第十章房屋租赁PPT课件

.,1,房屋租赁,第一节房屋租赁概述,.,2,一、房屋租赁概念和特征,（一）概念房屋所有权人将其房屋租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为（二）特征1、出租权必须由房屋的权利人来行使。2、房屋租赁是一种有偿并有固定租期的合同关系，而以无偿与固定期限为例外。3、房屋所有权人依然有房屋的所有权。4、房屋租赁合同的相对稳定性。,.,3,二、房地产租赁的条件,（一）租赁物不属于法律禁止出租的房屋未取得房屋产权证或权属有争议的；未取得共有人同意的共有房屋；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或其他形式限制房产权利的房屋；不符合出租安全标准或不符公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；违法建筑（二）签订书面合同（三）登记备案登记备案是国家对房地产市场进行管理的一项要求，也是保护出、承租双方当事人合法权益的方式或手段。（四）出租方持有房屋租赁证,.,4,（一）住宅租赁和非住宅租赁（二）公房租赁和私房租赁（三）定期租赁和不定期租赁,未约定租赁期限或租赁期限不明确的,租期6个月以上未签定书面协议,三、房屋租赁类型,.,5,（一）合同双方当事人-主体合法（二）房屋坐落、面积（三）租赁用途（四）租赁期限最高20年（五）租金及支付方式（六）房屋修缮责任未约定属出租人（七）转租约定需经出租人同意（八）违约责任,四、房屋租赁合同主要条款,.,6,（一）概念签订租赁合同的双方当事人按法定程序到房屋所在地的人民政府房地产管理部门把所订合同提交审核并申领房屋租赁证的行为。我国对房屋租赁实行登记备案制度。（二）特征1、凡涉及租赁合同的签订、变更、终止，当事人都应办理登记备案手续2、租赁登记不是租赁合同生效条件。但领取租赁证后，租赁合同可对抗第三人,五、租赁合同登记,.,7,（一）出租人的权利与义务（二）承租人的权利与义务,第二节房屋租赁当事人的权利义务,.,8,（一）出租人的权利1、租金收取权获取租金是出租人出租房屋的主要目的，也是出租人实现收益权的主要形式。2、租金调整权由于房地产市场价格上涨，税赋增加以及出租房屋用途发生变化等原因，致使租金与相邻类似房屋的租金相差悬殊时，出租人有权要求调整未来期限的租金。3、房地产转租的许可权,一、出租人的权利与义务,.,9,由于转租、分租与转让实质是对租赁物行使处分权的行为，在法理上其属于房屋所有权人的权利。承租人能否对所承租的房屋进行转租，出租方有最终的决定权4、特定条件下的解约权在承租人违反合同约定或无正当理由拒绝履行约定义务时，出租人有权解除房屋租赁合同。为了保护出租人的利益，不少国家通过立法明确规定，出租人在特定条件下享有解约权。5、房屋收回权收回权是出租人基于房屋所有权而享有的一种权利。该权利的行使可使因租赁而分离的占有权、使用权回归所有权，使所有权恢复完满状态。,.,10,（二）、出租人的义务1、交付房屋交付房屋是房屋租赁合同成立后，出租人履行合同的首要义务。出租人交付房屋的行为主要体现为交付房屋的实际占有。2、租赁物的瑕疵告知和担保义务瑕疵担保义务包括物的瑕疵担保义务和权利的担保义务。前者是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人正常使用、收益之义务；后者是指出租人要保证所出租的标的物没有任何人（包括出租人自己）享有比承租人更大的权利。,.,11,（三）保证租赁物能正常使用在租赁关系存续期间，出租人有义务保证房屋的状态符合约定。当承租人对房屋的使用、收益受到妨害或出现受妨害的危险时，出租人有义务除去妨害或防止可能的危险发生，保证承租人对房屋的正常使用。（四）损害赔偿出租人由于未履行法定义务，或者在正常情况下违反合同或实施侵权行为，给承租人造成损害的，应承担赔偿责任。（五）其他负担税、费用的负担出租人的义务。,.,12,（一）、承租人的权利1、占有、使用权承租人实际占有房屋之后，依合同对房屋享有的占有、使用权，具有明显的排他性和持续性。占有主要表现为对承租房地产进行实际控制和支配，它是承租人达到租赁目的的前提。2、承租人的安宁享受权安宁享受权是一种契约的承诺和出租人的保证，指的是出租人保证承租人在占有租赁房地产时，不受任何人干扰。在发生干扰的情况下，出租人应当履行保护承租人的义务。,二、承租人的权利与义务,.,13,3、续租权房屋续租权即房屋租赁期满，承租人基于法律规定或合同约定，主张继续承租房屋之权利。在同等条件下，承租人对所承租之房屋有优先承租权。