2013南通海安曲塘综合体项目策划报告

海安曲塘,曲塘综合体策划报告,Oct.2013,2,2020/5/11,3,Heres,a,funnything,Cautionplease,2020/5/11,4,海安,曲塘,QutangTownofHaian,倾力巨献,独一无二的,themost,nowwaitingfora,综合体,fantastic,2020/5/11,大GREAT,气势,高楼,平和大气,thegreatbuilding,powerful,&peaceful,2020/5/11,5,大5-star,气派,酒店,华丽大方,5-starhotel,gorgeous,&generous,2020/5/11,6,大super,便利,超市,便利放心,supermarket,convenience,&trust,2020/5/11,7,生活,就是这么的简单,获得我想要的,Areyouready？,easycome!,Easylive,2020/5/11,8,wakeup,Timeto,这就是曲塘滨水商业综合体只在海安！,没错！,2020/5/11,9,每一座城市，都有一道独特的风景,2020/5/11,10public,ContactusChinaconsulting,Do,you,likeit?,2020/5/11,11,12,海外滩安外滩,延长海安夜生活两到三小时，加速海安时尚生活两到三年！,2020/5/11,/Mainsubjects,2,目录,南通印象理解定位营销推广附件支撑,13,2020/5/11,南通位于苏中，长江三角洲北翼，“据江海之会、扼南北之喉”,与世界金融中心上海灯火相邀，被誉为“北上海”,南通印象理解。定位营销推广附件支撑,14,2020/5/11,城市发展状况研究,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,15,2020/5/11,长三角一体化迅速发展，形成上海为蝶身，江苏、浙江为蝶翼的“蝴蝶都市经济圈”，成为世界第六大都市群,P16,长三角是以上海为蝶身，江苏和浙江为蝶翼，构成的“蝴蝶都市经济圈”，并形成一个你中有我，我中有你的“蝴蝶经济效应”。,大都市化形成,都市群形成,单中心城市扩张,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,P17,南通是中国首批对外开放城市之一，东至黄海，西临长江，与上海、苏州构成长三角城市群核心圈,南通市位于江苏省东部，东至黄海，西临长江，共8544平方千米，1978年被列入我国首批对外开放城市之一。南通市下辖四区三市两县，分别为崇川区、港闸区、通州区、经济开发区四个区，下辖如皋市、海门市、启东市三个县级市，以及海安县、如东县两个县，拥有720万人口。特殊的地理位置，使其成为东部沿海交通枢纽城市，距离苏州、上海仅1小时路程，与苏州、上海构成三角形状，成为长三角城市群核心圈。,上海,苏州,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,苏通大桥、崇启大桥的建成通车，直接连接苏中、苏南和上海，同时拉近了南通与苏州上海的心理距离,18,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,概述：南通交通体系成熟，全市公路总里程达14372公里。随着公路体系逐步成熟，实现南通市区到所属各县一小时通达。公路：沪陕高速（G40）：南至上海，北达西安；沿海高速：北接省道225、锡通（通如）高速，将如东、南通、长三角重要经济城市直线串连；宁启高速：连接南通与启东的主干道。铁路：宁启铁路：南京至启东，途经海安、如皋、南通；新长铁路：新沂至南通，南北向穿过南通。港口：南通港：亿吨大港口；如皋港：国家一级开放口岸；洋口港：可通行1000吨级单机船舶；吕四港：有4个10万吨级的深水泊位。航空：南通机场：每年运送数十万宾客来往全国各地；启东直升机场：国内首家县级市民用机场。,南通作为中国东部沿海交通杻纽城市，其交通网络四通八达，水陆空并行发展,19,南通印象理解定位项目理解区位交通营销推广附件支撑,2020/5/11,P20,南通印象理解定位项目理解区位交通经济营销推广附件支撑,2008-2012年南通市GDP走势图(单位：亿元),如图所示，南通市GDP呈逐年递增趋势，年平均增长率约为15%，平均涨幅为500亿。2012年实现4550亿元的GDP总量，在2008年基础上实现翻番，综合经济实力不断提升。,南通GDP总量近五年平均涨幅约500亿，年均增长率为15%，反映出良好的经济发展态势,据统计，2013年上半年，从南通市委全体会议获悉，在总体发展环境不利的情况下，该市14个主要经济指标中有12个增幅高于全省水平。其中，全市实现生产总值2500亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%。,注：资料来源于南通统计局,2020/5/11,图（一）2008-2012年南通市人均GDP走势图(单位：元),南通印象理解定位项目理解区位交通经济营销推广附件支撑,人均GDP南通市近五年人均GDP年均涨幅突破10000美元，意味着经济由加速成长进入稳步发展阶段,如图所示，南通市人均GDP呈逐年递增趋势，人均涨幅突破60000元，人民生活水平不断提高。