XXXX村改造策划方案PPT演示课件

雁塔区城中村改造策划方案（沙滹沱村）,1,目录,第一部分沙滹沱村基础资料及评价第二部分项目定位及依据第三部分项目目标客户群分析第四部分项目地规划构想第五部分项目经济效益分析,2,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,3,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,沙滹沱村隶属西安市雁塔区长延堡街道办事处，处于南郊电子二路以南、电子正街以东、含光路以西、丈八东路以北的区域内。沙滹沱村地处城南成熟生活居住区，东面紧邻的明德门生活区,密集分布大量的楼盘和重要机关单位的家属院，生活氛围浓郁；北面的大明宫建材家居广场是西安南郊最大的建材家居消费中心；南面是南郊的交通干道丈八东路；石油大学的南北校区正好分布于村的南北方向，在校师生达四万多人。沙滹沱村地处西安房地产市场的城南板块。城南是西安发展起步最早速度也最快的区域，是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区，是西安人居环境软硬条件最好的地区，聚集了大部分高素质、高收入人群。因此，城南板块集绝佳的区位优势、交通优势、人居环境、完美配套、文化气息等优势于一体，成为西安购房者的首选区域板块，房价也是一路走高，前景看好。而以世家星城、假日新城、无界等为代表的丈八东路板块无疑是城南板块最活跃的区域。,一、沙滹沱地理位置,4,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,沙滹沱区位图,曲江,小寨,高新区,电子城,5,二、项目地现状,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,1、村域：沙滹沱村分布于东仪路的东西两侧，西区村域南起唐园小区，北至东仪厂，东临东仪路，西临我爱我家；东区村域南起纬陵路，北至大明宫，东至烈士陵园外墙，西至东仪路。飞地主要有三块，一块是东仪厂福利区南墙外的21.4亩；另一块在丈八东路和东仪路交汇处东北角10.1亩；最后一块1.9亩地在46中南墙边，被东仪厂租用。,沙滹沱村村域图,6,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,二、项目地现状,、户数及人口统计：,7,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,二、项目地现状,3、房屋面积统计：,总计：631957,住宅面积统计其他面积,8,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,二、项目地现状,4、土地面积统计（净地）：,9,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,二、项目地现状,5、计划改造的项目地范围：,沙滹沱村土地除租给东仪厂的1.9亩飞地外（面积太小利用价值低），其余500亩土地全部可纳入改造规划。东仪厂租用的1.9亩土地转性后纳入城市股份制经济实体继续出租。沙滹沱村的土地大部分为出租用地，面积达300余亩，每年仅给村里带来580万的收益，土地产出率地过低，利用极不合理，而且土地上所建的房屋形象也极差，所以必须与村民住宅用地一起全部拆迁改造。附件一：沙滹沱村部分出租土地一览表.doc,10,出租土地使用现状,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,目前的出租地的土地资源浪费严重。,加油站,陕西科技卫校,木器厂,佳泰商城,出租地之间道路,铜字厂,11,三、项目地周边环境,（1）自然人文环境临近爱国教育基地烈士陵园,绿化极好，同时，陵园以北修建了一个5000公园广场，完善并提升了周边的绿化环境和公共空间。