房地产金融第三章房地产抵押贷款

第三章房地产抵押贷款,掌握房地产抵押贷款的概述理解房地产抵押贷款的运作了解房地产抵押贷款的管理掌握抵押房地产的估价,一、抵押与房地产抵押（一）抵押抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权担保的行为,第一节房地产抵押贷款的概述,（二）房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为,可以设定抵押权的房地产,主要有：依法获得的出让幻灯片5土地使用权；依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权；依法获得的房屋期权；依法可以抵押的其他房地产注意：（1）以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押；（2）以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占有范围内的土地使用权随之抵押；（3）以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房屋所占相应比例的土地使用权随之抵押,土地使用权的取得方式,（1）土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（2）土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其它合法方式将土地使用权再转移的行为。（3）土地使用权的划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交由其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为,引申：划拨土地主要使用项目,（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。,房屋期权抵押,房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设工程期权以期权房屋设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。一般规定以预购商品房期权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款以房屋建设工程期权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，除非预购人已付清该商品房全部购房款或者房地产开发企业和其他建设单位已付清该建设工程全部建造款,对抵押房地产进行处分所得价款偿还顺序,1支付处分抵押房地产之费用；2扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；3按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；4剩余金额退还抵押人,引申：企业破产财产清偿顺序,（1）优先清偿破产费用和公益债务；（2）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。（3）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（4）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿请求的，按照比例分配。,二、房地产抵押贷款及种类,（一）房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款注意：抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容,抵押权实现方式,理论上房地产抵押权的实现既可以规定只能采取拍卖的方式，也可以规定抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼,（二）房地产抵押贷款种类1、按贷款对象分类2、按贷款用途分类,企事业法人房地产抵押贷款,个人房地产抵押贷款,土地开发抵押贷款,房屋开发抵押贷款,其他用途的房地产抵押贷款,购房抵押贷款,房地产建设贷款,3、按贷款利率确定方式及计息方法分类,固定利率房地产抵押贷款,浮动利率房地产抵押贷款,可调利率房地产抵押贷款,三、房地产抵押贷款的基本特征（一）房地产抵押贷款是以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发放的贷款,（二）房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产，而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生资金的借与贷的行为。