4、特殊情况下享有的法定权利出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。“买卖不破租赁原则”租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人出卖出赁物的，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未通知的，承租人可请求法院宣告该房屋买卖无效,.,14,（二）、承租人的义务（一）支付租金依约定的币种、期限、金额支付租金是承租人的首要义务，也是承租人得以占有、使用房屋的前提。租金支付期限无约定或约定不明的，协商仍不能确定的，法律规定租期不满一年的，应在租期届满时支付；租期一年以上的，应在每届满一年时支付，剩余不满一年的，应在租期届满时支付（二）妥善保管与合理利用租赁物对承租房屋进行装饰、装修之前，必须取得出租人的书面同意。,.,15,（三）不得擅自转让、转租租赁物根据承租人在租赁期间实施转租、转让行为的限制不同，大致可分为两种情况：1.法律允许承租人对租赁物进行转租和转让，但以出租人同意为前提。2.法律直接规定承租人对租赁物享有转租、转让权，但租赁契约中对此有禁止性约定者除外（四）返还租赁的房屋房地产租赁合同期满，承租人未在规定的期限内（期限届满前3个月）申请续期，或者虽请求续期而被拒绝续租的，房屋承租人有义务返还承租的房屋；房地产租赁合同期限未满，房屋承租人退租或因严重违约或违法而被提前终止租赁合同的，承租人有义务返还承租的房屋。,.,16,（五）损害赔偿我国城市房屋租赁管理办法规定，因承租人过错造成房屋损害的，由承租人负责修复或者赔偿。我国合同法也规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设其他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。,.,17,一、房屋转租二、承租人的优先购买权三、抵押权与租赁权,第三节房屋租赁中的特殊关系,.,18,2003年6月，海成村村民委员会将3间集体所有房屋出租给张某居住，双方约定：租期5年，年租金1000元，如果形势发生变化，双方再协商约定出租问题。2007年4月，因房屋陈旧，多处需要修补，村委员应张某请求，决定将房屋卖给张某，售价38万元。张某认为价太高，不想买。徐某获悉后，愿意花4万元买下此房屋。村民委员会表示同意，同时提出条件；因张某租期未到，徐某应当允许张某继续承租至期满，房屋售价可以降低至37万元。2007年10月，村民委员会与徐某办理了产权转移手续，张某对此未提出异议。之后，徐某与张某达成协议：张某迁出现租房屋，徐某支付其损失费2000元。2008年5月，张某向法院提起诉讼，要求村民委员会将房屋优先卖给他。问题：(1)承租人行使优先购买权的条件是什么?(2)张某的要求是否合理，为什么?,案例,.,19,(1)承租人行使优先购买权的条件是：第一，租期未到。第二，出租人在租期内出卖所有人属于自己的房屋。第三，出租人向承租人提出购买申请。第四，出租人对第三人的出卖条件和对承租人的出卖条件是一致的。第五，承租人应当在合理的期限内作出是否买卖决定。(2)张某的要求不合理。理由是：第一，村委会在出售房屋时提出的价格条件，张某不愿接受；而徐某提出的条件高于前一价格。可见，张某与徐某购买同一住房的价格条件不相同。第二，村委会与徐某约定的37万元购房款，是在徐某同意村委会提出附加条件下达成的，对张某而言，也不属于同等条件。第三，徐某与张某基于平等自愿、等价有偿原则，提前解除出租合同，徐某给予张某合适的补偿，张某在合理的期限内，没有对前述行为提出质疑，表明其同意解除合同。双方的合法权利均受法律保护。因此，张某提出行使优先购买权的条件不成立，其要求不合理。,.,20,一、房屋转租的法律依据和条件房屋转租，应当订立转租合同转租合同必须经原出租人书面同意按照规定办理登记备案手续转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件转租的限制条件主要是转租合同必须经原出租人书面同意二、房屋转租基本特征房屋转租必须经过原出租人的同意房屋转租合同要受原房屋租赁合同的制约-租赁期间原合同变更、解除或终止，转租合同也相应变化房屋转租需要登记备案,一、房屋转租,.,21,出租人签订合同承租人经出租人同意签订转租合同承租人原租赁合同转租合同张某承租了王某的三间房屋，对转租问题未约定。2006年4月10日，在王某不知情的情况下，张某与刘某又签定了一份房屋租赁协议，原告将承租的三间中的两间租给刘某使用，双方约定：刘某租用张某房屋两间，租期三年，自2006年5月1日2009年4月30日。