东邻日新月异的高新技术产业开发区，西邻发展迅速的曲江新区会展商务板块。附近的西部电子城、高新产业开发区和密布的学校网使得该板块学术气氛浓厚。本来就成熟的居住环境加上大明宫建材家居城强势进驻使得家居时尚文化在这里极大得发展、沉淀。（2）交通环境发达的城市路网：这里南邻城南交通大动脉丈八东路，距离绕城高速仅2000米，北靠城市主干道电子二路，距离二环也只有2000米，东西两面2000米范围就是城市交通主干道太白南路和朱雀大街，路网极为发达。地铁规划：地铁五号线将在纬陵路至友谊路段与含光路重叠。公交线路：经过这里的公交线路有：205、5、46、205、710、706、716、709、204、210等约10多条，基本上联接了西安的每个角落，出行极其方便。,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,12,三、项目地周边环境,（3）周边产业业态环境毗邻商圈：距离西安第二大商圈小寨约2公里；据西部电子商城商务集中地带约1.5公里；距离长安路商业集中地带约1.5公里。商业巨头进驻：人人乐、华润万家、苏宁电器、朱雀路果品市场。强势专业业态：一个是以大明宫建材家居城为中心建立的建材家居产业链，经过两年的强势发展已经成为城南建材家居产业的龙头。酒店：临近酒店较少，有铭仁商务酒店、阳光酒店、东仪酒店。餐饮：周边餐饮主要是中、低档餐饮，主要服务于该区域，满居民和学生的日常生活需要。,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,13,三、项目地周边环境,（4）周边基础配套环境教育：周边大学密布，邻近的有西安石油大学、西安美术学院、西安科技商贸学院，两公里之内的大学有陕西师大、欧亚学院、政法大学，外语学院；知名中学有西安第四十六中学、东仪厂子弟中学、电子一中；小学有东仪子弟小学、电子路小学；是西安学校配套最好的地区之一。医院:博爱医院、521医院、西安市第八医院、肿瘤医院等。其他:各大银行、邮局、电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅密布。（5）周边住宅情况借助城南板块居高不下的人气，围绕着沙滹沱村建了一大批住宅项目如：怡园洋房、自由品格、我爱我家、世家星城、名城雅居、经典四季花园、紫薇城市花园、双维花溪湾、天伦明珠、假日新城、榕青无界、明德怡心居、金泰假日花城、融侨紫薇馨苑等中高档楼盘,聚集了大量的高收入人群；这里属于传统住宅区，东仪厂福利区、明德门家属区、兵工社区等等，蕴藏了巨大的消费能力。,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,14,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,沙滹沱村周边环境及产业示意图,15,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,三、项目地周边环境现状,东仪厂,石油大学,46中学,电子一中,电子路小学,东仪宾馆,东仪厂福利区,唐园小区,16,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,三、项目地周边环境现状,佳泰商城,含光路,大明宫商务楼,怡兴大厦,华润万家苏宁电器,大明宫建材家居广场,17,四、项目用地所在板块分析,项目地块位于高新板块和曲江板块之间，距离曲江大约2公里，距离西高新大约3公里，处于两个板块的联接带，板块位置非常优越。