房地产开发项目全周期税务筹划要点指引2014.2概要

房地产开发业务全周期税务管理要点指引为加强房地产开发业务税收管理, 提升集团税收管理水平, 根据集团税务 风险管理手册、税收合规管理规范等制度,结合集团业务实际特点,现制定 本指引并予以发布,请有关部门、异地房地产公司遵照执行!财务管理中心二壹肆年二月一日第一条 项目可行性研究阶段集团税务管理人员应会同集团事业发展、营销、成本、设计等部门,收集 项目可行性分析需要的基础数据,根据项目取得方式,对项目的税收及盈利 情况进行测算, 对项目开发涉及到的重大税收问题及解决方案进行分析汇总, 向集团领导及时进行汇报 , 为集团领导决策提供依据。第二条 拿地阶段1、招拍挂方式土地出让合同应经税务管理人员审核,重点关注分期开发项目是否按照开 发计划约定土地交付时间,防止出现土地使用税多缴纳的风险,关注契税计 算缴纳的准确性。2、城市更新方式项目合作开发协议应经税务管理人员审核,重点把控项目拆赔方式、补偿 方案、拆迁补偿协议、合作价款支付、合作分成模式等重要涉税问题。 3、股权收购方式股权收购合同应经税务管理人员的审核,重点审核股权收购对价、支付方 式、合同主体等重点问题。关注被收购标的公司账务潜在税收风险。4、其他收购方式公司通过收购其他公司的土地和在建工程取得土地的,重点审核对价支付 对象、转让发票取得、转让相关税金承担主体、账务处理等重要问题。第三条 开发阶段1、项目分期从税收角度,重点审核项目分期是否科学合理,指引项目分期开发节奏、 项目分期报批报建内容等重要项目工程计划节点。2、项目融资根据项目整体盈利及税收规划方案, 指引项目开发贷融资规模、 贷款时间、 放款时间等重要节点,审核项目贷款方案和贷款合同,防范税务风险,在满 足公司资金需求条件下,尽力争取项目资本化利息最大化。3、成本结算根据项目工程进度及预售进度,协调指引总包、主要分包建安工程合同的 结算时间节点安排,总体把控项目工程付款及发票取得进展情况。4、竣工备案结合集团收入、利润战略规划,平衡收入、利润与土增税、所得税缴纳之 间的矛盾,合理指引项目竣工备案时间节点,使公司利益最大化。5、初始产权重点关注合作开发项目(含旧村改造、旧工业区改造等初始产权办理情 况, 关注合作方分配房屋的面积、 类型等内容, 关注安居房的办理移交情况, 防止产权办理随意变更产生税收风险。第四条 销售阶段1、销售政策从项目税收及盈利角度,在股东权益最大化的前提下,参与制定公司销售 政策,对销售产品类型、数量、推盘方案、销售价格等方面提出可行性建议。 2、预售证办理审核项目预售证申报办理,从税收筹划角度,结合项目实际情况,建议公 司办理预售申报的面积、产品类型等。3、销售合同审核参与公司项目销售合同(预售及现售的制定审核,重点审核款项收取方 式、违约金、地下停车场归属等条款约定。4、预售及现售参与诚意金的收取方式及收取公司主体确定,防范税收风险。合理安排项目土增税备案登记,按照国家及地方税法规定及时准确申报缴 纳营业税、土增税等。综合平衡土增税清算时间节点,合理指引项目可售面积销售比例触碰 85%的土增税清算政策红线,延缓项目土增税清算,降低公司资金压力。审核重大商业、 办公、 住宅等销售合同 (重大合同指单个客户销售金额超过 1000万或销售面积超过 500平米 ,对合同销售价格、签订方式、款项支付 等内容从税收角度进行总体平衡把控。防范潜在税务风险。第五条 完工阶段1、工程押金清理协调工程中心、项目部及时对缴纳的墙改基金、水泥基金、水电押金等可 退还的押金进行申请退还或从相关工程施工方扣回。2、合同结算及支付按照项目销售、竣工、入伙时间安排,协调指引项目部、成本中心、工程 中心等部门制定计划,加快未结算工程合同(尤其关注总包工程合同结算 及款项申报支付、发票取得等工作,对质保金发票取得进行特别把关。 3、计税成本结转按照国家相关会计及税收法规,合理预提配套设施、政府基金、物业完善 费、未结算合同等成本。根据项目实际情况,合理确定成本对象,结转项目 计税成本,在不违反国家政策的前提下,尽可能使销售面积可扣除成本最大 化,降低税收成本。4、项目土增税清算按照国家及地方税收法规,对满足条件的项目组织实施项目土增税清算工 作,甄选鉴证税务事务所,编报比较清算方案,出具鉴证报告,协调税务事 宜,缴纳清算税款;在合理合法的前提下,保证公司项目清算税负最轻,税 务风险最小。第六条 附则本指引第一条到第五条中所需税务管理人员审核的合同、协议及需要参与 决策的项目重要事项,公司运营管理部门应同步修改相关工作流程,落实具体措施,保证各相关部门在经办以上事项时经过税务管理人员审核,保障本 指引得以真正实施。本指引涉及到各中心部门配合的各项工作, 应纳入各部门年度绩效考核中, 由财务管理中心有关税务管理人对完