合同到期房屋自然收回，张某按约履行了合同，交付房屋，但刘某违反合同关于2009年4月前一次性交纳租赁费24000元的约定，张某向刘某索要，但刘某称，该房屋系张某转租，该行为未经王某同意，也未办登记备案，张某无权出租房屋，其与张某签订的转租合同无效。张某无奈，向法院起诉，请求确认合同有效，并要求刘某支付租金。问：该转租合同效力应如何认定？,以案说法,.,22,（一）优先购买权指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利（二）行使条件1、承租人优先购买权存在于租赁合同存续期间2、同等条件指承租人与其他购买人在买卖条件上同等，一般包括买卖价格、付款期限、方式等3、在一定期限内行使。,二、承租人的优先购买权,.,23,房地产抵押权与承租权并存于同一房产上解决方式：1、承租权设定在先买卖不破租赁2、抵押权设定在先先物权优于后物权，物权优先于债权我国法律规定“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租，出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保债权,三、抵押权与租赁权,.,24,案例:房某向谢某借了10万元.双方签订书面合同,约定:房某以房屋作抵押,并到有关部门作抵押登记.之后,房某将房屋出租给孙某,双方签订了租赁合同,并向有关部门登记备案.合同约定每月租金1500元,租期为两年.房某将租赁之事告诉谢某,谢某表示同意.借款到期后,房某无法偿还欠款.经协商一致,决定将房屋作价10万元出卖.房屋出售广告贴出后,许多人纷纷表示愿意购卖,但听说该房屋还处于租赁期间,便都作罢.房某只好同孙某商量,请求孙某以10万元将房屋买下,而孙某表示拒绝.谢某只好同意将该房屋作价10万元自己买下,充当房某的债权,条件是孙某必须在3天之内搬出.房某和谢某到房管部门办理了过户手续.但是孙某以与房某有租赁合同为由坚决拒绝搬出.谢某经多次交涉仍然未果,但起诉至人民法院,要求确认房某和孙某的租赁合同无效,判决孙某立即搬出,.,25,解析:抵押的房屋能否出租本案中,房某将房屋租赁之事告诉了房屋抵押权人谢某,谢某表示同意.因此房某租赁房屋没有违反法律规定的禁止性规定.房某和孙某订立的租赁合同期限是两年,超过了房某偿还10万元债务的履行期限,这将导致一旦房某无力偿还到期债务,谢某要实现其抵押权的时候,租赁关系仍然存在,必然使抵押房屋在出卖时的价值受到影响以致房屋难以实现其应有价值.孙某的租赁权与谢某的抵押权发生冲突,孙某应搬出房屋.如果房某在出租房屋时将抵押事宜告知过孙某,则孙某应自己承担损失,.,26,案例:卢某购买了某大厦第三层一商业用房.在房屋买卖合同中,约定卢某服从房屋出卖方对大厦经营范围和功能布局的统一安排.卢某取得了该房屋的所要权证.2004年3月,某公司接管该大厦后决定利用该大厦第三层进行商业经营,并与卢某签订了房屋租赁合同.合同约定卢某将房屋出租给某公司,某公司如果要在承租的房屋进行装修,须经过卢某同意.如果任何一方违约,则须支付对方违约金30万元.2004年3月未,某公司在晚报上刊登了一则要求各业主与之接洽办理装修协调事宜的公告.2004年3月未,某公司在取得市规划局的批准后,开始对大厦的地面、墙壁和天花板进行装修。同年6月，某公司在装修即将完成时，卢某对某公司的装修行为提出异议，认为装修没有经过其同意，侵犯了卢某的合法权益。而某公司认为自己已经在晚报上刊登了各业主与之接洽办理装修事宜的公告，卢某对此没有提出异议，就说明卢某已经同意了某公司的装修行为。双方为此发生纠纷。卢某遂起诉至法院，请求法院判决某公司拆除对其所有房屋的装修，恢复房屋的原状，并按照房屋买卖合同承担违约责任，支付违约金30万元。,.,27,解析：未经出租人许可装修房屋的，是否属于违约行为合同法114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少”本案中，某公司和卢某在合同中约定，如果某公司要在承租的房屋进行装修，须经过卢某的同意。而某公司在装修前，在晚报上刊登了一则要求各业主与之接洽办理装修协调事宜的公告，这一行为只是某公司的单方行为，对卢某没有法律约束力。所以，某公司对卢某房屋进行装修并未取得卢某的同意，已经构成违约。但公司的装修行为并未造成卢某房屋使用价值的降低，也没有造成卢某的经济损失。该装修在租赁期满后是可以恢复原状的，但恢复原状对卢某不利，对某公司有损。因此，不应当支持卢某恢复房屋原状的请求。