某五星级大酒店可行性研究报告

1 样本一 第一章 项目概述 1 目概况 1 目提出的背景 1 勘和已进行的调查研究成果 3 目建设必要性 4 行性研究编制依据和范围 5 目主要技术经济指标 6 目建设期限 7 第二章 武汉酒店市场分析 8 店分布 8 店规模 8 格水平 9 营状况 9 户群体 10 第三章 酒店方案市场分析与评价 11 块解析 11 目 析 12 目评价 15 场定 位及项目评估： 16 目定位 19 案评估意见 20 第四章 项目建设条件 21 址现状 21 水条件 24 污水排放 24 2 电状况 25 通及道路条件 25 第五章 项目技术方案与实施进度 26 目总体规划方案 26 构方案 29 排水设计方案 31 气设计 32 调通风设计 34 施进度 36 第六章 环境影响评价与安全卫生 39 境影响分析与评价 39 动安全、卫生 、消防 42 第七章 节能节水措施 46 能措施 46 水措施 47 第八章 项目招标方案 49 投标依据 49 标范围 49 标组织形式 49 标方式 50 第九章 项目建设管理与运行管理 51 目建设管理 51 目运行管理 53 第十章 项目投资估算与资金筹措 54 目总资估算 54 资构成 55 3 金筹措 56 第十一章 项目财务及社会评价 57 务评价 57 会评价 61 第十二章 结论与建议 65 论 65 议 65 附表 : 附表 10目投资估算表 附表 11目销售收入与经营税金及附加估算表 附表 11金来源与运用表 附表 11益及利润分配表 附表 11金流量表 (全部投资 ) 附表 11款偿还期测算表 附表 11感分析表 4 样本二 报告目录： 一、总论 11 （一）五星级酒店项目背景 11 1、五星级酒店项目基本信息 11 2、承办单位概况 11 3、可行性研究报告编制依据 11 4、 五星级酒店项目提出的理由与过程 12 （二）五星级酒店项目概况 13 1、拟建五星级酒店项目 13 2、建设规模与目标 13 3、主要建设条件 14 4、五星级酒店项目投入总资金及效益情况 14 5、主要技术经济指标 14 （三）问题与建议 16 1、五星级酒店项目资金来源问题 16 2、五星级酒店项目工艺技术获取问题 16 3、五星级酒店项目上报问题 17 二、市场预测 18 （一）五星级酒店产品的发展背景 18 1、五星级酒店产品市场分析 18 2、五星级酒店产品的相关政 策 18 3、五星级酒店产品的技术背景 19 （二）五星级酒店产品的市场分析 26 1、五星级酒店行业的成长性分析 26 2、五星级酒店产品的整体优势 28 3、五星级酒店产品成本竞争优势 29 4、五星级酒店行业主要生产企业 30 （三）五星级酒店产品的市场预测 50 1、五星级酒店行业的成长性预测分析 50 2、五星级酒店行业竞争趋势 51 3、五星级酒店行业技术发展趋势 52 （四）市场竞争力分析 52 1、产品市场竞争优劣势 52 2、营销策略 53 5 三、五星级酒 店项目场址选择 56 （一）五星级酒店项目建设地点 56 （二）五星级酒店项目建设条件 56 四、五星级酒店项目技术方案、设备方案和工程方案 57 （一）五星级酒店项目技术方案 57 1、生产方法 57 2、工艺流程 57 （二）五星级酒店项目主要设备方案 58 1、主要设备选型原则和理由 58 2、设备选型表 58 3、设备的最终定型 60 4、车间布置与车间环保 60 （三）五星级酒店项目工程方案 60 1、土建工程设计方案 60 2、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案 61 五、五星级酒店项目主要原材料、燃料供应 63 （一）主要原料材料供应 63 （二）燃料及动力供应 64 （三）主要原材料、燃料年需要量表 65 六、五星级酒店项目总图运输与公用辅助工程 67 （一）五星级酒店项目总图布置 67 1、平面布置 67 2、总平面布置主要指标表 69 （二）五星级酒店项目场内外运输 69 1、场外运输方式 69 2、场内运输量及运输方式 69 （三）五星级酒店项目辅助工程 70 1、供水工程 70 2、供电工程 73 3、通信 及信息系统设计方案 74 4、通风采暖工程 75 5、动力设计方案 76 6、防雷设计 77 8、维修设施 78 9、仓储设施 78 6 七、五星级酒店项目节能措施 79 （一）节能措施 79 1、节能规范 79 2、设计原则 79 3、节能方案 79 4、节能措施 83 （二）能耗指标分析 84 1、资源利用及用能标准 84 2、能耗计算 84 八、五星级酒店项目节水措施 86 （一）节水措施 86 （二）水耗指标分析 86 九、五星级酒店 项目环境影响评价 87 （一）场址环境条件 87 （二）五星级酒店项目建设和生产对环境的影响 87 1、五星级酒店项目建设对环境的影响 87 2、五星级酒店项目生产对环境的影响 87 （三）环境保护措施方案 87 1、设计依据 87 2、环保措施 88 （五）环境影响评价 90 十、五星级酒店项目劳动安全卫生与消防 91 （一）劳动安全与职业卫生 91 1、设计依据 91 2、设计执行的主要标准 91 3、设计内容及原则 92 4、职业安全 92 5、职业卫生 94 6、辅助卫生用室 94 7、职业安全卫生机构 95 （二）消防 95 1、设计依据 95 2、总平面布置 96 3、建筑部分 96 4、电气部分 96 5、给排水部分 96 7 十一、五星级酒店项目组织机构与人力资源配置 98 （一）组织机构 98 1、五星级酒店项目法人组建方案 98 2、管理机构组织方案 98 （二）人力资源配置 99 1、生产作业班次 99 2、五星级酒店项目劳动定员 99 3、职工工资福利 100 4、员工来源及招聘方案 100 5、员工培训 100 十二、五星级酒店项目实施进度 102 （一）建设工期 102 （二）五星级酒店项目实施进度安排 102 （三）五星级酒店项目实施进度表 102 十三、五星级酒店项目投资估算 104 （一）投资估算依据 104 （二）五星级酒店项目总投资估算 104 1、固定资产建设投资估算 104 2、流动资金估算 106 3、五星级酒店项目总投资 106 4、五星级酒店项目投入总资金 106 （二）资金筹措 107 1、资金来源与出资方式 107 2、五星级酒店项目筹资方案 107 （三）投资使用计划 107 1、固定资产建设投资使用计划 107 2、流动资金使用计划 107 （四）借款偿还计划 108 十四、五星级酒店项目财务评价 111 （一）计算依据及相关说明 111 1、五星级酒店项目测算参考依据 111 2、五星级酒店项目测算基本设定 111 （二）总成本费用估算 112 1、直接成本 112 2、工资及福利费用 114 3、折旧及摊销 114 8 4、修理费 114 5、财务费用 114 6、其它费用 115 7、总成 本费用 115 （三）销售收入、销售税金及附加和增值税估算 117 1、销售收入 117 2、销售税金及附加费用 117 （四）损益及利润及分配 118 （五）盈利能力分析 120 1、投资利润率，投资利税率 120 2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期 120 3、五星级酒店项目财务现金流量表 120 4、五星级酒店项目资本金财务现金流量表 123 （六）盈亏平衡分析 125 （七）敏感性分析 125 十五、 五星级酒店项目 经济社会效益分析 128 （一）经济 效益 128 （二）社会效益 129 十六、 五星级酒店项目 风险分析 130 （一）五星级酒店项目风险因素识别 130 1、法律及政策风险 130 2、市场风险 130 3、建设风险 130 4、环保风险 130 （二） 家五星级酒店项目风险防控措施 130 1、法律及政策风险防控措施 130 2、市场风险防控措施 131 3、建设风险防控措施 131 4、环保风险防控措施 131 报告目录： 图表 1星级酒店项目技术经济指标表 14 图表 2004中国五星级酒店产品需求总量及增长情况 18 图表 2005中国五星级酒店行业利润及增长情况 27 图表 2统五星级酒店产品与五星级酒店产品五年总体费用比 9 较表 28 图表 2统五星级酒店产品与五星级酒店产品数据对比 28 图表 2010中国五星级酒店行业利润及增长情况预测 51 图表 2星级酒店项目产品推销方式 53 图表 2星级酒店项目产品推销措施 54 图表 4星级酒店项目产品生产工艺流程图 57 图表 4星级酒店项目新增设备明细表 58 图表 4要建、构筑物表 62 图表 5要原辅材料品种、需要量及金额 63 图表 5要燃料及动力种类及供应标准 65 图表 5要原材料及燃料需要量表 65 图表 6区平面布置图 67 图表 6平面布置主要指标表 69 图表 6星级酒店项目人均年用水标准 71 图表 6星级酒店项目年用水量表 71 图表 6星级酒店项目年排水量表 72 图表 8星级酒店项目水耗指标 86 图表 9星级酒店项目污水排放量 88 图表 11星级酒店项目管理机构组织方案 98 图表 11星级酒店项目劳动定员 99 图表 12星级酒店项目详细进度计划表 102 图表 13建工程费用估算 104 图表 13定资产建设投资（单位：万元） 105 图表 13业企业销售收入资金率 106 图表 13资计划与资金筹措表（单位：万元） 107 图表 13款偿还计划（单位：万元） 108 图表 14常经营年份直接成本构成表 