金地置业西安分公司2006年的市场调查报告中消费者的购房区域倾向图：（调查取样226份）,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,近年，城南丈八东路地段迅速崛起，周边大盘举不胜举，逐步发展成为城南绝佳的居住地带，其发展动力：1、这里社会服务设施较其他板块完善，2、随着另外两个板块的不断扩张，对本板块的影响及带动，使本板块的价值不断提升。,18,五、项目地总体评价,、优势：（01）板块优势：在南郊热门购房板块，本地块所在区域正在迅速崛起，近年以丈八东路和东仪路交汇处为中心分布的中高档大盘群不胜枚举，此区域已经成为大型开发商的首选之地，如：紫薇、绿地、西房等，在此趋势下楼盘价格必定水涨船高。（02）带动作用：该地块地处曲江新区和高新区的连接纽带，这两个区域的高速发展，在文化和经济上拉动了本地块的发展速度，使本来文化底蕴就深厚、经济发展就快的城南板块，土地块价值、物业价值一路上扬。（03）环境优势：成熟的市政设施、便利的交通条件、大型超市、百货的进驻使本版块人居环更加境成熟，区域内丰富的休闲资源（烈士陵园北绿色休闲广场、嘉源羽毛球馆、电子步行街休闲街区）、中高档品质社区，使得周围的景观环境上升，人居品质提高，更加吸引消费者。,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,19,四、项目地总体评价,、优势：（04）地块优势南郊高速发展的同时土地变成稀有资源，本项目地块体量达到500亩，在本板块像这样体量，并且人居环境如此成熟的地块屈指可数，将备受开发商关(05)商业优势：大明宫专业商圈城南的强势地位和其还未健全的产业链，给了商业发展的良好契机，打破了原来的自然商业格局，促进了该区域专业商圈的迅速发展，项目地巨大的临街面，区域内庞大的人流量，都为将来的商业发展提供了便利的条件，商业发展空间很大。2、劣势：（1）项目地块内大量规划路的存在分破坏了地块的整体性，同时分割出了一些面积较小的地块，对整体性的规划利用产生较大影响。（2）周围的东仪厂区及家属院的存在，对项目地周边的视觉形象产生较大影响。（3）营业房面积较大，拆迁安置成本较高，增加拆迁安置的难度。,第一部分沙滹沱村基础资料及评价,20,第二部分项目定位及依据,21,一、项目命名：,1、项目名称：齐家尚品2、命名说明：齐家来自于礼记大学中的“物格而后知至，知至而后意诚，意诚而后心正，心正而后身修，身修而后家齐，家齐而后国治，国治而后天下平”。齐家所表达的是家庭对个人的重要性及个人对家庭关爱的情怀，本项目以齐家命名，体现项目对人、对家的人性化理解和关怀，也传递了项目的“以家为重、以人为本”的开发设计理念。尚品尚就是时尚，是主流文化的相应，品就是品格、品质、品味。它代表了主流人群的的心理需求和发展需求，拉近与主流人群的距离。,第二部分项目定位及依据,22,二、定位方向构想,沙滹沱村由于区位环境优越，住宅开发价值和商业开发价值都很高。1、若从土地价值最大化的角度出发，沙滹沱村的改造应充分抓住支撑商业发展的一切有利条件，在遵循市场规律的前提下尽量扩大项目的商业比重，提高项目地的利用价值，将大大化解城中村改造项目土地成本高昂的压力，同时这对将来村民可持续发展的保障，提高雁塔区在城市经济中的地位都有重要的推进意义。当然，高收益就意味着风险的增大，商业物业比重的增大增加了沙滹沱村改造的操作难度及风险性。2、若从平稳推进沙滹沱村的改造角度出发，结合目前住宅市场的良好态势，也可考虑将所有土地开发为住宅+社区商业的大型住宅社区，这种开发构想降低了沙滹沱改造的操作难度和风险。本案策划本着土地价值最大化的追求思想，将选择技术操作难度和风险较高的带大型商业开发的方案进行策划规划，以期创造性地提出对村民可持续发展最有利，对雁塔区经济发展最有帮助的改造方案。,第四部分项目地规划构想,23,三、项目定位：,1、产业定位：中高档住宅+大型综合商业体+区域生活消费商业街2、消费方向定位：中高档住宅；建材、家俱、装饰品、灯具、装饰等建材家居消费；日常生活消费,第二部分项目定位及依据,24,第二部分项目定位及依据,四、定位依据,1.