住房抵押贷款保险初探

1,2,住房抵押贷款保险初探,3,案例什么是住房抵押贷款保险住房抵押贷款保险的历史住房抵押贷款保险的性质、特点住房抵押贷款保险的实行步骤住房抵押贷款保险意义我国住房抵押贷款保险的现状分析（存在问题）中美住房抵押贷款对比分析对我国发展住房抵押贷款保险业务的对策,4,一案例,2010年11月30日,中国矿业大学吴老师购买了一套今年11月30日交付的商品房,在办理贷款过程中接受了银行公证、保险一条龙服务,包括购买由银行指定的某保险股份有限公司提供的抵押商品住房保险,保单是格式化的,空白处也由保险公司填好。吴老师知晓法律,当即对保险期限和一次性付款方式提出异议,被告知“这是统一规定”,吴老师也只得签字,并支付了从2010年11月30日到2040年11月29日的30年保险费,共计9273元。办完手续后,吴老师一张状纸,将保险公司告上法庭。吴老师认为:保险费应按年定期结算,但保险公司却要她一次性支付30年的保险费,显然是无偿占有了这30年的利息收益,因此要求法院判令保险公司返还利息收益2700元或者变更保险费支付条款。吴老师还认为:保险公司要求他从2010年11月30日开始交费,可房子要在一年后才交付使用,因此这一年的保险费不应由他支付,要求返还这一年的保险费309元。现徐州泉山区法院已受理此案。,5,二什么是住房抵押贷款保险,所谓住房抵押保险是指住房抵押贷款的贷款人即抵押权人为了保障住房抵押贷款的安全，而要求借款人即抵押人将作为抵押的住房向保险人投保的房地产保险。其当事人分别为购房人、银行和保险公司。,6,三住房抵押贷款保险的历史,7,住房贷款抵押物投保财产险的规定最早出自于1992年上海市住房制度改革办公室与建设银行上海市分行联合制订的职工住房抵押贷款暂行规定，该规定第二十三条规定，“借款人应按银行指定的险种向中国人民保险公司上海分公司办理抵押物保险。”该办法第二十四条规定，“保险金额：凡以购建的住房作抵押物的，不得少于购建住房的价值。”,8,虽然职工住房抵押贷款暂行规定后来在1996年和1999年分别两次更新，并且主管部门已经发觉在法规中写入指定保险的做法，违背保险法中任何单位和个人不得进行强制保险的规定，因此目前执行的上海市人民政府1999年7月份发布的上海市个人住房公积金购房贷款管理办法和有关细则中均未提及抵押物财产保险，但由于实际做法中仍然保留了抵押物产险，造成当前“规定无强制、操作有强制”的抵押物保险状态。,9,抵押物保险的初衷，是为了增加抵押物的安全，在抵押物发生风险时通过保险赔偿来保全抵押权人的债权。但从近10年上海的住房贷款房屋保险的实践来看，抵押房屋的出险率极低。从国外抵押贷款做法看，房主保险即为抵押物保险，国外对不同类型的房屋实行不同保险费率。钢混结构的，费率很低甚至不要求投保；木头结构的，一般保险费率较高，主要是火灾和洪水风险概率较大。另外，投保人亦可选择足额投保和不足额投保两种方式。足额投保，即按照房屋全价作为保险金额。不足额投保，仅就房屋全价的部分价值投保，在出险后，仅就投保价值作为保险赔偿上限。,10,四住房抵押贷款保险的性质、特点,(一)保险标的住房抵押贷款保险是一个涉及多方面的综合险种,其保险标的为:1房屋购销合同中指明的房屋住宅;2购房户主的生存、死亡及人身意外伤害;3签订的贷款合同的双方的责任。,11,(二)给付条件住房抵押贷款保险的保险金按以下事实发生为给付条件:1承保房屋出现火灾、自然灾害等破损;2被保险人在保险期限内的死亡、人身意外伤害导致偿还贷款能力的减少或丧失;3贷款合同在履行过程中任一方或双方违反合同约定产生违约责任。