某写字楼开发项目可行性研究报告

上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 1 摘要 2008 年 9 月 1 日，上海欣欣房地产公司受让取得上海市嘉定区同济新城一块 40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价。 项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。 自 2002 年上海汽车城的建造 ,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。 2008年美国次贷危机致使 金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环 境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。 该写字楼容积率 筑面积 35000平方米，地下 1 层，地上 6层。开发总成本 目建设期为 ，第一年投入总投资的 70%，第二年上半年投入总投资的 30%。银行贷款 元，抵押贷款期限 15 年，贷款利率 建成后出租，预计 85%出租率，租金每日每平方米 2元。内部收益率为 按 10%态投资回收期为 项目可行。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 2 一、 总论 目背景 为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。 展商情况 项目发展商：上海欣欣房地产开发有限公司 开发资质：一级 法定代表人：吴金阳 注册资金： 8000万元（人民币） 地址：上海市嘉定区曹安公路 4800号 企业类型：有限责任公司（国内合资） 注册号：沪房地资（嘉定）第 123号 目评价目的 本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。其主要评价目的如下。 1) 过投资环境研究分析 ，确定项目的市场定位。 2) 通过市场研究分析，确定项目的市场定位。 3) 通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 3 定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。 4) 通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度。 5) 通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。 6) 为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。 7) 为政府进行项目审批提供参考和依据。 目评价依 据 1) 中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法 2) 定额标准：上海市建筑和装饰工程预算定额（ 2000） 3) 投资项目可行性研究指南，北京：中国电力出版社，2004 4) 与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规 5) 中华人民共和国企业法人营业执照（副本） 6) 委托方提供的项目开发有关资料 设可行性概述 本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 4 进驻，有利于同济新城的长远发展。另外，项目区位 未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。我们认为，本项目的开发是可行的。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 5 二、项目概况与基地分析 目获得 本项目由欣欣房地产有限公司于 2006 年 9 月 1 日通过上海交价 价 2006 年 6 月 1 日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标。 目区位 本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南 。 嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬 31 度 23 分，东经 121度 15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积 方公里。行政区域界线总长 境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。河道总长 1800余公里，平均河网密度为每平方公里 4公里。 本项目所在的同济新城 总投 资约 100 亿，绿化率 45%， 同济新城按功能分区划分为“四大板块”：中部板块 “ ah”商贸办公中心，西部板块 综合发展区，东部板块 现代上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 6 科技研发区，北部板块 生活居住区。本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置。 嘉定镇离上海市中心的人民广场 30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在 25公里左右。 通道路 嘉定区交通便捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。境内公路总长 700 多公里 ，密度为每平方公里 要公路有沪嘉 (沪宁 (嘉金 (郊环 (高速公路，沪宜公路（ 204 国道）、曹安公路（ 312国道），还有宝嘉公路和外青松公路 2条市道等。 沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等 50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。