成都某商业总部基地项目投资可行性调研报告-48PPT-2008年

成都项目可行性报告 2008年 9月 3日 目 录 成都项目投资建议 2 成都地产市场分析 4 成都印象 3 1成都投资宏观环境 3 报告需解决的问题 1、四川震后，联东投资成都是否可行？战略目的是什么？ 战略目的一：快投入，小规模开发，实现资金流快速回流？ 战略目的二：慢投入，囤积相当规模土地，待市场回暖后，实现丰厚回报？ 2、进入西南城市成都的战略选择？ 与政府或企业联姻？还是独立经营开发？ 选择何种性质土地进行开发？ 首次选择成都哪个区域？ 成都城市印象 西南门户 :全国统筹城乡综合配套改革试验区，定位为国际旅游枢纽城市，西部地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、新型工业基地等。 休闲成都： 舒适、安逸；宽生活、慢节奏 文化成都： 底蕴深、包容广；专注、开放 诚信政府、效率公仆 金融一般 一座来了就不想走的城市 成都项目投资建议 建议一 : 2009年上半年前 ,作为进入西南市场战略指导思想 ,以开发工业地产为契机与政府直接洽谈住宅用地 ,并在地价低谷拿地 ,建议规模 2500注重长远发展和更高利润汇报 ; 建议二 : 以快速回现和进入成都市场为目标 ,与企业合作 ,小面积拿地 ,首选双流商住用地 ,其次脾县项目 (不考虑与政府合作的基础上 ) 3 2 4 5 1 6 7 拟投资项目周边住宅情况 鑫泰新项目地块周边市场分析 航空港项目周边实地考察楼盘为圣菲 林上岛、和贵久居福，主要特点为主力户型为 110自住为主，赠送面积较大在 20平方米左右，均价在 4200一期相比价格降幅为 15%左右，建筑形势为 18层左右，容积率 3地率 30%。 郫县红光镇项目周边实地考察楼盘为正成名城左岸 3河畔、上锦颐园、成都后花园二期，主要特点为主力户型为 90左右小户型，以投资为主，主要客户为西华大学老师和高新区上班职员，建筑形势以高层为主均价在 3500，洋房 4600，别墅 6000层赠送面积较小， 10平方米左右，变相促销政策较多，容积率 2地率 40%。 龙泉驿区项目周边实地考察项目艺锦湾二期、东山国际新城，该区域住宅项目档次类型相差较大，无该区域住宅项目整体定位，洋房价格在 5000左右，高层价格在 3500左右， 18左右小高层，赠送面积较小，促销政策灵活。 成都投资宏观环境 城市价值解析 城市经济运行 城市规划研究 不同发展阶段城市化特征 发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 高速发展期 快速发展期 稳定发展期 城市化率 30% 30%50% 50%75% 75%以上 城市发展特征 工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限。 工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。 工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。 城市经济高度发达， 郊区化和逆城市化，不是农村人口向城市转移，而是城市人口内部职业向第三产业转移 城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。 成都0 2 年- 0 7 年人口和城市化率0500100015004 1 . 5 %4 2 . 0 %4 2 . 5 %4 3 . 0 %4 3 . 5 %4 4 . 0 %4 4 . 5 %4 5 . 0 %4 5 . 5 %年末总人口 002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年成都城市价值解析 2007年成都城市化率为 成都处于高速发展期，经济实力明显增强，工业产业快速扩大。 