,12,(三)费率、缴费方式住房抵押贷款保险,因承保的内容较多,所以承担的风险很高,经营管理难度加大,所以其收取的费率应相对提高。在以财产保险(房屋)、人身保险(购房户主)、责任保险(贷款合同)三种基本费率的基础上,考虑各种有关因素,综合权衡,制定出一个合理的费率水平,实践中其缴费方式也以一次趸缴为主。,13,(四)保险期限住房抵押贷款保险的保险期限,自保险合同签订之日或合同中规定的日期开始,至贷款人完全清偿银行贷款,即贷款合同履行完毕之日止,其间的全部过程时间。一般以十年左右为宜,属于长期保险合同。,14,五住房抵押贷款保险的实行步骤,为解决房屋购销中的实际困难,由保险公司开设住房抵押贷款保险这一险种,与银行一起参与,转移风险、分散风险,促使房屋购销合同安全、稳定地履行。,15,(一)签订房屋购销合同购房用户经过权衡,选定自己所需的房屋住宅,经过与售房单位就各种问题协商之后,达成交易,签订房屋购销合同。对其中的付款方式一条可规定,在取得银行贷款的条件下,该合同方宣告成立,并且分期付款。,16,(二)抵押贷款与保险购房户应向银行申请的所购房屋为抵押的抵押贷款。这样,即使在银行发放贷款后,由于各种原因使还款人(购房户)无法偿还或无法足额偿还银行贷款,有房屋作为抵押物,使银行不至受到巨大的损失。与此同时,购房户或售房单位应向保险公司申请以所认购的房屋、双方签订的购销合同、购房户主人身安全三者为保险标的的住房抵押贷款保险。,17,(三)银行和保险公司的审查手续银行对贷款申请人(购房户)和售房单位的资格、信用、签订房屋购销合同的合法性等进行审查,对贷款申请人的还款能力、对售房单位的经营业务状况等进行审查,以确保所发放贷款的安全性。保险公司应与银行联合,除对上述条件进行审查外,还要对所涉及的房屋购房户主的体格等进行检查和审查,以确定是否承保和费率的确定。,18,(四)购房户与银行保险公司签订合同贷款申请人和银行签订贷款合同、同时和保险公司签订住房抵押贷款保险合同。这样,可以避免由于签订贷款合同而未签订保险合同,使贷款风险巨大,双方心理负担过重。或单方面签订了保险合同却未签订贷款合同,从而使保险合同失去意义。合同签订后,其整个过程的实质是:银行间接向售房单位提供一笔资金(相当于房屋价格),缩短其资金流动的周期,由购房户以分期偿还贷款的方式逐步归还银行这笔款项,由保险公司转移其中的各种风险,负责损失赔偿,以保证房屋购销合同、贷款合同的安全履行。,19,六住房抵押贷款保险意义,银行：发放贷款是银行自身的经营业务;售房单位：开发房屋所用的款项得到及时回收,缩短资金运转周期,可尽快进行新的建设;保险公司：长期保费收入增加,又可形成新的投资基金；消费者：满足其对房屋住宅的迫切需求。,20,七我国住房抵押贷款保险的现状分析（存在问题）,1住房抵押贷款的保险业务初步推行,但机构数量少,结构不合理2部分地区住房抵押贷款保险业务的开展违背商业性原则3公众保险意识薄弱,有的甚至对保险存在误解,21,八中美住房抵押贷款对比分析,22,美国住房抵押贷款保险机制是典型的政府机构担保与私营保险相结合的模式，其制定的保险也是有针对性的实施，针对不同群体实行特定的保险。私营保险产生于20世纪五十年代，由于美国政府提供的抵押贷款保险担保是有限的，而非政府担保的常规抵押贷款要占到80%左右，这就为私营抵押保险业的发展提供了庞大的市场潜力和发展契机。