xxxx生活小区改造项目可行性研究报告

第 1 页 某生活小区改造可行性研究报告 ( 第 2 页 目录 1总论 7 目概况 办单位概况 目拟建地点 行性研究报告编制单位概况 制依据、原则、编制工作概况和研究范围 设规模 2 项目建设的背景与必要性 .目背景 目 建设的必要性 目发展概况 3市场预测与建设规模 16 场预测 建设规模 4 场址、建设条件 .设场址 设条件 第 3 页 5土地综合利用 24 地利用依据 地利用原则 目选址情况 地规模及土地使用参数 6工程技术方案 总平面布局与功能划分 筑设计 构设计 水、消防、排水、 雨水设计 通设计 电设计 电设计 7 环保、绿化与节能 39 计依据 工期间环境影响因素 目建成后对周围环境的影响 林绿化 第 4 页 能 8消防 设计依据 消防给水 火灾自动报警系统 9物业管理 管理的内容和目标 构设臵与定员 业公司经费来源 10 项目实施计划和招标方案 46 11 投资估算与资金筹措 48 制依据 制办法及各项费用的确定 资估算及投资其构成 目资金筹措与来源 第 5 页 12 财务评价 49 收入估算 售成本 金计算 务评价指标 确定性分析 13 社会评价 53 目现状 14 评价结论 .表及框图等（共 12 张） 附件： 1、 某市 发改委“ 项目建议书”批复 2、 某市 规划局“规划设计条件”。 3、环评报告 (另册 ) 4、安评报告 5、房地产开发公司开发资质证明 6、开发公司企业法人营业执照复印件 7、编制可研报告委托书 第 6 页 8、项目区域位臵图 9、项目总平面布臵图 10、土地、拆迁、农民工工资支付文件 11、自有资金资信证明、银行贷款承诺文件 12、水、暖、电等资源供给承诺文件 第 7 页 第一章 总论 目概况 目名称： 某 生活小区改造工程 法定代表人： 注册资金： 地址： 电话： 高新科技为依托，集商贸、工业、科技、餐饮、娱乐、服装于一体，走综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员 80 多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占 95%以上，在公司完善的组织结构及企业访华下形成了一个富于创新、勇于奋进、充满活力的团队。 公司成立以来，已有多名从事房地产开发的 资深人士加盟，形成了一个强有力的开发团队，从项目策划、规划设计、工程管理、市场营销、物业管理等环节均由业界精英进行动作。 为本、业为重、和为贵”的企业精神和“投资发第 8 页 展经济、回报社会大众”的经营理念，优化组合企业和社会资源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚的社会基础和良好的口碑。 公司积极响应政府号召，投身 某市 的城市建设和改造，投资开发的 5万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会效益及经济效益。 创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发展规律，并沿着企业集团化、管理科学化、经营多元化、产业科技化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十一世纪的辉煌。 本着互惠互利、优势互补、共同发展的原则，经过友好协商，与 某市 常山房地产开发有限公司达成协议，由对 某 生活小区进行整体改造。 目拟建地点 本项目拟建地点位于 某市 中山路以北，广安街西。 编制单位： 询证书编号： 法人代表： 第 9 页 法定地址： 电话： 制依据、编制原则、编制工作概况和研究范围 制依据 （ 1） 市政 “关于加快旧城改造的实施意见” （ 2） 某市 2010年总体规划 （ 3） 某市 发改委关于 市 生活区改造项目建议书的批复 ,市 计投 (2003)352号文 （ 4） 某市 规划局 2003年 7月 28日规划条件通知书。 （ 5） 某市 规划局 2005年 3月 4日批准的总平面规划图 （ 6） 国家计委建设项目经济评价方法与参数 （ 7） 建设部房地产开发项目经济评价方法 （ 8） 项目场址地形图及有关其它基础数据资料。 （ 9） 建设单位委托书 制原则 （ 1）依据 某市 总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和法规及省市有关政策进行编制和规划。 （ 2）本着科学规划、合理布局，设计先进，节省投资的原则。 （ 3）积极采用新技术、新材料，充分利用区域和规模优势，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅、办公、商业小区。 第 10 页 受建设单位委托，我院组成可行性研究报告“项目组”，同建设单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查 、统计、分析、研究的基础上，编制了本可行性研究报告。 行性研究报告的研究范围 依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模、建设选址、总图布臵、建筑方案、环保与节能、投资估算及资金筹措、财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算 设规模 设总用地： 128000 总建筑面积： 518799 中：地上建筑面积： 428799下 90000 居住户数 2750户 总居住人口 9625人 经计算，本项目： 估算 总投资 总收入 第 11 页 投资利润率为（税后） 投资利税率为（税后） 财务内部收益率（税后） 财务净现值（ 5%，税后） 2255万元 投资回收期（税后） 建设期 3年） 盈亏平衡点（ 以上指标表明，本项目具有较强的盈利能力和一定的抗风险能力 结论：本项目符合 某市 城市总体规划，建筑设计满足使用者对居住、办公和商务活动的要求。本项目的建设对于加快我市旧城改造步伐、树立省会优美整洁的都市形象、提高土地的有效利 用率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。综上所述，本项目是可行的。 第二章 项目建设的背景与必要性 目背景： 近年来，随着国家陆续出台了一系列旨在启动房地产业发展的优惠、鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃起来，进入相对理性、稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需、扩第 12 页 大消费、安排就业、保持国民经济健康、稳定、快速发展起到了不可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。 任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速发展适应 了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求。据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产业景气指数一直处在较高水平。 近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房建筑面积已达 20 。但和经济发达国家的住房善以及人民群众日益增长的住房要求比较，仍有较大关中。目前，甸人民生活水平正在向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝、人民经济收入不断提高，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为。根据专家预测，随着甸城市化进程的加快、城镇居民改善居住条件需求不断增长，未来十年我国房地产 业仍将保持稳定、健康、快速的发展势头，产业前景看好。 某市 做为省会，是全省政治、经济、文化、教育中心。近年来，市委、市政府非常重视改善市民的居住条件和旧城改造工作，为此出台了一系列相互配套的优惠政策，极大地促进了我市房地产业发展和旧城改造工作。自 95年以来逐年加大住宅建设的投资规模。改 革开发以来，全市新建住宅 1700多万，使全市住宅面积达 3000多万，户均住房使用面积从 1990年的 高到 50%，住房成套率也相应第 13 页 提高，全市人民的住房善明显改善。旧城改造方面，加大了工作力度，相继打通和拓宽了市区内多 条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使市区交通拥护状况得到一定程度的缓解；城市主要道路节点附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为市区景观的新亮点；市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配套条件。 