,从发展经济学角度来看，2012年南通人均GDP折合成美元约为10207美元，超过10000美元，意味着经济由加速成长进入稳步发展阶段，对于一个城市来说这是一个新的起点，新的发展平台。,注：资料来源于南通统计局,图（二）2008-2012年南通市人均GDP增长率走势图,21,2020/5/11,图（一）2008-2012年南通市城镇居民人均可支配收入走势图(单位：元),图（二）2008-2012年南通市城镇居民人均生活支出走势图(单位：元),南通印象理解定位项目理解区位交通经济营销推广附件支撑,2012年南通人均可支配收入、人均可支配消费均创近五年来新高，反映出居民消费能力逐步提高,由图（一）可知，近五年来，南通市城镇居民人均收入呈稳步上升趋势。2012年人均可支配收入达到28292元，与11年相比，同比增长12.7%，反映出居民消费能力正逐年递增。,注：资料来源于南通统计局,由图（二）可知，2012年，南通市人均消费支出达到17858元，创历年来新高。09年受金融危机影响，较08年有小幅下降，但整体仍呈稳步上升趋势，居民消费水平正逐年提高。,22,2020/5/11,根据南通城市总体规划（20082030）文件指示，南通城市未来整体空间发展格局为一主三副三轴。,P23,一主：即以南通中心城区及其辐射影响下的通州城区、海门城区和如皋长江镇为中心的“南通都市区”。三副：“掘港长沙”城镇组群“汇龙吕四”城镇组群“如皋海安”城镇组群三轴：南通如东发展轴南通如皋海安发展轴长沙镇南通启东发展轴,注：资料来源于南通城市总体规划（20082030）文件,南通印象理解定位项目理解区位交通经济上位规划区位营销推广附件支撑,南通市未来将以市中心为发展主体向周边延伸，构成“一主三副三轴”空间格局,2020/5/11,“十二五”规划中，南通全面加速发展，加快构建沪苏通“小金三角”的黄金机遇期,“十二五”时期是南通在全省江北率先基本实现现代化的加速推进阶段，是加快转变发展方式、推动经济转型升级的攻坚突破阶段，也是加快建设江海交汇的现代化国际港口城市、构建长三角北翼经济中心的重要时期。,24,南通印象理解定位项目理解区位交通经济上位规划区位营销推广附件支撑,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通经济上位规划区位交通营销推广附件支撑,P25,规划中的沪通铁路、沪通轻轨，将使上海与南通的距离进一步缩短，有助于南通经济发展,沪通铁路：上海至南通，与沪宁铁路相连。实现南通-上海-南京几大城市密切对接，为南通未来经济发展创造了良好环境。沪通轻轨：路线为上海崇明岛南通，该线将使南通与上海浦东、浦西直线相接，使南通快速融入上海经济圈。,2020/5/11,南通是我国沿海最早对外开放城市之一，作为长三角城市群核心圈中一员，经济、交通环境优越,P26,1-南通处于长三角城市核心圈，有助于其经济迅速发展南通在长三角城市圈中占有重要作用，与苏州、上海等重要经济城市形成长三角城市群核心圈，为南通经济发展创造了有利的经济环境。2-南通交通体系完善，促进经济快速发展南通对外交通便捷，拥有锡通、沿海、宁启等多条高速，尤其是苏通大桥的落成，使南通与长三角主要经济城市联系更紧密，为南通今后各个区域的经济发展提供了坚实的交通保障。3-南通对外开放早，外向型经济发展成熟南通特殊的地理位置使其成为中国沿海最早对外开放城市之一，带来更广阔的市场，也为经济对外发展提供了突破口。4-南通居民消费能力逐年增强2010年南通人均GDP达5000美元以上，人均可支配收支均呈上升趋势，整体发展势态较好，反映出南通市民消费能力在不断提升。且随着港口、交通体系完善，与长三角城市联系会越来越紧密，经济发展潜力无限。,南通印象理解定位项目理解区位交通经济上位规划区位交通概况营销推广附件支撑,2020/5/11,区域发展状况研究,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,海安县发展状况研究,曲塘镇发展状况研究,27,2020/5/11,海安县下辖10个区镇：,海安犹如一把打开未来之门的金钥匙，东临黄海，南望长江，靠江靠海靠上海，是苏中水陆交通要冲，下辖10个区镇,海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连，气候宜人，雨水充沛，河道成网，物产丰富。全县总面积1180平方千米，总人口96万，下辖10个区镇，其中，国家级开发区1个，省级高新区1个。,28,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,海安县,随着长三角一体化、江苏沿海地区发展两大国家战略的深入实施，海安的区位优势将更加凸显,海安县位于江苏东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。204、328国道和202省道贯穿全境，两条运河沟通长江、淮河两大水系。海安县是传统的革命老区，教育之乡。随着火车站、苏通大桥、崇海大桥的相继建成通车，海安逐渐发展成为上海都市圈辐射苏北的桥头堡。,29,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通营销推广附件支撑,海安素有“交通枢纽”之称，路网密集，高速公路、铁路、空路聚合成县城与外部沟通的纽带，堪称“江海河相通，水公铁联运”,水路：通扬、通榆、栟茶等三条运河畅流其间，沟通了长江、淮河两大水系。公路：江海高速、沿海高速两条高速公路穿境而过。