工业化率 20%40%60%以上 工业化阶段 工业化初期 半工业化 工业化 6%28%30%32%34%36%38%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年人均 （美元） 480 1080 2080 4370 初级产品生产阶段 工业化 初级阶段 工业化 中级阶段 工业化后期阶段 发达社会初级阶段 发达社会高级阶段 9900 15120 22680 成都 2007年人均成都处于工业化初期中后期转型阶段，区域内急需第三产业的发展，政府需引导企业产业升级，调整产业结构和经济发展方式 1 - 7 月累计 位次累计同比 位次 1 - 7 月累计 位次 累计同比 位次1 - 7 月累计位次累计同比 位次济南 1 2 2 沈阳 3 0武汉 0 1成都 西安 1 1 城市全社会固定资产投资( 亿元) 出口总额 （亿美元） 实际外商直接投资（亿美元）成都宏观经济分析 数据来源 :成都统计局 成都 2008年 1能确定是否地震因素带来的追加投资； 成都对外贸易并不活跃，排在十五副省级城市第 9位，但增幅列第一； 外商投资位列第 6，但增速排第 2，说明成都西南门地位逐渐凸现； 2020年，成都将形成包括成都 绕城高速公路 以内区域，面积近 600平方公里的“ 中心城区 ” 这意味着成都将以 多中心组团式 的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由 单一的特大城市 向 城乡 体化 转变。 主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向 东、南、北 重点发展，依托 新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个 区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城 ，形成新的城市架构。 新都、青白江 郫县 温江 双流东升 双流华阳 龙泉驿 主城规划 北部新城： 是商贸、物流、文化输出的重要基地； 南部新城： 是中心城对外经济延展的重要经济板块，以高端产业和新型城市功能为主。 西部新城： 是成都上水和水网密集地方，为中心城提供更高端化、专业化和现代化的配套服务。建一核两带田园网络，西部新城界线再往西放开，把友爱镇、安德镇纳入新城建设；结合温江、郫县的定位，将几十所大学也纳入新城发展中。 东部新城： 是中心城人口疏解和产业转移的承接地，产业主要是都市工业，含汽车、相关食品、电子原件、医药以及观光农业。将北部龙泉山纳入新城建设，打造龙泉旅游。在道路规划方面因纵向道路较少，启动南北干道。第二产业发展方面以汽车制造带动工程机械发展，将之作为中国西部国际车城考虑。起步区的范围要扩大，将十陵、西河打造成汽车贸易区，另还可考虑汽车娱乐发展。 区域定位规划 城市地铁交通规划 预计 2010年地铁 1号线将建成通车。 2号地铁线已开工，预计 2012年竣工； 轻轨现已开工，预计2010年竣工； 成都 2008年上半年土地市场分析 1、土地供求规模及区域分布 成都08年上半年土地成交量和成交宗数9 7 2 . 3 17 8 7 . 7 61 3 2 9 . 36 5 5 . 6 26 7 9 . 1 22 9 4 8 . 8 23 9 8 3 . 56 6 7 . 3 47 1 7 . 2 33 0 . 75 3 3 . 5 36 . 6 3301529157 7151817182010002000300040005000市区 龙泉 郫县 双流 温江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑亩05101520253035成交面积 成交宗数08年 196宗，比 164宗，总成交金额 交土地宗数、面积同比增幅分别为 106； 双流土地供求量均排首位，分别占 从过去 2城区土地供需逐渐减少，温江、龙泉和双流逐量放大，近郊区可能会逐步成为成都楼市主力。 成都0 8 年上半年土地供给和宗数37684 2 3 . 9 61 3 6 8 . 142841 2 2 . 74 6 6 . 2 2 8 6 . 8 3 5 2 8 . 7 6 1 9 . 9 4 3 6 4 . 77 1 7 . 2 31 6 0 2 . 8 64461744215244 27 83010002000300040005000市区 龙泉 郫县 双流 温江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑亩01020304050供给面积 供给宗数土地市场整体结构性变化明显，住宅及商住混合用地明显减少，商业用地略微放大，工业用地猛增。 供给：商住用地为 总供给的 同比下降 商业用地供给 总供给的 同比增加 且主要分布在双流、新都及高新区；工业用地供给 总供给的 剧增 15倍以上，主要分布在双流、新都、新津、高新区等地。 