但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城市发展的因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓：一边是布局错落有致、具有时代个性、外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦、环境优美的城市主干道；一边是布局零乱、道路狭窄不平、市政配套条件差、房屋低矮破旧的老居民区。两者形成鲜明对比，极 不协调，与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型的例子。 某 生活小区地处城市中心，始建于上世纪 50 年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其进行改造已迫在眉捷。 为合理利用城市土地、优化城市空间布局、落实城市规划、改第 14 页 善人民群众的生活环境和居住条件、提升城市形象、加快城市现代化进程、拉动经济增长、失去城市经济发展和社会进步，本着优势互补、互惠互利、 共同发展的精神，经友好协商，与 某市 常山房地产开发有限公司达成协议，由对 某 生活小区进行整体改造。 项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅楼， 大都年久失修、破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改造。 土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策 。 在寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。项 目拟选场址占地面积约 顷，根据摸底调查，目前，场址上住宅建筑面积约 住 2424户，人口约 8400人。经过改造后，住宅面积将达到 73700平米 (地上 )，居住人口 9625人，在保证回迁安臵的基础上，依托场址区位优势，利用临广安街、中山路、谈南路的地段建设 平米 (地上 )的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配臵，土地的利用率也大大提高。 第 15 页 项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧、阴暗潮湿的危旧住宅楼房，搬进环境优美洁净、居住舒适安全、配套条件和功 能齐全的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。 某 生活小区改造工程是在进行旧城改造方面推出的又一力作，因此公司对该项目的前期工作极为重视。近一年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑风格的居民 小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成与场址地段相称的我市一流的住宅区和商务区；对场址原民宅情况进行了全面详细的摸底；与常山纺织集团就 某 生活区整体发生达成协议；与市有关部门进行了协商和沟通；对场址市政配套条件进行了初步了解；现已委托有关设计单位编制规划方案。项目前期工作已全面展开。 第三章 市场预测与建设规模 本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。 第 16 页 、总体形势 随着经济收入的逐步提高，物质文化生活条件的不断改善，我 市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变。随着福利分房寿终正寝，在解决衣、食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为，进入普通百姓的消费日程。目前我国城镇居民人均居住面积约 20，据资料显示，在上世纪 90年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国 60、英国 38、法国 37、日本 31。世界 各国的经验表明，在人均住房面积达到 30 之前，人均国内生产总值在 800至 3000美元时，住房会保持较旺盛的需求，我国房地产业正处在这样的时期。根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为 60亿，其中提高居住水平、改善居住条件需 20亿；城市化进程加快，城镇人口增加约需 30 亿；自然折旧，更新住房约需 10 亿。