源。同时，我国房地产开发企业股权融资和债务融资在融资总额中比重较少。2006年以来，房地产企业的负债率不断拉高，普遍在65%到75%之间，在20多个行业中处于较高水平。由于房地产的行业特性以及较为激进的经营模式，自己需求量大，导致企业运用大量的金融杠杆融资，以至于企业的财务状况较差，对企业的多层次、多元化融资造成不利影响，使企业高负债运行。企业过度依赖信贷资金，国家政策的变动以及银行经营的调整，都会对企业融资造成不确定性，对于企业的经营调整以及长远发展都是不利的。2.3房地产开发企业融资状况差异较大从房地产开发企业的股本构成上分析，我国7万多家房地产开发企业中，有国有资金参与的企业占三分之一，其他的企业基本为民营企业开发经营，外资企业占的比例较少。在股上市的房地产开发企业中，具有国资背景的企业占总数的三分之二。由于A股市场实行的IPO审批制，造成大量资产优良又急于通过上市融资的民营房地产开发企业很难通过股权融资。自07年中国公司债市场制度实施后，房地产开发企业融资结构得到显著改善。由于制度设计的问题，债务市场只对上市企业开放，因此受益的企业多数是具有国资背景的企业，这些企业本有其他较多的融资渠道，反而急缺资金的民营企业不能受益。房地产企业多为高负债经营，以至于信用评价不良，上市的民营企业很难从公司债市场启动获得受益。从企业融资水平的角度来看，我们可以得到结论:大型房地产开发企业并不缺少融资渠道，而中小房地产开发企业，由于规模小，不合规经营，高负 债经营等问题，很难获得资金。对于境外企业，具有大量的廉价资金和成熟的市场管理经验，但受制于政策对外商的限制以及对土地资源的限制，是外资房地产开发企业在国内发展空间较少。从地域的角度来看，沿海地区与内陆欠发达地区的房地产行业发展水平的差距以及市场环境的差距，融资能力已然受地域经济发展水平的影响而非常明显。2.4房地产开发企业融资行为缺乏理性在2008年中央四万个亿投资刺激，地方政府成立大量房地产开发企业，作为融资平台，经营方式具有寻租性质，企业产权混乱，没有真正实施法人制度，企业经营过程，过度依赖政府规划项目，丧失积极开拓市场的能力，企业运营效率低，融资行为没有经过有效的论证，过于盲目。另外，贷款直接由领导拍板，企业经营有领导直接拍板，没有合理有效的监督机制，造成腐败频发，连年亏损，与此同时，造成大量不良信贷资产和物业资产。2.5房地产开发企业境外资金未得到充分利用在2000年，我国取消福利分房制度，住房开始市场化，当时我国房地产企业不够发达，国家为了保护国内房地产企业的发展与利益，严格禁止外资独资在中国建立房地产企业，不能直接进行房地产融资，只能通过在资本市场购买股份的形式参与我国房地产市场。另外，从房地产资产先天的特性流动性差的角度来看，外资进入国内市场没有有效的退出机制，因此国内资本市场要发展例如次级债等金融工具，方便资产的变现，有利于刺激外资进入国内市场。因此，国内资本市场投资工具的缺失，是外资进入国内房地产市场的主要原因，也是外资参与国内房地产开发融资占比较少的主要原因。3 房地产开发企业融资问题的原因通过了解我国房地产开发企业融资难的主要五个问题，我们将造成这些原因归纳分类为外部环境原因和房地产自身原因。3.1外部环境原因3.1.1资本市场不健全 第一，我国房地产抵押贷款保险机构较少，担保机构不成熟，没有形成大的担保集团，实力较弱。同时，银行信贷资产不能再保险，造成银行风险较大。因此，我们应着手建立一个涵盖抵押、担保、保险、银行等金融机构的利益团体，建立一个各个机构组成的融资网络，形成稳定，可持续发展的房地产投资市场。第二，市场各层次发展失衡，股票市场随着上市注册制的实施，资本市场会蓬勃发展，但债券市场由于政策的问题以及企业欺骗和偿还等问题，造成债券市场发展滞后。第三，信贷市场上资金逆配置导致融资效率较低。在我国经济进入新常态的情况下，尽管放开民营银行批示，但依然存在国有银行占市场份额主导地位，使民营企业从银行获得资金的压力变大，融资效率较低。3.1.2房地产企业与地方政府的利益纽带土地使用权的有偿出让，使我国地方政府财政变成土地财政。由于前总理朱镕基提出实施的税收结构改革即分税制的实施，造成地方财政没有资金来面对城市飞速发展带来基础设施更新的困境，分税制规定由土地产生的收入和税收归地方所有，造成土地财政。