阿尔小镇推广.PPT课件

知行堂,Zhixingheyi,1,.,知行堂广告2015年11月,澄迈华电地产项目广告推广沟通,2,.,1.推广定位,3,.,环境。,市场环境宏观市场、区域市场,5,.,宏观环境,经济低迷，房地产复苏进程缓慢，海南各区域房地产都是持续低迷。海南土地成交同比下降达到50%，开发企业拿地热情低；,海南的整体库存达到7500万，按照年消化1000万的平均去化速度，海南房产库存需要8年才能售完！,楼市刺激政策不断，国内一线城市的刚需项目见效明显，海南旅游度假产品并不“感冒”，旅游地产的“抗政策性”越来越明显。,6,.,区域环境,澄迈老城、金江片区项目产品同质化程度，各项目主要产品都集中在一房和两房产品，总价大部分在50万元/套以内；,澄迈县可统计房地产开发项目已经达79个，多于文昌市场。项目所在片区内开发量已接近300万，未来竞争压力巨大；,目前市场在售项目中，大部分都销售精装产品，各项目都配备温泉资源。客户和市场对澄迈已经有一定的认知，其岛外客群也已经稳定。,7,.,宏观环境持续恶劣！市场天量库存积压！区域产品同质化严重！客户已经初步认识澄迈！,形势严峻！脸谱化的推广已经无法在这种白刃战中立足！,8,.,印象澄迈环境、人文、物产、风情,9,.,澄迈位于海南省西北部，北面是琼州海峡，东面与海口市相邻，处于海口一小时经济圈范围内，西与临高县，东南和定安县接壤。环岛高铁通车后，城市交通极其便利。,10,.,长寿之乡澄迈,11,.,世界著名的长寿之乡。长寿的由来是什么？是自然环境、生活习惯、以及对人生态度。澄迈人享受天赋的自然物产，无忧无虑，内心豁达，必然长寿。,那么，澄迈的长寿其实不只是岁月的累积，而是高品质的生活的必然。,12,.,澄迈物产,13,.,澄迈气候、温度、空气、阳光、水、土壤等等，环境独一无二。如此同时，还出产闻名全国的富硒地瓜，曾是皇家贡品的龙吉贡米。,澄迈自然环境独一无二，亚热带温暖的气候，舒适的田园生活环境，丰富的物产。使这里的生活简单却又精彩。,14,.,澄迈人文,15,.,小城澄迈，自古为琼北重镇，却不像海口成为省会都市。到现在依然一种乡村田园风貌。罗驿火山岩古村、永庆禅寺等人文景观陪伴着乡村小道成为人们生活的主要背景。,乐享身边的一切，这里有开启一种浪漫小生活的可能。,16,.,澄迈风情,17,.,福山咖啡，以一种作物成为海南北部的知名名片。在福山境内，随处可见的咖啡庄园、休闲馆，成了当地人生活方式的的重要部分。,澄迈当地的物产养成了当地人的生活习惯，也成为一种独特的风情标识。,18,.,度假是澄迈与生俱来的本能。古往今来，澄迈当地或是外来的都，都能感受到这里浓浓的慢生活格调。可以说，澄迈不止有养老。,19,.,项目。,欧洲风情小镇项目占地12000亩，由中东方公司做一级开发。地块分为西班牙小镇、意大利小镇、英国小镇、德国小镇、法国小镇等5个项目。其中西班牙和意大利小镇由中东方自己开发。其余地块出让给二级开发商开发。目前德国小镇由碧桂园小镇开发，尚未进入销售阶段，英国小镇（即现在荣德庄园）一期已开始开发。法国小镇尚未开发，项目地块即属于法国小镇的一部分。,美浪湾高尔夫球场,安徒生童话主题公园,生态景观区,凡尔纳科幻探险主题公园,欧洲名品折扣MALL,本案,背景：项目位于欧洲风情小镇规划范围内，该地块总占地12000亩。,21,.,背景分析：根据地块规划与风情小镇的关系，其开发定位必然会受到风情小镇利好和不利的影响。,对于项目不利欧洲风情小镇的一级开发只是落实在图纸上，目前区域内道路、交通设施、生活设施几乎都没有落实，易对客户造成影响。项目不在澄迈传统的旅游地产核心区老城和盈滨半岛范围内，距离金江又有一段距离。自来客户的到访几率很小，在售项目的消化方式也几乎全部为开发商内部消化加分销。（在市场走访中已经印证。）客户渠道方式单一。,对于项目利好欧洲风情小镇为海南省十二五规划项目。欧洲风情小镇目前西班牙和意大利组团有部分已经开发完成。其前期市场影响对于后续在片区内开发的项目是利好。风情小镇一级开发规划有大的旅游度假配套设施规划。欧洲风情小镇目前可见的高端配套有美浪湾高尔夫俱乐部。,vs,22,.,区位：项目区位较偏，距离生活配套区远，但岛内外主要交通节点都在项目半小时车程内。,距离西线高速出口直线距离约3公里距离澄迈县城金江镇直线距离约13公里距离老城镇15公里距离福山镇12公里距离跨海大桥桥头镇直线距离16公里,23,.,交通：大交通组织保证客户全岛度假，地块周边小交通组织尚未完成。