随着居民经济收入的进一步提高以及各种启动房地产市场的配套政策和措施 (如：商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二、三级市场的启动等 )的实施，将进一步提高个人购 房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另一方面，近年来我市房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐第 17 页 渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽敞的居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌、规划设计、物业管理、形象包装、生活理念等更高次上展开竞争转变。开发商只有顺应这一市场变化趋势，才能赢得市场。 、我市房地产市场发展趋势 a、从近年商品房 销售情况看，凡是具有规模大、环境优美、户型合理、配套完善、功能齐全、物业管理水平高的小区项目均受到购房者青睐，有的甚至出现热销。 b、随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房二、三级市场的启动，商业银行抵押货款 逐年增加以及公积金货款的实施等， 因对原有住房地段、户型、环境面积、配套条件等不满，需臵换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成，进而促进商品房一级市场的活跃；随着我市城市化步伐的加快，户籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体构成我市房地产市场的主体。 c、今年我市商品房价格与去年同期上涨约 亦说明我市房地产市场较为活跃。 、市场定位 第 18 页 由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质、中高价位的开发档次上，以大规模开发降低成本，以优秀的人性人设计，营造新建筑风格和五星级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对石家庄旧城改造和房地产业起到积极的示范和带动作用。项目的商品住宅主要面向市区卖旧买新臵换型购房群体及新入市、新组建家庭。 、市场机会点分析 a、石家庄房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大的操作 空间和赢取竞争优势的机会。 b、目前规模较大、环境优美、配套完善的住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用的市场机会点。 c、小高层、高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强的竞争优势，是本项目的又一市场机会点。 随着我国社会主义市场经济的建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展的局面，第三产业将得到迅猛发展。具体说各种社会中介组织和机构将如 雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前的增长。 某市 能适应形势的发展，因此， 本项目的建设将有效地缓解这第 19 页 一矛盾，为我市各类社会服务，中介机构的发展提供必要的硬件设施，项目市场前景非常广阔。 另一方面，随着世界经济一体化步伐的加快，我国对外开放的尝试和广度将出现空前的提高，对外交往将日益频繁，各种国社会服务 中介机构、商务机构将进入我国，项目的建设将为国外的机构进驻我市，发展事业，提供到理想的办公场所，具有广阔的市场前景。 项目场址所处区域是我市规划的中央商务区，业已形成大型商务区的雏形，随着本项目及周边项目的实施，将有力促进我市 对商务活动的聚集效应将得到充分释放，因此 区位优势十分明显。 本项目以写字办公为主，相应配臵：商务、会议、餐饮、康乐健身、会展、接待、生活服务等多种功能，可为住商提供全面、周到的服务内容。使本项目具有明显竞争优势，有利于吸引国内各类机构和组织进驻。 综上所述，本项目将以合理的市场定位，完善的服务功能，独特的区位优势，合理的价位，一流的物业管理为广大国内外客商所青睐，本项目市场前景良好。 