房地产经营与管理 第8章 房地产经营分析

,第8章房地产经营分析,内容摘要,房地产经营分析就是利用各种核算资料和其他相关资料，分析房地产企业的生产、经营和财务活动，检查各项经济指标完成情况，总结经验，揭露问题、找出差距，采取改进措施，不断提高房地产企业的经营管理水平。经营分析是房地产企业开发经营与管理的一项重要工作。本章主要介绍房地产经营收支分析、经营资产分析、经营成本分析和利润分析等内容。,学习目标,通过本章的学习，使学生在理论知识方面能够了解房地产经营资产分析；熟悉房地产经营收支分析和利润分析；掌握房地产经营成本分析的基本理论和方法。在技能方面能够对房地产项目进行简单的经营分析。,8.1经营收支分析,房地产收支分析是房地产企业经营分析的一项基本工作，房地产商可以从其经营收支分析结果中知道企业的项目经营情况，是否达到了预期的盈利目的、最终盈利多少或亏损多少。,8.1.1收入分析,房地产经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时获得的货币收入，主要包括土地转让收入、房地产销售收入、房地产租金收入和其他业务收入等。房地产收入是房地产企业一切开支的主要来源，房地产企业应加强经营收入的管理，做到应收尽收，保证经营管理的各项开支和房地产再开发的资金需要。,收入分析,1.房地产出售、出租收入的主要指标及其计算 商品房计划出售完成率，指报告期商品房的实际出售额占计划出售的百分比。计算公式为：商品房计划出售完成率=（商品房实际出售额/商品房计划出售额）100% 商品房出售收入增长率，指报告期的商品房收入与前期商品房出售额差值占前期商品房出售收入的百分比。计算公式为：商品房出售收入增长率=（本期商品房出售额-上期商品房出售额）/上期商品房出售额100%,收入分析, 商品房出售合同完成率，指报告期商品房实际出售量占合同规定出售量的百分比。计算公式为：商品房出售合同完成率=（商品房实际出售量/合同规定出售量）100% 出租率，即房地产已租房屋数量占全部应租房屋数量的百分比。计算公式为：房地产出租率=（已租房屋数量/全部应租房屋数量）100% 租金收缴率，指房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比。计算公式为：租金收缴率=（已收租金额/应收租金额）100%,收入分析, 租金收缴计划完成率，指实收房地产租金占计划房地产租金的百分比。计算公式为：租金收缴计划完成率=（实收租金额/计划收取租金额）100% 拖欠租金收缴率，即收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠租金额的百分比。计算公式为：拖欠租金收缴率=（已收回拖欠租金总额/欠租金额）100% 欠租户发生率，即拖欠租金户数占应收租金户数的百分比。计算公式为：欠租户发生率=（欠租金户数/应收租金户数）100%,收入分析,2.房地产出售、出租及土地使用权有偿转让收入计算房地产收入主要来源是商品房出租收入和商品房出售收入及土地使用权有偿转让收入。 商品房出租收入（S1）为：S1=出租面积出租单价租金收缴率 商品房出售收入（S2）为：S2=出售面积出售单价,收入分析, 土地使用权有偿转让收入（S3）为：S3=转让面积转让单价房地产收入（S）为：S= S1+ S2+S33.其他业务收入其他业务收入指房地产开发企业除主营业务以外的其他销售或其他业务取得的收入。其他业务收入分析对房地产企业经营成果同样显得尤为重要。其分析方法与主营业务收入分析方法类似，不再赘述。,8.1.2支出分析,房地产经营支出是房地产经营企业在经营活动中发生的各项支出，包括建筑安装费、经营管理费、业务费、折旧费、修缮费、税金、资金占用费和其他业务支出等。房地产企业为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程的耗费，提高企业经济效益，必须正确分析开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。,支出分析,1.建筑安装费建筑安装费是指列入房地产开发项目建筑安装工程施工预算内的各项支出。建筑安装费主要是为建造房屋所发生的成本，若不考虑地价因素，此部分成本为房地产开发中最大的支出项目。细分此项成本可知，其主要包括建筑商成本（主要为人工成本及合理利润）及材料成本。,支出分析,2.