因此，地方政府和房地产企业形成利益同盟，互相依赖，房地产企业融资不够合理。3.2房地产开发企业自身存在的问题3.2.1企业规模小竞争力差我国房地产企业排名前十销售总额占全国销售总额的15%，充分说明尽管数量大，但多数规模较少，品牌效应小，和欧美国家房地产行业相比，我国房地产企业还没有龙头企业，市场占有率偏低。同时，向外省份拓展和跨地区合作、投资的房地产项目不多，没有形成规模效应。3.2.2专业资本运营人才缺乏由于我国在2000年房地产行业才进入市场化，并且在发展过程中法律法规不成熟导致房地产企业运行不够规范，以至于房地产行业从业人员业务水平参差不齐，尤其资本运营人才及其缺少。3.2.3对资本运营的认识不足目前房地产企业多数规模较少，因此企业兼并、重组是未来房地产企业发展的主要方向，也是资本运营的必然结构。然而，由于，专业人才的缺失和企业自身管理不规范等问题，造成与企业发展不配备的兼并重组时有发生，是企业融合过程中出现大量问题，陷入各种困境，背负更重的债务。3.2.4体制性障碍房地产企业作为资金密集型企业，加上有房地产相关的行业占GDP的55%，企业的资金、利税和政府关系紧密。鉴于房地产行业在我国经济中的主要影响，房地产受建筑业和政府双重管理，在进行资本运作过程中，产权不明，成为房地产企业资本运行的制度障碍。4 以保利地产集团为例进行房地产企业融资分析4.1公司概况保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产开发企业，公司具有一级房地产开发资质。2006年，保利地产作为股权分置改革后，在证监会重启IPO市场的背景下，第一批上市的第一家房地产开发企业。保利地产在我国房地产开发企业中综合实力排榜首，连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。保利地产经过这些年的发展，规模大，实施全面开花的模式，并且专业化运行。保利地产在高速发展中，布局中心城市，一点带面，形成一个地产网络覆盖全国，与此同时，保利地产不断投资房地产行业不同阶段的企业，形成多元化经营。保利地产在发展中，集中打造不同产品次序的住宅品牌，涵盖高中低住宅产品，另外保利地产多元化经营，发展商业地产，取得了巨大成就。保利地产作为大型国企，融资能力强，融资渠道多。保利地产通过IPO上市融资、后续增发以及在债券市场发行公司债等方式筹集资金。4.2融资方式4.2.1信贷融资保利地产的银行信贷规模到达122亿元，其中有32亿元属于短期贷款。经过计算各大房企的速动比率，保利地产为0.3，与知名房企万科地产、首创等企业处于同一阶段。4.2.2股权融资保利地产于2006年7月31日在上海证券交易所挂牌上市，进入资本市场融资，财务抗风险能力和偿债能力都得到大幅度提升。并且，又多次在资本市场公开增发融资。筹资情况首次发行上市日期发行数量（万股）发行价格（元/股）募集资金总额（万元）2006-7-3115,00013.95209，250筹资情况公开增发发行日期发行数量（万股）发行价格（元/股）募集资金总额（万元）2007-8-912，61755.48700，000筹资情况定向增发发行日期发行数量（万股）发行价格（元/股）募集资金总额（万元）2009-7-1433.16724.1224.12800，0004.2.3债权融资 2008年7月保利地产通过债券市场公开发行公司债43亿元，5年期的票面利率为7%，长期资本比重进一步提高，有效的改善公司的财务状况。发行日期债券品种票面利率发行总额 2008-7-115年期固定利率债券7%430，000起息日兑付日2008-7-112013-7-114.2.4信托融资 公司与信托机构累计发行了三次信托产品，融资超过3亿元 。4.2.5建立基金筹资在房地产政策不确定性和日益收紧的货币政策影响下，保利地产在维护原有的融资渠道（例如：银行），同时开拓新兴的融资渠道。在2010年，保利地产通过成立信保(天津)股权投资基金管理有限公司在年内成功募集资金24亿元，开发6个项目，保利地产在2011年进一步扩大基金规模，增强融资能力。4.3总结1.从我国房地产企业融资现状分析，银行信贷依然是目前最主要的融资模式。