xxx工业园可行性研究报告2010年

XXX科技园可行性研究报告,对于营销目标的认识,项目营销目标,目标一：本案开发价值的判断目标二：快速消化，保障股东资金安全， 加快资金周转速度目标三：实现项目利润最大化，提升物业价值目标四：树立开发商品牌形象，打造代表性项目形象,1,2,3,4,5,6,对于本案定位的初步认识,天津写字楼市场解读,本案价值深度解读及定位,本案开发思路详解,关于住宅销售的论证,本案初步营销策略,目录问题,7,经济指标测算和风险规避,对于本案定位的初步认识,区域定位解读,初步定位思考,第一部分,城市规划解读,城市规划解读,2009年天津市重新进行规划，重新明确市内六区发展方向；红桥区发展定位：商贸红桥，重点吸引高新科技中小企业总部到本地落户；本案区域发展方向：沿子牙河沿线确立了“光荣道科技产业带”；本案位置：本案位于子牙河沿线，作为天津城市西门户，占据了优越的地理位置优势；,本案在城市规划上具备了作为中小企业总部地位的基础优势。,区域定位解读,2009年红桥区政府依据天津市整体规划，将本案定位为高新科技中小企业总部基地；2009年政府正式命名该区域为光荣道创新科技园；本案初步规划为低密度办公独栋和配套办公写字楼；,从项目规划和政府层面来说，本案初步定位首先是一个写字楼物业。,需要我们考虑的两个问题？,红桥区作为旧城改造的新兴区域，是否真正具备了发展低密度写字楼市场的基础呢？本案作为写字楼规划物业，未来是否具备巨大潜在开发价值呢？,初步定位思考,接下来让我们深入认识一下天津目前的写字楼市场现状,天津写字楼市场分析,高层写字楼市场,低密度写字楼市场,第二部分,写字楼市场总结,红桥区写字楼市场,天津高层写字楼市场分析,高层写字楼市场分布,高层写字楼区域特点,高层写字楼,高层写字楼区发展趋势,写字楼市场分布特点,主要商务区分布图,南京路沿线,友谊路/围堤道,小白楼/CBD,本案,海河沿线,老城厢,奥运板块,海河/东站,目前商务区主要在市中心形成，主要分布在和平区、河西区、西青区；现有中心商务区发展逐渐走向成熟，中心区整体物业档次相对较高，郊区写字楼市场处于起步阶段，整体水平档次较低；随着市内六区城市板块定位的明确划分，各个板块写字楼物业定位趋于精确化和明朗化。,解放南路,资料来源：世邦魏理仕,高层写字楼分布,早期写字楼,晚期写字楼,优质写字楼比较,高层写字楼市场特点,甲级写字楼较少，乙级较多逐渐从传统商务区向新发展区域扩展,单体规模有明显增大的趋势产品品质与发达城市项目差距较大,甲级写字楼市场表现良好，主要为持有乙级写字楼价格随产品提升稳步提升，但普遍消化速度较慢,传统行业仍是市场的主要支撑，但比例将有所降低新旧行业正都处于快速变化之中,高层写字楼趋势,根据天津市内各区发展定位进行研判,经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的提前条件主要产业的增长带动第三产业的快速增长，产业结构的调整必将刺激商务办公的发展城市定位转变的重大机遇，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇城市规划促进形成多个城市中心和商务圈城市交通系统和基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化随着道路、地铁和轻轨的投入使用，将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围天津在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内外投资者投资的积极性,对项目的影响,项目处于较好的宏观背景条件下，发展前景良好,城市经济,城市定位和规划,基础设施条件,投资前景,位于中心区域；楼层高，属于地标建筑；物业服务较高；,与本案素质比较,以上因素本案在理论上都可以实现,天津低密度写字楼市场分析,低密度写字楼发展概况,天津低密度写字楼分布,低密度写字楼,天津低密度写字楼特点,低迷写字楼要素分析,发展趋势研究,低密发展历程,低密度：容积率低、绿化率高绿色环保：多分布于城市边缘区域，周边一般都具有良好的自然环境高效交通：一般位于主要道路沿线创新：突破传统写字楼内部格局和配套方面的标准，突出空间感、专享性，灵活性：在使用分割、内部空间利用、个性化、产权划分等方面都享有非常高的灵活性经过多年发展，目前已经衍生为多种产品:商务花园，综合性较强，功能完善研发空间，突出专业性，与产业联系紧密企业总部，单体规模较大，可以自成体系,低密发展历程,天津商务区逐步发展成熟，土地供应逐渐减少，使用成本逐渐增高产业内部的变化开始出现，企业职能增多，一些开始逐步同核心职能分离出来低密度产品逐渐显示出了对传统写字楼的优势，并逐步引起使用者的兴趣,低密发展历程,目前代表性项目全部分布在四环以外地区，这充分反映了该类物业郊区化分布的特性由于开发区廉价的土地和优惠政策以及以进驻企业，不少项目集中在开发区周边规模较大的项目开发和销售周期较长，近期出现销售放缓的趋势 