扬州市江都区二手房市场发展现状及存在的问题

5/15/2020,学生姓名：XXX学号：XXXXXXXXXX专业：房地产经营与估价年级：0911房估指导教师：XX学校：XXXXXXXXXXXXXX,扬州市江都区二手房市场发展现状及存在的问题,5/15/2020,二手房的存在是对一级市场的补充，有利于抑制房价的过快增长，更好的满足特别是中低收入群体购房的需求。二手房市场又称存量房地产市场。是指使用者之间、经营者之间、以及相互之间的交易行为。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。在房价快速发展的情况下，政府为了平衡一级市场和二级市场的协调发展，也大力培育和发展二手房市场。近年来江都二手房市场相较与一手房市场而言发展态势更加好，但是二手房市场在发展过程中也存在着一些问题，主要表现为中介行业前景堪忧、供给和需求不平衡、金融服务发展滞后、房屋质量问题难保障。为此作者在大量调研的基础上认为市场自我调节、中介加强规范，提高行业价值以及政府出台政策，规范市场良性发展是规范江都二手房市场的有效途径。,5/15/2020,一、扬州市江都区二手房市场发展现状二、江都区二手房市场中存在的问题（一）供给和需求不平衡，限制二手房市场的发展（二）金融服务发展滞后，制约二手房市场的发展（三）房屋质量问题难保障，威胁二手房市场的发展（四）中介行业前景堪忧，不利于二手房市场的发展三、江都区二手房市场健康发展的对策建议（一）市场加强调节，维持供需平衡（二）政府出台政策，规范市场发展（三）中介自我规范，提高行业价值结束语,5/15/2020,一、扬州市江都区二手房市场发展现状,近年来，随着国家宏观调控政策的力度的加大，房地产市场也进入了理性消费的阶段，人们的购房观念在逐渐发生着改变，购房者在买房的时候考虑的因素更加全面，那种连夜排队、争先恐后，盲目购房的情况也越来越少出现。二手房由于本身具有一定的销售优势，越来越受到了人们的关注。,表1江都区近几年一手房、二手房成交情况表,5/15/2020,表2江都区近期一手房、二手房成交情况表,5/15/2020,在江都区，受新国十条颁布等的影响，一手房市场相对不太景气，成交量出现下滑趋势，成交面积也大部如以前，但二手房市场仍呈稳步发展态势。当前，很多投资者看中二手房市场中的巨大潜力，纷纷涌向了二手房市场。越来越多的人投资二手房或从事中介行业，二手房年成交量从2007年仅有十来万平米到现在的三十几万平米，同时价格也在慢慢上涨，但始终保持在一手房价格以下。相较于一手房来说二手房的价格较低，在消费者所能承受的范围之内，许多投资二手房的消费者最看重的还是二手房价格的优势，这为二手房市场提供了难得的发展契机,5/15/2020,近几年来江都二手房市场发展呈现一个比较好的态势的主要原因有：（1）相比较一手房而言，二手房价格比较低，更能为购房者所接受随着生活质量的提高，很多购房者会考虑改善自己的生活品质，但有的时候就是考虑到自己的经济能力，特别是中低收入的人群，往往都会优先考虑那些地理位置较好、周边环境较好、配套设施较齐全的二手房的。（2）城市拆迁改造，人们更倾向于二手房一般情况下，在面对城市房屋拆迁或者是城市改造时，人们一时间不会拿到拆迁或者是改造的房屋，这时候人们考虑的比较多的也是二手房，而不是选择一手房。,5/15/2020,二、江都区二手房市场中存在的问题,江都区作为一个三四级城市，虽然近几年来二手房市场发展比较活跃，但是相比较其他同等级的城市还是有一定的差距的。存在差距的原因主要有以下几个方面：（一）供给和需求不平衡，限制二手房市场的发展二手房市场的发展受到一手房市场的直接影响，一个完善的二手房市场，二手房成交量是应该远远超出一手房的，但江都区还远远没有达到这种水平，说明江都区二手房市场还并不完善，还处于一个不健康的状态。一般情况下，房地产市场会分为消费型市场和投资型市场，消费型投资市场在整个房地产市场中占的比重比较多，而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型需求，所以不合理的供给与需求在一定程度上限制了二手房市场的发展。,5/15/2020,（二）金融服务发展滞后，制约二手房市场的发展在进行房地产二级市场买卖的时候，许多购房者会选择贷款的方式，但是相较于一手房市场而言，江都区房地产二级市场买卖时的银行信贷、担保等金融服务还是相对比较滞后的，而且二手房贷款时所需要缴纳的费用也比较高。