扩展多元化的融资渠道，通过企业IPO上市融资是一种好的融资模式，资本市场可以满足房地产企业的需求，并且是房地产企业优良的融资平台。2.针对外源性融资来说，企业可以通过债券融资、私募融资等方式，在企业具有优良的业绩表现和良好的财务状况下，企业也有利用这些融资手段，但利用这些融资手段有一定的要求，企业应当谨慎权衡 。3.针对内源性融资模式，若企业业绩良好，利润率高，可以利用资本留存的手段增资，增强企业的现金储备，这个方式易于操控，融资成本低。4.针对企业经营而言，提高资产资本的周转率的利用效率，在企业的生产运营过程中，可以使企业的销售增加，增加利润。因此，加快资金周转也是一种良好的融资模式。5 解决我国房地产企业融资问题的对策5.1完善房地产企业外部融资环境如果没有健全的制度和监管措施，房地产融资的多元化只能是纸上谈兵，而冲动的行为可能会造成企业经营恶化，以至于倒闭。因此，在拓宽多元化融资渠道的过程中，政府务必要完善地产制度和市场规则，保证房地产市场的公平与公正。5.1.1建立健全政府支持体系房地产融资涉及银行、保险、担保、交易所、基金等金融领域，具有较大的风险，应建章立制，而政府在调控各种资源具有先天的优越性，因此必须有政府强有力的支持，才能建立机制。第一，政府可以通过一系列宏观调控来对房地产市场进行调控，防范系统性风险的发生。第二，政府通过建立廉住房、经济适用房、降低首付比率、降低住房贷款利率等手段使中低收入者可以拥有住房等政策意图；以此同时，通过金融创新，利用抵押贷款、收取首付抵押担保的方法，促进住房市场发展。在国家宏观调控的作用下，对抵押贷款市场建立规范，既有利于实现中低收入者居住的福利政策，也能够有效促进房地产金融市场的规范化发展。5.1.2发展多层次资本市场目前我国资本市场不够发达，金融工具较少，募集资金的方式单一。在融资历史中，上市IPO是最多的融资渠道，通过增发融资频率高，配股的融资最高。随着我国金融体系的不断完善和发展，房地产企业融资渠道将会逐步拓宽。通过发展资本市场，能使夹层融资、信托、保险、股权融资、债券融资以及新型互联网融资手段得到充分利用。5.2房地产企业自身经营管理机制的完善解决房地产开发企业融资难，提高企业自身实力和信用水平是首要问题，因此企业要着力建立科学合理的成本管理机制和风险预控机制。5.2.1健全成本管理机制第一，企业需要建立责任成本体系框架，将工作分配到人，责任落实到人，减少工作过程中相互推卸责任的问题。第二，建立奖罚机制。房地产开发项目涉及可行性研究阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、竣工验收阶段、销售阶段、后期运行阶段等，每个阶段都涉及成本控制，成本管理体制应在每个阶段将责、权、利结合起来主动控制。5.2.2健全风险预控机制第一，强化投资组合。将资金有针对性地投资到不同类型、不同区域的房地产开发项目，减少未来收益的不确定性。第二，加强财务风险控制。通过合法的手段将风险转移。例如：将难度大、技术含量高的工程分包给专业工程分包商。同时，企业应以收益留存补充因风险造成的损失，保证企业资本对策充足。5.3国外融资模式借鉴我们有学习国外的融资经验提高我国企业的融资能力。在借鉴国外融资模式的同时，政府应健全政策和监管措施，鼓励多元化融资渠道的发展，达到分散风险并刺激金融产品的创新。以此同时，在互联网金融蓬勃发展的时期，房地产企业应积极探索参与互联网金融。5.3.1发展房地产信托投资从国外先进的金融发展来看，房地产信托是一种有效率的融资方式。从信托公司的角度分析，通过对信托产品深度开发，可以达到减低投资风险并提高收益率的目的；对于房地产开发企业，可以拓宽融资渠道获得企业发展需要的资金，有利于企业持续发展。信托融资的产品种类丰富，例如：信托经营性物业贷、信托开发贷、明股实债、股+债、信托+有限合伙、信托计划等方式。房地产开发企业还可以在香港、新加坡等地区发行REITs(房地产信托投资基金)募集资金，REITs产品可以分为权益型、抵押型与混合型三种类型，收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分将用于发放分红；REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。