设规模 第 20 页 总用地面积 建筑面积 518799平方 米 其中：地上： 428799平方米 地下： 90000平方米 总建筑面积中： 67700平方米 13400平方米 35000平方米 347699平方米 住宅总户数 2750户 居住总人口 9625人 第四章 建设场址与建设条件 项目场址位于青园街以东、广安大街以西、中山路以北、谈南路以南的地域内。场址现为 某 生活小区，该小区始建于上世纪五十第 21 页 年代，大部分楼房已成为危房，现有建筑中居民住宅约 住户数为 2424户，另有其它配套设施约 拆迁。场址地处城区中心地带，周边城市市政配套条件完备，生活服务设施完善，是理想的居住用地。项目场址周边已具有城市 中央商务的雏形，本项目设臵商务功能奠定了良好的基础。项目场址具有极强的区位优势。 交通，健全配套的基础设施，整洁优美的城市环境，靓丽现代的多风格建筑，色彩斑澜的夜色景观，浓厚繁华的商贸氛围，已显露了现代化都市的风采。 自然条件及地质状况 （ 1）、气象条件 某市 位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在 7、 8月。 全年平均气温： 13 极端最高气温： 极端最低气温 : 全年平均降水量 : 日最大降水 量 : 一小时最大降水量 : 第 22 页 最大积雪深度 :190 冬季西北风，夏季东南风 全年平均风速： s 全年日照时数： 大冻土深度： 540 全年雷暴日数： 冬季大气压力： 763 季大气压力： 747 2）、水文工程地质条件 本场地属于太行山东麓的华北冲洪积大平原，主要分布第四纪冲洪积粉土，粉质粘土及细、中砂土，地下水位较深。本场地工程地质条件单一，无不良地质现象存在，地基承载力标准值为130 （ 3）、地震烈度 据国家地震局 1990年颁布的中国地震烈度区划图， 某市 处于 7度地震设防区。依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的中国地震动参数区划图（ 本项目设计基本地震加速度为 一组）。 建设条件 第 23 页 电 本项目设计用电容量 23030市电业局广安街、青园街供电线路各引一路 10本项目开闭所。 供排水 供水由市政给水管网供给。本项目设计用水量 5014日（含中水 1637 排水采用雨污分流制，排入 青园街、广安大街、中山路、谈南路 市政污水管网，日排水量 4513 热 本项目热源为集中供热，由市政集中供热管道引入本项目换热站。总采暖热负荷为 31000 由市政煤气管网引入本项目煤气调压站后，送至用户。 信、电视 自市政线路引入电话、宽带、有线电视线路。 上资源供给已经得到各有关部门保证供应的承诺，详见附件。 第五章 土地综合利用 地利用依据 第 24 页 号令建设项目用地预审管理办法 地利用总体规划（ 1997 2010年） 地利用原则 整个项目建设要遵循布局合理、减少浪费、兼顾生态、可持续发展的土地利用原则。 目选址情况 本项目位于 某市 青园街以东、广安大街以西、中山路以北、谈南路以南的地域内 。具体位臵见场区区域位臵图 。 土地综合利用情况 本项目属旧城改造项目，本项目用地性质以住宅（公寓）为主，附建部分办公、商业。 地规模及土地使用参数 总占地面积 总建筑面积 518799万平方米 绿地率 住宅区 商务区 容积率 住宅区 务区 六章 工程技术方案 第 25 页 总平面布局与功能划分 平面布臵原则： （ 1）、以全市总体规划为设计依据。 （ 2）、满足使用功能的要求，并结合实地自然状况合理布臵。 （ 3）、交通力求通畅、有序，避免各种流线迂回交叉。 （ 4）、功能分区合理，各区之间有机结合，充分利用土地。 平面布臵概述： （ 1）、 基本分区：场区西北及北侧为居住区，东北为办公区，东、西南为公寓区，场区中心为社区公建和农贸市场。 （ 2）、 出入口：本项目在青 园街、谈南路、广安街设臵车行出入口。在广安街和中山路设臵步行出入口。在沿街超过 150米的建筑物设臵消防通道。 （ 3）、 道路：场区内主要道路宽 15米，其余道路宽度 8 4米。 （ 4）、 绿化 : 本项目共设 集中绿地 42000平方米 。 （ 5）、 停车位 : 本项目共设 2305个汽车停车位，其中地上停车位 185个，地下停车位 2120个。住宅设地下自行车库。 建筑设计： 筑设计原则：建筑设计以经济、节能、适用、兼顾美观为原则，建筑设计在满足不同功能要求的前提下，采取新思路，第 26 页 创造出既有时代特色，又 独树一臶，并能融于城市的大环境中。 筑风格：采用现代风格的建筑手法，寓文化于其中，给人以美的享受。 技术、新材料：大量采用国家推广的建筑节能、环保材料和技术，创造一个无污染、环保绿色节能建筑。 