经营管理费经营管理费是指房地产企业从事经营管理业务所支出的各项费用，该费用支出是反映房地产企业在一定时期内各种管理费用的一项重要财务指标。指标的高低直接影响房地产经营管理企业开发、养房、维修的投资比例和经济效益。因此，房地产企业必须精打细算，精简管理人员和行政机构，节约开支，以保证计划开支，获取最大利润。,支出分析,（1） 经营管理费支出内容经营管理费支出包括人员工资及其附加费、办公费和差旅费、固定资产和工具用具的使用费、劳保费、试验检验费、上级和外单位管理费及其他费用等。,支出分析,（2）经营管理费支出分析经营管理费支出分析是根据实际与计划之间的差距，分析经营管理费本期实际数比上年同期实际数的增减变化情况，分析考核费用计划的执行情况和执行结果及内部构成情况，分析费用节约或超支的原因，以便采取必要的改进措施，加强管理，降低费用支出，实现节约开支的目标，提高房地产企业的经济效益。,支出分析,经营管理费支出分析时，首先应对费用项目按性质进行管理性费用、发展性费用、防护性费用和不良性费用的分类。不良性费用发生与管理水平有直接关系，必须从管理上找原因。如产品质量保证损失、材料毁损的净损失等。3.业务费业务费支出是指房地产经营企业从事房地产经营等有关业务除经营管理费、修缮费支出以外所支出的各种业务费用。,支出分析,业务费支出项目包括按国家规定税率和实际销售收入应计征的房产税；经批准的各种设备购置费；拨给新成立或扩大基层单位所需的开办费等业务发展支出；离退休人员工资、医药费、职工死亡丧葬补助费、抚恤金、6个月以上病假工资和劳动保险费等劳保支出；拨付给企业附属事业单位支出经费补贴，落实私有房产政策而发生的支出；按照国家规定应上缴的能源、交通建设基金；拨给房地产经营修建施工单位后方建设（砖厂、水泥厂等）的部分资金支出和大宗宣传印刷费、赔偿住户损失费等其他业务支出。,支出分析,4.修缮费修缮费支出主要是房地产企业对经租房产进行维修和保养等所支付的费用，其目的主要是在确保使用安全、满足需要情况下，保证经租房产正常使用价值的充分发挥。经租房产是指国家将公有房产和依法代管房产的产权交给房产经营管理单位负责管理和出租（包括出售）的各种房产。修缮费支出分为大修理支出、中修理支出、小修理支出3类。,8.1.3收支结余,房地产企业最终经营的成败就看收支结果，看结余还是超支、结余多与少、超支多少。房地产企业的财务工作，除了正确及时地进行日常业务管理与核算外，还必须准确及时地反映经营成果。房地产经营收支结余是房地产企业在一定时期内，以经营收入抵偿支出后的结余或超支，也是综合反映房地产企业全年收支计划执行的结果。结余多则说明房地产企业经营得好，超支多则说明房地产企业经营得差。,8.2房地产经营成本分析,经营成本分析是利用成本核算及其他相关资料，对成本水平与构成的变动情况进行分析评价，以揭示影响成本升降的各种因素及其变动的原因，寻找降低成本的潜力。经营成本分析是房地产企业控制成本、用好投资、提高经济效益的重要工作。成本分析包括成本预测分析、成本控制分析和成本总结分析。,8.2.1成本预测分析,成本预测是在编制计划之前对成本的变动趋势进行预测，然后根据预测资料编制成本计划。1.编制计划时的成本预测编制计划时的成本预测主要是通过确定企业计划期的目标成本和达到目标成本的措施来预测，预测的步骤如下：,成本预测分析, 确定预测的目标，明确预测范围、期限和方法； 收集和分析完整、准确、可靠和具有代表性的历史资料及数据； 建立成本预测模型，利用模型和所收集的数据进行预测； 比较各种方案在不同状态下的成本，进行预测分析，从中选择最满意的成本方案。,成本预测分析,（1）固定成本与变动成本的划分正确划分固定成本和变动成本是进行成本预测的前提条件，固定成本和变动成本的划分可采用高低点法和回归分析法等统计分析方法来确定。 高低点法。高低点法是根据历史资料中相关范围内的最高业务量和最低业务量及其相对应的成本来估算混合成本中的固定部分和变动部分的一种方法。高低点法的具体做法如下：,成本预测分析,单位变动成本=（高点混合成本-低点混合成本）/（高点业务量-低点业务量）变动成本总额=单位变动成本高点或低点业务量固定成本总额=混合成本-变动成本总额 回归分析法。根据一定时期内一系列的历史数据资料，运用数理统计方法计算出最能代表业务量与成本关系的回归直线，据以区分混合成本中固定部分和变动部分的方法称为回归分析法。