从上海经过苏通长江大桥抵达海安，仅需1.5小时车程。204国道、328国道、202省道和海防公路贯穿海安全境，海安城乡公路纵横连网，从海安下辖的任何一个镇，平均可在10分钟内上国道、15分钟内上高速、20分钟内抵达县城。铁路：新（江苏新沂）长（浙江长兴）铁路与宁（南京）启（启东）铁路在海安交汇。海安火车站集客运站、货运站、机务段、编组站于一体，是苏东地区最大的二级编组站。沪通铁路、沪崇启、沪崇海等多条越江通道正在规划建设。海运：海安城区距国家十大港口之一南通港仅70公里，该港与日本、韩国、香港等国家和地区均有直通集装箱班轮；距建设中的东方大港洋口港仅30公里。航空：近在咫尺的南通机场已开通至北京、广州、厦门等航线。,30,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口营销推广附件支撑,近五年海安县人口自然增长率一直呈上升趋势，从业人口占总人口过半，未来消费潜力巨大,海安县从业人口与非从业人口比例示意图,据海安县人口统计局统计，由于人口老龄化现象突出，近5年总人口量呈下降趋势。自然增长率虽然一直为负增长，但总量却不断提高，由08年-2.52上升至2010年的-1.84。近五年出生率也在不断提高。,据海安县人口统计局统计，近两年该县从业人员达到总量的59%，在总人口中略占优势。随着人口自然增长率、人口出生率逐步提高，以及从业人员居多优势，海安县居民存在巨大消费潜力。,31,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口营销推广附件支撑,2012年海安县在全国百强县中排名56位，县域经济竞争力较强，处于全国县级城市中上等水平,2012年江苏省全国百强县经济竞争力排名表,依据全国县域经济基本竞争力与科学发展评价报告，海安县在2012年全国百强县县域经济基本竞争力评比中，跨入全国百强县的行列，排名第56位。目前，中国县级市、县及自治县共2027个，海安县经济实力在全国处于中上等水平，且竞争力相对稳定。,32,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济营销推广附件支撑,海安县近五年GDP总量保持稳定上升趋势，年均增幅达到17%，综合经济实力逐步增强,图（一）2008-2012年海安县GDP走势图（单位:亿元）,图（二）2008-2012年海安县GDP增长率走势图,如图二所示，受经济危机影响，如东县GDP增长率在2011年下跌至10%，为2008-2012年海安县GDP增长率最低值，但在全球经济缓慢复苏的大环境下，2012年海安县GDP增长率突飞猛进回升到24%。,如图一所示，2008-2012年海安县GDP呈上升趋势，年均增幅达到17%，2012年GDP达480亿元，较2008年将近翻番，经济发展形势良好，经济实力逐年提升。,注：资料来源于南通统计局,33,2020/5/11,海安县近五年人均GDP逐渐增长经济发展处于加速成长阶段,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济营销推广附件支撑,如图一所示，如东县人均GDP呈逐年递增趋势，年均涨幅达到6700元，人民生活水平不断提高。从发展经济学角度来看，2012年如东人均GDP折合成美元约为9064美元，在2000-10000美元之间，经济处于加速成长阶段。,图（一）2008-2012年海安人均GDP走势图(单位:元),如图二所示，海安县人均GDP增长率从2009年有所递减，受金融危机影响，人均GDP增长率由2008年的214%跌至2010年的18%，但到2011年又开始上涨，增长率达到25%。,注：资料来源于南通统计局,图（二）2008-2012年海安人均GDP增长率走势图(单位:元),34,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济营销推广附件支撑,海安县GDP快速发展有力地推动了房地产市场稳定发展,海安全县经济保持平稳增长，按照国民经济增长与房地产发展关系，海安县房地产处于高速发展时期。海安县2012年人均GDP约9064美元，由右图可知，海安房地产处于平稳发展期。,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,启动期,快速发展期,平稳发展期,35,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济营销推广附件支撑,海安县居民生活水平不断提高，人均可支配收入与消费支出均呈递增趋势，存在较大消费潜力,近五年海安县居民人均可支配收入以平均2000元每年上涨，到2012年人均可支配收入达23000元以上，说明海安良好的经济发展态势，为海安人民生活质量改善奠定了坚实的基础。,图（一）2008-2012年海安城镇人均可支配收入(单位:元),海安县居民人均消费支出呈不断上涨趋势，尤其是近两年来达到一个新的高度，人均生活消费支出超过万元，并有继续上涨趋势。海安县人均生活消费支出说明海安县未来存在较大消费空间。,图（二）2008-2012年海安城镇居民人均生活消费支出走势图(单位:元),36,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济营销推广附件支撑,城镇居民消费结构中，恩格尔系数始终稳定保持在36%至40%之间，居民生活水平步入富裕阶层,海安县近5年来，城镇居民恩格尔系数在36%40%之间。