成交：商住混合用地和工业用地占成交土地主流，工业用地猛增商业用地微增，分别占 2 0 0 8 泉 郫县 双流 温江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑总成交金额 均价格为 亩。同比分别下降了 主要原因是成交了大量的更低价格的工业用地。 （数据来源：成都土地交易中心，统计时间截止为 2008年 6月 30日） 2008年下半年土地市场预测 1、总体供给基本保持，郊县供给加速，工业用地将继续增加，商住用地继续萎缩； 2、信贷紧缩导致开发商资金短缺，市场观望情绪浓重，地价快速上涨势头被遏制； 3、开发商拿地趋于理性，寻求多元化融资渠道。 成都住宅市场分析 1996年至2008年107504586763 765 76813101185156919582079117912%64%18%30%1% 0 . 4 %71%10%3 2 . 4 %25%6%27%- 9 %050010001500200025001996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年1 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%新开工面积 增速一、成都楼市现在到底如何？ 1、供给周期性规律，波峰过后波谷来临 2008年前 5个月同比上涨 47%，前 6个月同比仅上涨 27，势头回落迅速，受地震影响，观望情绪浓重，加之 发商压力减缓， 开发商会延缓或暂停新开发。 2、需求在去年 96年至 07年，没有出现过负增长，然而 2008年上半年出现了，降幅同比达到 28%。意味着这一轮房地产市场高峰已过。 1996年至2008年132371 380701816966112912141533224361980%27%13% 12%3%84%10%18% 17%7 . 5 0 %26%46% %050010001500200025001996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%销售面积 01231996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 求关系逆转 2007年还是供不应求，进入 2008年后供求关系迅速转化，供销比达到 过于求的矛盾明显； 市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现； 4、房价逐月回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势 其中新建住房小幅下降，二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到 2007初。 市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。 二、成都楼市是持续下滑，还是峰回路转？ 1、国家确定 “维稳”基调 国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”，不会再出台更加严厉的调控政策，这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了，接下来就是市场自身来消化危机，转危为安了。 2、政府出台政策扶持成都楼市发展 一方面加大金融支持力度，拓宽房地产市场的融资渠道，减免企业所得税等，减小开发商资金上的压力，对开发商进行扶持，助开发商恢复市场信心；同时，鼓励建设项目按期开工，放宽上市土地转让限制条件，保证上市土地的开发利用效率，保障未来市场产品的供应量。 给予购房者购房优惠，在财政补贴的同时，减免部分契税和个人所得税，放低购房入户门槛，刺激购房者需求，帮助推动市场回升，恢复楼市信心。 职工可以享受到首付两成、贷款期限 30年的政策，在外地缴存公积金的职工，可以在成都使用公积金贷款购房了。此临时政策调整截止日期为 09年 12月 31日；适用范围包括锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）及铁路分中心 。 3、 住宅刚性需求将会释放 购房者造成心理上的恐惧，对高层物业形成抗拒心理。随着时间往后推移，人们恐惧心理日趋减弱。 