房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系一旦借方不能按期偿还贷款，而贷方只是为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押的房地产，此举措并不是房地产抵押贷款贷方的本意,（三）房地产抵押贷款的现实性房地产抵押贷款一般是现实的责任担保，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，虽然抵押的房地产是否会实际转移到作为抵押权人的贷款方手中将视贷款能否偿还也有两种可能，但借款方在获得房地产抵押贷款的同时，抵押人必须提供实实在在的抵押财产；否则，借款方就不能获得贷款。可见抵押责任是现实的，房地产抵押贷款具有现实性,四、房地产抵押贷款的作用（一）增强消费者购房能力，促进房地产消费市场发展（二）增强房地产开发经营企业经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业发展（三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济平衡发展（四）确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融发展,注释：财务杠杆,财务杠杆是指企业利用负债来调节权益资本收益的手段。合理运用财务杠杆给企业权益资本带来的额外收益，即财务杠杆利益。,在居住方面，我国城镇居民居住类消费支出（包括实际房租、水电、气和其他燃料、居住维修等）比重为9.8%，美国、德国、法国、日本在15%左右。与发达国家相比，我国住房消费水平较低，居住空间小、居住条件相对较差。恩格尔系数,第二节房地产抵押贷款的运作,一、房地产抵押贷款运作要素是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件除了贷款资金来源和可以设定抵押权的房地产外，房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人、抵押人、借款合同、抵押合同及保险与公证等，都是房地产抵押贷款运作的组成要素。,（一）房地产抵押贷款的贷款人在我国是指经中国人民银行批准，持有金融机构法人许可证或金融机构营业许可证，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构,房地产抵押贷款的贷款人的权利：（1）有权要求房地产抵押贷款的借款人提供与借款相关的资料，根据借款人提供的资料，决定贷与不贷、贷款金额、利率等；（2）要求借款人同意办理抵押物登记；（3）贷款本息到期时依借款合同约定向借款人收取贷款本金和利息；（4）在借款人未能履行借款合同规定的义务，经指出不改正者，可以要求借款人提前归还贷款或停止支付借款人尚未使用的贷款，必要时可依法行使抵押权,房地产抵押贷款的贷款人的义务（1）公布房地产抵押贷款业务的种类、范围、程序和贷款利率等信息，并向借款人提供咨询；（2）公开房地产抵押贷款审查的资信内容和发放房地产抵押贷款的条件；（3）在收到借款申请后，应当及时给予答复；（4）对借款人的经济情况依法给予保密等,（二）房地产抵押贷款的借款人（1）是经工商行政管理部门核准登记的企事业法人和具有完全民事行为能力的自然人等（2）借款人申请房地产抵押贷款应当具有按期还本付息能力，有可以设定抵押的房地产（3）要求房地产企业自有流动资金要占生产流动资金的一定比例(如30)（4）借款企业要持有贷款证（卡）,具有资格的借款人拥有的权利（1）有权向多个独立的贷款人申请贷款并依条件取得贷款；（2）有权按借款合同约定提取和使用全部贷款；（3）有权拒绝借款合同以外的附加条件等,具有资格的借款人承担的义务（1）如实提供贷款人要求的资料(法律规定不能提供的除外)，配合贷款人进行的调查、审查和检查，接受贷款人对其使用贷款资金的情况和有关经济活动的监督；（2）按借款合同规定用途使用贷款；（3）按借款合同规定及时清偿贷款本息等。