根据日常观念和装修经验，某公司的装修行为虽然对卢某的的房屋存在损害，但卢某的损失是客观存在的。因此，某公司不用支付30万元的违约金，但应当对卢某给于一定的赔偿。,.,28,案例：卢某与张某签订房屋租赁合同，约定：张某将两间平房租给卢某使用，租赁期限为3年，在租期未到前，双方都不得终止租赁合同；所租房屋只准卢某使用，不允许转租。该合同签订后，双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案。此后，卢某迁居外地，将两间房屋转租给李某使用，并由李某支付租金。而张某认为卢某违反了不得转租给李某使用，并由李某支付租金。而张某认为卢某违反了不得转租的约定，要求收回房屋。但卢某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多次协商未果，张某便起诉至法院，要求解除与卢某签订的房屋租赁合同，收回房屋。,.,29,解析：未经出租人同意转租房屋的，能否解除租赁合同.在本案中,卢某和张某签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用，不允许租转”的条款，卢某在长期不使用租赁房屋时，完全可以与张某协商解除合同，但卢某未经出租人张某同意而擅自将租赁房屋转租他人，直接侵害了张某对于房屋的所有权，所以，张某有权解除房屋租赁合同。同时，需要注意的问题是，通知对方面军及达成的解除协议均应采用书面形式。解除房屋租赁合同的通知，应当提前一段时间告知对方。房屋租赁合同解除后，如卢某逾期不搬出，张某可以向法院申请强制执行，张某因此遭受的损失由承租人负责赔偿。,.,30,案例；甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定：甲公司将房屋出租给乙公司，租赁期限是4年；在租赁期间，乙公司可以对承租的房屋进行装修和改建，但事先必须征得甲公司的同意；乙公司必须按时交纳租金，每逾期一天，乙公司应按照迟付金额的千分之三向甲公司支付违约金，如果逾期支付租金超过40天，则以乙公司解除合同论，甲公司可以收回房屋，乙公司应当向甲公司支付最高不超过当年年租金5倍的违约金。合同签订后，乙公司搬入该房屋，并开始向甲公司支付租金，同时经过甲公司的同意，乙公司开始对房屋进行装修。2003年2月，乙公司因经营不善，被丙公司收购，丙公司实际履行了乙公司的全部权利和义务，并继续装修房屋。从2003年5月10日开始，丙公司也因经营困难，不再向甲公司支付房屋租金。同年7月10月，甲公司自行将房屋收回，丙公司要求甲公司返还其装修费，而甲公司要求丙公司支付拖欠的租金和违约金。双方为此发生争执。甲公司遂起诉至法院，请求判决解除双方签订的租赁合同，丙公司支付拖欠甲公司的房屋租金和违约金。,.,31,解析：租赁期间对房屋进行装修的，能否要求补偿本案中，甲公司和乙公司签订的房屋租赁合同明确约定了合同解除权，即如果乙公司违约逾期交付租金超过40天，则甲公司有权行使合同解除权。由于丙公司收购了乙公司，所以丙公司就承继了乙公司的全部权利和义务，丙公司应当受该合同约束。在合同履行过程中，丙公司违反合同约定，迟迟不支付租金，属于违约行为。甲有权收回房屋或解除合同。但是，从本案实际情况看，乙公司和丙公司对房屋的装修工程属于较大规模，且其装修得到了甲公司的同意，如果丙公司在支付违约金的同时，对房屋装修的损失自行承担，则对丙公司来说是显失公平的，违反了民法所规定的等价交换原则。因此，甲公司在收回房屋后，应当对丙公司的损失进行一定补偿。,.,32,案例：古某将3间房屋租给谢某使用。因古某妻子生病住院，古某向好友张某借款1万元。2000年3月，因无力支付医药费，古某遂决定将租给谢某的3间房屋卖给张某。由于张某借给自己1万元未要利息，平时也经常帮助自己，因此古某决定将房屋以较优惠的价格5万元卖给张某。2000年9月，双方到房管部门办理了房屋过户手续。之后，古某找到谢某，要求谢某腾出所租房屋，谢某不同意，认为自己有优先购买权，并表示愿意以同样的价格购买该房屋。双方为此发生争执。古某起诉至法院，要求谢某腾出房屋。,.,33,解析：房屋承租人能否优先购买房屋本案中，古某在房屋租赁期间准备转让房屋，承租人谢某可以行使优先购买权。另外，根据法律规定，某在转让房屋时，应提前三个月通知谢某。如果超过三个月，谢某未提出购买，则其优先购买权终止。因此，某在卖房三个月前未通知谢某，构成对谢某优先购买权的侵害。谢某可据此请求法院确认某和张某之间的买卖合同无效。但是，谢某要想行使优先购买权，还必须与其他买受人处于“同等条件”下。