,在中国目前为住房提供贷款保险的机构仅有几家经营性保险公司，没有政府方面的参与，主要是中国人民保险公司和太平洋保险公司。,1、保险体制上存在根本的区别,23,2、商业保险险种存在明显的差别,美国抵押贷款的商业保险险种主要有以下三种：（1）防范抵押物灭失风险的财产险。（2）防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险。（3）住房抵押贷款保证保险。,中国住房抵押贷款商业保险险种大致分三类：（1）财产保险。（2）信用人身保险。（3）保证保险。,24,美国是一个信托业相当发达的国家，融资选择多元化程度很高。在美国，一家大的信托公司管理的信托资产超过商业银行。在其住房抵押贷款融资市场上，房地产信托占了23%，抵押贷款占了14%，银行占了47%，保险占了12%。,中国这种融资选择较为单调，主要是来自于商业银行，从金融业的资产构成就能明显看出来。2007年的国家统计局资料显示，中国的金融业资产总共是46万亿元，而其中商业银行资产就占了40多万亿元，信托、保险、证券所有的非银行金融机构（包括租赁公司、财务公司），它们的金融资产加起来才5万多亿元，仅为商业银行的1/10。,3、融资渠道存在巨大差异,25,九对我国发展住房抵押贷款保险业务的对策,1、提高对住房抵押贷款保险在房地产金融中的重要性的认识，能有效地提高贷款在二级市场上的流动性，是抵押贷款两级市场体系发育的“催化剂”和关键所在。银行宜把抵押贷款保险作为取得优惠住房抵押贷款的必要条件，然后适当放宽贷款期限，提高贷款额度，降低利率，采取多种灵活的还款形式。,26,2、重视政府在住房抵押贷款保险中的作用与地位政府是住房保障系统的发起者和重要一方，必须在政策、资金上对住房抵押贷款保险予以扶植。首先，应加快完善有关住房抵押贷款与保险的法律、法规；其次，应设立专门的政策性机构，将目前的一部分住房福利分出去，为居民取得住房抵押贷款提供担保，对低收入阶层应予以政策倾斜；第三，应加强对住房抵押贷款保险业的规范化管理，引导其健康发展。,27,3、用国家信用发展国家住房抵押贷款保证机制这是美国、加拿大住房抵押制度成功的经验。我国应逐步引入这种机制，设立政府抵押贷款保险机构，以政府信用和雄厚的资金实力为借款者提供保险，使银行提供低息贷款，降低首期付款额。,28,4、区别对待不同投保人，并制定相应费率目前我国的住房抵押贷款保险的费率只是根据投保年限的不同而有区别，同一年限的保单费率相同，并没有体现各个投保者自身的风险差异。保费应该是根据某一特定群体危险发生的概率制定的，在抵押贷款中，高风险者和低风险者风险发生的概率肯定会存在有不同的方面，如果将两者混淆在一起，若取较高费率，则势必增加社会成本。,29,5、加强银行对贷款风险的检查银行对住房抵押贷款风险的审查具有专业经验，是保险公司无法取代的，因此还应当由银行仔细进行贷款风险的审查。对于风险较高、首期付款额较低的借款者可以提高利率，同时由银行来购买信用保险降低风险，或是建议其购买保证保险以提高其信用程度，从而获得较低利率的贷款。,30,回到案例,2010年11月30日,中国矿业大学吴老师购买了一套今年11月30日交付的商品房,在办理贷款过程中接受了银行公证、保险一条龙服务,包括购买由银行指定的某保险股份有限公司提供的抵押商品住房保险,保单是格式化的,空白处也由保险公司填好。吴老师知晓法律,当即对保险期限和一次性付款方式提出异议,被告知“这是统一规定”,吴老师也只得签字,并支付了从2010年11月30日到2040年11月29日