,成本预测分析,保本点开发经营收入=固定成本边际利润率=固定成本（边际利润上年开发经营收入）=固定成本1-（上年变动成本上年开发经营收入）=固定成本（1-上年变动成本率）（2）目标成本和成本降低额及成本降低率测算 目标成本测算。目标成本等于固定成本与变动成本之和。测算公式如下：,成本预测分析,本年目标成本=固定成本+变动成本=固定成本+本年开发经营收入上年变动成本率上年变动成本率=上年变动成本上年开发经营收入（假定计划年度的固定成本不变，与上年相同） 成本降低率及成本降低额测算编制成本计划的一个重要步骤是进行成本降低指标的试算平衡，也就是根据计划期影响成本降低的各项主要因素，测算成本可能降低额和降低率。,成本预测分析,2.计划实施过程的成本预测房地产开发企业在经营活动过程中，在一定期间内所发生的成本费用分为均衡发生的和不均衡发生的两类。如每季度的经营管理费用、房屋维修费和税金等属于均衡发生成本，可按平均成本估算未来成本费用。如大修费等属于不均衡发生成本，可按工程进度测算成本费用。,成本预测分析,（1）均衡发生成本费用的预测预测期平均单位成本=前数期实际成本总额前数期实际工程数量预测期成本总额=预测期平均单位成本预测期计划工程量将前数期实际成本总额与预测期成本总额之和同全期计划成本比较分析，来判断成本计划执行的预计结果。,成本预测分析,（2）不均衡发生成本费用的预测预测期某项成本费用余额=全期成本费用计划额-前数期该项成本实际发生额预测期某项成本费用需要额=该项成本费用的单位成本预测期工程应完成工作量通过对计算的成本费用余额与需要额比较分析，即可预先判断成本计划的执行情况。若需要额大于余额，则成本将会超支。,8.2.2成本控制分析,1.计划阶段成本控制分析该阶段成本控制分析主要包括：一是通过计划阶段成本预测，结合房地产企业自身的条件确定目标成本；二是企业内按责任制原则所划分的责任成本。,成本控制分析,（1）目标成本的确定通过计划阶段成本预测，房地产企业应结合本企业实际，采用预算法和定额法等确定企业经营成本在计划期应达到的预计水平，即目标成本，它是衡量实际成本节约或超支的标准。目标成本要适中，既不能太高，太高浪费大；也不能太低，太低会使工程无法进行，或导致偷工减料。,成本控制分析,（2）责任成本的控制分析 公司对责任成本的控制。 责任单位对责任成本的控制。2.实施过程成本控制分析（1）成本开支的监督与控制（2）成本计划执行控制分析,8.2.3成本总结分析,房地产企业经营成本总结分析，是在计划期末对本计划期成本计划的完成情况进行总结和分析。主要内容包括：报告期末企业总成本分析、单位成本分析和与同行业成本水平比较分析。1.企业总成本分析房地产企业总成本分析是分析企业在计划期末成本计划的执行情况。通过对实际发生成本额与计划成本额进行比较，分析总成本差异，找出主要影响因素，总结经验教训，以便今后提高企业的成本分析能力和控制管理水平。,成本总结分析,（1） 总成本分析方法总成本分析一般采用实际成本与计划成本相互对比的方法分析。其计算公式如下：总成本（实际比计划）降低额=计划成本-实际成本总成本（实际比计划）降低率=（计划成本-实际成本）计划成本100%,成本总结分析,（2）总成本分析内容房地产企业总成本分析应根据企业不同目的和需求，按项目、对象、基层单位分别进行总成本分析，其具体内容包括房地产开发总成本分析和房地产出租经营总成本分析两个方面。 房地产开发总成本分析房屋开发的总成本包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、配套设施费及开发间接费等，房屋开发的总成本主要依据房地产企业编制的已完开发项目成本表（见表8-2）进行分析。,成本总结分析, 房地产出租总成本分析。根据房地产企业计划期内房产出租情况和各种支出项目的租金成本与实际成本资料，确定企业在一定期间内全部出租房产成本降低或超支程度，分析影响成本变动因素，以查明各个成本项目降低或超支的原因。,成本总结分析,2. 单位成本分析（1）房产租赁单位成本分析指标 租金单位成本，是房产租金成本额与出租房产单位面积的比率。 计划单位成本，是房产计划成本额与计划出租单位面积的比率。 实际单位成本，是房产实际成本额与实际出租单位面积的比率。,成本总结分析,（2）房产开发单位成本分析 预算单位成本，是按房地产开发预算定额计算的开发成本额与开发面积的比率。 计划单位成本，是房地产开发计划成本额与计划开发面积的比率。 