建筑公司总控制计划.doc

建筑公司总控制计划 XX. XXXXX项目总控制计划书审批:审核执笔:参与:XX城市建设发展有限公司目录绪论第一章.项目概况市场定位项目简介第二章.项目控制目标投资规模投资收益目标总成本控制目标售及推广目标五.招商目标六.质量目标第三章.项目实施工程进度控制计划前期工作进度控制计划目建设进度控制计划第四章.项目实施成本控制计划前期工程费用工程建设费用三.销售推广及招商费用四.管理费用五.财务费用六.营业税费七.不可预见费用八.总成本控制目标第五章.项目实施销售及推广计划销售计划推广计划销售目标第六章.项目实施招商计划项目商业业态配置项目商业业态布局招商目标四.项目招商面积(除去销售部分)及租金收入确定五.招商时段划分第七章.项目实施风险控制计划第八章.项目组织架构及工作流程项目组织架构项目实施工作流程第九章.项目控制流程图绪论xX XXXXX项目总控计划是根据XX假日XxX项目策划书、xX假日X概念设计和XX假日XXX经济测算报告等有关文件制定的,是指导项目实施的计划性、纲领性文件,它明确了项目定位,界定了各部的职责与工作范围,提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施是“XX XXXXX”项目实施的指导性文件,也是制定XX XXXXX项目执行计划书的根本依据之编制依据(-)XXXXX项目可行性研究报告(二)XXXXXX项目策划书(三)XXX项目经济测算报告(四)XXX项目方案设计及初步设计(五)XX项目部提供的工程进度计划(六)成本控制中心提供的成本信息(七)营销中心提供的销售推广计划(八)购物中心发展管理公司提供的招商计划第一章项目概况-市场定位1.项目名称XX XXXXX2.项目定位现代商业步行街现代都市商业步行街系统,核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽,以精品购物回廊,美食娱乐城,酒吧情调区为特色的集观光休闲带,地下商业城,生态豪宅,生活服务于一体的区域性景观购物中心,XX地标性建筑。3目标客户3.1目标客户群商业步行街70%为:30%为:XX区为主体的商业物业投资者本区主城区商业物业投资群体主城区个域拆迁的临时门面经营者X区部分人投资经营户政府官员及灰色收入阶层主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买新都市精品豪宅90%为:10%为XX区成功的私企、个体老板主城区向XX区扩张的经营户XX区部分政府官员、公务员外来移民居住者追求现代生活的XX区中青年人群3.2终端消费群:区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者年龄主要在18到48岁之间,生活节奏快、消费档次髙、接受流行元素强;充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式4.项目形象概念现代时尚的都市商业步行街二项目简介地块占地面积约32亩,地块南北各建1栋高层住宅建筑,中间由3-4层商业用房组成,总建筑面积约85000平方米,容积率约4.0,具体指标如下地面积(m3)2162.6商业总建筑面积(m)61724总建筑面积(m3)84535主力店A(m3)地上建筑面积(m)主力店B(m3)地上商业面积(m3)46062住宅总户数住宅总建筑面积(m3)16731容积率3.9垃圾站面积(m3)覆盖率地下建筑面积(m)21689绿化率地下商业面积(m3)15662机动车停车数仓储及设备用房(m3)1983地下停车位115地下车库(m3)4044地面临时停车层商业建筑面积(m3)1005层商业套内面积(m)三层商业建筑面积(m)1x层商业套内面积(m3)三层商业建筑面积(m3)117三层商业套内面积(m3)四层商业建筑面积(m2)11350四层商业套内面积(m2)8864第二章项目控制总体目标投资规模项目计划总投资18000万元,启动资金7000万元,详见第四章。二投资收益目标项目投资收益率35.5%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元(其中车库未计算收益)。详见第四章。三工程进度目标工程总进度从xx年9月11日开工商业部分主题建筑xx年5月31日完工,9月30日客户进场装修,12月底商业试营业;住宅建筑xx年12月31日完成结构封顶:整个项目2005年6月竣工,住宅2005年10月交付使用。