,（三）房地产抵押贷款的抵押权人和抵押人房地产抵押贷款的抵押权人是指接受房地产或房地产权利抵押作为借款人履行债务担保的贷款人。房地产抵押贷款的抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行借款清偿担保的法人、其他组织或者公民，通常为借款人本人,（四）房地产抵押贷款的借款合同和抵押合同借款合同应当约定贷款用途、金额、利率、支付方式、还款期限、还本付息方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项抵押合同应当载明：被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围；抵押当事人认为需要约定的其他事项,借款合同：,（五）抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证房地产抵押贷款设定房地产抵押关系时，应当对抵押物价值予以确定，由贷款银行与抵押人(通常也是借款人)协商确定，也可以有资格的独立的房地产估价机构进行评估确认。为保障贷款银行的利益，一般应要求抵押人对抵押物作相应的保险，如投保建筑工程险、房屋财产险等对于规定要经公证才能生效的抵押合同，应及时办理抵押合同公证,（六）贷款比例、贷款期限和贷款利率（1）贷款比例是指房地产抵押贷款金额占抵押房地产价值的比例，贷款比例通常又称为贷款成数。规定贷款成数是为了降低贷款银行的贷款风险，我国规定商业性住房抵押贷款最高不得超过80，即8成,（2）贷款期限是指贷款从投放到收回贷款本息时的期限，贷款期限的长短与借款人的信用程度、偿还贷款能力、借款金额以及贷款银行的资金实力有关，也受中国人民银行贷款期限政策的制约。目前，我国房地产抵押贷款的期限最长为30年，一般实务操作上1020年的为多。贷款期限的长短与借款人每月偿还额一般呈负相关，与借款人利息负担呈正相关,贷款利率：我国的住房存、贷款利率一般由中国人民银行制定，其他与住房消费有关的利率也按中国人民银行公布的法定利率的上下限，由商业银行确定具体利率。随着利率政策的改革，银行对非政策性的房地产抵押贷款利率等商业性贷款利率将有较多的自主决定权,（七）贷款偿还方式房地产抵押贷款尤其是住房贷款的偿还方式有多种。目前，国内商业性住房贷款的还款方式主要有三种：到期一次还本付息、等额本息、等额本金（1）到期一次还本付息一年期以内(包含一年)的个人住房贷款的还款方式采用这种方式,（2）等额本息还款方式比较适用于在整个贷款期限内家庭收入有稳定来源的借款人，如机关事业单位包括学校的工作人员等,（3）等额本金还款方式适合每期(月)的偿还金额逐期减少，比较适合于已经有一定的积蓄，但是预期收入可能逐渐减少的借款人，如某些中老年职工（4）其他方式如：不完全等额的分级还款方式。分级还款个人住房贷款的每期(月)还本付息数额按一定的百分比或者一定的数额逐期(月)递增。比较适合于那些随时问推延、收入能显著增加的借款人，如工作不久的大学毕业生等,抵押贷款各参与人之间的关系,抵押贷款运行过程,抵押贷款的操作流程,抵押借款合同履行中的事情,最近办理了一起这样的借款公证，情况如下：一中年男子借款五万元，用父母的房产作抵押，父母都同意为他借款作抵押担保，并承担担保责任，出借人也同意出借五万元，期限两个月。三方签订了借款合同和房地产抵押合同，并申请了公证。公证处按程序审查了材料和当事人的真实意思表示，出具了具了强制执行效力的债权文书公证书。当事人又到房管局办理了抵押登记，一切手续正常。两个月后，债权人来到公证处，要求出具执行证书。我把债务人和担保人都约到公证处，询问履约情况，他们一致同意执行房产，对所借本金、利息、违约金等都无异议。,既然债权人、债务人、担保人对债权债务都无异议，又同意出具执行证书，按程序审查完材料和手续后我为他们出具了执行证书。事后，两担保人向我说明事情的原委。原来，老两口是再婚夫妻，结婚也已二十多年，住一套一楼的两居室的套房。男老伴的儿子想占有该房，一直占用一间卧室，两位老人和儿子儿媳住同一屋檐下，分开生活，总免不了有些不愉快。儿子在外有一套大房子，他们不住，就和老两口挤这一小套房子里，撵也不好撵，又不想吵，最后咨询律师才想了这么个办法，来解决房子的问题。听到老人这样讲，感觉老人办公证有些“曲线救国”的感觉，老年人的合法权益的维护还有很长的路要走。