国际广场PPT课件

1,.,国际广场近阶段时间计划与节点,一、经济指标已经确定，SOM根据经济指标完成一稿正式汇报文件，2月5日左右做一轮视频汇报；二、西南院根据业主方要求做一轮1#、2#核心筒与地下室的方案研究，2月6日前整理完新的细化设计要求提交SOM；三、春节完后10天整理完报建方案。,2,.,国际广场规划建筑方案,一、各个部分体量关系二、经济指标三、商业四、地下室五、景观概念,3,.,4,.,5,.,6,.,7,.,8,.,目前设计的地下室面积：200,000sm,预计地下室面积可减小到115,000sm,153,00080,00032,00055,0003,1009,0005,97520,000,VS,减小层数/提高高区层高,减小层数/提高标准层层高,减小层数和高度,减小面积,9,.,地上商业业态分布,10,.,商场业态分布,11,.,地下商业业态分布-1,12,.,地下商业业态分布-2,13,.,景观总平面图,14,.,国际广场机电部分概念,1、市政条件简介2、各系统方案简介a）供电系统方案简介b）给排水系统方案简介c）暖通系统方案简介,15,.,市政条件,电：本项目供电条件较差，主要体现两个难点1、场地周边现有变电站负荷均已用满，政府为大源板块规划的能源中心尚无确切地址及建造时间计划。目前方案设计按不在本项目内设变电站考虑。,2、本项目地上部分用电负荷预估约40000KVA，地下室用电负荷估算约1500KVA，合计约41500KVA超过成都供电局铁定建110KV变电站的上限（40000KVA），目前方案设计从两个方向考虑解决方案：a）：在方案进一步明确后优化供电方案，将总装机容量控制在40000KVA以内。但因项目体量大，优化后的方案预算不会低于40000KVA太多，依然存在被要求建站的风险（成都执行最低标准为35000KVA）。b）：将项目分为两个项目报建（需要根据项目建设要求综合考虑是否分两期开发），将主塔单独报建，每期的装机容量将远小于40000KVA的限制。,3、方案阶段设计按10KV高压来电进行设计。,16,.,市政条件,给排水、天然气、通信：本项目市政给排水、天然气及通信管网的条件较好1、场地周边规划有多条给排水主管，经与自来水公司及市政排水公司沟通，可满足项目在多个方向开口接入市政给排水网的需求。2、经与燃气公司沟通，场地周边规划有中压燃气主管，本项目可根据实际需求申请从多处接入。3、场地周边规划有多处市政通信管网接口，可满足项目实际需求。,17,.,各系统方案简要介绍,1、配电系统方案介绍2、给排水系统方案介绍3、暖通系统方案介绍,18,.,配电系统方案简要介绍,1、用电负荷估算将项目分为328米主塔，198米副塔，商业，公寓四个主体,19,.,配电系统方案简要介绍,2、预计高压进线分组如分两期报建a）328米主塔单独为一组，装机约，设三路高压进线b）其余部分为另一组，装机约，设三路高压进线如整体报建a）328米主塔与200米副塔为一组，装机约，设三路高压进线b）商业与公寓为另一组，装机约，设两路高压进线,20,.,配电系统方案简要介绍,3、负荷备用比率a）328米主塔，根据类似项目的经验及顾问公司建议，按100%备份b）其余部分，根据最终建筑业态计算确定备用比率,4、低压配电房设置每个建筑主体分别设置低压配电房，使配电房接近负荷中心，有利于节省建设成本。,21,.,配电系统方案简要介绍,5、发电机的配置a）根据国际广场例会讨论，本项目周边已有金融中心区及部分大型银行自行建造的办公区，本项目进驻大型金融机构的需求不是特别大。b）考虑部分进驻企业对备用电源的需求，只预留少量发电机容量，利于节省成本。c）发电机分业态设置在负荷中心附近。