其主要指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人以一种较优惠价格政策价格，而这此特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中；如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。在本案中，古某之所以以5万元价格将房屋卖给张某，主要是考虑张某在日常生活中经常帮助自己，在其妻住院期间，借给自己钱而未要利息，所以才以较优惠价格将房屋卖给张某。谢某并非与张某处于同等条件，原因在于谢某并非如张某一样帮助过古某。本案中不能用金钱折算办法来确定同等条件。在此情况下，只能采用市价计算法来确定同等条件，如果谢某不愿意以市价购买房屋，则不能行使优先购买权。在此情况下，应当维护古某和张某间的买卖合同效力。,.,34,案例：张某租赁李某的楼房及其附属设备经营服装。双方签订了书面租赁合同，约定租赁期为3年；张某在租期未到之前，有权将自己的服装商店转让他人，但在转让前必须告知李某，在租金不变的情况下，由李某与受让人另行签订房屋租赁协议；在租期未到之前，双方都不得终止租赁合同，不得提高或降低房租。协议签订后，双方未到房地产管理部门登记备案和领取房屋租赁证。张某对房屋进行装修后，开办了服装商店。后因服装商店经营不善，张某只好将服装商店转让给王某，但李某拒绝与王某另行签订租赁协议，并且阻挠其经营。张某以李某违约为由，起诉至法院。,.,35,解析：出租房屋未登记的，租赁协议是否有效本案中，张某和李某的房屋租赁合同向有关部门登记备案不是合同成立、生效的标志和必要条件，也没有法律规定房屋租赁合同未登记备案即无效。双方签订的房屋租赁协议意思表示真实、内容合法，应为有效合同,.,36,案例：2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金1.8万元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由，起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。,.,37,解析：转租房屋的，优先购买权是否一并转让合同法230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。城市私有房屋管理条例11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”经过出租人同意的转租受法律保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移。为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权也应随之转移，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权。综上所述，本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。,.,38,案例；胡某将3间房屋租赁给方某使用，双方签订了房屋租赁合同，合同签订后，方某即搬入该房居住。某日，方某在睡觉之时，东边一间平房的墙壁被垃圾车污染，方某立即出去寻找垃圾车主，但未能找到。胡某要求方某出资维修房屋，而方某认为房屋被垃圾车污染属于意外事故，自己并没有任何过错，应由胡某出资来维修房屋。双方为此发生争执。胡某遂起诉至法院，请求法院判决方某承担全部维修责任。,.,39,解析：出租房屋受损，责任如何承担。修缮出租房屋是出租人的责任。承租人只有在有过错的情况下才承担维修义务。本案中，房屋墙壁被损害是由垃圾车污染造成的，而污染是方某所无法预见到的，并且方某在看到房屋被污染后，立即出去寻找垃圾车主，即方某已经尽到了他应当和能够尽到的注意义务。可见，承租人方某并没有过错，故不应承担维修房屋的责任。房屋墙壁被污染是第三人垃圾车主的责任，应当由第三人承担损害赔偿责任。在第三人未找到的情况下，则房屋维修责任应由出租人胡某承担。,.,40,案例：陈某将其所有一幢房屋出租给刘某，租期3年。一年以后，陈某欲将该房屋以20万元的价格出卖给孙某，刘某得知后当即以书面形式向陈某表示愿意以20万元的价格购买此房，陈某以先许诺卖给孙某为由，表示要将该房屋卖于孙某。2004年9月，陈某与孙某签订了购房协议，并到房地产管理部门办理了产权过户手续。刘某于是将陈某诉至法院，请求法院确认陈某与孙某之间的房屋买卖关系无效，并强制陈某以20万元的价格将诉争房屋卖给自己。,.,41,解析：法院能否强制实现承租人的优先购买权出