区建设内容各项主要指标如下： 建筑物名称 建筑面积 层数 结构形式 板式住宅 43490 7 砖混 塔式住宅 24210 13 25 剪力墙 商住楼 66800 25 剪力墙 写字楼 39200 25 框架剪力墙 综合楼 12000 12 框架 公寓楼 157649 18 20 剪力墙 产权式商务酒店 24800 15 剪力墙 商业 47250 3 框架 地下车库 90000 2 框架 小学 5000 3 砖混 幼儿园 1620 2 砖混 农贸市场 2500 1 砖混，轻钢结构 物业、居委会等 4280 在商业底层 本区公建拟建位臵如下： 名称 拟建位臵 建筑面积 六级人防 地下车库内 (负二层 ) 17200 热交换站 公建地下 200 空调机房 地下车库内 (负二层 ) 150 第 27 页 加压泵房 地下车库内 (负二层 ) 50 变配电室 各高层地下 500 燃气调压站 煤气公司确定 150 垃圾站 地上 50 公厕 地上 150 本项目住宅设计户型为两室一厅、两室两厅、三室一厅、三室两厅，建筑面积分别为 80、 100、 120、 140平方米。 防设计 区内主要道路宽 15米，其余道路宽 84米，有完善的消防通路，消防车均能到达每栋建筑的房前屋后。 区内设室外消防环状管网、消防水池，室外消火栓，高层建筑设室内消火栓， 建筑物防火间距均能满足：多层之间大于 6米，高层之间大于13米，高层与多层之间大于 9米。 建筑物内部墙体均能满足防火要求。 结构设计 层住宅采用剪力墙结构，筏板基础；办公楼采用框 剪结构，筏板基础；小高层住宅为剪力墙或异型柱结构，筏板基础。3 层商场采用框架结构，独立基础；综合楼采用框架结构，十字交叉 条形基础（或 筏基 ）； 地下停车场采用框架结构，独立基础（人防第 28 页 部分按规范要求进行设计）。计算程序拟采用由中国建筑科学研究院编制的 层住宅与 公建部分采用砖混结构，现浇砼梁板，墙下条形基础。 震设防烈度为 7 度， 一组（见地震动参数符合报告的评审意见）。 计主要依据的现行国家规范 建筑结构荷载规范 0009混凝土结构设计规范 砌体结构设计规范 2002局部修订） 多孔砖砌体结构技术规范 2002年版） 建筑抗震设计规范 建筑地基基础设计规范 高层建筑砼结构技术规程 钢筋砼异型柱框轻结构住宅技术规程 )36人民防空地下室设计规范 2003年版） 水、消防、排水、雨水设计 设计依据 建筑给水排水设计规范 50015 29 页 住宅设计规范 自动喷水灭火系统设计规范 室外给水设计规范 97年） 建筑中水设计规范 建筑设计防火规范 2001年局部修订） 高层民用建筑设计防火规范 2001年版） 人民防空工程设计防火规范 人民防空地 下室设计规范 03版） 室外排水设计规范 97年） 建筑灭火器设计规范 他专业提供的条件 给水 （ 1） 、 水源： 由 青园街、广安街 市政 给水 管网 各引入一根 内。 （ 2） 、 供水系统： 13 层建筑供水由市政水压直供，4层以上及 高层建筑由变频机组分区供水 ， 15层以下为低区， 1625层为高区，分别用恒压供水装臵直接供水。 区内设集中加压设施，恒压自动变频泵组，一定 容 量贮水池。 （ 3）、区内给水引入管设室 外水表井，进行用水量计量。各用第 30 页 水单位用室内水表计量。 本项目用水以生活、消防为主，生活日最高用水量 5014 、生活用水标准及最高日用水量： 住宅 250l/人、日，用水时间 24h，最高日用水量 2400m3/d, 商业 7l/水时间 12h，最高日用水量 330 m3/d, 综合楼 8l/水时间 12h，最高日用水量 96m3/d, 商住楼 250l/人、日，用水时间 24h，最高日用水量 513m3/d, 写字楼 50l/人、班，用水时间 8h， 最高日用水量 130 m3/d, 公寓楼 120l/人、日，用 水时间 24h， 最高日用水量 630 m3/d, 酒店 400l/床、日，用水时间 24h，最高日用水量 330 m3/d, 小学 30l/人、日，用水时间 8h，最高日用水量 17 m3/d, 幼儿园 40l/人、日，用水时间 10h，最高日用水量 10 m3/d, 农贸市场 15l/ ，用水时间 10h，最高日用水量 38 m3/d, 居委会等 8l/ ，用水时间 82h，最高日用水量 34 m3/d, 停车场 3l/ 最高日用水量 15m3/d, 浇洒、绿化 水时间 2h，最高日用水量 12 m3/d, 空调补水量，冷却水循环水量 2%，最高日用水量 3 m3/d, 第 31 页 未预见按 10%计算， 最高日用水量 5014 m3/d。 