2011河南省兰考文明路项目定位报告63P

兰考文明路项目定位报告,项目属性,区域属性,教育聚集区,关键词：,项目地处兰考县西侧，距离原县人民政府约2.4公里项目紧邻文明路，南侧原为技术学校。现在是小学及制药厂。项目周边教育资源丰富，临近县三高、一高及实验中学、兰考县创新中学,项目位于文明路延伸段以南，三环木业对面,项目区位,项目属性,交通情况,2.4公里,县人民政府,建设路,文明路,黄河路,振兴路,车站路,中山路,地块北侧侧临文明路,目前文明路现状较差，交通条件有待改善,北侧文明路，距离文明路与振兴路交叉口300米左右。目前振兴路道路交通状况相对较好，文明路路况较差。文明路西侧是即将建成的规划景观大道。,进入性一般,关键词：,区域属性,交通情况,项目区位,项目属性,文明路,振兴路,车站路,规划路,地块北临文明路，南侧为技术学校，东侧为污水河，西临为农田。,东侧：污水河南侧：技术学校西侧：现状为农田，尚未开发北侧：紧邻文明路,区域属性,项目属性,地块四至,地块情况,项目指标,教育资源丰富,关键词：,车站路,三中,一中,实验中学,创新中学,技术学校,盛达木器厂,农田,三环木业,文明路,振兴路,污水河,朝阳路,地块现状为农田和杨树林，无拆迁需求，基本具备施工条件,区域属性,项目属性,地块四至,地块情况,项目指标,地块南北狭长，整体规模13422.9平方米。,区域属性,项目属性,地块四至,地块情况,项目指标,形状较规则,关键词：,近郊教育聚集区，中等规模，中等密度，具备一定教育资源的项目,有利因素：教育资源丰富交通易组织不利因素：目前文明路尚未修缮项目东侧排污沟气味较大。可利用点未来城市热点区域市场客户认可度高,项目属性：,区域属性：,项目属性界定,项目SWOT分析,区域属性,兰考县位于河南省东北部，东连商丘，西接开封，是通往鲁西南的重要门户，辖11个乡、5个镇，总人口82万人，总面积1116平方公里，耕地面积95万亩。,区位优越交通发达。兰考处于开封、菏泽、商丘三角地带的中心部位，到达新郑国际机场仅需1个小时,到达国际港口连云港需3小时。陇海铁路过境25公里，年货运量达180万吨。国道220、106和310在县城交汇，连霍高速、日南高速公路在县城交汇,形成了以铁路、高速公路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系。,城市总体规划“西进、南拓、北展、东控、中优”,规划近期至2015年，城市人口20万，建设用地规模23.5平方公里，人均117.5平方米；中期至2020年，城市人口26万，建设用地规模29平方公里，人均111.5平方米；远期至2030年，城市人口39万，建设用地规模41.3平方公里，人均105.9平方米。规划县域城镇布局为“一心、两点、两线、四区”。中心城区按照“西进、南拓、北展、东控、中优”的空间发展取向和“一环（城市外围环路）、一带（兰商干渠绿化休闲景观带）、一线（城市中部穿过的陇海铁路线）、三区（兰商干渠和陇海铁路线分割而成的北中南三个城市组团）”的空间结构进行建设。,兰考地处北温带，属大陆性半湿润季风气候，年平均气温14度，年日照时数2592.7小时，平均降雨量678.2毫米。兰考具有丰富的土地资源和水利资源。兰考具有丰富的农产品资源。盛产小麦、玉米、大豆、花生、棉花、苹果、葡萄、大枣等；兰考作为全国著名的泡桐之乡，为其乐器制作产业提供了坚实的基础。,农业资源丰富，全国著名的著名的“泡桐之乡”,区域总结,板材加工、吊装机械、民族乐器、纺织等产业近年来发展快速，目前是河南内最大的桐木板材加工基地，豫东地区最大的小型吊装机械生产基地。,产业、经济,兰考县属农业县，多以农业为主，全国著名的泡桐之乡，林业资源丰富。,资源、环境,区域目前存在交通路况不佳，生活配套不足，随着规划的逐步落实，以及基础设施的完善，拥有良好发展前景，对本项目是宏观方面的利好,规划、建设,市场竞争视角,兰考县属四线城市，房地产市场虽然非常不成熟，总体市场发展相对迟缓，由于缺乏资金，兰考的房地产开发无论是市场规模还是产品开发水平，在全省均处在较低水平,物业形态相对单一、设计水平不高，市场上普通多层依然是供应主体。但是有融城的连带优势，有高速有效的物流体系，有连霍、日南高速、陇海铁路为脉络的便捷交通网络体系，有许多合资及民营企业及优厚的引资招商政策。这也同时意味着兰考有诱人的市场和低廉的劳动力市场。,市场概况,市场不成熟、规模小、形态单一,关键词：,兰考县目前在售项目大约9个，本次调研项目7个；北区有2个项目会在未来3个月内面市，目前没有建立售楼部。