,6、发电机的选择主塔建议选择低压发电机组，理由如下：a）低压发电机组采购成本更低（约为高压机组的一半）b）虽办公楼高区采用高压供电有利于减少电压损失，但需要在高区设置变压器，而低区也无法有高压发电机组直接供电，需增加变压器或另行设置低压发电机，发电机数量及机房面积需增加，建设成本提高c）多级变压，增加了故障点，系统可靠性降低d）高压发电机供电的方案需供电局审批，增加了不确定性,22,.,给排水系统方案简要介绍,1、总体条件本项目市政给排水市政条件较好。a）场地周边规划有多条300mm供水主管，经与自来水公司沟通，可满足项目在多个方向开口接入市政给排水网的需求。经初步估算，本项目共需设置3处250mm供水接入点。b）场地周边规划有多处市政雨水接入点，场地雨水可分多处排入市政雨水管网。c）场地周边规划有多处市政污水接入点，经西南院提供资料显示本项目可不设化粪池，可分多处排入市政污水管网。,23,.,给排水系统方案简要介绍,2、给水系统分组因给水系统合并设置并不能显著减少机房的占用面积及水箱的体积，建议各栋楼独立设置给水系统,3、是否设置直饮水系统根据对国内类似项目的调查，大约30%的类似项目设计了直饮水系统，但其中真正在正常使用的不足50%。根据对成都人饮水习惯及类似项目的经验，建议不上直饮水系统。,4、生活热水的供应方式根据与顾问公司及西南院的讨论，建议不设中央式热水供给系统，有利于降低建设成本及减小管道井的面积。推荐主塔、副塔及商业分楼层采用电热水器供应生活热水。公寓如有条件可选择燃气热水器，如无法设置燃气，可采用电热水器。,24,.,给排水系统方案简要介绍,5、是否收集雨水及灰水经计算，单就雨水及灰水收集本身产生的经济效益而言，对本项目没有实际意义，投资回收期均在十几年以上。设中水回收对LEED得分是否有价值，需LEED顾问尽快确认。根据与机电顾问公司及西南院的讨论，如非LEED顾问公司确定需要以此方法得到分数，建议不设雨水及灰水回收系统。,25,.,暖通系统方案简要介绍,1、由于本项目场地大，地下室面积不敏感，建议将空调机房分楼栋设置，将空调冷热源机房尽量靠近负担区域的负荷中心。,2、针对本项目这样的大体量建筑，空调冷热源拟采用电制冷冷水机组和燃气热水锅炉。电制冷冷水机组和燃气热水锅炉具有技术成熟、效率高的特点，就系统初投资、运行费用和维护管理方面都是极佳的选择。公寓建议以户为单位设置空调系统，利于独立计取使用费用，同时便于各户灵活运行。,3、其中主塔楼的空调给水系统构架比选焦点在于：a）冷水机组是否上避难层，b）是否使用高耐压管件及水泵。此课题因涉及到的专业较多，需接下来进行专题讨论。,26,.,暖通系统方案简要介绍,4、末端方式选择根据国内使用习惯及管理要求，经与管理公司及西南院讨论，末端建议按以下系统设置：a）主塔采用变风量空调系统（VAV）（目前类似建筑均采用此种末端系统。b）副塔采用风机盘管+新风系统（FCU）（FCU系统的综合造价为最低，且技术成熟，200米以内写字楼大量采用此末端系统）c）商场采用全空气风柜（AHU）系统+风机盘管（FCU）系统结合的方式，高大空间设计AHU，便于控制及后期维修，各小店面内部采用FCU+新风系统，降低造价。d）公寓优先采用风冷VRV系统，便于独立计费，如SOM因外立面效果或其它原因无法提供设备散热条件，可选择水冷VRV系统替代风冷VRV系统（造价增加约13%）。,27,.,暖通系统方案简要介绍,5、是否采用冰蓄冷根据国内类似项目的经验及顾问公司根据成都地区电价情况计算，本项目的峰谷电价比在2.75左右，低于公认的冰蓄冷系统设计临界比4，投资回收期比较长，不能发挥冰蓄冷系统的价值。并且根据对类似项目的调查，冰蓄冷系统会占用很大的机房面积，且系统运行维护比较麻烦。综上：本项目不建议采用冰蓄冷系统。,28,.,总结,以上为保利国际广场项目目前阶段的机电设计及系统选型的基本情况。未尽问题，将在专项讨论会上进行深入研究。,29,.,保利国际广场商业概念及业态组合深化,保利商业地产投资管理有限公司2013年1月21日,30,.,项目商业主题概念,项目主题概念为“MOST”，旨在打造成都新生代中产阶级商务文化休闲的首选场所。