详见第三章四总成本控制目标总成本(含税费)为20320万元,力争控制在19000万元以内;单方成本控制在2400元/m(不含税控制在2158元/m3)。见第四章五销售及推广目标项目计划总销售额2.5亿元,xx年底力争实现合同销售收入1.8亿元(开盘3个月内)。详见第五章。六招商目标-2F4F的主力店招商签约应在xx年8月底签定协议或合同xx年9月10日完成至少10家骨架店招商:辅主力店必须引进知名品牌,x年10月初开始全面招商,xx年8月完成90%的招商任务年出租总收益564万元(含物管费),其中自有资产出租收益331万元/年详见第六章七质量目标工程质量达到合格标准第三章项目实施工程进度控制计划前期工作进度控制计划为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行,必须严格控制项目的实施计划,项目的前期工作要确保按既定时间完成。序号工作内容完成时间要求执行部门前期手续8月25日完成初步设计方案,8项目部、研发部、总工办、拓展初步设月30日办理完报建手续9月16日完成建施图,10月15日项目部、研发部、营销部、购物施工图审查完成施工图中心经营公司、总工办、拓展部临时施工许可证8月30日至9月10日项目部、拓展部、总工办施工许可证10月8日至10月15日项目部、拓展部、总工办项目部、拓展部、总工办、销售预售许可证10月16日至10月20日岗位安排项目总监到岗8月1日项目部、总工办监理工程师到岗9月1日(土建、安装、预算个项目部、总工办名)现场办公室确定8月5日项目部、总工办开工前准备施工临时用水电8月4日至20日项目部、总工办市政管网拆迁9月10日完成项目部、拓展部项目部、成本部、总工办、设计3地质勘察单位确定8月22日进场4环境评估及污水处理|8月15日确定项目部、成本部、总工办平基单位确定8月30日确定项目部、成本部、总工办土建单位招标8月31日完成项目部、成本部、总工办监理单位招标8月31日完成项目部、成本部、总工办四销售前期准备售楼部选址8月4日讨论项目部、营销部、研发部8月12日完成方案,8月25日完项目部、研发部、营销部、总工售楼部设计成结构和装修施工图设计办售楼部与围墙9月11日动工,25日完工项目部4|销售面积测绘报告9月30日项目部、研发部、销售部标准确定项目部、研发部、销售部二项目建设进度控制计划序号工作内容完成时间要求备注场地平整9月10日至11月10日基础工程x年11月10日至x年12月30日基础到士000年1月1日至x年3月30日xx年5月30日主体完工3商业建筑主体x年9月30日交客户装修xx年12月底商业部分试营业住宅建筑主体x年12月30日完工综合竣工2005年6月30日完工住宅交付使用2005年10月1日第四章项目实施成本控制计划前期工程费单价金额贵用名称计算方法(元/m)备注万元)土地费用6000方案设计费3|初设及施工图设计费地质勘探费工程监理费8453533(1-4)0.5城市配套费人防费845351350%白蚁防治费845350.50.54.2310报建综合费用、证照费施工用水电315KWA12其它费用含实测费、审图费6452工程建设费金额序号费用名称计算方法注(万元)土石方工程10000014140建筑安装工程费84535700括塔楼外墙面外墙装饰裙房14层电梯工程65024台(部)智能化工程费配套水电工程费室外综合管网中央空调单冷/冷令暖消防设施工程费7048125市政设施费10环境景观工程11509200道路、绿化及广场天燃气系统(99+20)3000费用向业主收取,不计入成本环保治理工程灯饰工程14印花税(1+13)0.54.5小计9173单方造价:1085元/m注:项目前期工程费(一)和工程建设费(二)合计:6452+9173=15625万元三公司管理费用金额序号费用名称计算方法责任部门(万元)公司管理费2.5亿2.0%财务部、行政人事部四营销管理费用金额序号费用名称计算方法推广费用2.52%500包括售楼部及模型含销售人员工资、奖励和2销售费用2.51%50日常管理费用小计五招商管理费用金额序号费用名称计算方法备注(万元)1|招商管理费用一个月租金小计六财务费用序号费用名称计算方法责任部门公司财务费1亿10%1年财务部、项目部计贷款1亿元人民币七不可预见费用序号费用名称计算方法责任部门(万元)不可预见费(1+2+3+4+5+6)3%财务部、项目部小计530八营业税费费用名称计算方法备注营业税2.55.75%1437.512345交易过户税2.51.0%土地增值税2.51.0%印花税2.50.51252062.5九成本控制目标1.