有航道 22 条，通航里程 中境内市级航道蕴藻浜长 边环境 嘉定区于 2002 年 11 月 1 日，经市绿化局领导、专家的 考核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区。 其公共绿地 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 7 总计绿地面积 绿地覆盖面积 城镇人均公共绿地 人 城镇人均绿地 人 绿地率 绿化覆盖率 同济新城的绿化覆盖率也达 45% 本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视野开阔。另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富的植被、大片草坪及水域 景观，令人心旷神怡、身心放松。 详见“五、建设内容与市政配套”。 设有地面与地下停车场，共计车位约 100个。 本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少。 城区内 风味小吃 吉祥馄饨、田仓米粉、福建沙县小吃、兰州拉面店、图门烧烤、游子老鸭粉丝汤、 饮品 茶风暴、第五街、缘味站、新一佳 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 8 快餐 欧德隆、，米诺多汉堡、真有味 咖啡、西餐 三叶坊、苏卡 咖啡店、堡盛西餐 城区外 饭店 新词大酒店：墨玉路 29 号 湖南料理：新源路 600 号 金湘隆：新源路 602 号 面包糕点 闽甜西饼屋、元祖蛋糕、闽香西点面包房 风味小吃 川福火锅、小云南米线店、重庆鸡公堡、兰州拉面、盱眙龙虾家常菜馆 快餐 蒲乐食品、快一点快餐 咖啡西餐 比萨林、迪欧咖啡 新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行、中国银行、中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷的金融方面服务 划指标 用地范围：东至和平路，西至 f 大 厦，北至国豪路，南至步行道 用地面积：总用地 10000平方米 用地性质：商业、办公用地 容积率： 海市写字楼 开发项目可行性研究报告 9 三、市场环境分析 观层面 观调控政策 自 2005年 3月 26日国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知（“国八条”）起， 政府出台了密集的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。 2006 年 5 月 17 日，“国六条”出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。 2007 年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。 2008 年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。 2008 年 10 月 22 日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见，对我市房地产业进行宏观调控。调控政策涉及到房地产税收、房地产金融、城市 建设开发、住房改革等多方面。 2008 年 12月 21日，关于促进房地产市场健康发展的若干上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 10 意见的公告又为房地产市场带来了不同意味的 “国十三条” ，进一步体现了特殊市场环境下政府“放权”的态度。至此，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业的发展。 综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。 业结构 近几年嘉定区国民经济持续较快增长， 2007年完成增加值 比增长 财政收入稳步增长。07 年实现财政总收入 元，比上年增长 与此同时，嘉定区经济 结构进一步完善，第三产业所占比重不断上升。2001年第三产业实现增加值 2007 年第三产业实现增加值 元，对全区经济增长的贡献率为 三次产业的比例由 2001年的 007年的 嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位、规模和能级。 001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年2 0 0 1 年 至 2 0 0 7 年 第 三 产 业 占 g d p 比 例上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 11 资与商业发展 2001年， 全区完成固定资产投资 中基础设施投资 6 年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额 元，地产开发投资 图 3观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。从投资主体看，国有经济投资 元，集体经济投资 商及港澳台投资 营企业投资 元，其他经济投资 资主体结构发生进一步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，发展前景良好稳定。 （图 3 - 2 ） 2001 年至 2005 年嘉定固定资产投资额及其增幅0204060801001201401601802002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0102030405060708090100固定资产投资额 地产供给与需求 自 2002 年上海汽车城建设的全面展开， 推动了房产市场的活跃 ，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。上年增长 此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。 