根据联合国粮农组织提出的标准，海安县居民的生活水平属于富裕阶层。,2008-2012年海安城镇居民恩格尔系数走势图,37,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济营销推广附件支撑,海安县三产比重中，以第二产业为主，其次分别为第三产业、第一产业,近年来，海安县产业层次明显提升，和谐程度明显提升，生态建设成效明显，城市功能不断完善，城乡人居环境显著改善，城乡一体化步伐不断加快，在全省率先实现城乡客运一体化。,近5年来，第二产业比重稳定在三产总量的50%以上，仍是县城的主要产值贡献，产能巨大。随着政府对第三产业发展越来越重视，近几年中第三产业比重正逐年上升。未来几年，第三产业比重仍将在第二产业不低于50%的前提下大幅快速增加。,2008-2012年海安产业分析表,38,2020/5/11,近年来海安县房地产发展迅猛，一幢幢高楼犹如雨后春笋般拔地而起,海安县房地产业虽然起步比较晚，但是发展迅速，尤其是近几年，随着国民经济的快速发展，人民生活水平不断提高和城市环境不断改善，房地产业快速发展。近年来，房地产市场形势严峻，大中城市房地产发展日渐成熟完善的同时，出现价格过快上涨、市场过热的线下，县城城市房地产的发展面临着诸多机遇与挑战。但是随着城镇化进程加快，住房需求压力骤然增大。,39,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,2020/5/11,海安县房地产市场发展SWOT分析,40,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,2020/5/11,海安县商业主要集中在海安市内，主要有6大商圈，各商圈自成体系，业态有所重叠,目前海安商业以人民中路商圈、曙光路商业圈、中坝路商圈、宁海路商圈和汽车站商业圈为主。各商圈自成体系，业态有所重叠。以文峰大世界为中心的卖场型商圈已逐步形成，未来将成为海安的核心商圈，这已是海安商业模式发展的必然趋势。其他商圈相对业态丰富，相反也就比较凌乱，品牌形象差。随着海安经济的高速发展，这些旧的商业模式将来会逐渐被淘汰，形成新的连锁、主题式的适应时代发展的商业形式。,41,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,文峰大世界商圈,海安文峰大世界位于宁海中路和江海中路交界处，海安文峰目前周边的商业主要是以洗浴、餐饮、宾馆、手机、服装、美容美发、鲜花礼品文化用品、烟酒杂货店为主。周边商业形象一般。租金约3元/平米/天。,该路段目前业态杂乱，无统一规划，但是随着文峰的搬迁，该路段应该会有部分品牌专卖店的迁入。,文峰大世界业态分布图,42,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,安达步行街商圈,安达步行街位于宁海路与曙光路、宁海路与中坝路交汇处，目前一楼已全部招商完成，沿街店面主要经营精品服装、内街主要是皮草及儿童娱乐，服饰行业占到80%以上。一、二层均价2万，沿曙光路一层价格为3.6万；内街一层1.8元/平米/天；二层1元/平米/天左右；三层0.4元/平米/天；外街6元/平米/天左右。目前只租不售。,该商业街建筑形式新颖，有统一规划，装修风格一致，商业形象较好。但是由于该街区对面商业杂乱，该商业应属单边商业，人流量稍有不足。,43,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,贵都广场商圈,该路段统计分析主要从长江路、中坝南路，该项目主要引进了苏果超市，周边有商务休闲配套、市政中心、金融、新兴住宅小区等配套设施，主要以苏果超市为主力旗舰店的商圈。,随着政府行政中心的南移，该地段商圈逐渐形成，最终有可能会成为城市南部最具竞争力的商业中心。,44,2020/5/11,海安部分项目价格、租金列表,以上数据可以看出单价为2000035000元的项目都为海安商业圈，商业氛围浓厚。社区商铺、次级商业的单价普遍较低，单价仅在10000元左右。项目对面人民东路单层的沿街店面的售价也仅为16000元。,45,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,海安房地产市场总体形势：市场运行总体是健康稳定的，销售价格稳中略有升，商品房的品质进一步向精品型转变。,2013年海安部分在售楼盘：,2012年全年销售情况：销售总面积：68.5万平米（其中住宅56.2万平米）销售套数：5747套（其中住宅4524套）成交金额：约37.6亿元，均价达到5281元/平米，同比增长8.7%。2013年到5月20日销售情况统计：销售面积：约45.6万平米（其中住宅约39.8万平米）销售套数：3864套（其中住宅3201套）成交金额：约28.41亿元。住宅成交均价6166.67元/平米，同比增长31.8%。目前全县在售楼盘共22个。,未来沪通高铁的全面建成，文化会展中心、都会综合居住区等规划的陆续成型，海安有望成为崭新的长三角宜居新城,46,2020/5/11,随着城市化的进程，海安的房地产开发规模逐年递增，开发量日益增加，开发水平也随之进步显著,从销售情况看，大多为当地居民购买，商品房的开发和销售供求基本平衡，市场秩序较稳定，并呈现逐年上升的态势。但是，可以预见的未来甚至出现供大于求趋势。