租售价格方面，多数售价65008000之间，以目前的水平来看，大多都低于同区域住宅的价格与传统写字楼相比，价格体现出了较大的优势,在国内各城市中，北京办公类的低密度物业相对发展的较好，目前有超过200万平方米的规模上市,低密度写字楼的优势在于产品特征和价格优势的结合其目标客户群有限，不能代替传统商务区的功能配套完善、功能齐全的项目销售较好,竞争区域的划定,竞争项目的划定,五大道,奥运板块,海河沿线,解放北路,低密区域分布,天津低密分布,产品特点,资料来源：世邦魏理仕,天津低密要素分析,天津低密特点,成熟城市发展较快，目前已经显现出过剩的迹象天津虽有一定的供应量，但目前市场消化能力较好，综合项目显示出较好的势头,已经入市的产品的综合品质大多超过了典型的乙级水平已经入市的在单体规模、冠名权、独享物业方面仍有提高空间,已售项目显示出较高的售价水平但租金尚不理想开发商实力和项目的综合品质表现出了不同的销售结果,市区规模扩大的企业开始寻求在非传统商务区发展低密度物业的特性对新近进入的企业有一定的吸引力,天津经济的持续高速发展带动市场对各类物业需求保持较高的增长,城市定位的转变将促使相关产业企业在规模、职能和产品线方面将有较大的提升，对商务物业的需求也将在规模和档次提出更高要求,城市规划更多的是以产业带发展为重点，突出 了以多中心带状发展代替圆心发展的模式，从而为未来的多个商务区和产业园区的形成提供了可能,国家对天津的各项金融政策的扶持，显示了未来良好的投资环境，对外投资环境的改善将大大增加了市场对商务物业的需求,各种政策优势的倾斜，给了天津前所未有的机遇，享有了其他大中城市不能比拟的优势,经济发展,城市改革,城市规划,投资环境,相关政策,项目的发展时期处于经济高速发展阶段，具备良好的前景但由于发展期市场存在一定的不稳定，相对也有一定风险需要在定位、产品、规模、入市时间等方面合理控制风险,天津低密发展趋势,整体和区域市场的供应量都比较大，未来中短期内将对市场产生较大的压力大部分产品雷同，优质产品仍然比较缺乏,目前主要分布在传统城市中心区域，未来有逐步向城市边缘扩散的趋势传统区域道路拥挤、基础设施陈旧，导致综合办公成本较高,天津整体写字楼的档次不高，产品类型上也缺乏多样性，所以从产品上有很大的发展空间,从市场表现来看，总体需求量的增长低于供应量的增长未来供应量仍将对市场表现产生较大压力,供应情况,分布情况,需求趋势,产品发展,本案位于新兴区域，具有发展优势本案交通便利，具备先天发展条件；城市经济快速发展，为本案入市带来契机；高端低密发展成为本案的优势,现阶段大多以本地公司为主，公司规模有限，写字楼缺乏大型用户，但目前趋势逐渐向好城市的发展会产生更加细分的市场，有更多的客户将根据自己的需求选择物业,客户特征,写字楼市场总结,对于本案的影响,红桥区写字楼市场分析,红桥区写字楼现状,红桥区写字楼特征,红桥区写字楼,红桥区写字楼现状,区位分析：主要位于勤俭道、西青道、芥园道两侧，分布较分散，集群效应不明显。结构现状：红桥区现存写字楼建筑时间都在810年，没有现代化、有特色的外观设计，不能作为地标被识别。楼层较低，多以15层以下为主，物业管理：自有物业，管理水平一般，不能提升档次整体租金：维持在1至1.5元/平米*天，低于市内其他辖区水平招商方面：意库创意产业园主要引进设计艺术类企业、金兴科技大厦主要引入科技型企业，其余写字楼都没有明确方向。,红桥区写字楼特征,目前红桥区写字楼市场处于起步阶段；红桥区写字楼整体档次较低；,如何能够突破区域限制，成为营销工作中的难点,红桥区写字楼发展思考,对于本案价值的充分挖掘才能实现本案自身的发展突破,本案价值深度解读及定位,自身条件解读,政策条件解读,第三部分,区域规划解读,项目整体定位,“环渤海经济圈”作为继珠三角、长三角经济圈之后的第三个沿海都市圈，将迅速崛起成为中国经济发展的“第三极”；天津作为“环渤海经济圈”中最重要的城市之一，拥有良好的发展基础和条件，有望率先发展成为“环渤海经济圈”的龙头；,天津的飞速发展，为项目提供了无限广阔的发展契机,天津作为“环渤海经济圈”中心城市之一，地理位置优越，交通便利，具备了吸引企业落户的有利条件。