5.3.2发展房地产债券我国债券市场蓬勃发展，债券市场流动性不断增强，公司债的发行为我国房地产企业融资提供了新的渠道。政府应该加强房地产公司债的监管，在审批程序、资金利用监管、社会中介评级机构等各个方面加强监管力度，完善适应有利于市场发展的房地产债券融资环境。同时，结合房地产企业高负债经营的特性，改善地产债券信用评级结构，在此基础上大力推进房地产债券利率市场化，增强债券一级市场和二级市场的流动性，估计中小投资者参与房地产债券市场。此外，政府应创新金融工具，提供多层次的房地产债券种类，例如可转换、浮动利率、带认证股权以及高风险债券等新品种。5.3.3保险金融保险资金存量和增量都很大，具有稳定性、长期兑换的特点，与房地产是资金密集型行业的特点相配比。因此，我们可以借鉴国外房地产企业与保险公司合作的模式，再结合我国的实际情况，探索对双方有利的合作模式。例如：前沿货币合约模式。5.3.4房地产辛迪加辛迪加组织由一些被动投资者以有限合伙的形势组成的利益共同体，它可以帮助开发企业获得权益或者资金，并且由于投资来源的多元化、物业选择和管理的专业化，可以将风险部分转移。5.3.5租赁融资房地产开发企业租赁融资是指房地产企业与租户签订租赁合同，以合同协议的未来资金收益作为抵押像银行申请贷款的融资模式。若房地产开发企业每年获得租金收益大于其每年需要偿付的贷款本息，则房地产企业就处于盈利状态。开发企业不仅仅可以获得租赁期间的租金收益之外，还可以持有物业在出租时的所有权，当租赁期满后，开发企业可以将物业经营、继续出租或者转卖。5.4创新型融资模式随着李克强总理在国务院常务会议提出“开展股权众筹融资试点”以及私募股权众筹融资管理办法公布，房地产众筹深入发展带来了机遇。经过研究众筹市场，我们提出三种房地产众筹模式。5.4.1众筹拍卖房地产开发企业在开发某一项目时，参考开发经验以及市场预期，将一套住宅的市场价格为X。假设开发成本为Y,将Y定位众筹目标。我们将众筹流程分为三步。 第一步：发起众筹项目。房地产开发企业向参加拍卖的客户收取众筹意向金（假设为T），通过缴纳众筹意向金客户获得参加拍卖的入场券。 第二步：进行拍卖。房地产开发企业设定起拍价即开发成本Y，进行在想拍卖，同时完善履约担保制度。 第三部：收益阶段。拍卖价格超出成本价Y的部分Z作为投资收益按比例返还缴纳意向金的客户。 通过众筹拍卖，拍卖成功的客户可以以市场价的价格购买住宅，而没有拍到住宅的客户可以拿的投资收益。另外企业可以达到营销的目的和达到融资的目的。与此同时，房地产开发企业可以通过分析拍卖数据，了解市场行情和预期价格，及时调整经营策略。5.4.2集体定制集体定制模式的房地产开发企业不同于传统开发模式，通过用户需求定制地产项目。意向客户通过票选、挑刺优化等方式参与设计、装修、公共空间、选择物业公司等开发环节。通过集体定制，购买众筹产品，达到募集资金的目的。5.4.3众筹投资房地产开发企业众筹平台 众筹成立 总收益 投入项目购买资金开发项目投资人 个人收益 业主收益 融资资金通过投资者众筹平台房地产开发企业开发项目的路径达到融资的目的，而投资收益反向流向最终到投资者手里。众筹投资模式既解决了房地产开发企业亟需资金的问题，又给投资者创建了新的投资渠道。结论 通过调研我国房地产开发现状，我们可以知道房地产属于资金密集行业，对资金的需求量较大，在2015年房地产开发企业的到位情况现状是负增长。房地产开发企业的主要资金来源为银行，由于银行经营策略的调整，房地产开发企业从银行获得资金的难度越来越大。另外，我们总结其他房地产开发企业传统融资渠道有民间借贷、内部人员个贷、合作开发、预售房款、股票融资等模式。我们显而易见可以总结房地产开发企业融资的五个主要问题，为房地产企业总体信用水平较低、融资结构失衡、融资状况差异较大、融资行为缺乏理性、境外资金未得到充分利用。通过分析上述问题，我们分析得出一下五个原因，即资本市场不健全、房地产企业与地方政府的利益纽带、企业规模小竞争力差、专业资本运营人才缺乏、对资本运营的认识不足、体制性障碍等问题。以保利地产集团为例进行房地产企业融资分析，从IPO、增发、公司债、信托以及基金等方式筹集自己。 通过上述内容的思考，结合国内房地产开发企业的实