总投资1+2+3+4+5+6+7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元2.营业税费、土地增值税、交易税等税共计:2062.5万元3.含税总成本:(1)+(2)=18240+2062.5=20302.5万元3.总销售额:(不含车库、主力店及其他骨架店卖场)2.5亿元4.单方造价为:18455万元84535万平方米=2183元/m3其中:商业建筑成本:2323元/m住宅成本:1486元/m5.税前销售利润:25000-18455万元=6545万元6.税前投资利润率(仅计算销售收入):6545万元18455万元=35.5%7.自有经营性固定资产2.9万m,另有车库面积4000m,预计每年产生现金收益564万元十说明在执行过程中,严格按合同的有关规定执行,而单项合同的签定不得超出以上单项费用控制计划,合同签定和资金使用由成本控制部和财务部监督,分项费用所包含的具体费用项目由财务部解释。第五章项目实施销售及推广计划销售原则本项目尽可能全部销售,实现最大现金流分部销售,控制节奏,制造销售饥饿度,实现快速集中销售分三次开盘,在每次开盘中再进行销控,互为穿插,实现立体销售体系以上3次开盘实现销售总额70%(春节前)在都市广场的销售中进行铺王拍卖,拉升价位,聚集人气二、销售计划顺序时间推出产品备注临街门面依广场分三次推出第一次开盘x年10月26日1.都市广场及相应的2F(10月26日)至11月14日2.动感广场及相应的2F3.情调广场及相应的2F第二次开盘x年1)月15日负IF、负(11月15日)至12月5日第三次开盘x年12月6日(12月6日)电梯公寓至年底三、目标任务(总销售额共计2.5亿)序号目标销售额年11月.2亿xx年12月4千万年1月2千万xx年2月1千万456789xx年3月1千万xx年4月1千万xx年5月1千万xx年6月1千万xx年7月1千万10xx年8月1千万总计2.5亿四、推广计划1.第一阶段:形象推广(8月中旬9月中旬)推广主题A:(8月108月20日)XX区重庆一个新兴的工业强区,国家西部经济发展、综合体改试点区目的:让全社会了解XX,尽大扩张客户面通路:晨、晚、商报媒的新闻炒写推广主题B:(8月239月3日)欣欣XX,投资热土,XX区各级党委和政府为投资者创造一个发财发展的投资环境目的:项目是政府规划开发,以增强投资者的信心通路:晨、晚、商报媒的新闻炒写/政府性投资招商会/DM/厂矿单位巡展物料准备/XX主城入口广告位一块推广主题C:(9月5日9月20日)XX区政府旧城改造工程,xx年XX地区商业项目的典范 XX. XXXXX目的:项目是政府规划开发,以增强投资者的信心通路:晨、晚、商报媒的新闻炒写/政府参与性的产品发布会/市民参与性的产品展示会/楼书/海报2.第二阶段:产品推广(9月中旬10月中旬)推广主题A:(9月10月7日)传统商业区域中心最具规模的港式购物中心,区域经济的核心点XXXX目的:开始了解产品、产生兴趣通路:晨、晚、商报媒的新闻炒写/市民参与性的产品展示会/工地现场售房部、情景样板区建成9.15/国庆狂欢节、商家巡展/户外广告推广主题B:(10月8日10月18日)购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各种业态优化重组,更显庞大人气三大主题广场、两大主力店,多条风情步行街生态商业,因势能动xX XXXXX-XX商业第一号目的:对产品产生兴趣、购买欲望通路:商家公关活动/主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封3.第三阶段:销售推广(10月20日12月30日)推广主题A:(10月20日11月10日)10月28日第一次开盘首创多个平街层,立体街铺,铺铺临街,更显财富动力三大主题广场、步行街临街旺铺发售目的:强挡入市,聚集最大人气通路:主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀/拍卖会/推广主题B:(11月20日12月8日)11月28日第二次开盘大型江景特卖场,巧妙创造时尚商业气氛,更小投资成为财富领袖。