112 图表 14年直接成本 113 图表 14年折旧及摊销 114 图表 15年财务费用 115 图表 14成本费用估算表（单位：万元） 116 图表 14星级酒店项目销售收入测算表 117 图表 14售收入、销售税金及附加估算表（单位：万元） 117 图表 14益和利润分配表（单位：万元） 119 10 图表 14务评价指标一览表 120 图表 14星级酒店项目财务现金流量表（单位：万元） 121 图表 14星级酒店项目资本金 财务现金流量表（单位：万元） 123 图表 14星级酒店项目盈亏平衡图 125 图表 14星级酒店项目敏感性分析表 125 图表 14感性分析图 126 图表 15星级酒店项目财务评价主要数据汇总表 128 11 样本三 第 一 章 项目总论 一、 项目 摘要 1 项目名称 ： *宾馆五星级旅游饭店建设项目 （以下简称该项目） 2 项目承办单位 ： *中国旅行社有限责任公司 3项目负责人： 联系电话： 4 建 设 地区、地点 ： * 5工程 范围： *宾馆 主体建筑工程、工艺设备、配套工程（电气、暖通、给排水等） 5建设性质： 新建 6项目主要建设规模与内容 ： *宾馆五星级旅游饭店项目用地 方米，代拨城市道路用地 方米，总用地面积 方米。新建的饭店大楼 规划地上 26 层，地下 2 层，总建筑面积 方米 。配套完善饭店内的工艺设备以及配套工程（电气、暖通、给排水、绿化等）。 7项目实施进度计划： 项目工期为 2 年零 8 个月，即 2009 年 12 5 月至 2011 年 12月。 8项目总投资与效益情况 ： (1)总投资 与资金筹措 该 项目 总投资 元， 资金 来源于银行贷款和建设单位自筹，具体如下： 1)申请银行贷款 12000 万元； 2)建设单位自筹 元 。 (2)效益简述 经济效益方面，该项目 财务净现值大于零，项目财务内部收益率 （全部投资） 所得税后 为 项目财务内部收益率（资本金）所得税后为 说明 项目 财务 盈利能力 较 强 ，有利于引入社会化投资。 同时，从项目现金流量分析来看，该项目可用于偿还贷款的结余资金富余，项目借款偿还期仅为 （含建设期的借款期2 年），各项资产负债指标良好，项目偿 债风险小。另外，从财务不确定性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。因此，项目经济效益显著。 社会效益方面， 该项目的实施有利于拉动地方经济发展，是“扩大内需保增长”的具体实施 ，可完善旅游的城市配套功能，提升城市品位。 五星级酒店建成运营后，将极大缓解 区域 招商引资和商务接待等活动的需求，推动高新区、政务文化新区、经济开发区的发展，提升 *城市形象。 此外，在 项目的建设和运营过程中，将会带来较多就业机会 。 因此，项目社会效益显著。 13 9 承担可行性研究工作的单位 ： *市信德工程咨询有限公司，为综合乙级工程咨询资质单位 10可行性研究报告编制依据与研究范围 (1)编制 依据 1) 中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定 （ 1997 年10月 16日国家旅游局发布 ） 2) 旅游涉外饭店星级的划分 与 评定 （ 14308 3) 五星级星级饭店标准 4) 饮食建筑设计规范 （ 4 89 ） 5)投资项目可行性研究指南 6)*市国民经济和社会发展第十一个五 年规划纲要 7) *市城市总体规划 8)其他有关标准、规程、规范 (2)研究范围 本报告重点对 项目 建设的必要性、市场预测、建设规模、 场址选择、 建 设方案 、 建筑节能节水措施 、 环境影响评价、组织机构与人力资源配置、实施进度计划、 投资估算 及资金筹措、经济及社会效益评价 等进行研究 ，进而提出项目可行与否及有关建议。 二、项目承办单位概况 项目承办单位 *中国旅行社有限责任公司，是于 2002年 7月由原 *中国旅行社改制成立的。下属 *宾馆、 *中国旅行社有限责任公司营业部等二个单位，主要经营餐饮、客房、国内旅游及 相 14 关业务。公司注册资金 元，公司现有股东 5 个，其中，股东福建华侨实业集团公司占资本 股东福建省 *天元集团有限公司占注册资本 股东 *占注册资本 股东朱建辉占注册资本 股东朱铖晗占注册资本 8%。至 2008 年 10月，公司资产 元。公司法定 代表人为 *，公司注册地址为梅列区牡丹新村 11幢。下属单位 *宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店，位于 *市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带，更 是交通汇集地。 