另一方面，有些小区或是因为年代较久或是因为地理位置不太优越而被有些银行拒绝进行贷款，这些小区都被排除在贷款的信用资源之外，这样就不能使得二手房的权利得到充分的发挥，使得那些想要购置二手房的购房者无法得到金融服务的保护。,5/15/2020,(三)房屋质量问题难保障，威胁二手房市场的发展随着二手房市场的不断发展，房屋质量问题逐渐显现。在买卖双方进行交易特别是二手房交易过程中，买方往往对房屋质量问题是相当关注的，房屋质量的优劣也基本成为了最终买卖能否进行的关键。目前二手房质量问题主要有墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏等等，往往在进行交易之前，卖方会运用一些装修手段来掩盖个别质量问题，但是再高明的装修装饰也抵不过时间的考验。正是因为江都区二手房市场中存在着很多的有着这样侥幸心理的卖方，导致整个二手房市场的质量问题显得较为明显，为二手房市场的发展带来了很大的隐患，大大降低了二手房买卖的成功率，严重的威胁到了二手房市场的发展。,5/15/2020,（四）中介行业前景堪忧，不利于二手房市场的发展江都区有150多家房地产中介公司，但其中具备房产中介资质的正规中介公司却只有66家，大量良莠不齐的非法中介扰乱着二手房的市场秩序。越来越多的人投向中介行业，中介对于买卖双方的欺骗也越来越多，不少中介机构操作不规范：在买卖过程中，中介往往会为了自身利益对实际情况有所隐瞒；对买卖双方不了解的交易程序有所隐瞒；对交易双方不了解的信息有所隐瞒，以这些方式来赚取差价，强制性的收取顾客的诚意金,使得买卖双方的利益受到了损害。中介从业人员的素质不高，有些可能对房产知识更是一窍不通，连过户时需要带什么手续都不懂，就堂而皇之的干起了中介。这些都大大影响了买卖交易的正常运行，也对整个二手房市场产生不好的影响。,5/15/2020,三、江都区二手房市场健康发展的对策建议在房地产市场不太景气的情况下，江都的二手房市场仍在以比较稳定的速度在发展，但是在发展的同时仍是有一些问题存在的，这些都不免让许多购房者产生担忧，对整个二手房市场都是有着一定的冲击作用的。面对这样的情况，为了建立健全房地产市场经济体制，保证二手房市场的健康发展，针对江都区二手房市场发展中存在的问题我提出以下几点建议和意见：（一）市场加强调节，维持供需平衡二手房市场必须要试着自我调节，协调好购房者的需求与市场的供给，尽可能的避免供不应求或是供小于求这些情况的发生，更好的维持供需平衡，保障好二手房市场的更好发展。在江都区行政服务中心应该设有专门的二手房买卖情况的专栏，让购房者对当前二手房市场的行情或者是市场供给情况有更直观的认识，在江都各个中介都会有购房者想要购买房源的需求量，只要有专门的机构对这些购房者的需求进行汇总就能很好的了解到当前市场中购房者的需求状况，再根据市场供给进行对比就能比较直观的对市场供给与购房者需求进行分析与调节，更好的促进整个二手房市场的发展。,5/15/2020,（二）政府出台政策，规范市场发展政府应该制定相关规定来规范二手房交易时的贷款问题，简化贷款程序，降低缴纳的费用，更多方面的为购房者提供不同的贷款方式，包括公积金贷款、各大银行贷款等等。同时政府也应该出台一系列政策来规范好市场交易时二手房的质量问题，对那些故意隐瞒二手房源情况的卖方或中介进行处罚，尽可能的减少二手房交易时的隐患，更好的保证二手房市场的发展。（三）中介自我规范，提高行业价值中介自我规范最先要考虑的是规范中介自身是否具备了相应的资质证书，从根本上保证中介的正规。其次工作人员对专业知识的了解与熟知也是很重要的；另外中介对于买卖双方解释上的误导、错误的承诺，也会为日后的成交造成一定的隐患。其次从事中介行业的工作人员也需要做到行为规范和服务意识的规范，有些工作人员对工作的责任心不够，敬业意识也不够强，有了少部分这些人的存在会对整个中介行业产生不小的影响，直接损坏了中介的外在形象。,5/15/2020,结束语,随着房地产市场的不断发展，越来越多的购房者都更倾向于二手房市场。相比较一手房而言，二手房由于其价格接近人们的承载范围而较容易为购房者所接受，同时人们也比较注重二手房的地段较佳，交通便捷，有可发展空间的优势。但二手房市场在稳步发展的同时，也存在着不少的问题，在我的调查过程中我发现了二手房市场中包括中介行业、市场供给与需求以及整个二手房市场中存在的问题等。针对存在问题，作者提出建立健全房地产市场经济体制，从市场、中介以及政府这三个方面着手解决二手房市场中存在的问题建议，供江都从事二手房相关工作的同行参考。,5/15/2020,在这篇论文的撰写过程中，通过深入江都二手房市场调查，使我对当前