项目类型：生活方式中心概念诠释：功能：国际的、文化的、新生活方式的情感：有味道的场所概念推演：“MOST”“M”eeting：聚会“O”utdoors：户外、广场“S”ocial：社交“T”ravel：商务旅行,31,.,核心品类构成,结合前期的消费者与竞争研究，保利商投确定建立六大核心品类的竞争策略，形成独特的竞争优势，驱动本项目快速成熟和增长。,超高层地标性写字楼和开阔的中央广场是项目的核心，商业零售部分的组成不仅需要和项目核心相得益彰，同时也需要充分衡量业态的竞争能力和对区域消费吸引能力。,32,.,驱动性|核心品类战略-人文,打造小剧场为人文核心驱动力，树立以音乐剧、话剧为核心的剧场文化；引入区域内首个人文特色书店，提升项目的文化气质，与目标消费人群的文化教育素养想匹配，形成项目独特吸引力。,33,.,驱动性|核心品类战略-人文,商户举例：Pageone专门提供中英文艺术及设计书籍，且具备各类书籍小说以及精品。其店铺装潢年轻时尚且极具个性，让顾客享受轻松舒适的购物环境目前PageOne在中国大陆地区开设的分店除了北京的国贸店、颐堤港商场店，还包括杭州的万象城店。此外，在中国香港、中国台湾、泰国等地开设几十家零售书店，是一家有影响力的中、英文及艺术设计书店。,34,.,驱动性|核心品类战略-人文,商户举例：猫的天空之城概念书店猫的天空之城概念书店是一家书店，更是一个明信片主题店，有明信片、手绘地图、书、杂志、小杂物书店主要经营三类书籍，旅行，艺术，文学，杂志只有明日风尚、O2氧气生活、恋物志，还有读库。并售卖自己设计的明信片。还有一面明信片墙，名字叫“寄给未来”，承载了祝福与梦想猫的天空之城目前在上海、无锡、苏州、大连、昆山、同里设有12家门店,35,.,驱动性|核心品类战略-人文,商户举例：方所书店国内原创设计师品牌“例外”联合台湾行人文化实验室联合打造的方所书店，首家店设于广州太古汇购物中心。书店的经营范围：主营人文、艺术、设计、建筑类书籍，其中有4万种港台书刊和近万种外文书。方所典出于南朝梁代文学家萧统定是常住便成方所，要为懂得文化创造生活的所有人，打造一个内在渴望归属的地方。,36,.,驱动性|核心品类战略-国际化餐饮,融合各类西式及亚洲风味餐饮，形成国际化的餐饮组团，成为区域内的餐饮亮点，同时满足区域内中产阶层及商务旅行人群对多元化餐饮的需求。,37,.,驱动性|核心品类战略-国际化餐饮,以咖啡、轻餐、酒廊等休闲类业态为主，业态与建筑室内外公共空间相融合，营造闲适的消费空间，充分体现目标客群的核心消费诉求。,38,.,驱动性|核心品类战略-中餐,中餐的引入聚焦在商务宴请及家庭宴会两个主要市场。满足周边的高端商务宴请以及中高档宴会的需求。,39,.,驱动性|核心品类战略-儿童,依靠项目自身独有的户外空间特点以及周边的中产家庭需求，引入国际化的儿童教育培训、儿童用品零售及儿童摄影为组团，满足区域内高档家庭的儿童消费需求。,40,.,驱动性|核心品类战略-儿童,商户举例：FamilyBox家盒子(FamilyBox)是定位于“家长和孩子共同成长的综合性教研平台”家盒子，是家庭的延伸，父母的课堂，是孩子的第二个家庭成长空间。EYFS全人教育方向:“学问、道德、艺术、身体和生活”全方面发展。具象培养目标（让儿童拥有）:“主动学习的热情”，“自信、愉快、懂得理解和尊重他人”的完善人格，“健康的体魄”，用新颖方法解决问题的创造力，良好的语言表达能力，独立思考与计算能力,41,.,驱动性|核心品类战略-精品杂货,精品杂货以精品超市为主要核心。在精品超市、烟酒（红酒）店为特色的业态规划下，通过满足客群生活品质提升、便捷消费需求，形成项目精品杂货的概念。,42,.,驱动性|核心品类战略-健康美丽,针对高端目标人群的健康需求，引入由“牙