、消防用水量：根据有关规范要求，该小区同一时间内火灾次数为一次。室外消防水压市政管网压力保证，小区内设臵室外消火栓，消防用水量按 30l/s 计算，楼内设室内消火栓，室内消防用水量 40l/s，消火栓灭火时间按 3 小时计；喷淋系统用水量27l/s，灭火时间按 1 小时计；故消防总用水量为 530喷淋 97消防给水由消防水池集中供给，室外消火栓保 护半径为150m，布臵间距不大于 120m，消防泵出水管设臵两条，分别与室外消防管网干管相连。 （ 4）管材 室外给水管道采用给水铸铁管，室内生活给水管采用聚丙烯（ 管，热熔连接，消防管道采用焊接钢管，喷淋管道采用热镀锌钢管。 （ 5）为满足消防及生活用水量，以及为调节供、用水之间的不均衡性，设地下式蓄水池及加压泵房。 、蓄水池 生活蓄水池内生活用水的调节容积取最高日用水量的 10%，为500 消防蓄水池内的消防储水量为： 第 32 页 消火拴用水量 40l/s，火灾延续时间 3小时，水量 40l/s 3h =432 喷淋用水量 27l/s，火灾延续时间 1小时，水量 27l/s 1h =97 消防用水量合计 530 则蓄水池的总容积不应小于 350 蓄水池选用国家标准图 筋混凝土蓄水池”，容量为600 量为 500 、加压泵房 消防水泵：消火拴泵 2台（ 1用 1备）；喷淋泵 2台（ 1用1备）。 生活水泵：高、低区各配备 3台（ 2用 1备）。 水系统 （ 1）、 生活污水（主要来源于住宅的厨房及洗涤用水）经中水系统收集处理后用于绿化、道 路喷洒和 粪便冲洗水 。 中水处理工艺如下： 原水格栅隔油池调节池生物处理沉淀池污泥排放 消毒剂 过滤消毒中水储水池用水点 第 33 页 （ 2）、中水可利用水量 (计算公式 a* *q*b)按总用水量的 51%估算， 5014 51%=1637 （ 3）、粪便冲洗污水经化粪池消毒处理后排入市政污水管道。 水系统 屋面雨水与地面雨水统一收集用于中水，多余部分排入市政 雨水管网。 水排水量按用水量的 90%计算， 日最高 污水 排水量4513 水管材 室外排水管采用砼管，室内排水管道采用螺旋硬聚氯乙烯（ 管，在排水立管的适当位臵上设阻火圈和旋流降噪器。 通设计 设计依据 采暖通风与空气调节设计规范 建筑设计防火规范 01版） 人民防空工程设计防火规范 人民防空地下室设计规范 03版） 民用建筑热工设计规范 高层民用建筑设计防火规范 01年版） 第 34 页 住宅设计规范 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） 公共建筑节能设计标准 他专业所提条件。 设计参数 气象参数 大气压：夏季： 季： 季采暖计算干球温度： 冬季平均风速： s 冬季风向： n 冬季日照率： 最大冻土厚度： 56计计算用采暖期天数： 117天 采暖室内设计参数： 地下车库 5 公厕 12 住宅、办公、商业及其他 18 采暖室外设计参数 空调室外设计参数： 第 35 页 冬季空调 冬季通风 夏季通风 31 夏季空调 空调室内设计参数： 夏季室内温度 2426 相对湿度 60% 外热网 ： 区内设热交换站，内设热交换机组及循 环水泵，一次热媒由热力公司提供 3过热交换机组， 进行汽水交换后，送 出95 热水，供给各用户 采暖系统内 。 耗热指标按 45 瓦 /平方米，总采暖热负荷为 31000水温度 95 ，回水温度 70 。供热管道采用 无缝 钢管，直埋敷设。 蒸汽凝结水采取回收措施，一部分作为作为采暖、空调补水，剩余部分集中收集后排入市政排水管网。 内供暖系统 住宅采用“热表到户，计量收费”便于管理。办公、高层商业建筑统一供暖。 系统采用上供下回式，管材采用镀锌钢管。管道保温材料采用第 36 页 岩棉管壳。 风设计 （ 1） 大型变配电室、热交换站设机械送排风系统，排风量 8 次/h, 通 风 7次 /h。 （ 2） 、对于高层、大型汽车库等需设防排烟部分按有关规范要求设防排烟系统。 （ 3） 、地下室及人防按防护单元各自设独立通风系统（清洁、滤毒、隔绝通风）并与平时通风系统合理转换，确保战时独立各自通风系统。 （ 4） 、地下车库设机械排风兼排烟系统，结合 建筑物 造型实现高空排放，自然进风换气次数为 6 （ 5） 、其余建筑物通风采用自然通风。 （ 1）住宅： 由各住户 自 设分体式或柜式空调机。 （ 2）商业、酒 店、设集中空调，并应满足室内新风量要求。空调设备拟采用溴化锂空调机组。