从产品类型上看，住宅投资占了70%，商业占20%，（现有的商业可能在35%以上）办公及其他类型占10%。从产品档次来看，目前普通住宅产品以多层、小高层为主，建筑品质较好，综合环境一般。高端产品相对较少，特别是高品质的住宅市场，稀缺性比较明显。从价格走势来看，目前，海安房地产业仍然处于高速发展阶段，建成的住宅类楼盘销售形势乐观，2012年主城区新建商品住宅预售均价5000元/平米，2013年达到6000元/平米，涨幅平稳上扬。,47,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,中洋高尔夫公寓,中洋高尔夫公寓目前剩余少量房源在售，面积为160平米以上，均价12000元/平米。目前全部房源正在进行交付。,48,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,苏中尚城,苏中尚城9#、10#楼，主力户型为139平米，均价7800元/平米。多层7#、8#楼面积为107平米、136平米和142平米房源在售，均价为7700元/平米。,49,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,奥体新城,奥体新城目前主推星城尚府二期，项目均为花园电梯洋房和高层，花园电梯洋房均价8000元/平米，高层均价6200元/平米。目前花园电梯洋房和高层的销售情况均在70%左右。,50,2020/5/11,海安住宅市场分析,从板块成交价格分析，城东随着沿海威尼斯新房源入市，板块价格有一定的攀升。城南高端产品为主，均价逐步逼近中心板块。城西板块及城北板块价格无明显波动，开发量明显低于其他板块。从板块成交比重来看，随着县城房价的走高，已经有部分客户被挤压城乡结合部及周边乡镇，下级乡镇及城区内房价较低区域成交量开始放大。,51,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场营销推广附件支撑,2020/5/11,海安县“十二五”规划要求突出基础建设，促进城乡建设日益完善,一是强化城市建设。以长三角北翼一流的宜居创业现代化中等城市为目标，提升城市综合形象，改善城市服务功能。围绕新城区“引领海安跨越发展的先行区、展示海安城市形象的综合区、体现海安生态宜居的示范区”规划定位，提升城市综合服务功能。二是加快区镇设施建设。坚持城乡统筹发展，按照“一体两翼、三城联动”空间格局，抓好城镇基础施设配套建设,实施万顷良田建设工程，积极引导农民进城进镇，建成一批各具特色的经济强镇、商贸重镇、文化名镇。,52,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场上位规划区位营销推广附件支撑,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场上位规划区位交通营销推广附件支撑,海安县“十二五”规划指出“枢纽海安、物流天下”效应进一步放大,规划显示，海安未来将谋划成为区域性交通枢纽、亚太地区重要国际门户的组成部分和长三角北翼现代物流业基地。将海安新城开发与旧城改造同步进行，203项城市重点工程加快实施，以东部产业新城、北部物流新城和西南科教新城为建设重点的中等城市框架全面拉开。城区交通畅通工程全面展开，黄河路、紫石路、中坝北路道路工程竣工通行。加快道路改造提升，提高交通通行能力。,53,2020/5/11,1-海安优越的地理位置对其经济发展起到重要作用临海优势使海安沿海经济发展迅速，港口配套建设不断完善。据国家相关部门统计，在2012年全国县域经济竞争力排名中，海安县位居中国百强县第56位，县域整体实力较强。2-便捷的交通，为海安县发展提供了坚实的保障交通便利，尤其是公路和水路，204国道、328国道、202省道和海防公路贯穿海安全境。为海安县经济发展与对外交流带来极大便利。3-海安整体经济发展态势好，房产投资额逐年递增海安县整体经济实力逐年提升，2012年人均GDP约为9064美元，处于加速增长阶段，近五年来房产投资额逐年提升，市场经济总体趋势乐观。4-海安县居民生活水平向上发展趋势，预示着未来庞大的消费市场海安县居民生活水平不断提高，2012年人均可支配收入超过2万元，较2008年增涨翻番，存在巨大的消费潜力。,海安县是中国百强县，区位条件优越，经济处于加速成长阶段，居民消费力逐年提升,南通印象理解定位项目理解区位交通人口经济市场上位规划区位交通概况营销推广附件支撑,54,2020/5/11,区域发展状况研究,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,海安县发展状况研究,曲塘镇发展状况研究,55,2020/5/11,曲塘镇隶属于江苏省南通市海安县，属千年历史名镇，文化底蕴深厚,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,曲塘镇地处南通市与泰州市交界处，建镇历史悠久，文化积绽深厚，总面积118.7平方公里，总人口10.6万人，海安县八大卫星中心镇之一。海安县曲塘镇始于唐，建于宋，因曲水流涟，荷塘月色而得名，已有1500多年光辉历史，素有“金姜堰、银曲塘”和“卖不尽的西北，买不尽的东南”之美称。,百年大计教育为本曲塘中学是江苏省四星中学，一直被誉为南通市教育的“西大门”“西窗口”。这是一所历史悠久、底蕴丰赡的优质、现代化学校。中国作家协会会员、著名作家朱千华先生曾于1983-1984年就读于曲塘中学。