三、 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 1 15 主 要 技 术 经 济 指 标 表 表 1号 项 目 单 位 数 量 备 注 1 占地面积 平方米 中代征道路面积 方米 2 总建筑面积 平方米 面 26 层，地下 2 层 3 客房数 套 468 4 写字楼 平方米 15660 5 劳动定员 人 301 6 总投资 万元 设投资 万元 程费 用 程建设其他费用 本预备费用 设期利息 万元 动资金 万元 7 资金筹措 万元 请银行贷款 万元 12000 设单位自筹 万元 8 财务指标 均产值 万元 均创利润总额 万元 均上交税金 万元 投资收益 率 % 本金净利润率 % 务内部收益率 (全部投资 ) % 得税后 务净现值 (0%，全部投资 ) 万元 得税后 务内部收益率 (资本金 ) % 得税后 务净现值 (0%， 资本金 ) 万元 得税后 资回收期 (全部投资 ) 年 得税后 ,含建设期 3 年 ，其中筹备期 1 年 款偿还 期 (最大偿还能力方式 ) 年 建设期借款期 2 年 9 新增 就业人数 人 280 16 四、存在问题及建议 1 问题 (1)项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。 (2)项目规模较大，时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。 (3)项目建设与运营单位要建立一支高素质的 星级宾馆 管理 服务 队伍。 2 建议 (1)在下阶段工作中应进一步优化、优选工程设计方案，以进一步突出城市标志性建筑的地位，并节省投资。 (2)加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径， 尽快落实资本金 。 (3)树立 “ 以人 为本 ” 意识，强化岗位培训制度 。 由于现代信息技术的飞速发展，知识更新频率越来越快，过去靠学校教育一劳永逸的情况已不复存在，任何一名 饭店工作人 员都应该具备 “ 活到老，学到老 ” 的良好心态，及时吸纳新知识、新技术， 饭店 也要花大力气抓好新知识的教育培训和新 人员 的常规业务培训，努力建设一支高素质的 服务团 队。 17 第 二 章 项目背景和发展概况 一、 项目提出的背景 1 国家及旅游饭店行业发展 状况 旅游饭店业是我国与国际接轨最早、开放步伐最快的行业之一，是中国改革开放的形象和窗口。 1979年，我国建设第一家外资饭店 北京建 国饭店， 1982 年引进第一家国际饭店管理公司 香港半岛管理集团。目前已有 41 家国际饭店管理集团、 67 个饭店品牌进入中国市场，管理了 516家饭店，排名世界前 10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。 30年来，中国旅游饭店业取得了五个方面的显著成绩 ： 一是产业规模不断扩大。截至 2008年底，全国星级饭店已经超过了 1978年全国饭店总数的 100倍。 二是产业素质稳步提高。饭店经营业绩逐年好转， 2008年全国星级饭店实现利润 40亿元，与上年同比增长了两倍多。饭店连锁经营步伐加快，服务更加规范，队伍 素质更加专业，饭店更加注重绿色和环保，现在全国已经拥有绿色旅游饭店 2000多家。 三是产业形态走向多元化。除传统的观光饭店和商务饭店外，度假饭店、会议饭店、经济型饭店、公寓酒店、乡村酒店、青年旅馆等均获得较快发展。 四是集团化水平稳步提升。 2008 年全球饭店集团 300强排名，中国内地有 7 家入围，其中锦江国际酒店集团首次进入 20强，排名 18 第 17位。 五是星级标准得到广泛认可，星级服务理念对其他服务业产生了广泛的影响，星级在社会上很多领域已经成为产品质量与档次的象征。 2 我 国五星级酒店市场状况 中国目前已呈现全 面的五星级酒店热，从一、二线城市，到三线甚至四线城市，都卷入了这个热潮之中。 五星级酒店成为 发达的一、二线大城市 的 风向标 。 进入 2004年以来，五星级酒店兴建、开业的消息不绝于耳，风靡全国。喜来登、万豪、希尔顿这些国际 品牌 五星级酒店相继在多个城市开业。长期以来对于新建酒店业进行严格控制的上海也传出将新增多个五星级酒店的消息，北京作为中国的经济、政治、科技中心，五星级饭店 增加自不用说。而业内人士称广州酒店市场在未来 3内将增加 30 家高星级酒店，其中五星级酒店 10 家，四星级酒店约 20家。成都也即将增加数个五星级酒店。沈阳市掀起五星级酒店投资热潮。从去年底至今年初，约有 10余家五星级酒店在建或筹建之中。 