周边楼盘调查表,（一）住宅定位依据,25,第二部分项目定位及依据,四、定位依据,1.周边楼盘调查表,（一）住宅定位依据,西安城南区2007年9月第一周成交均价走势：4160元/m2较上周上涨6.12%（来源西安地产信息网）,26,2、住宅定位依据（调研分析）(1)从以上表格我们可以看出，今年本板块商品房价格持续上涨，从最低的3622元/到4200元/，市场需求量大，价格一路上扬。在所销售的楼盘中，中高楼盘备受青睐，中小户型成为首选。(2)就今年上半年而言，西安商品房价格增长6.09%，增速创近年来新高。在今年市场未有大的调控政策出台的情况下，上半年西安商品房销售面积较上年同比增长37.9%。原因主要有以下两个：a、投资和居住环境不断改善，带动西安作为西部地区中心城市的吸引力和辐射力持续走强；b、城市化进程的加快使得更多非城市人口向城市集中。以上两个因素在很大程度上刺激了市场需求的快速增长，今年西安商品房年销售增幅基本上保持在30%左右。（数据有效期截止于2007年7月）而本板块发展更是惊人，目前所用楼盘销售价格都达到或接近4000元/平方米，且上升趋势惊人。,第二部分项目定位及依据,四、定位依据,（一）住宅定位依据,27,2、住宅定位依据（调研分析）（3）从调查来看本区域内住宅楼盘形势大好，价格保持高速上扬趋势，大体量高品质楼盘销售喜人，消费者理性消费趋势明显,大开发商的楼盘关注度高，消费者注重楼盘的时尚因素、品味因素、科技因素、社区服务因素，这就对我们楼盘的品质和开发方向提出了要求。（4）调查中双维花溪湾及紫薇馨苑的一期迅速售完，二正在热售、三期还没开盘已经有人订购，这种现象在该区域内很多楼盘都存在，说明该区域的市场潜力巨大。（5）良好的市场环境充分保证了开发商收益，在收益有保证的情况下，开发商对村民的安置就考虑比较充分、全面，进而促进城中村改造的顺利进行，充分保证了村民、政府、开发商三方共赢，为将来城中村可持续发展提供了可能。,第二部分项目定位及依据,四、定位依据,（一）住宅定位依据,28,1、调查范围A、以1公里为半径的常住人口、学生、人流状况。周边一公里范围内楼盘、社区众多：世纪星城、唐园小区、假日花城、明德门南区、明德门北区、兵工社区、东仪厂、东仪厂福利区和西安石油大学等等，区域内人口保守计算超过6万（石油大学师生4万余人）。由于石油大学南校区住宿，北校区教学，每天往返于东仪路的学生和周边居民达到3万人次左右。B、以1公里为半径的商业物业的租售状况临街铺面一般租价在3550元/平方米不等，商铺租价一般3580元/平方米，大明宫建材家居广场最高，佳泰商城最低；正在销售的写字楼主要是青松公寓、我爱我家、怡兴大厦，销售均价3800元/平方米，略低于住宅的平均水平，大明宫商务中心租价55元/平方米。C、以1公里为半径的商业业态及经营状况。周边除了专业市场，其余为一般城市基础商业自由发展。周边楼盘林立，楼盘配套服务行业走势看好，主要有通讯、便利店、金融、餐饮、娱乐、洗涤清洁、美容美发等行业，逐渐形成了针对社区服务配套商业体系，经营状况良好，市场前景看好。,第二部分项目定位及依据,四、定位依据,（二）商业定位依据,29,1、调查范围D、西安市建材家居行业的布局及经营状况西安建材家居竞争格局初定，南大明宫家居广场强势奠定了城南家居中心的地位西安商品房销售连续走高造成的建材家居市场一直火爆，南大明宫经过近两年的的强势发展，已经成为城南建材家居市场的龙头，全面占领了高端市场，使得行业产业链迅速向其集中，目前还未形成全面产业链，市场空间、机会很大。西安主要的建材家居市场有9个，北郊分布了四个最大体量的，而且周边小型的建材家居产业不计其数，北郊市场已严重饱和。两个中型规模的在西郊，主要服务于西郊，城南有南大明宫建材家居广场、三森国际家居城、名流家居博览中心三个。