,二、房地产抵押贷款的主要贷款品种房地产建设贷款商业性商品房抵押贷款个人竞拍购房住房贷款个人购房组合贷款个人住房转按贷款,银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款，也称以土地使用权等作抵押的房地产抵押贷款,是商业银行利用自身的信贷资金发放的购房抵押贷款，俗称购房按揭贷款，简称按揭贷款,为居民购买被拍卖的住房商品房而提供的一种个人住房贷款，是商业性商品住房抵押贷款的一种细化品种,由个人住房公积金抵押贷款和商业性商品住房抵押贷款两个独立的贷款品种组成的贷款,银行对受让尚未还清住房抵押贷款住房的购房人发放的住房抵押贷款,1贷款对象房地产建设贷款企事业法人(一般房地产项目公司)商业性商品房抵押贷款年满18周岁具有完全民事行为能力的居民个人和在当地注册登记具有法人资格的企事业单位。贷款对象以个人为主,贷款条件房地产建设贷款(1)借款人应该提供指定地块的土地使用权有偿出让合同、开发建设方案、项目可行性报告、偿还贷款本息的途径、批准的建设计划和贷款人要求提供的其他文件。(2)借款人应以土地使用权及其地上建筑物、其他附着物设定抵押，向贷款人办理抵押和登记公证手续。(3)借款人必须具有偿还贷款本息的能力。(4)借款人持有贷款证，在贷款银行开立贷款户和结算户,贷款条件商业性商品房抵押贷款(1)有稳定合法收入和归还贷款本息的能力。(2)有与房地产开发企业签订的房屋预售合同或买卖合同。(3)已按规定将购房首期款存人房地产开发企业在贷款银行开立的“销售商品房存款户”或者已经向房地产开发企业支付购房首期款。(4)同意将所购房产抵押，办理房产抵押登记和保险,2贷款币种、贷款额度、贷款期限和贷款利率房地产建设贷款不超过70%；不超过5年；银行贷款利率商业性商品房抵押贷款不超过80%；不超过30年；合同约定个人竞拍购房住房贷款银行规定个人购房组合贷款合计不超过80%，分别计算额度；不超过30年；个人住房公积金贷款利率+合同约定个人住房转按贷款同按揭贷款,3合同房地产建设贷款贷款合同和房地产抵押合同商业性商品房抵押贷款购房合同；商品房抵押贷款合同（借款合同+抵押合同）个人购房组合贷款购房合同；两种商品房抵押贷款合同个人住房转按贷款同意转让个人住房的意向书；商品房抵押贷款合同,4抵押物的占管是指借款人对抵押物的占有和管理。在贷款尚未到期之前，借款人要对其所占管的抵押物的安全、完整负责，并随时接受贷款人的检查和验证在贷款合同履行期间，设定抵押的土地使用权证和房屋产权证等有关文件，一般应由贷款人保管。,5抵押物保险贷款抵押物在抵押期间，抵押人必须按照贷款人的要求办理财产投保手续。保险费一般由抵押人支付，保险单正本由贷款人保管。,第三节房地产抵押贷款管理,一、房地产抵押贷款存在的风险流动性风险违约风险抵押性风险利率风险和通胀风险其他风险,二、房地产抵押管理包括：抵押权设定的管理、抵押合同订立的管理、抵押物占管的管理、抵押登记的管理抵押物处分的管理其他管理,抵押贷款合同管理流程,房地产抵押要有超前性房地产抵押要满足合理性房地产抵押要有及时性房地产抵押要办理房地产保险房地产抵押可对抵押物作限制性规定要加强对抵押贷款的还款监管,第四节抵押房地产的估价,一、抵押房地产估价的原则合法原则土地、建筑物分离估价，根据需要综合计价原则最有效使用原则替代原则供求原则预期原则时日原则公平原则适法原则,二、影响抵押房地产评估价格的因素1、抵押房地产价格的含义及构成（1）抵押房地产价格：对作为贷款抵押物的房地产评估的价格(2)抵押房地产价格构成思考：为什么土地和建筑物分开估价？,土地价格,建筑物价格,土地租金+土地开发成本+相应利税,物质消耗支出+劳动报酬支出+盈利,举例,商品住宅建筑物价格=商品建筑成本（勘察设计及前期工程费；商品住宅建筑、安装工程费；住宅小区基础设施建筑费；住宅小区非营业性配套公共建筑费；销售费用；管理费用；财务费用）+税金+利润,补充知识：我国现行主要税种,1.流转税类。包括增值税、消费税和营业税3种税。这些税种通常是在生产、流通或者服务中，按照纳税人取得的销售收入或者营业收入征收的。2.所得税类。包括企业所得税（适用于国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业等各类内资企业）、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税3种税。这些税种是按照生产、经营者取得的利润或者个人取得的收入征收的。,3.资源税类。包括资源税和城镇土地使用税2种税。这些税种是对从事资源开发或者使用城镇土地者征收的，可以体现国有资源的有偿使用，并对纳税人取得的资源级差收入进行调节。4.特定目的税类。包括城市维护建设税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税和土地增值税4种税。