4、成都楼市本身比较健康，泡沫成份很少 成都楼市规模在全国位居第四，远高于市场关注度很高的沿海城市，比如青岛、大连等。而房价却低于这些城市很多，即使在二线城市当中也是偏低的，而成都 均 至比有些二线城市还高。 成都与类比城市商品房需求与价格比较图22432723828 833 11351151 11763553556752014664836451344267050010001500200025003000成都 大重庆 大连 青岛 武汉 杭州 南京万0200040006000800010000元销售面积 均价三、成都楼市投资机会是否到来？ 1、成都楼市即将进入底部区域，中长线投资机会显现 成都房地产市场以满足底部区域特征：成交量下降、开工量从下半年开始必然减少、房价增幅下滑、政策转向。故此，预计 2008年底到2009年初成都楼市将见底。 2、 成都楼市现在价格已趋合理 现阶段成都市房产销售价格下降空间有限，已回归至合理水平，利润空间基本压缩至 10间，部分特价房已接近成本价，是投资房产的绝好时机。 4、成都楼市未来 2009年 以 2008年较低的土地楼面地价来看， 4500 之间就是低价，目前购房等于或低于这个价都是机会。 5、中长线来看，投资成都楼市最划算 成都房价最近 12年累计增涨约 3倍，年均增长 25%。说明成都房地产投资 12年年均收益达 25%以上 成都全市商品房均价及涨幅1405 1511 1483184216691850 19272096271332563680426644621 1 . 5 %7 . 5 %- 1 . 9 %2 4 . 2 %9 . 4 %1 0 . 8 %4 . 2 %8 . 8 %2 9 . 4 %2 0 . 0 %1 3 . 0 %1 5 . 9 %4 . 1 %050010001500200025003000350040004500500096年97年98年99年2000年01年02年03年04年05年06年07年2008年6月元- 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%商品房均价 涨幅地震对成都楼市的影响 宽松的货币政策 地震险等配套政策 二级市场 刚性需求得到释放 紧张的现金流 土地市场 上升趋势不明显 二级市场继续调整 价格下调空间有限 土地市场震荡调整 一、汶川地震对成都楼市的中观影响 购房者心理 震前购房客户 本地 :49% 外地 :51% 震后购房客户 本地 :47% 外地 :53% 数据来源 :斯邦魏力士 高层建筑将面临销售价格回落，多层具备进一步提价的市场潜力。购房人群在地震后倾向选择联排别墅与多层住宅，这意味着在未来 6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。 地震加重了购房者观望心态 若考虑买房会选择哪类物业？12%64%20%4% 别墅多层（花园洋房）高层电梯公寓超高层电梯公寓如不打算震后继续购房，将会在多久后买房？10%3%24%21%42%3个月后半个月后一年后两年后还没有计划信息来源：焦点房地产网问卷统计（ 1270 份） 二、地震对成都楼市微观影响 信息来源：焦点房地产网问卷统计（ 1270 份） 如果房屋在震中受损，是否考虑重新购买或换房？36%25%39%会不会鉴定安全就继续住震后是否还考虑在成都购房？14%36%28%22%相信自己的选择，继续选房 灾后重建机会多，还会考虑投资暂时放弃，先看看再说 不打算，选择其他地方投资或置业区域选择市中心10%龙泉5%温江4%郫县2%华阳- 中和- 航空港7%新都2% 其他郊县10%城东17%城南25%城西13%城北5%置业区域上，城南成购房主流区域，主要由于城南良好的规划前景、完善的配套规划，媒体的大力宣传；同时城南距离主震区相对较远，受到影响较小等因素，从而城南成为选择比例较高的区域。在调查中，城东超过了城西，成为市区排名第二位的区域；究其原因除了城东本身的城市环境、各项配套，及发展潜力有较大的吸引力外，距离主震区相对远一点也是一大主要原因。 郊县中，外南的华阳 东的龙泉选择比例较高，而位于城西、城北的温江、郫县选择比例都不高。除了物业类型因素外，地域因素成为最重要的原因。城西城北影响较大，城南、城东影响稍小，显示客户对地震方位的心理顾虑。 震后，观望或选择其他地方的占到 64% 房屋受损，考虑换房者占 1/3，对于愿意重新购房或换房的这部分人来说，是因地震催生的一部分消费者，具有较强的消费力。 