更低首付拥有更大财富升值空间目的:降低进入门槛,吸引更多小型投资经营户,继续保证人气通路:主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀/主题C:(12月10日12月30日)12月16日第三次开盘成熟商业配新都市精品豪宅、享受都市时尚新生活现代人生活在时尚中心精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质目的:通过前期商业旺销的保证,商业配套成熟,引导市民进入市中心的电梯精品公寓入住的欲望通路:主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀/XXX开盘前期营销活动细案8月12日前期活动宣传方案政府汇报8月19日各媒体采访XX区相关领导(宣传部、商委、建委、区长等8月28日完成临时销售接待处布置和形象单页8月28日-29日商报新X新闻报道(新兴工业强区、未来重庆交通枢纽)8月29日晨报、晚报新XX新闻报道(新兴工业强区、未来重庆交通枢纽)8月31日完成XX项目销售、推广物料的所有平面设计工作9月1日-30日渔洞主城区入口户外广告9月1日-11日投资招商会筹备工作;x投资概念新闻报道9月1日-11日销售、推广物业的所有平面设计确定及制作完成拍卖专业代理公司9月12日X项目渝中区投资招商会(XX政府,项目各部门,主城区投资、经营户,商家,媒体)月19日XX项目XX区投资招商会(XX政府,项目各部门,XX投资、经营户,商家,媒体)9月20日-26日销售部现场布置/投资招商会成功举办报道9月23日-30日市民参与性产品展示活动(区政府旁,有奖问答活动)10月1品牌商家国庆巡展/大型时尚晚会10月8日-10日品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻发布拍卖会活动方案确定、拍卖会准备10月9日-16日项目软性宣传/拍卖会信息发布拍卖会准备10月17日10月20日-22拍卖会成功举办各媒体新闻报道日10月2326步行街门面开盘广告10月26日开盘第六章项目实施招商计划项目商业业态配置1.主力业态1)大型综超+专营百货店2)大型电器卖场3)中型小商品市场2.辅主力业态餐饮+品牌百货专营店+家居卖场+数码卖场+休闲娱乐+社区服务店+文化教育+电影院项目商业业态布局1.业态布局特色定位立体式商业步行街,精品购物回廊,全面导入江景商场、休闲广场概念(功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场)2.业态规划布局数据分析(见附表:项目商业布局数据分析表)项目总建筑面积:8.4万m3商业用房建筑面积:6,2万m3各业种布局位置分布(见附图)三项目招商目标1.主力店大型综超新世纪百货、山城超市(-1F层,面积约700m3)今百货店重百、南方百货、立丹百货(主力店B区1F3F层面积约7000m3)中型电器卖场厂家直销店、品牌电器专卖店、鱼洞本地电器专营店。(-2F层,面积约5114m3)中型小商品市场类似朝天门现有业态,整合鱼洞地区现有同档次的业种。(-1F层,面积约6000m3)2.辅主力业态(1)餐饮大型餐饮(主题店)一重庆各品牌餐饮连锁店(小天鹅、外婆桥然居等)特色餐饮一南滨路各品牌店、南方花园各品牌店风味餐饮一整合鱼洞本地各餐饮店(2)百货专营店精品专卖店一重庆地区品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等(移植朝天门、“XX黄金海岸”相关业种、业态)(IF层)社区服务类一投资经营户、地区品牌连锁机构,如金夫人、诚泰通讯、千叶眼镜、和平药房、钟表等。(1F层)运动休闲街一针对各运动休闲品牌连锁专营店(注意对“XX黄金海岸”相关品牌的移植)。(2F层)优雅女人坊一整合鱼洞地区女性用品专营店、重庆朝天门地区批发店、“XX黄金海岸”相关品牌。(2F层儿童绅士馆一整合鱼洞地区儿童及男性用品专营店、重庆朝天门地区专营店、区域性的品牌连锁店。(2F层今家居主题卖场一整合鱼洞地区各专营店。(A区3F层)今数码通讯类主题卖场一整合鱼洞地区各专营店。(A区2F层)(3)休闲娱乐西餐茶楼一整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。