,56,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通营销推广附件支撑,随着曲塘镇基础设施日趋完善，“六纵六横”的交通发展大框架基本形成。曲塘道口仅1km就能进入启扬高速，贯穿东西。,曲塘镇区位优势突出，处于长三角“大交通”汇集处，水陆空交通十分便捷,公路：328国道（江苏海安县火车站广场至南京长江大桥桥北）；204国道(山东烟台至上海，沿途经过山东省，江苏省）；铁路：海洋铁路：海安至洋口港，全长77公里，2011年4月通车；机场：曲塘镇距离南通机场海安候机楼17公里。,57,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通经济营销推广附件支撑,曲塘镇以经济建设为中心，围绕“打造百亿强镇”的主题，是投资的沃土,曲塘镇在县委、县政府正确领导下，以经济建设为中心，围绕“打造百亿强镇”的主题，紧盯工业持续、快速增长，实现跨越式发展的目标，全面提高经济运行质量和整体效益。近年来，曲塘镇工业经济强势猛进发展，全面铺开园区建设，招商引资得到显著成效，民营经济蓄势也起步升温，各类主要经济指标都得到提升。曲塘是海安县四大重点工业片区之一，被评为首届中国乡镇投资环境300佳、江苏省省级乡镇工业小区、南通市示范工业集中区、十强工业集中区、生态工业集中区。,58,2020/5/11,围绕老镇区、拓展新城区，实施镇区北拓东联战略，加大基础设施投入，加快商住楼、安置房建设,南通印象理解定位项目理解区位交通市场营销推广附件支撑,近年来市场产品品质逐步更新升级，政府安置房建设将冲击商品房市场。从市场调查情况看，中端和中高端产品将为市场主力需求，是未来供应的主流，同时通过对市场的了解，刚性需求仍是未来一段时间的主力。目前，曲塘房产在售的主要为住宅，绝大多数是当地人自用需求，当地居民对于买房的热情依然高涨，在售楼盘的总体销售情况都不错。,59,2020/5/11,曲塘在售楼盘分析,曲塘镇房地产市场总体形势：住宅整体去化水平较为稳定并略有上升，销售价格稳中略有升，商品房的品质进一步向精品型转变。,南通印象理解定位项目理解区位交通市场营销推广附件支撑,60,2020/5/11,曲塘房地产消费市场情况调查研究,（一）购房人群年龄段特征：通过调查了解购房年龄段位2545岁占比重较大，通常是婚房、学房，大多数为自住。（二）学区房、中小面积、高品质房销售较好。据统计曲塘目前销售的商品房中学区房、中小面积占销售比例的65%，其次是高品质楼盘销售占到尽10%（通常为改善性住房）。（三）购房者购房时决定的因素：通常为价格合理、交通情况、户型合理（90-130平米是主流）、周边配套情况、小区环境及物管。房价仍是第一因素。,南通印象理解定位项目理解区位交通市场营销推广附件支撑,61,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通上位规划区位营销推广附件支撑,曲塘镇总体规划,一、规划范围：曲塘镇行政区域117.6平方公里。二、规划建议用地范围：西至经一路以西，东至焦港河，北至曲水路以北600米，南至新328国道，规划建设用地总面积为6.5平方公里。三、功能定位（城镇性质）：海安西部的门户，现代服务业，制造业基地，江苏省重点中心镇。四、发展目标（发展方向）：镇区以向北发展为主，东西延伸，南侧补齐。规划人口为5.5万人。五、规划用地布局：镇区呈团块用地形态，实现东西两侧布置生产用地、中部布置生活用地、人民路为主轴的布局形态。,62,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通上位规划区位营销推广附件支撑,曲塘镇正由全面小康向基本现代化迈进，由工业文明向生态文明转型，由新型工业化向现代城市化跨越,安县县长陆卫东指出，曲塘镇是南通市19个重点中心镇之一，曲塘镇招商引资取得了明显成果，有不少国内外客商看中曲塘、选择曲塘，投资兴业，为曲塘的发展注入了新的资本和新的活力。在海安，曲塘镇已成为率先发展的典型镇，科学发展的领先镇，是海安最具发展潜力的区域之一。特别是曲塘东联家具特色产业园的发展，为海安加快建设中国东部家具产业基地树立了样板，作出了示范。,63,2020/5/11,2013年，曲塘镇将以十八大精神为指导，在新的起点上实现新的突破，开创曲塘经济社会发展新的局面。围绕规划引领，推进打造发展框架。把主城区由原来规划的10平方公里拓展到12平方公里，居住人口规划由原来的8万人提升到10万人。随着大力n发展中小城市、实施农村集镇化的战略措施，城市人口的逐渐增加，也推动了房地产开发的进度，更是加快城市化发展的进程。,2013年，曲塘镇以十八大精神为指导，深入落实科学发展观，全面贯彻县委十二届三次全会精神,南通印象理解定位项目理解区位交通上位规划区位营销推广附件支撑,64,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位交通上位规划区位概况营销推广附件支撑,1-海安作为交通枢纽县城，曲塘镇受益匪浅海安县是东部沿海交通枢纽城市，与上海、苏州等城市联系紧密；苏通大桥、从崇启大桥的开通，将南通市、海安县、曲塘镇与长三角城市直线对接，全面融入上海1小时经济圈中。2-便捷的交通，为曲塘镇发展提供了坚实的保障交通便利，尤其是公路和水路，204国道、328国道、202省道和海防公路贯穿曲塘全境。为曲塘镇经济发展与对外交流带来极大便利。