,1,2,3,4,5,6,7,朗坤华庭,众鑫丽景苑,东方西苑名家,财富广场,康盛家园,中山商业大街,汇龙苑,1,7,3,4,5,6,2,雄居城市版图核心，坐拥考城路餐饮、娱乐繁荣经济带,项目整体规划图,项目动态：项目组团：一栋小高层建筑结构：标高建筑，采用框架结构，整浇楼板配套设施：双气入户；单元对讲防盗门、24小时电子监控、品牌电梯开发周期：项目处于清盘阶段；,兰考县城城市框架在向西发展，县城西区规划兴建了多条城市主干道，其中开兰路将规划兴建成为兰考第一景观大道,项目动态：开发节奏：整体分二期开发，一期两栋小高层，二期未知。项目临高速出入口，交通便利。,关键词：高端配套、交通便利,众鑫丽景苑,众鑫丽景苑,自南向北呈阶段状排列、步步高升。巍然矗立在开拦路与朝阳路黄金交汇处,产品情况：配套特点：双气、地热温泉、对讲单元门、品牌电梯小区背景音乐、景观小品；销售情况：5月16日开盘热销80%。目前一期消化99%销售均价2300元/平方米，层差10元，开盘前蓄客期一个月左右；目前房源仅剩2套，分别位于7楼和14楼；营销代理专业水平一般。,小结：弧形观景阳台，全明户型设计，充分考虑采光与景观,考城路旁，风景之上,项目动态：开发节奏：一期交房，二期已建3层。销售均价：一期1600元/，已售罄，二期近期开盘，均价约2300元/。,关键词：超大规模综合社区,财富广场,标高建筑，采用全框架结构，整浇楼板,产品情况,客户情况,推售节奏：10年7月开售，现已售出90%，剩余5套。；产品：目前剩余少量3房和复式在售。建筑风格：现代简约,销售情况,销售动态：现已售出90%，剩余5套；开盘情况：10年7月开盘；推出户产品：高层近期均价：2800元/营销展示：售楼部属于门面房，营销展示较差,来源：主要是兰考县内的高端人士；职业：以生意人、公务员、事业单位的泛公务员为主；,关键词：清盘期,考城路旁，风景之上,项目动态：开发节奏：整体分二期开发，一期售罄，二期未知。销售均价2300元/。,关键词：高端配套、交通便利,康盛家园,与县新行政区咫尺相望，五分钟生活圈内学校、医院、银行、超市等一应俱全。,产品情况,客户情况,产品形态：一期共5栋2栋11层和3栋6层多层（多层售完）二期未知销售状态：2月售楼部对外开放，4月开盘，已售85%，订房后，10天内签合同6月份涨价优惠幅度：按揭1%分期2%一次性3%,来源：主要是城区中心、及其周边乡镇的富裕人群；客户差异：城区客户部分为改善性居住，乡镇客户多为首次置业。,康盛家园,关键词：配套完善、紧邻市中心,行政中心、商业核心、引领商居新时代,销售动态：住宅已售磬现售商业产品特征：一条集商业、居住、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业步行街；坐拥兰考行政中心、商业核心，构筑兰考黄金圈；,交通图,规划图,占据县城北区中心位置，紧邻县城交通要道,项目动态及其特点：项目销售尾盘，近期销售均价2500元/平方米整体形象较差，户型单一，均好性较强，实现产品快速去化。,交通图,项目整体规划图,关键词：单栋，小规模,效果图,项目整体规划图,售楼部,小结：整体市场发展逐步成熟，小高层开始进入市场，客户抗性较小，市场发展逐渐提速。,开发规模逐渐扩大，产品形态多样化；多层产品仍占据市场主力，但小高层、高层开始进入市场；商住项目规模较大，有助于提高城市形象，完善提升整个城市生活配套；,主要是来自县城区客户及部分周边乡镇来县城置业的客户；年龄在25-45岁之间，职业主要是政府官员、私营业主、周边乡镇在外务工返乡置业人员；关注点：地段、生活配套、教育配套、建筑品质,产品形态单一，缺乏创新，营销手段较差；市场产品多以地块及城市发展趋势为卖点，本身缺乏核心竞争力，整体产品本身无明显的缺点，后续创新空间产品较大。价格方面梯队逐渐拉开，部分项目开始注重产品打造及营销造势，为实现较高的溢价提供了条件。,项目定位,产品定位考虑的原则：,1.项目的容积率数据指标的限制,2.多种产品组合的经济测算比较,3.市场对物业类型的喜好和接受程度,建筑形态,参考指标：容积率与对应建筑形态的要求表,本项目容积率：2.5,本项目主要经济技术指标,方向一：多层+小高层方向二：纯小高层方向三：小高层+中高层临北侧布置临路商业,建筑形态,目前区域市场竞争激烈，为减少项目运作风险，提高项目品质，提高产品竞争力，建议采纳方向二,纯小高层临北侧布置社区商业,建筑形态,户型,1.本区域内重点项目户型供应分析,2.区域内各户型的市场畅销度,户型定位考虑原则：,世界上没有最好的户型！,只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型！,户型,什么样的户型才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？,这也是本项目所需面临和解决的话题！,户型,整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、光纤等管网线路布置。