1、震后优惠的贷款条件和费用减免，加上危旧房换房需求，将释放成都住宅市场的刚性需求； 2、地震后，成都本地及省内二三线城市的客户群将成为主力。 3、二手房市场产生分化，旧城改造机会凸现； 4、低密度花园洋房、别墅和多层抗震需求提升，高层住宅单位将受到考验，市场格局将产生调整； 5、地震给购房者心理需求变化除了物业类型因素外，地域因素成为最重要的原因。城西城北影响较大，城南、城东影响稍小，显示客户对地震方位的心理顾虑。城南成购房主流区域，选择作为城东购房目标区域超过了城西；在郊县中，双流航空港和龙泉选择比例较高，而位于城西、城北的温江、郫县选择比例都不高。 地震影响总结 成都工业物业市场分析 1、成都市是西部重要的工业基地，具有较全面成熟的工业体系，四大支柱产业包括食品 (含烟草 ) 、医药、机械 (含汽车）、电子信息产业； 2、成都具备强劲的科技研发能力，特别是在高科技领域如电子（如英特尔 ,摩托罗拉）、生物、化工和光学，成都已成为 成都市03年元0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%工业增加值 330 425 588 750 981 580增幅 003年 2004年 2005年 2006年 2007年 0 8 年1 - 6 南区 /西区 ) 国家级 重要工业集中发展区 成都工业规划： 2个国家级工业园区 , 19个重要工业集中发展区； 成都市郊目前共有各类工业园区 116个。园区多，规模小，政府正引导形成新的工业集中发展区。 成都主要工业园区分布图 项目情况： 05年底开发，占地约 建筑面积 ，其中厂房 ，容积率 工业园主要由模具厂房区、机械加工厂房区及 配有综合管理办公大楼和职工食堂。 招商情况：租金均价 18元 /月 ，其中一层 20元 /月 ；物业费 月 ；引进企业 21家， 空置厂房 出租率达 78%。 典型项目一：成都模具工业园 项目名称 基本信息 龙 腾 工 业 园 开发时间 规划面积 建成面积 2004年 580亩 10万 产品信息 形式 结构 层数 层高 航车 配套 厂房 砖混 1 6 /留 宿舍（ 42 /间，租金 600元 /月 ） 销售情况 盈利模式 价格 招商情况 招商政策 租赁 /月 含物业费 38家企业，剩 2600 ， 出租率 起租期 2年，租金每 2年上调10%，租金的 25%返还 典型项目二：龙腾工业园 天府创意产业园 青羊工业总部基地 蓝光空港总部公园 9 龙潭裕都总部基地 武候慧谷 西部智谷 黑格中心 青羊税源总部基地 火炬动力港 10 商环境 11 多元国际总部 1号 12 近两三年来，在成都三环路以外近郊各产业发展区域内及周边出现了一批产业园区形式的总部办公物业项目，具有以下特征： 运作模式灵活，政策宽，规划限制成都低 以“总部经济”为宣传点，吸引企业将区域总部放在园区内 项目土地性质以工业用地和商住用地为主 其建筑产品以低密度的独栋或联排别墅为主，可分割出售的中高层为辅，提倡生态办公概念 总部办公物业分布图 总部办公物业市场分析 1 9 . 4 22 2 . 463 1 . 86 7 . 740 4 0 . 2010203040506070万平米2006 2007 08年 上半年 08年 下半年 09年 2010 20112006年历时供应量：成都总部园区项目供应起步于 2006年， 2006年至 2008年上半年总供应量为 都总部园区物业作为一种新兴物业类型，表现出较强的市场投资热度，且市场投资较平稳。 09年新增供应量最高，年供应量达 未来供应量预测： 2008年下半年至 2011年 现有存量的 4倍；市场将发展较成熟，同时竞争也会激烈。 总部办公物业新增供应量分析 部分调研项目成交量和成交率0102030万平米0%20%40%60%80%100%120%成交量 0成交率 90% 0% 0%天府创意产业园1 青羊总部1、 2期 武侯慧谷 蓝光空港总部 火炬动力港1期 青羊总部3期 地青羊工业总部基地是较早开发的总部项目之一，依托周边产业和内部园林绿化， 1、2期仅剩 3万平米，成交率达 火炬动力港依托区位优势，销售情况好，成交率达 空港总部基地 2008年 4月开盘，受宏观环境和地震影响，销售情况差强人意 武侯慧谷规模小，还在施工阶段，但由于区位好，周边配套完善，产业环境成熟，销售较理想； 青羊总部 3期和 调研总部项目销售分析 天府创意产业园 7个月涨幅约为 