3-曲塘整体经济发展态势好，房产投资额逐年递增曲塘整体经济实力逐年提升，近五年来房产投资额逐年提升，市场经济总体趋势乐观。4-曲塘镇居民生活水平向上发展趋势，消费能力逐年增强曲塘镇整体发展势态较好，反映出曲塘人民消费能力不断提升。且随着港口、交通体系完善，与长三角城市联系会越来越紧密，经济发展潜力无限。,曲塘镇围绕着建设江苏省重点中心镇，工业经济、产业聚集、商贸物流、生态建设、教育文化等诸多方面都遥遥领先,65,2020/5/11,项目研判,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,66,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,镇中心,东站,本案,镇政府,本项目基地位于曲塘镇都天路与人民东路交汇处东北侧，临近新的镇政府，是新城区的未来之星。,67,2020/5/11,G328,即人民路，是目前曲塘最繁荣的一条路,曲水路,都天路,本案,在建新政府办公区,曲塘中学,项目地现状,项目区位,规划中大型公园,68,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,周边商业业态分析,目前，稍有规模的商圈有2个，分别是：1.新世纪购物广场商圈2.好润多购物广场商圈,餐饮、娱乐、休闲也只是集中于集中大巷口曲塘西桥、人民路、联抗路等路两侧的商铺。,曲塘商业的雏形,曲塘的商业比较分散，基本以个体经营为主，整体业态缺乏规划，没有主题，整体业态凌乱，业态缺乏集聚，且没有统一的管理，缺乏统一的外部装修，视觉效果较差。,69,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,周边商业业态分析,特色餐饮及小吃,主要集中在联抗路两侧。,周边配套设施较欠缺，业态不够饱满,70,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,周边商业业态分析,商务宾馆,主要集中于人民路东段,娱乐休闲场所,主要集中于人民东路、曲白路,周边商业氛围较欠缺，业态凌乱，人气较差,71,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,周边商业业态分析,服装专卖店最集中的区域是人民路与中心北路交汇处及以东部分，卖店最集中的区域是人民路与中心北路交汇处及以东部分。,品牌店较少，周边业态难以满足消费者休闲娱乐的需求,72,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,从之前的分析可以看出，周边的商圈均是原始的商业，对应配套简单，档次较低，拥有少量的品牌连锁店，如海澜之家、美特斯邦威等。,业态基本以能满足周边居民日常生活需求的配套为主，属于社区配套。,周边的商业基本以个体经营为主，整体业态缺乏规划，没有主题，整体业态凌乱，业态缺乏集聚，且没有统一的管理，缺乏统一的外部装修，视觉效果较差。,高端业态缺乏，不能给消费者提供更高层次的服务。,周边商业业态分析总结,73,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,74,娱乐餐饮,休闲商务,生活配套,周边商业对本项目的启示,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,1,沿街建筑规划设计应特别突出立面特色，给人以强烈的视觉效果，同时有独特的景观点也将成为区域与众不同的一个商业地标。,2,社区商业中心应针对区域消费需求特色，融合休闲娱乐消费模式，注重休闲环境及时尚消费的概念。本区域消费客群以生活品质较高的中青年为主，因此可营造具有现代时尚气息的餐饮娱乐氛围。,市场上非统一运营管理的商业中心，逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，逐渐丧失商业核心竞争力。统一招商管理、统一服务监督和统一物管不仅决定了商业中心前期规划是否成功，而且是后期购物中心商业运营的管理能否成功的关键。,3,周边商业对本项目的启示,75,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,定位依据,立地-项目辐射区域,核心辐射范围：半径距离：1.5公里,次级辐射范围：半径距离：6公里,本案通过全面综合性定位未来辐射辐射范围可覆盖海安县主要区域,76,2020/5/11,辐射范围：以项目为中心，半径1.5公里的区域。,界定依据：综合考虑区域内人群步行、骑车、开车等出行消费方式，以出行时耗为基础。,步行：人的平均步行时速约为5公里/小时，行人连续行走20分钟后，即1.5-2公里时身体开始产生疲劳感，因此人们会选择步行1公里范围内的消费场所。,骑车：自行车通常平均时速为12公里/小时，一般就近消费所需时间为5-10分钟，按此计算，其就近到达消费地点的距离为1-2公里。,开车：机动车在消费时需要存车停靠，花费时间较长，因此一般情况下不考虑开车去近距离消费场所，故核心范围内可不考虑驾驶机动车的消费者。,综合以上因素，行人10分钟以内及自行车5-10分钟可到达的范围，为人们普遍接受的消费距离，因此我司将本项目的核心辐射范围界定为半径1.5公里的区域。