2004年嘉定区实现房地产业增加值 上年增长 完成房地产开发投资额 元，比上年增长上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 12 2005年“国八条”的颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定。 2006 年完成房地产开发投资 元，比上年增长 2007年，嘉定区房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资 上年增长 从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促进了区域楼市体量的扩张。年成交量从 2003年的不足 100万平米一举跃升到 2004 年的近 200万平方米，之后持续稳定在该数量级。区域楼市火热催动房价一路走高， 02、 03 年嘉定区主流房价尚在 3000元以下，进入 08年已拉升到 8000元附近。 数据来源： 中国房地产指数系统 2008年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。1 月份之后，市场供求双双从 2500 套 /月大幅下挫至 1500 套 /月，季节性市场 回暖亦不复存在。从近几个月的市场走势来看，嘉定楼市以 5月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破， 6发商销售压力逐步增大。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 13 数据来源： 中国房地产指数系统 至此可见， 2008 年金融危机以来，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。 块层面 目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块（ a西部板块（地标综合发展区）。以上两板块都规划成为同济新城的金融商务中心，在过去的 3 年中发展态势各不相同。随着同济新城商业的发展，两个板块的竞争日益激烈。而一个项目能否成功，与其所在的板块发展情况息 息相关。因此我们选择这两个板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。 部板块 1) 规划定位 中部板块集中了同济新城 65%的办公写字楼，在经济发展、新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域的发展，已成为同济新城主上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 14 要商务中心。 2) 历史分析 中部板块有着得天独厚的地理位置，处于两轴交界处，四通八达，交通便利。并且与位于城市南部的交通枢纽。 服务半径大，与个区域都有联系又保持相对的独立性，方便居民上下班及外来人 员出行。由于人流方向的不一致性，避免了人流混杂的问题。 此外， 成熟的商业现状为新城居民提供了大量的就业岗位。临近北部居住生活区，可确保人力资源丰富。 部板块 1) 规划定位 西部板块有地标性建筑 图书综合大厦，周边有一系列行政管理大楼和市政府副设施， 以现代服务业为核心，形成具有独特人文魅力和新城特色、强大的集聚力和持续的创新力的 综合发展区 ， 是同济新城的象征。 2) 历史分析 西部地区虽没有优越的地理位置，但通过交通道路系统人为的设计，将车行道与人行道分离，更人性化也更趋于便利。 充分利用现有水系积极发展高档商务、休闲、酒店和娱乐城等项目，集中体现传统文化、现代 文明、运动休闲和生态魅力。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 15 市政工程建设如火如荼地进行， 强调创新性、独特型和辐射性，为新城人口提供全方位的服务。 集中布置行政机关，提高办事人员效率，避免到处奔波。进一步促进新城经济、社会、环境的科学、和谐发展。 块比较 中部板块和西部板块同时被定位同济新城的一级中心，但是两者在过去三年已形成了很大的差异和侧重点不同，可谓各有各的针对性。然而，两板块都获得了不同程度的成功并在嘉定区同性质板块中保持领先地位。在未来的发展中，两板块将继续深入规划和建设，使其在新城中的结构更清晰，功能也更明确，将 新城的规模推向新的层面。 本项目位于中部板块中，与东部板块研发去接壤。从地理位置上来，有很大的预留空间，为两板块的共同发展提供机遇。从经济发展角度看，可带动东部板块的发展，也为使中部板块商务繁荣担负了一定的责任。 目层面 (写字楼市场 ) 应量 自 2002年上海汽车城建造以来 ,同济新城凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为显著。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 16 过去几年，同济新城写字楼 市场总体量约三万平方米，其中三分之二位于中部板块，三分之一位于西部板块。 2008 年以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量增长，大量新增供应量投放市场，地少人多的局限性使其发展空间有限。幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改造空间也不小。因此，发展前景更为广阔。 2008 年美国次贷危机发生后 金融业客户减少，写字楼已经供过于求。预计明后年也是供过于求。 求量 2008 年以前， 写字楼市场强劲，对写字楼的需求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空置率走低。 2008 年后半年，在供给相对大的情 况 下，需求显得单薄和不足。受全球金融风暴不断恶化的影响，一直占写字楼租赁市场比较大份额的金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低的乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅的萎缩。