宝龙如皋cbd项目可研报告容积率20-ppt

,如皋CBD项目可研报告,北区营销管理部 2011年 04月 15 日,城市概况,结论：选址城市、选址区域符合项目选址条件,东延,南拓,项目意向用地,项目用地,市政府,结论：选址城市、选址区域符合项目选址条件,城南新区,新长途汽车站（在建）,中央商务区，2.3平方公里,如皋科技城（软件园（32平方公里、高新技术及新兴产业）,惠政路（三三四省道）,如皋经济开发区北区（25平方公里、轮胎汽配、电子电力、光机电等产业）,老城区,城市周边交通,结论：如皋市紧靠大上海，苏通大桥的通车，使如皋到上海的车程缩短到90分钟，使如皋能更快的融入大上海都市圈，未来发展潜力大大增强。,资料来源：资料收集,如皋市东距上海150公里，西距南京200公里；新长、宁启铁路和宁通、沿海高速双双从如皋境内交汇而过；再加上如皋港、新老204国道以及苏通大桥的通车，导入上海经济圈能力增强。,城市主干道,结论：城区内主干道道路状况良好，各主干道与项目地块之间通达性及便利性较好，项目地块东侧与贯穿南北的城市发展轴海阳路主干道接壤。,资料来源：现场调查,项目意向用地,南北向主干道： 花市路 海阳路（与地块接壤） 万寿路 益寿路 东西向主干道： 中山路（现有商圈） 仁寿路 宁海路 福寿路 惠政路（与地块临近）,城市商业网点,结论：项目临近市政府，与核心商圈距离在3KM左右，目前项目周边缺乏大型商业综合体项目。,数据来源：市场调查，政府介绍,市政府,项目用地,大润发商业广场,文峰大世界（百货）,西欧国际广场（乐天玛特）,金茂国际（在建）（沃尔玛）,农工商超市,文峰电器大世界,国美电器,新世界服饰超市,家乐福（意向）,华地服饰市场,城市酒店概况,数据来源：市场调查,结论：考虑可规划星级酒店,旅游业发展加快，去年实现旅游总收入32亿元，在建五星酒店一家，光华国际大酒店顶多四星标准，挂牌三星级酒店一家，酒店市场缺乏品牌星级酒店。,光华国际大酒店,大润发润宏酒店,金鼎大酒店（在建）,文峰城市酒店,佩尔斯酒店,城市房地产市场概况,结论：2009年后，房地产市场总体容量逐步扩大，客源基本以本地客源为主。,数据来源：政府统计公报,3公里商圈人口,结论：选址项目商圈人口基本符合选址标准,数据来源：政府提供、统计公告查询,3公里,1公里,2公里,地块周边住宅价格,结论：城市房价逐渐上升，主城区房价已突破5000元/大关。地块周边区域住宅均价为6000元左右，符合项目选址区域房价标准。御龙湾将成为本地块直接的竞争对手。,数据来源：现场调查,龙游御境,金鼎名城,都市华庭,汇景名豪,金茂国际,荷兰小镇,万豪臻品,金九华府,御龙湾,地块周边商铺价格,结论：区域内在售商铺约1.6-1.8元/平，尚无商业步行街供应。,数据来源：现场调查,万豪臻品商铺,龙游御境沿街商铺,金茂国际商铺,中央景程商铺,大润发润宏酒店,水绘曦园商铺,圃园新路,中央大道（城南西路,府西路,海阳南路,纬二路,纬三路,经二路,经三鹿,地块概况,地块报价单位地价：120万/亩（净地）楼面地价：900元/平米（按容积率3计算）总地价：3.71亿元,数据来源：项目会议纪要,结论：选址项目地块形状规则，周边拥有城市主干道及次主干道，地块内部现为农田和农村用房，整体地块条件基本符合项目选址要求，但地块内部规划道路将影响MALL的摆放。,413米,524米,南苑中路(东向),中央大道（城南西路,中央大道(西向),中央大道(东向),海阳南路(南向),海阳南路(北向),H-08,H-13,H-17,H-10,H-15,H-20,H-11,H-16,H-22,地块概况,地块原控规指标：H-08、 H-10、 H-11、 H-17、 H-20、 H-22为商业混合用地； H-13、 H-15、 H-16为中央公园绿化用地，与会议纪要确定的地块性质不吻合。