三森国际定位是低端市场，在以南大明宫建材家居城为中心的产业群的强势竞争下，目前经营状况一般，名流家居博览中心体量不足南大明宫的1/10主要和木塔寨建材市场呼应生存。,第二部分项目定位及依据,四、定位依据,（二）商业定位依据,30,E、附近商铺售价调查表,第二部分项目定位及依据,四、定位依据,（二）商业定位依据,31,第二部分项目定位及依据,四、定位依据,（二）商业定位依据,2、商业定位依据（调研分析）（1）随着消费者对楼盘品质的要求越来越高，对社区服务需求增强，促使了社区周边服务配套商业的逐渐成熟化、专业化、规模化、持续化，一个楼盘的相对数量底商从侧面反应一个楼盘将来的社区品质，开发商在楼盘开发过程中对底商越来越重视。（2）东仪路每天三万人以上的巨大人流量，使得目前的东仪路已经成为一条比较繁荣的商业街，改造后新的市场需求增大，将进一步促进东仪路两边商业街区的空前繁荣，将来临街商铺需求量剧增。（3）随着城南板块商品房销售持续走高，建材家居产品需求量猛增，具有强大品牌魅力的南大明宫建材家居城在城南的中心地位初步形成，与北大明宫互分市场形成鼎立之势。但是其目前只针对中高端市场，需要一个面向中端及中低端市场的经济型建材家居大型体系，补充南大明宫建材家居城的产业链不足，做强做大城南建材家居中心，全面占领城南建材家居市场，繁荣周边经济，充分保证开发商受益和改造后村民的可持续发展。,32,2、商业定位依据（调研分析）（4）调查结果显示邻近的写字楼、商住楼、租售情况不佳，基本上陷于停滞，附近写字楼的出租价格基本上和住宅接近，销售价格有的还低于住宅价格，在项目地建设写字楼有一定的风险性；从大环境来看，近年整个西安写字楼市场处于低迷状态，写字楼销售积压严重，出现了住宅和写字楼价格相悖的局面，低迷的市场前景使投资者望而却步。另外一个原因：这里是大面积的住宅区域，远离商业集中地带。（5）附近宾馆档次较低，除了东仪宾馆、铭仁商务酒店以外其他宾馆经营情况都不尽如人意，而这两个运营较好宾馆还是因为直接服务于针对性市场一个是东仪厂另一个是大明宫家居城，宾馆项目在这个区域不景气的主要原因是这里是大面积的住宅区域，远离旅游景点，远离政府机关，远离商务集中地带，目前在这里投资高端宾馆风险很大。,第二部分项目定位及依据,（二）商业定位依据,33,第三部分项目目标客户群分析,34,一、目标开发商分析,沙滹沱村改造项目地块商业潜力、住宅潜质都很理想。为了保证住宅和安置的品质，商业地带的合理发展，以及对建设周期的合理控制，需要综合能力较强，资金雄厚的大型开发商介入才能保证，如：西房股份、紫薇地产、高科地产、天地源、金泰恒业、西安豪盛；中海地产、深圳金地、深圳万科、上海绿地、融侨地产、广州富力、珠江地产等。这类投资商投资时主要决定因素有：A有合理的投资收益回报，毛利率一般在15%左右。B机会成本，取决于面临的多个投资机会的比较分析。C投资者认为风险可控。D当地人民政府的支持平台。E业态区域市场特殊性和可操作性。F投资同类业态近五年的产业发展趋势以及产业经济收益增长趋势。G投资城市及区域近年商品消费增长指数,第三部分项目目标客户群分析,35,二、消费人群,1、住宅消费人群本项目的住宅区位优越、交通方便、配套成熟、环境优雅，处于城南置业也是西安人置业的首选区域，因此，本项目的目标人群涵盖西安及省内欲置业城南的目标客户群，主力消费群来自于城南居民和在城南工作的人群，主要包括私营业主、高级知识分子、个体经营者、企事业单位中层管理人员，购买用途主要是自住。2、建材家居消费人群城南的高新区、曲江区、城南板块正是商品房销售的三大热门区域，这三大区域对市场的占有率达到了80%以上，家装市场的潜力巨大，南大明宫建材家居产业群迅速壮大和发展是市场的必然需求，消费人群明显，就是城南购房者，居住者。