3 项目发起人和发起缘由 根据国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见的精神，随着省、市关于实施项目带动战 略 决策部署的贯彻落实和 *社会经济 持续 发展，以及福银、三泉高速公路的建成通车，永宁 高速公路、 向莆高速铁路的 开工建设， *的区位交通环境将得到大为改善， *将成为一座更加开放的区域中心城市。同时， 也将 19 有助于 *境内丰富的旅游资源优势转化为经济优势 ，带动旅游业、酒店业的繁荣发展。作为全国旅游城市， *迫切需要一家上档次、上规模的旅游饭店。 *宾馆五星级旅游饭店项目由母公司 *中国旅行社有限责任公司的 5 个股东共同发起。发起缘由如下： (1)*市旅游资源丰富， *是中国优秀旅游城市 *是福建省辖市，位于武夷山与戴云山脉之间。全市总面积22959 平方公里，其中市区 1178 平方公里，总人口 ；辖 1个县级市（ *）、 2 个区（ *、 *）、 9 个县（）；森 有 “ 中国绿都 ” 、 “ 绿色宝库 ” 之誉；年平均气温为 年四季均可游览。 *历史悠久，人文荟萃，风光旖旎，特色鲜明。旅游资源得天独厚。 *岩前发现了 20万年前古人类文化遗址。宁化石壁是中国历史上由北向南客家大迁徒的中转站，被誉为 “ 客家祖地 ” 。古邑多俊杰，宋代 “ 理学四贤 ” 中的杨时、罗从彦、朱熹和清代画坛 “ 扬州八怪 ” 之一的黄慎及清代 “ 书法四大家 ” 之一的伊秉绶等历史名人都诞生在这里。 *名胜古迹众多，自古以来为人们所称颂。这里有被誉为 “ 天下第一湖山 ” 的泰宁大金湖；有被著名地理学家徐霞客 称 “ 大而逼，远而整 ” 的永安桃源洞 “ 一线天 ” ；有犹如 “ 神仙洞府 ” 的将乐玉华洞 。 改革开放以来， *旅游业迅速发展。现已建成以 “ 山、水、洞、林、石、古文化 ” 为特色的旅游风景区（点） 60余处。其中：世界地质公园 1 个（泰宁世界地质公园）；国家重点风景名胜区 3 个（泰宁大金湖、永安桃源洞 乐玉华洞）；国家 4a 级旅游区 4 20 个（泰宁大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏栲）；国家2 个（沙县沙阳乐园）；国家级自然保护区 3 个（将乐龙栖山、永安天宝岩、建宁闽江源）；国家森林公园 5 个（泰宁猫儿山国家森林公园 、三元国家森林公园、将乐天阶山森林公园、 *仙人谷森林公园、建宁闽江源）； 国家地质公园 2 个（宁化天鹅洞群、永安国家地质公园）；国家重点文物保护单位 5 个（泰宁尚书第明代建筑群、三元万寿岩、永安安贞堡梅列正顺庙、建宁红一方面军领导机关旧址）；全国红色旅游经典景区名录 3 个（宁化县红军医院旧址、长征集结出发地、北山革命纪念园，泰宁县红军街 ,建宁县红一方面军司令部、总前委、总政治部旧址 ） 。 全市现有市、县两级旅游局 13个，旅游质监所 3 家，旅游监察大队 2 家，旅游培训中心 1 家，并成立了市旅游协会。有饭店、宾馆 166 家， 其中星级饭店 33 家，有旅行社 43 家，旅游汽车公司 5家。 *交通方便，国道 205 线， 316 线、省道 212 线形成了四通八达的公路交通网络，鹰厦铁路横贯市区，开通了 *至厦门、福州城际列车和 “ 金湖号 ” 专列，京福高速公路 *段一期工程（ *建成通车。龙岩冠豸山机场距 *市区仅 2 小时车程。 *物产丰富，有竹、木、菇、闽笋、建莲、金桔、天然宝石等，还有 “ 汀州八大干 ” 的明溪肉脯干、宁化辣椒干、田鼠干在国内外久负盛名。 *旅游已形成了一个能够满足旅游者吃、住、行、游、购、娱需要的旅游接待服务体系。 2001 年 12 月 ， *市荣膺 “ 中国优秀旅游城市 ”称号。永安市和泰宁县也分别于 2000 年和 2004 年荣获 “ 中国优秀旅游城市 ” 和 “ 优秀旅游县 ” 称号。 21 (2)市区规模以上饭店尚没一家四星级（或）以上的旅游饭店 作业中国优秀旅游城市，但目前 *市区规模以上饭 店尚 没有一家四星级（或）以上旅游饭店。市区现有饭店格局是饭店规模小（ 100个以上客房的仅 3 家）、接待档次低（梅列、三元三星级旅游饭店仅 8 家），接待一个 1000 人左右的大型会议就得使用 10 多家星级饭店和社会宾馆，接待能力和档次已远远不能适应 *社会经济不断发展的要求。 (3)*宾馆现有服务设施不足 *宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店，位于*市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带，更是交通汇集地。 由于运行时间较长，虽几经装修维护，但很多设施设备陈旧 。现仅有 100 多间标准客房和豪华套房，宴会厅 容量偏小。特别是遇节假日，游客常常抱怨住宿暴满，影响 *城市整体形象。 为进一步提高 *市区宾馆饭店接待档次和接待能力， 同时本项目作为 *大力发展旅游经济的重点配套工程，得到了市政府领导及有关部门的大力支持。 