5%，而青羊工业总部基地从 2005年 3月一期开盘到目前销售的三期，独栋均价从 3900元平方米上 涨 28%到 4980元； 空港总部基地由于是商业用地，土地开发成本较高，同时项目交通好，升值潜力高，定价比其他项目高； 武侯慧谷别墅式别墅产品有优势，周边环境和交通好，项目定价合理，但小高层可打散分售楼盘定价为 4380元 平均销售报价(元)58805700678049800 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000武侯慧谷天府创意产业园蓝光空港总部公园青羊总部基地 3 期物业管理费 ( 元 / 月 . m 2 ) 0 0 . 5 1 . 0 1 . 5 2 . 0 2 . 5 3 . 0 3 . 5 4 . 0 4 . 5 5 . 0火炬动力港武侯慧谷天府创意产业园蓝光空港总部公园黑格中心青羊工业总部 1 、 2 期 租金40 4035500204060黑格中心 青羊工业总部 天府创意产业园 蓝光空港总部公园元/平米/月该类项目均以出售为主，但开发商以租赁方式吸引有带动作用或税收较好的大型企业，平均租金平均约为 40元月，远低于市区传统写字楼（ 2008年 2季度平均租金 ）； 黑格中心只租不售 物管费从 ，与市区优质写字楼平均物业管理费 相比处在很低的水平； 成本优势明显 . 项目客户群多为依赖项目周边产业环境支撑发展的中小型企业为主，以及部分不依赖于市区成熟商务环境的大型企业作为总部入住 ; 青羊工业总部基地紧邻成都飞机公司，园内企业与飞机制造相关的机械设计企业占 25%; 天府创意产业园位于 内企业 80%为电子、软件研发企业 ; 入住企业分析 青羊绿舟项目分为南北两大区域 ,占地约 15300亩 ,其中南区占地约 10084亩 ,北区约 5238亩 . 目前南区项目开始启动。 项目以绿地公园为载体，承载税源总部、高尚住宅社区、文化艺术产业、休闲娱乐产业、旅游观光产业，具备旅游、商务、居住、休闲、度假、教育、文化发展等多重功能的大型复合性项目 。 典型项目二 : 青羊税源总部基地 南区概念总平图 10084亩 城市公园 7213亩 创意产业园 845亩 新型社区 542亩 配套设施 253亩 道 路 531亩 居住用地 700亩 税源总部基地示范区 零租金入住 税源总部基地 红宫区 绿岭税源总部基地商务配套 绿岭税源总部基地商务配套区建筑面积 专业的会所和商务中心为主体，打造服务于区内总部办公及休闲、娱乐、度假的高端商务综合体。 青羊绿舟 中华情总部公园城 总部建筑以现代建筑构造作法，保留传统建筑的空间院落关系，或将传统建筑的建筑构件、符号予以提炼演变，中式风格浓郁。 总部公园城集办公、居住、公共服务、市政服务为一体，依托公园及河岸景观等良好的户外平台，结合商务活动，营造生态化的商务办公区。 青羊绿舟 滨河总部公园城 成都总部园区物业供应呈现出快速增长的趋势，现有项目销售情况也普遍较好，市场正趋于成熟，但未来竞争也相对较激烈； 总部园区项目在价格、生态环境、产业效应三大方面相对于中心城区核心商圈内写字楼具有一定的竞争优势，并以此吸引了大量中小型企业和部分不依赖于市区商务环境的大型企业总部入住； 政策支持 政府鼓励工业用地上发展“总部经济”的园区项目，并表示支持。 外部政策的变化 虽然目前该类物业得到了业主的认可和所在辖区政府的支持，但其政策“擦边球”的性质使其有可能面对未来相关政策变化带来的潜在威胁。 总部办公市场总结 成都现有写字楼 写字楼主要在一环内分布，集中在青羊中心区，在南沿线有零散分布 成都写字楼市场分析 成都未来写字楼 写字楼未来发展主要分布在一环内、人民南路沿线、成渝高速市内延长线，写字楼向外发展市政府仍有南迁计划，向东发展主要是此路段为通往重庆的主干道。 成都优质写字楼总存量达 体量不大，其中甲级占 54%，乙级占 46%； 成都优质写字楼租售价格不高， ，平均毛租金为 天 / ，小幅增长 乙级平均售价 ，平均毛租金为 天 / ，增长 14%； 甲级空置率相比其他城市较高，达 乙级空置率在合理范围内； 成都优质写字楼主要集中于锦江、青羊、武侯区 1、未来供应 受四川大地震心理影响，未来的租户推迟 了租期，但对租金影响不大，预测 2008年下半 年，写字楼的消化速度将会加快； 2、市场展望 近两年国内外企业进驻成都，刺激 了成都办公物业的持续需求，但由于 2009年供应突然增大，超过 2008年供应 的 质写字 楼租金增长将面临压力。