,客户方面：生活背景、消费心理、消费特征项目方面：市场竞争、地理特征、景观环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素,市场问题,技术问题,户型设计建议,第一，通风采光，视野开阔；第二，过渡空间不能太多；第三，具备足够的储物空间；第四，大开间、小进深，整体方整；第五，要符合一定的风俗及审美习惯。,兰考客户居住原则：,如何将户型做到具有独特的吸引力，户型的创新就显得尤为重要。采用赠送面积的手法，提高性价比，受到了市场的追捧。根据兰考市新的建筑规范，在赠送面积上有更严格的管理方法，但无论如何，追求户型的高性价比是发展的必然趋势,户型,户型内部布局要合理，尽量减少面积浪费，将户型的实用性发挥到最高。,三房两厅两卫,两房两厅一卫,户型配比,完善的生活配套便捷通达的公共交通方正、通透，实用率高的户型良好景观和社区环境形象物业升值潜力,对原有生活圈、社交圈的依赖,希望借助社区形象和口碑提升自豪感,舒适、便利家的归属感健康、充满活力的生活,价值,习惯,身份,规范,情感,购买决定五动机圈,乐于接受新鲜事物孝敬父母重视子女教育,目标客户群体的消费价值取向,综合考虑项目自身素质及档次定位的各项思考因素，建议本项目为“中高档项目，这样既可以实现项目的价值也可以降低开发成本和风险。,项目档次,他们是：公务员；专业市场经营者；周边乡镇返乡人员；,目标客户：中高收入阶层及中等客户群体已迅速成长为未来主流购房群体之一，其购房需求度最高，是目前本区域市场的主力客户。,他们不一定是最有钱的人，但却是最讲究品味的高素质群体，他们对居住的理解不仅是要求“住宅”(HOME)本身的高品质，更追求一种高品味居住生活的“精神”(SPIRIT)享受。,他们视野广阔把握城市最新的价值风向,城市中坚阶层创造力阶层、中坚力量,征服世界的是想象力，一个城市的经济必须依赖无数各行的“精英”，只有那些吸引精英去工作和生活的地方才能获得经济的成功；城市经济的繁荣，区域性的全景发展，人文景致的成熟，全部来源于作为精神领袖的城市精英，他们改变了我们这个城市，才是时代的引领者。这是谁的城,客户描述,新生态景观新古典生活样板社区,形象方面高举高打，通过推广形象与产品品质的充分展示，迅速完成项目形象占位。,定位演绎：,现代生活样板社区,新中式生活样板社区,确定建筑风格应考虑的因素：,市场竞争在市场中形成自己项目本身独特的建筑风格，以能够在市场上快速树立项目形象。客户特征对建筑风格以简洁为主，但对新鲜事物较为关注，善于接受，能够把项目风格赋予项目一个整体的印象。项目定位要求本项目定位于城市西南的高端项目，在建筑上要体现时尚、现代化的特色。,基于市场、客户需求、项目定位,风格建议：新古典主义。新古典主义风格最符合项目城市区域高端项目的定位，且项目临近机场高速，新古典建筑风格的应用更能给人一种视觉冲击力，提升企业形象。,项目采用新古典主义风格，可以使项目在区域市场内迅速的与其他项目区分开来，同时可以快速的树立起项目的高端形象，有利于项目的对外宣传和销售。,风格建议：新中式主义。新中式建筑的设计中又融入了西式生活流线的理念，因此更适合现代国人的居住习惯和心理需求，也让更多的人感受到用现代精神诠释后的文化回归与自醒。,项目采用新中式主义风格，保持了传统建筑的精髓，又有效地融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用的同时，增强了建筑的识别性和个性。,风格建议：现代式主义。强调建筑要随时代而发展，应同工业化社会相适应，强调建筑的实用功能和经济问题，主张积极采用新材料、新结构，坚决摆脱过时的建筑式样的束缚，放手创造新的建筑风格，主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。,项目采用现代式主义，摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适用于工业化社会的条件和要求的崭新的建筑，具有鲜明的理性主义和激进主义色彩。,塑造地标性产品彰显项目高端形象,首先是立面材料中引入质感较强的材料，如面砖或真石漆等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受；材料的使用上要强化对比，不同材料之间的穿插运用，不仅可以强化部分材料的质感，而且可以达到“事半功倍”控制成本的效果。,真石漆运用,随着人们环境保护意识的增加，采矿生产花岗岩作为外墙的装饰铺贴，既浪费资源，又增加建筑物自重，这样真石漆装饰材料就得到广泛应用。,特色化入口设计，赋予建筑与众不同的细节表情，使其更加具有自己的社区性格，凸现了项目定位，体现社区精神内涵。,入口设计,我们建议园林风格：简约欧式风情园林选择欧洲风情园林作为项目的园林风格，主要原因有：符合项目打造精致景观的要求；项目周边暂无同类风情园林社区；国内有成功项目，景观营造上减少了创新风险。,景观建议,园林营建不仅仅是为社区服务的内部环