(3F层)洗脚城一整合整合鱼洞本地业种。(3F层)KTV歌城(主题店)一整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。(3F层)美容美发一整合鱼洞本地业种。(3F层)风情酒吧一整合鱼洞本地业种。(3F层)网吧、游戏厅一整合鱼洞本地业种、引进电信投资经营。(4F层)影剧院(主题店)一利用X政府的政策引导。(4F层四项目招商面积(除去销售部分)及租金收入确定1.招商面积招商出租面积总合约291万m。其中-F层综超为7000m、A区2F-4F主题店为6900m、B区4F主题店为2300m、主力百货店(B区1F-3F)为6900m2、3F-4F其他计租面积为6048m2.收益确定项目招商物业出租租金收入总和约564.75万侔(含物管费),自有资产出租收益为331.2万元。其中综超20-25元/月、百货主力店20-25元/月、主题店10-25元/月、其他为10-20元/月不等五项目招商时段划分前期准备工作xx年6月10日前完成鱼洞地区各主干道所有商铺的市调工作及目标客户的资料收集2.综合百货主力店xx年5月下句开始与重百、新世纪、山城超市、重客隆等同时接触,预计xx年8月底签定租(售)合同(或意向合同)3各业态骨架店xx年6月初开始接触,预计在x年9月10日前至少确定10家,并签定租(售)合同(或意向合同),以配合项目的开盘销售4.辅主力业态店xx年10月初开始全面招商。其中包括各业态骨架店。预计在xx年8月完成项目90%的招商工作。第七章项目实施风险控制XXX项目是我公司在区县开发的第一个商业房地产项目,该项目的实施是我公司经营战略转移和实现的重要步骤,商业房地产开发的风险主要体现在四个方面:一是政策风险:二是财务风险;三是经营管理风险;四是价格风险。本项目的政策风险和财务风险很小,着重考虑项目的经营管理风险和价格风险。XX项目的总投资估算为1.8亿元,销售收益估算为2.5亿元,年出租总收益564万元,扣除各种折扣和优惠后,项目的净收益约0.9亿元(出租部分按年租金折算为现值),因此从整体上看项目抗风险能力较强。但是由于商业项目的特殊性,必须注意项目的风险管理和控制。第一,从影响项目收益的几个关键因素看,价格是最敏感的因素,它不仅影响销售和招商周期,而且影响项目的回款速度、价格走势和客户心理。因此必须制定合理的销售价格和销售策略,特别是大门面销售难度较大,必须细分这部分目标市场,有针对性地策划推广,采取行之有效的销售方式,实现可持续销售。第二、招商环节是XX项目开发成败的关键一环,必须加强招商质量和进度的控制。质量体现在业态的组合方面,以下几种情况可能破坏原有业态组合。第一,极富号召力的主力业态进入:第二承租方(主力店)单方面违约退场;第三,具备投资和经营双重身份的客户经营业态与周边业态不符。对于第种情况,应以积极的态度促成其进入,在不影响业态招商比例的情况下,尽量通过转移调整以促成主力店入驻,同时,也可通过一系列优惠策略转移已生成业态。对于第二种情况,解决办法是加强客户储备管理,项目业态的客户储备量越大,选择的空间就越大,风险也就较小,对于第三种情况出现的可能性较小,但仍要注意通过商铺置换的方式解决。第三、加强组织保障,完善投资控制措施。XXX项目采用总经理领导下的项目经理负责制,公司其他各部门予以大力配合、协助,切实解决项目实施中遇到的问题。对投资的控制采取限额包干、落实责任部门和相应的责任人特别是工程费用、设计费用、策划推广费用、管理费用、销售费用等应重点控第八章项目组织架构及工作流程项目组织架构1.基本构架XXXXX项目由XX城建公司研发中心进行前期项目策划,XXXXXX项目部承担开发建设任务,并由其负责项目的整个实施工作。项目部实施组织结构如下公司总经理说明;xXx项部将于x年9月30日之前组建完成,形成以项目部为核心其他部门接受项目部业务调控的x项目部部门对项目部的运作必须予以全力配合与支持2.项目部人经理说明工程总监1人囊项目副经理土建工程师上程设备工程师预算人员外勤人员内勤人员3、预算人员负责工程的预、决算工作4、外勤人员负责办理、协调现场相关施工手续5、内勤人员负责资料管理、计划及日常事务项目实施工作流程控制公司总经理配合与协调XXX项目经理成本控制部项目部监理部财务部研究发展部配合与协调配合与协调总工办营部配合与边一配合与协调经营管理拓展报建部鉴于XX XXXXX项目所在地较远,工作牵涉到许多部门,为协调各部门工作,明确各自应承担的