由于 *宾馆和毗邻的 *市商业集团 有限公司原办公、住宅楼地块较为狭小，且受现有建筑制约，单独建设无法体现高星级旅游饭店档次及城市景观的整体性。根据 *市政府的要求，经 该 项目承办单位与 *市商业集团有限公司协商一致，同意 联合报建、各自投资。本报告中 项目“建设内容”即 *宾馆，不含 *市商业集团有限公司的“牡丹新村 17幢旧房改造”工程。 二、 项目发展概况 22 1 场 址初勘和初步测量工作情况 该项目已于 2008年 1月委托 *市土地资源勘察队进行了场址勘察定界 ，其成果为土地勘测定界技术报告书（编号： 200806） 。场地实测面积为 方米（ ），其中， *中国旅行社有限责任公司占地 *市商业集团公司占地 通运输用地 方米。 场址处暂没进行工程及水文地质勘察，应在下一步工作中详细进行。 2 项目建议书的编制、提出及审批过程 该项目已于 2008年 1月由 *市梅列区发展和改革局立项（备案）（闽发改备 2008）（ 详见附件 1：项目备案表 ），其他前期工作 （ 拆迁 、可行 性研究、方案设计等）正在紧张有序地进行。 三、 项目建设的必要性 及意义 1项目实施有利于拉动地方经济 发展，是“扩大内需保增长”的 需要 酒店 业与 农业 、食品加工、旅游业、饭店业等行业有着相辅相成的联系，努力促进餐饮业的发展，将会更有效地促进经济的综合发展。 同时，酒店业对地方经济发展的贡献，最直接的体现莫过于对会展业的拉动作用。近年来， *每年都举办“ 海峡两岸林业博览暨投资贸易洽谈会 ”、“中华风味小吃展”等大型展会。会展经济已日益成为 *展现城市形象和品牌的重要手段。 可见，上 规模 、上档次 的酒店工程建设对于推动酒店行业的良性发展将起到深远的意义，同时对于扩大内需， 促进经济增长， 稳 23 定社会有着积极的推动作用。 2项目实施是 *“发展大旅游”的内在需求，也是项目自身发展的需要 *是中国优秀旅游城市， 吸引了无数的国内外游客。旅游业在*市 的经济发展中起到了举足轻重的作用。旅游业作为一个综合性很强的产业，能够带动吃、住、行、游、购、娱等上下游产业的快速发展，包括饮食、建筑、交通、通讯、园林、商业等行业，对整个经济发展的带动作为非常明显。 一旦一个地区的旅游业发展起来，酒店业的受益程度是 最大的。据法国旅游业协会主席菲利普 邦贝尔热的研究： “43% 的旅馆、咖啡店和饭店的收益，同旅游直接有关 ； 航空运输收益的 42%同旅游有关，铁路运输收益的 23%、 汽车 的 12%、农业的 8%、建筑业的 6%同旅游业有关。 ” 而一个好的酒店同时包括了旅馆、咖啡店和饭店，其受益程度可想而知。 3项目实施是城市品牌发展的需要，是城市亮丽的名片，有利于提升城市整体形象 五星级酒店，为城市增辉，使城市变得更加美丽，更有魅力。*作为 经济不发达的地区， 同时也是全国文明城市、卫生城市、优秀旅游城市等，连 一家五星级酒店都没有，既影响城市形象，又影响经济发展。五星级酒店如今成了城市亮丽的名片，为旅游、商务活动提升了档次。全国创优秀旅游城市活动，不仅促进了旅游经济的发展，而且推动了城市的发展。因此，五星级饭店是一道美丽的风景线，是城市的骄傲，是现代城市的名片。 24 4 项目实施对于 促进就业 有着明显的效果 金融危机下，第三产业的价值被凸显的淋漓尽致，酒店下乡，餐饮娱乐商圈，服务业用工荒，鼓励农民工返乡发展第三产业等经济现象成了网络热词，对于这一 经济现象的热议表明了人们对经济危机带来的城市农民工失业所延伸出来的社会问题的隐忧，而国家鼓励基础设施建设，扩大内需，鼓励消费的政策恰恰符合了发展第三产业，促进就业的这一发展规律，频繁的酒店工程建设顺理成章地走到了建筑产业的前台，对扩大内需起着良性的推动作用。 另外，由于项目建成运行后，将需要扩招酒店服务人员 350人，而且这些人员大都来自农村剩余劳动力或者城市下岗职工，因此，项目的实施对于解决当前就业困难的问题其作用尤其明显。 25 第 三 章 行业市场分析与建设规模 一、市场分析 1目标 市场调查 近年来， *市旅游业发展迅速，度假旅游、商务（考察）旅游、会议旅游人员不断增加。 截止 2008 年 12 月 31 日，全市 有 37 家星级饭店（四星级 2 家，三星级 17家，二星级 18家） 。 今年春节期间，全市 37 家星级酒店共接待游客 10 万人次， 由于各种原因， *市还只有 两家四星级酒店 ，而 *市区没有一家四星级以上的酒店 。 市区现有饭店格局是饭店规模小（ 100 个以上客房的仅 3 家）、接待档次低（梅列、三元两地三星级旅游饭店仅 8 家），接待一个 1000 人左右的大型会议就得动用 10 多家星级饭店和社会旅馆，接待能力已远 远不能适应 *社会经济不断发展的要求。 