,地块东南侧实景,实景说明：,南苑中路(东向),中央大道（城南西路,海阳南路,中央大道(西向),中央大道(东向),海阳南路(南向),海阳南路(北向),地块东北侧实景,实景说明：,公园南路(北向),公园南路(南向),圃园新路,海阳南路,圃园新路(东向),圃园新路(西偏南向),海阳南路(北偏西向),海阳南路(南向),地块内部实景,实景说明：,圃园新路,海阳南路,中央大道（城南西路,府西路,地块内西向农村道路,地块内南向农村道路,地块内北向农村道路,地块内农田现状,地块鸟瞰实景,实景说明：,牡丹江中路(东向),牡丹江中路(西向),江海南路(南向),江海南路(北向),从市政府大楼远拍地块鸟瞰图,项目用地,市政府,市政府东南侧、地块东北侧现状,从市政府大楼远拍地块鸟瞰图,地块总结,地块周边环境评价：,地块选址条件评价：,地块综合评价：,地块临近市政府及公检法等政府行政机关办公区域；地块位于政府重点规划打造的商务核心区内，同时紧邻东南侧的总规划面积32平方公里的省级开发区如皋科技城（软件园）地块处于城市发展的主要方向之一南部区域；地块周边商业现状主要以沿街底商形式为主，业态以生活配套为主，周边有一定成熟 及新建住宅区，有一定的商业发展基础;,地块位置属于如皋重点规划打造的商务核心区域，为地块未来发展提供了有力支持； 地块东面、南面临近城市主干道海阳南路和中央大道； 地块整体较为平整，内部现为农田及村落等的拆迁建筑。,地块位于城市南部，属新城与老城交界区； 地块周边现有居住人口比较少，目前及未来主要来客方向以老城区及城南新区为主； 地块周边道路为新建道路，路况较好； 地块内部被四条规划道路分割成9块，给规划设计带来一定的难度。,地块下一步需重点落实的问题：,地块控规指标需按会议纪要进行调整；地块内部道路调整的可能性； 大型超市及百货招商的进一步推进落实； 国际四星级酒店招商的进一步推进落实。,地块初步定位,定位依据：,主题定位：如皋首座真正意义上的现代城市综合体、大规模高档居住社区。,产品配比建议：,地块所处区域为规划中的商务核心区；同时地块紧邻省级开发区如皋科技城（软件园）和政府行政办公集中区域，宜依托规划优势将项目打造成区域商业地标，确立项目整体的高端定位，并带动住宅类物业同步开发。,建筑风格建议：现代或简欧风格。,地块可研,土地成本：3.71亿元前期费用：0.62亿元红线外市政大配套：0.8亿元建造成本：室外绿化及附属工程：0.80亿元营销管理成本：1.02亿元财务费用：0.29亿元,总结：上述成本合计：19.58亿元，即项目总投资需19.58元。,项目投入测算,地块可研,项目收入测算,项目净现金流:项目总收入- 项目总投入-各项税费=0.31亿元,（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：4.30亿元,项目各项税费测算,地块可研,项目现金流量表,项目总建筑面积40万平米（不含地下建筑面积），其中销售面积 33万平米，持有面积 7万平米；在持有面积中生活方式中心 5万平米，酒店面积 2万平米，持有物业估值合计约为7亿元。项目总投资约 19.58 亿元，其中在考虑银行贷款前提下，前期启动资金7.38亿元。在不考虑持有物业估值价值的情况下，项目净现金流为0.31亿元。在考虑持有物业估值的情况下，项目投资回报率为36.9%，年投资回报率为9.2%。,地块可研,项目敏感性分析,结论,备注：以上投资回报为考虑持有物业市场估值前提下,在满足按时净地交地、酒店、超市能进驻的前提下，项目可行。,