实际单位成本，是房地产开发实际成本额与实际开发面积的比率。,成本总结分析,3. 与同行业成本水平分析房地产企业成本总结分析除对总成本和单位成本从本期数据和以前时期的数据对比，本期的实际数与计划数、预算数对比，期末数与期初数对比等自我对比分析外，还要与同行业其他企业（包括国内和国外房地产企业）或行业平均水平、先进水平对比分析，揭示企业的成本管理状况和存在问题，学习先进经验，不断改进和提高房地产企业自身成本管理水平。,成本总结分析,与同行业成本水平分析的步骤如下： 收集企业与同行业的成本资料，资料要有可靠性，具有准确性、及时性和可比性； 进行具体分析，采用差额分析法计算成本项目间的差额进行对比分析； 分析产生差距原因，要明确主客观因素、主次要矛盾，以便加以正确评价； 得出分析结论，制定对策。,8.3经营资产分析,8.3.1流动资产分析流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个经营周期内变现或耗用的资产。房地产企业的流动资产包括货币资金（现金、各种存款）、应收及预付款项、存货、交易性金融资产等。其特点是变现时间短，速度快，占总资产比例大，是房地产企业资产的重要组成部分，应重视其管理和分析,流动资产分析,1.流动资产的概括分析流动资产的概括分析主要是对流动资产的结构、结构变动和增减速度进行分析。（1）流动资产结构分析（2）流动资产结构变动分析（3）流动资产增减速度分析,流动资产分析,2.货币资金分析（1）货币资金收支分析（2）货币资金存量分析（3）货币资金流量分析（4）货币资金比率分析,流动资产分析,3. 应收及预付款分析（1） 应收账款成本效益分析（2） 应收账款数量分析（3） 应收账款质量分析（4）应收账款信用政策分析,流动资产分析,4.存货分析存货是企业在生产经营过程中，为销售或耗用而储备的物资，如原材料、在产品、产成品及开发用品等。存货分析的内容较为广泛，主要有定额分析、批量分析和周转分析。,流动资产分析,（1）存货定额分析由于存货在企业生产经营过程中不断周转，房地产企业可根据实际需要，确定最佳的存货占有量，即存货资金定额。房地产企业的存货可概括为材料、在产品、产成品及开发用品四大类，相应地可采用周转期法、比率法和余额法分别或综合计算其资金定额以进行分析。,流动资产分析,（2）存货批量分析存货批量分析在于找到合理的订货量，以控制库存，达到既保证生产需要又节约费用支出的目的。通常采用经济订货量法进行存货批量分析。其计算公式为：经济订货量=2年或日需要量每次订货成本年或日单位变动储存成本年储备总成本=（年订货次数每次订货成本）+（年平均储备量年单位变动储存成本）+固定成本,流动资产分析,（3）存货周转分析存货周转分析是流动资产分析中的重要组成部分。在周转资金总量既定的条件下，存货周转的快慢与平均存货占有量成正比。周转愈快，则占有量愈小，反之愈大。加速存货资金周转，有助于合理减少资金占用。存货周转率是反映存货资金周转速度的指标，可用周转次数或周转天数两个指标来衡量，其分析方法主要采用因素分析比较法将计划与实际相比较进行分析。,流动资产分析,（4）存货构成分析存货的构成是指存货中各项资产占存货总额的比重，它决定着存货使用效果的好坏。房地产企业不同种类的存货，在房地产经营环节中所占的比重不同、作用不同。,8.3.2固定资产分析,固定资产是指为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。房地产企业的固定资产是从事房地产开发的重要物质条件，包括房地产开发企业的主要劳动资料和开发经营用房屋设备等。,固定资产分析,1.固定资产使用情况分析 （1）固定资产结构分析（2）固定资产磨损分析（3）固定资产增减分析2.固定资产利用效率分析 （1）固定资产占用率（2）固定资产利用率,8.3.3无形资产、递延资产及其他资产分析,1.无形资产分析无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产。通常可代表企业所拥有的一种法定特殊权利或优先权利，或者可为企业带来高于一般水平的某种特殊获利能力。无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉、经营特许权等。