,天津区域规划,本案地处市区边缘“红桥区”北部地带，地处天津城市西门户；本案紧邻天津西站和京津塘高速，出入便利；天津人居住发展方向：向南南开区和和平区；,红桥区域规划,西站区域规划,西站地区总体定位 交通枢纽为发展引擎 水岸特色和天津风情 现代、高效、生态型的中心区,天津市中心区CBD,西站副中心Sub-CBD,城市中心商业区城市中央商务区城中心社会服务职能城中心生活配套服务,传统金融功能商业商务功能,分化,提升,打造城市综合体，发展新金融、高端商业服务功能,特色,提供高质量的娱乐休闲场所、文化展示节点、社会功能空间,区域功能划分,本案作为天津城市西门户本案作为城市副中心发展区域,本案在城市规划层面具备了发展写字楼的市场基础,自身条件解读,在本物业比例配比中，企业独栋和高层办公合计比例达到了47.3%，结合市场情况，市场风险较大，但大面积稀缺的低密办公为本案开发带来了价值机遇。,自身条件解读,中环路与外环路之间城市主干道光荣道与咸阳北路距地铁1号线500米快速路、高铁至北京30分钟津保、津沪高速10公里京津塘高速5公里市中心10分钟,项目周边交通路线纵横交错，成为企业进出市区的必经之地；,自身条件解读,本案自身规划具备开发条件；本案自身条件仍有市场风险；,天津红桥区政府形象，提供优惠政策现有工业园区优惠政策,政策条件解读,天津现有的优惠政策为本案开发带来一定的市场机会,区位优势 正在成为区域发展的关键天津，北方经济中心，渤海经济圈“双核”之一红桥区，城市腹地，城市规划发展区域之一； 产品优势 具备打造标志性项目的条件红桥唯一低密度办公类社区外部交通网络优越，内部市政建设完善水资源优势明显 开发商的实力和品牌,区位问题 目前认可度有限短期内最优势资源将流向滨海新区红桥现状落后，区域竞争力及对外吸引力有限 项目问题 存在客观缺陷工业办公面积比例偏大，操作困难周边环境处于建设阶段，生活氛围尚未形成三面环路，噪音影响大 开发问题操作难度大项目规模大，开发周期长开发成本高，操作难度大,区域发展的机遇天津的历史性发展机遇红桥区域的规划建设经济圈的发展和产业升级 发展带来的新需求开发区企业的入驻，带来更多、更高端的居住需求对开发区未来的预期，可能会产生投资的需求,客户分流中心城区对于开发区客群的分流天津其他开发区的分流 同质产品小高层部分的同质化威胁潜在项目中，出现同质化产品的威胁,项目整体定位,项目整体定位,城市规划,自身条件,新兴区域、路网发达、天津西门户,生态园区、城市副中心配套、创新园区,城市第三极商务区、城市生态园区、高科技园区,高科技生态商务园区,本案开发思路详解,本案开发节奏安排,第四部分,本案特殊性考虑,本案特殊性考虑,区域不成熟，为开发带来风险；本案非纯粹工业园区；本案有70年公寓地块；公寓的销售将会给工业地产开发带来回笼资金,为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？（1）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品；（2）良好的办公环境能够吸引武清、北辰等区大型企业进驻；（3）公寓作为三岔口交界处的稀缺产品，能够带来更多的客户关注；（4）写字楼期房销售一般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同 时我们认为红桥区区写字楼开发尚属起步阶段，后期有待升值。,独栋,公寓,写字楼,公寓,一期,二期,本案开发节奏安排,关于住宅市场推售的论证,红桥区供应量分析,第五部分,红桥区住宅现状,红桥区潜在市场机会,红桥区住宅销售现状,整体来看，成交价格水平较低，在1万元左右,红桥区住宅供应分析,区域现有楼盘数量较少，且多为尾盘销售，本案发展带来有利入市机会,整体市场住宅供应量较低；西站改造带来大量居民回迁；区域发展带来企业入驻，企业员工的客群进入；,住宅发展机会,本案在住宅开发上具有先天有利因素，开发难度较低,只有通过住宅的稳妥操作，能够以最低的风险成功开发本案本案的开发价值也将为开发价值带来更多的收益,如何能够突破营销瓶颈，为本案带来发展机遇呢？,本案初步营销策略,四大营销手段,第六部分,项目营销着陆点,54,项目的核心关键点,1、项目规模大如何解决项目大（住宅、写字楼）的问题，实现销售的可持续性？2、区域市场竞争力弱如何改变市场对区域的认可，实现价值提升？,营销着陆点,55