目前虽处于经济低迷期， 写字楼的需求量仍将继续增加，而供应量的增长速度相对于市场规模来说是很慢的。 同济新城 甲级写字楼租金及入住率表 （ 2008 年第一季） 板块 物业名称 最新租金（人民币 /平方米 /天） 入住率（ %） 西部板块 中华大厦 3% 招商局广场 4% 中部 板块 越洋广场 2% 兰泰大厦 4% 众鑫大厦 6% 企业天地 6% 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 17 同济新城 乙级写字楼租金及入住率 （ 2008 年第一季） 区域 物业名称 最新租金（人民币 /平方米 /天） 入住率（ %） 西部板块 科技城 1% 金融广场 2% 贸易大厦 3% 中部板块 海森大厦 4% 三 六 大厦 6% 南证大厦 1% 奥孚力大厦 4% 近年来，嘉定写字楼市 场突破原有的商务区格局，向外围发展。一些新的商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁、销售市场的中坚力量。本项目所在区域即是其中之一。 基于嘉定区的开发、来发展动向和各行业对写字楼的需求，在中部板块内投资次项目，是一个不容错过的机遇。 但是需要注意的是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，一次将面临一定的资金风险和销售压力，但是通过恰当的定位和营销，可以消除部分风险。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 18 四、项目定位 品定位 产品定位：中端，乙级写字楼。 本项目位于上海嘉定区，嘉定 区虽然市场潜力大，但现期市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应的竞争力。考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非常注重成本和经营费用的控制，因此呈现迁出城区，选择价廉写字楼办公的态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位以及目前租售情况良好，和我们的客户定位为江浙一带中小企业，本项目定位中端相对合理。 户定位 结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便的交通特点，客户主要定为江浙沪的研究型企业或对交通要求比较高的制造业企业。它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。 势 1）方便的交通 规划用地西北面和东北面都有宽敞的公路，方便驾车；西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。规划用地距同济新城唯一交通站点 绿苑路同济大学站有高度可达性。 2）开发难度低 规划用地属于一类用地，无动拆迁工作，只需上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 19 稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。 3）自然条件 地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高的建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。 4）周边环境 离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。 势 1）人气 由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面的具有人气，周 边距其他办公性建筑较远。 2）居住区的影响 本地块与居住区公用北边的国豪路，居住区人 /车流量大，影响写字楼里的员工上下班。居住区早晨比较嘈杂。 3）市政配套 地块以及其周边市政设施不完善，待改进。 会 1）东侧研发区 东侧规划中的研发区具有相当的规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处、子公司，是非常有利的。 2）交通条件的改善 多处修建的曹安公路运量下降幅度大，在建的地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引一批企业。 胁 1）经济金融 目前，全球经济下 滑，写字楼市场受到影响，价格下跌，空置率升高。 2）安亭 安亭的发展建设更容易形成具有吸引力的商业办公区，上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 20 长期上逐渐体现集中优势，对本项目构成威胁。 3）在建写字楼 西北侧在建写字楼与本项目定位相当，周边交通也便利，人车流动干扰相对较小，人气优于本项目。 格定位 周边写字楼租金 周边写字楼分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通过调查，各选取部分具代表性的写字楼： 实例名称 档次 月租金 面积 平方米 日租金 元 /（平方米天） 曹安国际商城 高 4800 61 惠大厦 中 9000 200 1.6 代 低 1800 55 例名称 详细信息 曹安国际商城 嘉定区曹安路 1855 号 永惠大厦 黄浦区 /永惠大厦 /西藏南路 765 号 代 嘉定区安亭镇新源路 155 弄 嘉定区楼价走势：（见三，统计图， 日租金如下： 档次 价格（元 /平方米） 高 虑近期房地产市场趋势，写字楼的出租率和租金有较大下降的可能。 价格定位 照顾本项目档次，交通，容积率等指标，本写字楼定价每平方米 /天。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 21 五、建设内容与市政配套 目建设内容 1) 本项目由建筑工程设计综合甲级资质的民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计风格简约、现代。 2) 项目设计符合国家制定的设计规范、规定、规程，同时符合上海市相关的设计规范和规定。 3) 本项目选址临近同济公园，专享珍稀生态资源。