3、商业街消费人群将来周边居民和石油大学学生是商业街的主力消费人群（目前每日3万人流量），南大明宫建材家居集中带将引来巨大的人流量，商业街将成为南大明宫建材家居商业集中体系的生活配套街区。,第三部分项目目标客户群分析,36,第四部分项目地规划构想,37,一、项目地规划基础因素分析,1、客观影响因素：（1）沙滹沱村无控规方案，规划缺乏依据。（2）项目用地有多条规划路经过，不利于整体规划和发挥规模效应。2、考虑因素：（1）土地价值在合理范围内最大化利用。（2）控规指标的设置要使开发商有合理的投资回报。（3）充分考虑规划的人性化、宜居性。（4）在规划可行的前提下，最大化地提高土地利用率。,第四部分项目地规划构想,38,二、项目地规划总体构想,1、功能分区：（1）住宅开发区：A、B-1、C-2、D区域由于地块面积大，土地规整，规划为住宅开发区；（2）安置区：B-2、B-3、E区域由于地块分割或为飞地，规划为安置区，其中E区域商业区位极佳，规划建设4层的大型底商；（3）商业区：C-2、C-3区域由于紧邻城南家居中心“南大明宫家居广场”，借势发展以建材家居产业链为核心的大型商业综合体，完善该区域建材家居产业链的宽度和深度；周边沿街面建立2层的底商，用于对专业市场的补充。（4）商业街：项目地内有四条城市干道和次干道通过，且人流量较大，沿街规划为商业街。,第四部分项目地规划构想,39,3、项目地详细技术经济指标：,第四部分项目地规划构想,二、项目地规划总体构想,40,4、项目地规划总平图,第四部分项目地规划构想,住宅开发区,村民安置区,大型商业区,二、项目地规划总体构想,41,第四部分项目地规划构想,东仪路,纬陵路,项目地规划由南向北鸟瞰图,5,安置区,安置区,住宅开发区,商业区,住宅开发区,住宅开发区,42,6、项目地规划由北向南鸟瞰图：,第四部分项目地规划构想,东仪路,丈八东路,安置区,安置区,商业区,住宅开发区,住宅开发区,住宅开发区,43,四、项目交通规划构想,项目地所处区域的道路规划：,第四部分项目地规划构想,在A区域内，规划了两横一纵的规划道路，除了规划中的电子四路，其他两条是建议性道路，为了减小规划路的对社区品质的影响，又满足城市发展对道路的需要，我们将建议性道路与社区里的社区干道有机结合，形成社区环形行车道，结合若干条社区内步行道，使社区生活道路更加便捷。,城市次干道,城市主干道,社区主干道,城市建议性道路,规划中的电子四路,规划路,44,第五部分项目效益分析,45,1、沙滹沱村地处西高新区和曲江新区的连接纽带，紧临交通住干道朱雀大街和丈八东路，城市区位比较重要。沙滹沱村的成功改造，将进一步提升雁塔区城市形象，拉近和其他两个区域在城市形象上的距离，改观西安南郊的城市面貌，加快雁塔区城市化进程。2、沙滹沱村的成功改造将会优化本版块，使整个板块更加成熟，改观雁塔区的的人文环境、投资环境。3、沙滹沱村商业定位为城南最强、最大建材才家居商业中心，这将完善雁塔区的商业结构和商业层次，为雁塔区大型专业商业中心发展再添一笔，提高雁塔区在城市经济中的优势地位。4、步行街的建成将延续雁塔区城南板块的优势地位，加快雁塔区发展步伐，促进区域经济的快速增长。5、整个沙滹沱村的改造成功还将给雁塔区带来可观的税收收益。,一.城市收益分析,第五部分项目效益分析,46,二.村民收益分析,第五部分项目效益分析,（1）村民居住环境的改善（2）村民生活品质的提高（3)村民平均收入的增加（详细计算附后）（4)实现村民自身及城中村的四个转变,47,三.项目投资收益分析,第五部分项目效益分析,城中村拆迁安置成本核算方法建议（一）计算公式：根据我公司对西安市城中村改造有关规定和文件的研究，结合城中村改造的具体情况，提出城中村拆迁安置具体计算办法：1-2层住宅房屋拆迁补偿价格=区位基准价格(1+综合环境修正系数)(1+层次调节系数)(1+单元住宅房屋朝向差异调节系数)建筑面积+房屋及附着物重置成新价(备注:安置房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价不含配套费和楼面地价与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算;原房屋产权建筑面积人均不足65平方米部分的按人均65平方米建筑补差安置.