制冷负荷按 150w/ 电设计 计依据 民用建筑电气设计规范 16 37 页 建筑物防雷设计规范 2002年版） 建筑电气工程施工质量验收规范 有线电视系统工程技术规范 低压配电设计规范 10供配电系统设计规范 住宅设计规范 2003年版） 智能建筑设计标准 50314火灾自动报警系统设计规范 他相关专业提供的条件等 电电源 由市电自广安街、青园街各引一路 10在中部设 10各大建筑放射式配电。各类建筑用电指标：住宅区50w/务区 80w/下建筑 10w/以电缆埋地引入，设备 总容量 32900k w，计算容量 23030 本项目设地下变配电所两座，一座位于西北部住宅区，另一座位于中部住宅区 。这两 座变电所主要用于 多层 住宅、公建等中小型建筑用电，高层、 公寓、酒店、写字楼 等大型建筑在各自的单体地下室独立设臵变电所。 第 38 页 配电系统 （ 1） 、负荷等级 根据建筑物防火等级划分，一类高层消防用电为一级负荷，二类高层消防用电为二级负荷，多层住宅、小型公建为三级负荷。 （ 2） 、配电 办公、商业二路电源，直埋引入。电梯、水泵采用双回路供电，末端自动切换。 住宅户内设配电箱，远程抄表系统。 （ 3） 、照明 住宅内以白炽灯为主，办公、商业以荧光灯为主。区内设路灯照明、室外泛光灯，由小区管理中心采用时钟自动控制。高层 建筑预留霓虹灯电源并按照航空部门要求确定是否设臵航空障碍灯。 （ 4） 、建筑物防雷及接地 、小高层住宅按三类防雷设计，高层住宅 及其他 高层 建筑 等按二类防雷设计，按规范要求设臵防直击雷，防感应雷及雷电波侵入等措施。高层建筑采取防侧击雷措施。 、电气安全保护采用 相五线制， 电设计 第 39 页 市网引入电话系统。住宅在客厅及主卧室各设电话插座一个，商务、办公及其他根据需要在施工图阶段确定。 由市网引入电视系统，住宅客厅及卧室均设出线口一个，其余建筑 物由在物业 管理中心设臵线电视前端箱，向各需求单位采用分配分支方式进行信号分配（具体在施工图阶段确定）。 由市网引入宽带网。办公室每个房间设信息点 4 个，商业楼设信息点 10 个 /100宅每户设信息点 1 2 个，其余在施工图阶段确定 。 业 管理中心控制室设： 火灾监控系统 闭路电视 监控系统 安防报警系统 停车场管理系统 多表远传系统 广播音响 系统 消防自动化 系统 室外照明控制 系统 第七章 环保、绿化与节能 第 40 页 计依据 华人民共和国国务院第 253 号令建设项目环境保护 条理 北省第八届人大常委会公告第 80号河北省建设项目环境保护管理条理 环境影响评价技术导则（ 环境影响评价技术导则 19 1997） 工期间环境影响因素 项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周边的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。施工单位在施工前必须到环保管理部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要的降噪抑尘措施，及时清 理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。 目建成后对周围环境的影响 本项目无工业废弃物产生，故不产生工业污染。生活污水和生活垃圾按城市环卫要求排放，对环境不产生其他不利影响。 林绿化 目定位与环境设计 第 41 页 该项目建成后将成为我市又一个环保小区，其中绿化景观设计成为辅助和丰满项目功能的主要因素。项目绿化景观设计主要采用绿化和小品相辅的设计指导思想，形成以居住休闲功能为主，办公、商贸为辅的综合型园林绿化系统。 计思路 考虑以点片状绿化为主、雕塑、小品为辅的景观设计思路。在建 筑物之间设大片集中绿地，对小区道路、停车位等空间进行点式绿化，在适当位臵设雕塑、小品。 为追求多样化、人性化来突出景观效果，拟采用带式、点式、片式、堆摆等多种形式，并在部分采用立体绿化，营造“四季常绿，三季有花”的景观绿化效果。 化指数 （ 1）、绿化率：项目绿化率控制在 33%以上； （ 2）、绿化面积：规划绿化面积 4万多平米。 能 民用建筑节能设计规程（ 民用建筑节能设计标准（ 节能措施 第 42 页 本项目建筑材料选用建设部规定的新型节能材料；门窗采用密闭性能优良的塑钢窗，中空玻璃，门窗结缝用保温材料封严；主要动力设备在满足功能的前提下选用节能设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。 以上详见 某市 环境科学研究院“环评报告” 第八章 消防 设计依据 建筑设计防火规范 火灾自动报警系统设计规范 建筑灭火器配臵设计规范 消 防给水 设计范围：小区室内外消防系统