建筑设计积极融合人本主义与生态意识，楼体采用简洁的几何形体，以成熟的现代建筑科技为基础，由钢构架及玻璃幕墙组成外立面，满足充足的自然采光与通风，形成晶莹剔透的建筑形象。彻底告别传统写字楼的亚健康状态，契合当今推崇的生态办公大厦 ，为员工创造一个安全、舒适、健康的工作环境。 1) 本项目为多层办公建筑，地下 1层，地上按 6层设计，于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处。 2) 本项目建筑功能定位为乙级写字楼，部分达到 5 3) 屋面设置室外休闲、绿地。 4) 地下空间：地下一层各种配套设施用房及地下停车场所。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 22 1) 本项目为乙级写字楼，设备材料应选择价格合理的中档品牌产品。 2) 本项目暖通设计保证新风供应和所有房间的通风要求，必要时设立独立的新风供应系统和排风系统。新风口和排风口的布置要和建筑设计 紧密结合。 3) 写字楼拟采用双管水系统中央空调，冷源来离心式冷水机组，热源由市政热力管网提供，可分层、分区控制，以减少施工难度和初期投资。 1) 给水系统的设计应避免水质由于水箱和管路产生二次污染。 2) 排水设计采用合流制排水，生活污水经化粪池处理后再排入城市管网，屋面排水采用内排水方式。 3) 热水供应拟采用统一的中央电热水器。 4) 净水供应拟采用统一供应的净水装置。 1) 本项目属于多层建筑，根据国家标准属二级负荷，无特殊要求。 2) 二路供电电源由供电部门区域变电站以电缆引入，电压为35楼内 电力用户站降压后分配电力。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 23 3) 照明方式：地下室设置应急照明，常用照明，及应急指示灯；楼内用户照明采用普通照明方式；公共部位除设置外，还需设置应急照明及应急指示灯。消防楼梯处设常用照明和应急照明。 4) 建筑物采用 地电阻 1，且大楼钢结构主筋相互连接成环，外立面金属门、窗均与接地可靠连接；卫生间设置等电位箱。 5) 防雷系统：本项目为三类防雷建筑物， 采用装设在建筑物上的避雷带 做 接闪器，避雷带应沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，利用结构柱头外侧主钢筋做引下线，桩基做接地极。 6) 消防系统参照商务楼消防规定，在地下车库及办公区域建立报警（烟感、温感）及联动（包括紧急广播）系统；喷淋系统同时设置消防栓及其他防火设备。 1) 闭路电视监控系统 摄像机位置：各电梯轿厢，地下车库出入口，地下车库内部，地下车库进入单体楼地下室电梯厅处，办公底层出入口，消防安保中心门口，室外停车场。 监控中心和消防中心统一考虑。 系统集中供电 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 24 2) 车库管理系统 系统采用 线的通讯方式，避免了传统 络采用轮询方式的低效率之弊，大大提高了系讯速度和效率。 系统兼容性强，可与同系统中多个管理 子系统结合使用，轻松实现一卡通管理系统。 系统采用 32位高速运转处理器和超大容量存储器；脱机、脱网工作时，不影响出、入库及数据记录存储功能。 出、入库读卡认证由一台读卡机完成，替代了以往入库与出库所用读卡机各自分开模式，降低了用户采购成本。 停车库出入口处装设声光设备，方便用户寻找所分配车库车位。用户进入车库存车时语音提示“请读卡确认车辆已停好”，很好的避免了因用户停留在车内，而车辆上行存放导致的人身安全事故。同时，当系统出现异常情况后，显示屏也将显示异常代码，提示管理员检修。 立体车库（敞开式）管理系统与 停车管理系统无缝链接，可完成车位引导功能，减少车主因寻找所分配车位带来的麻烦。 车位信息查询功能：当车主取车时忘记所停放车辆的车库位置时，可在任一控制机或车库读卡器上读卡，系统将语音提示车主正确的车库位置。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 25 可根据不同用户车型分配不同车型车位，临时用户由管理员先预置车牌，再存车。 3) 门禁 各单元门口设置门禁。 地下车库进入电梯厅设置门禁。 4) 机电设备监控系统 给排水系统监测 各楼宇屋顶水箱高、低水位自动报警监控 地下室集水坑高、低水位监控 给水系统地下水池高、低水位监控 生活水泵运行及故障监控 净化水装置运行 及故障监控 消防泵的运行状态监控 送排风系统 楼宇地下室排风机故障监测 地下车库排风兼排烟风机故障监测 地下车库新风机运行监测 其他设备 车辆出入口进出口管理机运行故障信号监控 电梯运行状态及故障监控 5) 楼宇信息系统 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 26 电话通信系统 数据传输系统 6) 有线电视双向宽带信息传输系统 7) 移动通信和寻呼通信系统 实现地下停车库及电梯轿厢内通信无盲区 8) 大楼内部无线对讲系统 写字楼无线局域网系统因特网进行商务活动等。 9) 弱电防雷系统 在机房弱电配电输出端安装电源避雷器；在机房 机房弱电井道处安装电 源避雷器；在电梯机房电源进线处安装电源避雷器。 10) 大楼综合布线系统 建立无线局域网并覆盖整个写字楼区域内，使商务人员能自由地通过 政配套 每户设置电话 /数据通信配线箱，由 2 对电话线和一根五类线入箱，可用于电话和宽带数据网络通信，通信信号覆盖大楼。 市政双路供电，双路电缆引入。总容量 2500平方米供电量 政双路电源自动切换。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 27 根据有关技术指标，本项目规划最高日用水量约 300 立方米。区域供水单位为上海嘉定自来水有限公司安亭水厂，其 最大日供水能力 12万立方米能够满足本项目需求。 本区域属于已建的上海市嘉定区雨水污水系统安亭国际汽车城片，能够满足本项目的下水需要。 本项目今后将使用天然气，根据有关技术指标，预计规划最高日用气量 1500 立方米，届时需要结合道路工程，埋设合适的燃气管以适应传输天然气的要求。 