,无形资产、递延资产及其他资产分析,（1）无形资产存量分析 无形资产构成比率，反映全部无形资产在总资产、净资产、其他经营资产中所占比重，：无形资产占总资产比率=（无形资产价值/总资产价值）100%无形资产占净资产比率=（无形资产价值/净资产价值）100%无形资产占固定或流动资产比率=（无形资产价值/固定或流动资产价值）100%,无形资产、递延资产及其他资产分析, 无形资产内部结构，反映各种类型无形资产的构成情况。其计算公式为：某类无形资产比率=某类无形资产价值/无形资产总值（2）无形资产成本信息分析 无形资产投资比率，是报告期无形资产投资成本占收入的比例，反映对无形资产的投入水平。 无形资产维护成本率。该指标反映为了维护各项无形资产的专有权不受侵害而发生的成本支出水平。,无形资产、递延资产及其他资产分析,（3）无形资产使用效益分析 无形资产使用率，是指实际应用的无形资产的数量（价值）与企业拥有的全部无形资产的数量（价值）之比，反映企业无形资产的利用情况。 无形资产利润贡献率，是无形资产实现利润与企业利润总额之比，是体现无形资产使用效果的综合性指标。,无形资产、递延资产及其他资产分析, 无形资产利润率.是无形资产实现利润分别与无形资产投资额、无形资产实现收入进行对比的比率，反映无形资产的获利能力。其计算公式为：无形资产投资利润率=无形资产实现利润（1-所得税）/无形资产投资额100%无形资产收入利润率=（无形资产实现利润/无形资产实现收入额）100%,无形资产、递延资产及其他资产分析,无形资产对外投资收益率=（无形资产对外投资收益/无形资产对外投资额）100%2.递延资产分析递延资产是指企业已经支出，但不能全部计入当年损益，应在以后年度内较长时期摊销的除固定资产和无形资产以外的其他各项费用，包括开办费、租入固定资产改良支出及摊销期在一年以上的长期待摊费用等。,无形资产、递延资产及其他资产分析,3.其他资产分析其他资产是指不能归入以上各项资产项目以外的长期资产。如国家特许储存的特种储备物资、由法院管理的封存物资、冻结银行存款和诉讼中财产等。其他资产的特点为企业拥有所有权，但不参加企业正常的生产经营周转，也无须摊销其价值。房地产企业应尽量避免其他资产的产生，若一旦形成其他资产，可依据有关法规予以恰当处理。,8.4经营利润分析,房地产企业的利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润集中反映了企业生产经营活动的效益，是衡量企业生产经营管理的重要指标。利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。,8.4.1利润构成,1.利润构成房地产开发企业利润总额是营业利润、投资净收益和营业外收支净额构成的。（1）营业利润（2）投资净收益（3）营业外收支净额（4）房地产企业利润总额，其计算公式为：,利润构成,2.利润分析的内容 进行房地产利润概括分析，即对利润计划任务完成情况分析和利润构成分析； 对影响企业利润的主要因素如销售收入、销售成本和费用进行分析； 对利润率等指标进行分析。,8.4.2利润概括分析,1.利润总额计划完成情况的分析房地产企业特别关心其获利情况与获利能力，而利润表反映企业在一定期间的经营成果，通过本期实际利润表与上期利润表及本期计划利润表的比较，可以分析判断利润总额计划完成情况。具体分析可通过编制企业盈余情况分析表比较进行分析，如表8-7所示格式。,利润概括分析,2.利润构成变动分析房地产企业在分析利润计划完成情况的基础上，要进一步分析企业利润总额的构成及其变动，同时，还要研究利润总额构成内容对利润计划完成情况的影响程度。具体分析可根据企业有关开发经营成果，通过编制利润构成表进行分析比较。,8.4.3影响利润因素分析,影响房地产企业利润总额的主要因素包括商品房销售利润、费用、其他业务利润及营业外收支等，其中商品房销售利润是房地产企业利润总额形成的基础和重要组成。,影响利润因素分析,1.销售利润分析（1）产品销售数量的影响（2）产品销售价格的影响（3）产品销售成本的影响（4） 产品销售费用的影响（5） 产品销售税金的影响（6） 产品销售结构的影响,影响利润因素分析,2.费用分析费用分析主要包括费用计划完成情况分析、变化动态趋势分析和影响因素分析等内容。（1）费用计划完成情况分析通过对实际发生的费用与计划费用进行比较，判断费用计划执行情况，看是超支还是节约。同时，采用因素替代法，进行销售额变动、直接费用变动和间接费用变动对费用总额影响测试，查找原因，提出降低费用对策。,影