补差的面积部分按新建房屋重置价格结算;对就近靠上户型超出安置补偿面积的部分按新建房屋综合造价结算.)(2)3层及以上住宅房屋拆迁补偿价格=重置成新价(300元/)建筑面积(3)临建房屋拆迁补偿价格=临建补差价(100元/)建筑面积(4)企业用房拆迁补偿价格=区位基准价(1+综合环境修正系数)临街状态修正系数建筑面积,48,第五部分项目效益分析,(5)办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房拆迁补偿价格=区位基准价(1+综合环境修正系数)(1+层次差异调价系数)建筑面积(6)住房过渡费=(1-2层住宅房屋面积)10元/月24月(7)营业房拆迁补偿价格=区位基准价格(1+综合环境修正系数)临街状态修正系数(1+层次调节系数)建筑面积+房屋及附着物重置成新价(8)营业房拆迁过度费=营业房屋面积25元/月24月(9)营业房拆迁补偿费=营业房屋面积25元/月2月(10)拆迁综合费=各类房屋拆除总面积320元/，拆迁综合费其中包含评估费、管理费、搬家费、奖励费、协调费、仲裁费、搬旧费、动迁费等(11)拆迁不可预见费=拆迁综合费2%,49,（二）沙滹沱村拆迁安置费用概算（1）1-2层住宅补偿：补偿村民房屋建安成本:住宅(175832+3516.6)2250元/=40415万元商业(10300+206)2600元/=2731.6万元公建5001500元/=75万元小计：43221.5万元村民返补开发商收益1758322250元/(建安成本)1812元/(市场评估价)=7701.4万元开发商实际产生费用=43221.5万元7701.4万元=35520.1万元合计:35520.1万元,三.项目投资收益分析,第五部分项目效益分析,50,第五部分项目效益分析,三.项目投资收益分析,（二）沙滹沱村拆迁安置费用概算（2）3层及以上住宅补偿：174101300元/=5223.1万元（4）营业用房补偿：309004200元/=12978.0万元（5）办公用房补偿（公建、集体用房等）：14321200.0元/=171.8万元（6）临建补偿：1200100元/=12万元（7）住房过渡费:17583210元/月24月=4220万元（8）营业房过渡费:1030025元/月24月=618.0万元（9）拆迁综合费:624765320元/=19992.5万元（10）拆迁不可预见费:624765320元/2%=399.8万元拆迁安置补偿费合计：97615.2万元.,51,三.项目投资收益分析,第五部分项目效益分析,（三）城中村改造优惠政策(1)城中村改造实施计划管理.二环路以内的城中村全部纳入城中村改造计划,二环路以外的城中村,由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后,纳入城中村改造计划。(2)城中村改造,应当以行政村为单位实施,有条件实施多个行政村合并改造的,由所在区人民政府决定合并改造。(3)实施改造的城中村,其集体土地依照法定程序转为国有土地。(4)城中村改造综合用地以划拨方式供给.除用于安置村民生活及建设公共设施用地外,其余的改造综合用地,可以变更为经验性用地,进行开发建设。(5)实施改造城中村范围内少量国有土地,可以根据城中村改造需要，由政府土地储备机构依法收购或置换,用于城中村改造。,52,第五部分项目效益分析,(6)城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的,应