这些税种是为了达到特定的目的，对特定对象进行调节而设置的。,5.财产税类。包括房产税、城市房地产税和遗产税（尚未立法开征）3种税。6.行为税类。包括车船使用税、车船使用牌照税、印花税、契税、证券交易税（尚未立法开征）、屠宰税和筵席税7种税。这些税种是对特定的行为征收的。7.农业税类。包括农业税（含农业特产农业税）和牧业税2种税。这些税种是对取得农业收入或者牧业收入的企业、单位和个人征收的。现在农业税类已取消。8.关税。这种税是对进出中国国境的货物、物品征收的。,补充：房地产行业涉及的主要税种,营业税土地增值税（对土地使用权转让及出售建筑物价格增值量）企业所得税（转让土地使用权及销售不动产）房产税（拥有房产产权）城镇土地使用税（拥有土地使用权）契税（转移土地、房屋权属）城市维护建设税（依据纳税人实际缴纳的营业税税额）教育费附加（依据纳税人实际缴纳的营业税税额）车船使用税印花税（合同、书据）,2.影响抵押房地产价格的因素（1）普通因素：社会经济因素行政因素（2）区位因素（所在地区的自然条件与社会经济、行政等因素，相结合产生的地区特性）（3）个别因素,人口状态和家庭人口；城市发展状况；储蓄及投资水平；财政金融状况；租税费的负担情况,土地制度和土地利用规划；住房政策；税收政策,行政区划关系的变更；交通管制特殊政策房地产类别划分,位置；面积；地质；日照通风和干湿；建筑物朝向、结构、内部格局、设备设施；外观,抵押房地产价格评估的主要方法,成本估价法、市场比较法、收益还原法、假设开发法、长期趋势法、购买年限法、路线估价法、残余估价法等,成本估价法,基本原理：基于房地产建造所消耗的各项成本费用适用范围：房地产市场发展的初期应用公式：（1）新开发的土地价格=购置待开发土地费用+开发土地投资+正常利税（2）新建房地产价格=购置土地费用+建造建筑物费用+正常利税（3）旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值（定额差价调整法、建造单价测算法）-旧有房地产折旧（年限法、打分法）,市场比较法,基本原理：替代原则适用范围：有较近时期已交易参照物一般公式：抵押房地产价格=比较参照实例（6个相同或相近）房地产价格*交易情况修正系数*交易期日修正系数*区位因素修正系数*个别因素修正系数,收益还原法,基本原理：预期收益适用范围：可供租赁的抵押房地产计算公式：（P-房地产价格e-房地产纯收益r-房地产还原利率）公式1：房地产纯收益视作永续P=e/r;公式2：房地产纯收益年期有限P=e/r1-1/(1+r)（n次幂）公式3：房地产纯收益若干年前有变化，年期有限公式4：房地产纯收益若干年前有变化，年期无限,案例1房地产抵押要登记吗？,齐君是一个体户，长期从事大宗商品贸易，前不久因市场行情没摸准，导致血本无归。后仍不死心，想赚回来，就找到他在某电脑公司当老板的同学张君借钱。张见他亏成这样，觉得风险大，不敢斥资借给他。齐说，他可以以自己的三室二厅的房屋作担保，在他的强烈要求下，张同意借56万元钱给齐，并与他签订了房屋抵押合同，签字画押后，张总是感到不踏实，不知道法律还有没有其他什么特殊要求？,案例1分析,张君的担心是有道理的，房屋不是茶杯水缸，以它为标的物的任何行为，无论是买卖、租赁、赠与，还是抵押，除了签订相关合同，还要到房地产管理部门办理登记手续。齐君以自己的房屋作为债务担保，抵押双方必须同时去房屋部门办理抵押登记。法律这样规定，是因为房地产管理是市政管理的基础工作，一旦要发生产权转让行为，没有相应的证据资料，处理将十分困难。,案例2哪些房地产不能抵押,某学院在建设一栋学生公寓时，因资金不够，向市建设银行贷款200万元。市建行让其出具担保，学院以校实验大楼作担保，双方并在借贷合同的相关条款中具明。年底省建行法律顾问室在进行经济合同检查时，发现市建行与学院签订的合同存在明显违法之处，责令改正。那么他们的合同究竟有什么问题呢？,案例2分析,某学院与市建行签订的合同确实是违法的。城市房地产抵押管理办法明确规定：用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押。为什么要作这样的规定呢？因为抵押的房地产随时会因合同得不到履行，而要予以处置，而公共福利事业关系到百姓民生，把它们作为抵押对象，会给社会造成混乱。,案例3贷款20万元是否现实,李女士的房子经过市价与折旧价格的综合评估之后的价格为24万左右，想用此房子申请房产抵押贷款20万，李女士目前有稳定的收入，具有还款能力，在10内能够还清。,案例3分析,李女士的房子经过市价与折旧价格的