,核心辐射区,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,定位依据,立地-项目辐射区域的确定,77,2020/5/11,在项目定位之前，必须充分考虑项目综合因素，明确项目的运作环境和目标，最终实现项目成功运作。,项目定位中的关键性因素,区域未来发展,综合市场风险,实现商业价值最大化,市场对中高端住宅配套商业的需求,中高端住宅配套商业市场探索及本案定位,市场竞争环境,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,市场定位关键性因素,78,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位营销推广附件支撑,项目SWOT分析,79,2020/5/11,80,本项目处在海安县的西部，与东部的核心商圈商业联系较弱；现有商圈中高品质商业缺乏，项目周边商业设施规模普遍较小，且以沿街商铺形式为主；区域内住宅楼盘较多，社区日益成熟，人口基数逐步扩大；区域内还是有相当一部分居民层次较高，消费意愿及消费能力均较强；本项目配套中高品质住宅，形象较高端、潜力巨大。,发展方向,市场结论,合理推导,生活性,配套性,文化性,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,项目定位构思,构筑高品质商业形象，引领区域商业的提升；充分发挥城镇社区配套商业的便捷性；整体资源优势互补，追求功能多样性；树立区域高品质商业形象，增强项目辐射力；结合建筑外观及结构特点合理安排业态，追求最大回报；在商业规划中增强文化品质内涵。,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,项目周边所服务的目标客群分析：追求一定品位，享受舒适生活，崇尚小资情调的白领、小企业主，属于金字塔中高阶层；消费心理成熟且有特定的消费习惯与品牌忠诚度；不盲目趋从、跟风，有着与众不同的判断力与鉴赏能力；在文化、休闲、娱乐、餐饮等方面的需求较多且消费层次偏高；社交范围广且层次较高，能接受俱乐部、私家会所等先进消费服务方式。,消费客群定位,81,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,消费客群分级定位,消费群体分类光谱图,目标消费客群,82,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,项目定位,83,以丰赡的文化为主题，强调精致化与特色化；时尚生活的高端配套，突出品质性与便利性；娱乐休闲的放松空间，体现休闲化与个性化。,以深厚文化、时尚生活为主，辅以餐饮娱乐休闲体验、精致生活服务、精品购物功能于一体的多元化时尚地带。,2020/5/11,84,海外滩安外滩,延长海安夜生活两到三小时，加速海安时尚生活两到三年！,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,业态规划,城镇商业中心一定要有自身的造血机制，才能够长期的经营下去。,以人为本；多而不乱；全而求精。,精准把握当地社区居民收入水平和消费需求程度。,商业业态配置规划要具备一定的规律性。,85,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,建筑风格,本项目建筑风格主要为后现代主义，这是一种将古典与现代，传统与时尚的元素兼容并蓄，既对立又统一的风格。,体现曲塘悠久的文化性、历史性，同时又将曲塘如今的现代感、时尚感有机的融为一体。,2020/5/11,86,方案一(推荐方案),2020/5/11,87,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,区域分析,住宅,商业,88,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广企划形象附件支撑,商业功能分区,车行通道,人行通道,休闲娱乐中心,创意广场,沿街商铺,购物中心,酒店式公寓,会所,文化中心,酒店,文化产业区,滨水风情街,3万平米,0.3万平米,0.7万平米,2万平米,0.5万平米,1万平米,1.8万平米,1万平米,2万平米,3万平米,89,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,商业功能分区,滨水风情街0.5万平米,意向图,本地时尚地标+国际休闲驿站,90,2020/5/11,意向图,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,商业功能分区,酒店3万平米,91,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,商业功能分区,业态布局,92,2020/5/11,意向图,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广附件支撑,商业功能分区,创意广场1万平米,白天的悠闲放松+夜晚的动感激情,白天，是在创意广场享受美食的时间，找间中意的咖啡吧，惬意的度过一下午的悠闲时光；而到了夜晚，ETFE顶棚会呈现五彩斑斓之色，令人目眩神迷，众多夜店酒吧激情摇滚的音乐，融入摇摆舞动的人群之中，身心的彻底放松；宜静宜动，将创意广场变成流连忘返之地。,93,2020/5/11,南通印象理解定位项目理解区位定位营销推广企划形象附件支撑,不管是爱领略各样美