二手房政策讲解

二手房相关税收政策,税政法规科2013.5.25,一、个人房屋交易涉及的相关税种,（一）个人转让住房1.营业税及附加税费2.个人所得税3.契税（购买方缴纳）,（二）个人转让非住房1.营业税及附加税费2.个人所得税3.土地增值税4.印花税（双方缴纳）5.契税（购买方缴纳）,二、各税种相关规定,(一)营业税规定1.个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；2.个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；3.个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。(依据),4.对个人销售或转让其购买的其他房屋非住房（包括商业用房、办公用房、工业用房、车库车位等），销售或转让时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。（依据）,5.普通住宅的标准：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在140平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地住宅平均交易价格的1.4倍以下。同时满足以上三个条件。,6.营业税税率为5%。随营业税一并征收的有城建税、教育费附加、地方教育费附加。城建税为营业税额的7%，教育费附加为营业税额的3%，地方教育附加为营业税额的2%；营业税及附加税费综合税负为5.6%。,7.营业税的其他规定。（1）个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税（依据）（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。,（二）个人所得税规定,1.个人所得税征收方式（1）核定征收（依据）：纳税人未提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。核定征收方式为：应纳税额=住房转让收入征收率个人转让住房个人所得税核定征收率为1%（依据）；,（2）查实征收：纳税人能提供原购房合同、发票等有效凭证，经主管税务机关审核，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程缴纳的税金和有关合理费用，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，实行查实征收。（依据）查实征收方式为：应纳税额=（住房转让收入-房屋原值-相关税费-合理费用）20%。,房产原值：商品房、自建房、经济适用房、公有住房、拆迁安置房。文件转让住房过程中缴纳的税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。装修费：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的。依据,已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。手续费、公证费等：凭有关部门出具的有效证明据实扣除。,2.个人所得税优惠（1）个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。依据（2）离婚析产：通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。依据,（3）无偿受赠房屋免征个人所得税。依据以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。,（三）土地增值税规定,1.土地增值税预征仅限于房地产开发企业（包括涉外房地产开发企业），对非房地产开发企业转让房地产的，应按照中华人民共和国土地增值税暂行条例核算征收土地增值税。依据2.无法核算征收的，可以根据个人转让非住宅旧房取得收入实行核定征收，核定征收率暂时为5%。依据3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。依据,（四）印花税规定,1.对个人销售或购买非住房，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为0.05%，应纳税额=销售收入0.05%。2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。依据,（五）契税规定,1.契税法定税率为3%。2.个人购买住房，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契税减按1.5%征收。依据其中，个人购买单套建筑面积在90平方米以下住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税减按1%征收。,3.对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。依据4.对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。依据5.对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。依据,6.市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。,三、其他特殊规定,1.购房时间的确认：（1）个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。依据,房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。依据,（2）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房时间确认。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。依据对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发2005172号）中第四条有关购房时间的规定。2.离婚析产在转让税收问题1.个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。2.个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知(国税发2005172号)执行。依据,3.继承房屋再转让问题受赠人取得赠与人无偿赠与的（包括受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式）不动产后，再次转让按20%的适用税率计算缴纳个人所得税；纳税人无法准确提供财产原值的，税务机关也可以按1%税率核定征收个人所得税。但对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。依据,四、计算实例,1.非普通住宅：2007年甲购买的一套建筑面积150平方米的非家庭唯一住房，购买价30万，缴纳契税0.9万元（票据保存完好），采取银行按揭,利息为5万，有银行出具的有效凭证,房屋装修费用10万，有税务机关统一发票；2013年4月甲某将该房转让给乙，转让价60万，乙已有一套住房，假如转让过程无手续费、公证费，计算甲、乙应缴纳的税款。,（一）甲应缴纳的税款营业税及附加税费：（60-30）5.6%=1.68万个人所得税核定征收：601%=0.6万查实征收：60-30-0.9-1.68-5-(30+0.9)10%20%=19.3320%=3.87万（注：装修费用10万大于最高扣除限额（30+0.9）10%=3.09万，只能扣除3.09万）（二）乙应缴纳的税款契税：603%=1.8万,2.普通住宅：甲2010年4月在东区购买了一套建筑面积为100平方米的商品房。支付房屋价款30万元，缴纳契税0.9万元，支付装修费用10万元，无税务局统一发票，实际支付住房按揭贷款利息3万元，无有效凭证。房屋产权证上的产权人姓名为甲本人。2013年4月甲将此房以35万元卖给乙，此住房是乙家庭唯一住房，该住宅经地税机关（或中介）评估为45万元。假设甲有购房发票和契税票，甲和乙分别要缴纳哪些税费？,（一）甲应缴纳的税款营业税及附加税费：455.6%=2.52万个人所得税查实征收：(45-30-0.9-2.52)20%=11.5820%=2.32万（二）乙应缴纳的税款契税：451.5%=0.68万,3.商铺：2010年3月，甲为投资而购买了一套商铺，总价50万元，契税1.5万元，2013年4月他将此商铺卖给乙，售价100万元，不考虑装修等其他费用，请问甲、乙分别缴纳哪些税？甲方：营业税及附加：（100-50）5.6%=2.8；印花税：1000.05%=0.05；土地增值