与省内部分兄弟县市相比 ， *市高星级的酒店宾馆建设明显落后。 旅游的六要素包括 “ 吃住行游购娱 ” ，五星级酒店本身至少已囊括了 “ 吃住购娱 ” 四要素。因此，尽快打造一家五星级酒店对拉动 *旅游经济意义重大。 一业内人士介绍，由于目前 *还没有一家五星级酒店，一些企业家为了提升接待档次，经常要跑到 兄弟 市区的五星级酒店去开会、谈生意，这样一来， *无形中流失了这部分消费群体。这部分人， 26 办完正事后必然会进行宴会、观光、购物等活动，这对当地的旅游市场具有很大的促进作用。而要把具备较高消 费能力的人群吸引到本地，当地优秀的旅游资源固然很重要。高档次的酒店在这方面所起的作用不可小觑。如果 *宾馆 五星级 旅游饭 店建成，不但能为前来投资创业和进行商务活动的各界人士提供优质服务，还能留住本地高消费群体，吸引外地高消费群体。 另外，五星级酒店本身资金实力雄厚，拥有自己的一套先进营销模式。酒店将通过参加国际国内的各种推介会、博览会进行自我推销，这同时也推销了 *的旅游资源。 特别是 银福高速公路、泉三高速公路的 通车 以及正在建设中的向莆高速铁路的实施 ， *正 面临一个崭新的发展机遇， *的区位优势将得到极大提升 ，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定会更加紧密，必须要提前做好准备。 2 旅游住宿需求预测 近年来，我国星级酒店的总体规模呈现持续快速上涨的态势，1998 2008 年，年均增长率达 其中 2000 年增长最快，增长率高达 56。 2004 年，星级酒店总数突破一万家， 2008 年星级酒店数量是 1998年的 高档饭店竞争将更加激烈。一方面近年来国内高档饭店建设步伐加快，另一方面，洲际（ 里兹卡尔顿 (圣瑞吉斯（ 丽晶 (柏悦 (四季（ 国际饭店集团顶级品牌全面进入，势必对中国饭店原有高端客源市场的分配产生重要影响，加剧高档饭店的竞 27 争。 高星级酒店越来越多，市场竞争越来越激烈，而很多酒店开始把竞争转向了服务，通过个性化服务来吸引消费者， 2008 以后 年我国五星级酒店的竞争将转向 服务竞争。 近几年来，人们在生产和消费过程中，越来越关注资源与环境保护；国际环境保护的潮流也对我国饭店产生重大冲击，要求饭店按国际环境标准从事营销。在国内外的环保压力下，我国酒店行业绿色营销意识 将不断加强，这也就成了我国高级酒店未来发展的趋势 。 根据满足 旅 客住宿需求和住宿设施适当超前的原则，到 2015年， *市 星级宾馆 住宿设施床位需求总量将增加到 9000 张。 规划到 2015年， *市星级宾馆总数达到 50家、 9000个床位，使每万人游客拥有星级宾馆床位数由 2008 年的 增加到 住宿设施结构需求预测见表 3 住宿设施结构需求预测表 表 3份 星级宾馆 总床位数(张 ) 宾馆数量 (家 ) 高档床位 (张 ) 中档床位 (张 ) 低档床位 (张 ) 2008 37 1000 2700 2300 6000 2015 50 2300 3900 2800 9000 新增数量 +13 +1300 +1200 +500 +3000 注：表内高档宾馆指四、五星级宾馆，中档宾馆指三星级宾馆，低档宾馆指一、二星级宾馆。 3 项目 析 (1)析 28 优势（ s） 1)项目位于 *市 区 政治、经济、 商贸、 文化核 心 位置 ，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面； 2)区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力 较大； 3)项目承办单位 *中国旅行社 有限责任公司 ，系 *市成立最早规模最大的专业旅游服务机构，福建中旅集团成员单位，主营国内旅游，代办机（车、船）票业务，提供住宿、餐饮、娱乐、会议等一条龙服务 ，能给客户以坚定的购买信心； 4)项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。 *宾馆现为三星级旅游饭店，经过近 30年的经营实践，已造就一支懂经营、善管理的干部队伍和作风过硬、业务娴熟的服务员队伍，已使其成为 *市的品牌饭店，社会各界和广大宾客对 *宾馆有较高的认知度，这是一笔宝贵的无形资产。 5)该项目的建设对 *市旅游经济的发展具有重大意义，已列入*市政府旅游基础设施建设重点项目。 劣势（ w） 1)项目入住客户类型单一化； 2)项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足； 3)项目周边商业氛围较弱； 4)项目内部酒店功能性设计存在缺陷。 