,大交通组织，环岛高铁西线已全线贯通，10公里内福山站和老城站，保证客户可享受全岛度假。小交通组织：项目外连金马大道与金江镇相连，可满足客户日常的生活所需。地块交通组织：地块西临金马大道，但是仍有一段路尚未修通。看房途需路过欧洲风情小镇荣德庄园及其他项目的广告才能抵达本项目。,24,.,指标：项目规模小，总建筑面积约为5.8万，但各项指标优异，容积率仅1.18，低于区域内其他项目。,25,.,内部能力,外部因素,SWOT分析,26,.,综述,核心要点分析,竞争对象分析,.项目的营销核心要点是：对外，依托欧洲风情小镇一级开发规划，使其内部的配套（即使是规划层级的）成为项目客户未来度假生活的支撑。对内，将项目打造为低密度精品化的品质住宅，通过产品差异赢得客户，最终实现项目销售。,项目的间接竞争对象是澄迈范围内的旅游度假地产。直接竞争对象是澄迈大丰以及金江范围内的旅游度假地产。.,项目小结,27,.,外部因素启示：项目所属中东方12000亩欧洲风情小镇规划中，开发定位明确规定为法国小镇，由此奠定项目的推广要以法国元素为基础。,28,.,内部因素启示：项目优异指标、特色产品和园林是对外推广的内在价值基础。指标：容积率低至1.18，是欧洲风情小镇，乃至老城范围内容积率最低的项目之一。产品：主力产品为洋房，居住品质高。园林：以水系为主题，营造亲水生活。温泉：温泉资源极大丰富项目度假生活内容。,29,.,定位。,30,.,定位关键词1：法式风情，来自整个欧洲小镇规划。定位关键词2：低容积率，别于周边项目的核心竞争力。定位关键词3：水系园林，亲水度假生活。定位关键词4：温泉资源，温泉度假内容。,31,.,项目整体定位低密度法式温泉洋房,32,.,备选定位长寿乡法式亲水洋房社区,33,.,案名。,34,.,阿尔，伫立在法国第一大河流罗纳河上的珍宝。法国唯美和浪漫的代名词普罗旺斯的首府。阳光、放肆的花朵、简单而随性的咖啡馆，曾在这里孕育了人类最伟大的画家梵高。如今这些景象是否似曾相识？日照充足，阳光灿烂。田园、丘陵，植物茂盛生长。咖啡的香味四溢，引人驻足。但，这里不是法国阿尔，这里是澄迈。是中国的“阿尔小镇”。,35,.,梵高笔下的法国阿尔,36,.,梵高笔下的法国阿尔,37,.,案名建议一阿尔小镇,38,.,提起法国的河流，没有人能绕过塞纳河。可以说塞纳河就是法国地理上的“埃菲尔铁塔和波尔多红酒”以塞纳为名能让人立刻感受到项目的法式风情。同时，时光二字更是将项目所给与的度假上升为一种生活方式。,39,.,案名建议二塞纳时光,40,.,2.VI表现,41,.,方案一。,42,.,43,.,44,.,45,.,46,.,47,.,48,.,49,.,50,.,51,.,52,.,53,.,54,.,55,.,56,.,57,.,58,.,59,.,60,.,61,.,方案二。,62,.,63,.,64,.,3.营销推广策略,65,.,营销建议。,营销思考：对于大范围的岛外客户而言，首先是关注到澄迈，才会抵达到项目所在金江片区，才能抵达本项目。项目的客户应有以下基本特点：1、分销客户群在抵达澄迈前并没有明确购房目标；常规营销的重中之重应该在区域内的客户拦截，和项目的有效杀客。2、（澄迈作为长寿之乡，有度假和养老的天然优势）。项目距离海有一段距离，非追求看海的客户首选，而是传统的养老、度假客户首选。,67,.,以产品打动客户户型的舒适性和价格控制，做大绝对高性价比。突传统精装概念，将精装做到拎包入住层级。引入香港或者深圳知名装饰设计师为项目设计多种度假感风格，以为软件配饰打动客户。,68,.,以服务逼定客户将整个小区打造为法国风情“酒店”，该“酒店”指的是全部的酒店式管理。客户仅需要拎包入住，在不住的闲暇时间可托管出租。建议引入一呆酒店服务。实现全程托管。并升级传统物业服务内容，将管家服务落地。,69,.,将全程服务生活理念引入项目，与其他项目形成差异化竞争。着重打造会所功能。根据会所的规模，打造为精品生活的会所，针对度假客户需求，提供商务订票、洗衣房、超市、法式餐厅等，提供高品质日常生活配套,70,.,推广策略。,区域内铺设通路，做好截客工作。欧洲风情小镇内部的所有项目现在及将来都面临合作和竞争的问题。分销带给其他项目的客户，一定会关注到本项目，所以在区域内铺设好通路做好拦截，是项目客户渠道的重要工作。,区域内铺设通路