机会（ o） 29 1)来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础； 2)多条高速 公路 开通 、 向莆高速铁路 开工，进一步 突显区位优势 ； 3)会展业相对发达 ，消费能力强； 4)全市目前没有一家五星级饭店 。 威胁（ t） 1)市场潜在竞争压力巨大； 2)国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。 (2)应对策略 四大 强化优势与机会策略） 1)强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜； 2)配合项目 城区 地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注； 3)利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化 老 客户； 4)强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企 业进行重点宣传，促成集团 消费 。 两大 化解劣势与规避风险） 1)项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案，吸引客户 消费 ； 30 2)针对自身酒店配套设施经营的劣势，我 们 建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次； 3)利用政府背景优势对项目进行信誉担保； 4)快打快销规避政策风险。 (3)结论 通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素， 我们 认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特 色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。 4项目定位 *宾馆五星级旅游饭店 为 *中国旅行社有限责任公司 全资拥有，是 *市 为改善投资环境 、旅游环境 而兴建起来的 ，饭 店高 26层 。 *宾馆五星级饭店 是一家豪华商务旅游酒店。位于 *市区繁华的列东大街 、 东新二路 的交汇处。 饭店严格按照国际五 星级酒店标准运作管理， 饭 店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 因此，项目应该定位为： *首个 五星级 国际级商务 旅游中心 酒店。 二、建设规模 1用地 规模 *宾馆五星级旅游饭店项目用地 方米，代拨城市道路 31 用地 方米，总用地面积 方米。 2建筑规模 *宾馆五星级旅游饭店项目 主楼设计为地上 26层、地下 2 层。 设计总建筑面积 方米，其中，方米，不计容建筑面积 12675 平方米。 3设计服务 （接待） 能力 *宾馆五星级旅游饭店项目设计客房共 468套（标准间 450套、套房 5 套、总统套房 1 套、商务套房 12套、）、大中小餐厅（含贵宾厢）餐位数 1400，其中多功能宴 会厅餐位数 1000个左右。 饭店建成运营后，每年接待宾客约 30万人以上。 32 第四章 项目选址与建设条件 一、项目选址 *宾馆五星级饭店拟在现 *宾馆处拆除重建。地址： *市 梅列区牡丹新村 11幢 。 项目选址处位于 *市区城市核心位置，处于全市政治、经济、文化中心。 二、建设条件 1 交通条件及周边配套分析 项目 位于 *市区政治、 经济 、 商贸、 文化中心，各种配套完善 。城市交通主干道列东街、东新二路紧邻项目区。另外， *市外部交通条件日益完善，泉三高速公路、银福高速公路已建成通车，永武高速公路、永宁高速公路、 向莆高速铁路正在建设， 为 *社会经济发展带来新的机遇。 项目方圆 500 米内，高尚物业众多，集中了 *市人民 政府、 列东百货 、 电子城、 邮政、电信、 银行 等行业机构。 2 景观价值分析 项目的景观资源丰富，坐拥 *城区 中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。 项目建成后将成为这一区域最高标志性城市建筑。 3 自然条件 (1)气象条件 *市区属中亚热带季风气候，其特征是：夏半年多为偏东风， 33 炎雨；冬半年盛行东北风，寒冷干燥；降雨量充沛，季风性气候显干燥，冷热明显，四季较为分明，光照充足。 年平均气温为 氏度，年平均气压为 巴，年平均相对湿度为 79%，年平均降水量 米，年均雾日 56天。 (2)水文 沙溪系闽江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、径流系数大等特点。沙溪是流经 *市区的唯一河流，主干流从三元区溪口农场入境，从西南向东北穿过市