防 本工程消防给水按多层建筑设计，设有室内消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、温感探测器和烟感探测器、火险报警及消防联动系统。火灾报警及消防联动系统、广播系统的控制室在一层，火灾报警控制主机、直通 对讲、自动喷水灭火系统、联动广播及电源设备。 每层应设置一个 带长度宜采用 25m。自动喷水灭火系统的水流指示器可以不按每个防火分区、每个楼层设置，而是根据商业单元的划分，每个商业单元设一根喷淋立管、一个信号阀、一个水流指示器、一个末上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 28 端试水阀，信号阀及水流指示器的信号接至消控中心或安防值班室。 能 变电所设置在接近负荷中心处，并选用国家颁布的节能型设备，降低能耗。 照明尽可能采用节能高效的灯具。 空调冷却水循环使用。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 29 六、建设方 式与进度安排 司组织 上海欣欣房地产有限公司为本项目的发展商，注册资金为8000 万人民币，项目开发公司实行总经理领导下的总经理负责制，总经理由总公司任命。项目开发公司下设经营管理机构，包括工程部、市场营销部、财务部、行政部等机构，负责合作公司的日常经营管理工作。 料供应 由于项目属于乙级写字楼，档次和质量无需追求高档次，因此本项目所需物资与设备均从中国国内市场选购、租赁。 程招投标 本项目计划采用公开招投标进行施工总承包，电梯、空调、幕墙、内装修等分包工程由总包方进行招标。 工组织 1) 项目开发筹、融资 至 2009年 4月底完成 2) 初步设计和施工图设计 至 2009年 5月底完成 3) 各种批文的报批工作 至 2009年 5月底完成 4) 工程招标 于 2009 年 6月底完成 1) 施工准备 2009年 6月初 2009年 7 月初 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 30 2) 桩基工程 2009年 7月初 2009年 10月初 3) 土方工程 2009年 10月初 2010年 1月初 4) 地下结构工程 2009 年 11月初 2010 年 2月初 5) 主体工程 2010年 2月初 2010年 6 月初 6) 安装与装修工程 2010年 2月初 2010年 10月初 7) 室外总体 2010年 6月初 2010年 10月初 2010年 10月初 2010年 11月初 2010 年 11月初 2010年 12月初 度计划 本项目拟建设成为乙级写字楼，将于 2009 年 6月份完成项目前期各项准备工作并进入正式施工阶段，预计的项目建设周期为 2009 年 6月至 2010年 12月）。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 31 七、投资估算与资金筹措 资估算 本项目建设投资估算的范围为总建筑 面积 35000 平方米，占地面积 10000平方米，容积率为 上层数为 6层，地下一层，总投资粗略估计值为 9000万。项目建设期为 ，第一年投入总投资的 70%，第二年上半年投入总投资的 30%。企业自有资金 4000万 ,在第一年全部投入。 算数据 预测建设期内年平均价格变动率为 2%， 涨价预备费的计算： 第一年固定资产静态投资额 70%=元） 第一年涨价预备费： (1+2%)1 元） 第二年固定资产静态投资额 30%= 元） 第二年涨价预备费 (1+2%)1= 元） 该项目建设期涨价预备费 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 32 元） 开发期贷款利息 : 第一年固定资产投资额 (除利息外 )= 0%=元） 第一年贷款额 =元） 第一年开发期贷款利息 =（年初贷款本息累计 +本年贷款额 /2）年利率 =（ 0+） 元） 第二年上半年固定资产投资额 (除利息外 )= 0%=元） 第二年上半年贷款额 = 元） 第二年开发期贷款利息 =（年初贷款本息累计 +本年贷款额 /2）半年利率 =（ ）2=元） 开发期贷款利息 =元） 建设投资估算 项目内容 单方投资（元 / 投资额（万元） 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 33 政配套费 （ ）工程费和工程建设其他费 3%） （ ）固定资产静态投资部分 （ ）除贷款利息外的固定投资 ）合计为开发期总成本 经计算得知，开发期总投资成本为 项目内容 年平均费用（万元 ) 经营期成本 海市写字楼 开发项目可行性研究报告 34 销 目资金筹措 本项目的自有资金来源有：房地产开发公司自有资金 4000万，占总投资额的 向银行贷款 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 35 八、经济效益分析 析依据及说明 本财务分析根据国家现行财税制度以及项目经 营计划，抵押贷款期限 15 年，贷款利率 目标收益率设为 10%，项目建设期 租期 营方案 根据市场分析和对本项目的功能定位，本写字楼用于出租 1) 项目总建筑面积 =30000（ 2) 项目可出租面积 =30000 5500 3) 年租金毛收入 =25500 360=1836（万元） 4) 年租金净收入 =年租金毛收入 固定资产折旧摊销 营业税金及附加 -（物业及维护费 +能源费 +保险费 +管理费用 +营销费） =1836（ 112%2%）元） 5) 项目总开发价值 =1836（ 1+10%） 10%（ 1+10%）元） 6) 项目总成本 =11474 万元 7) 自有资金 =4000万元 8) 抵押贷款 =项目总成本 11474474万元 9) 贷款年还本付息额 =7474 （ 1-（ 1+ 海市写字楼 开发项目可行性研究报告 36 =元） 10) 财务净现值 有资金现金流量表 单位（万元） 年末 0 115 16本金投入 4000 净经营收入 押贷款还本付息 自有资金净现金流量 前财务净现值 =10%（ 1 1+10%） 15） +10%（ 1 1+10%） （ 1+10%） 15=元） 税后财务净现值 =10%（ 1 1+10%） 15） +10%（ 1 1+10%） （ 1+10%） 15=元） 11) 财务内部收益率 1%时， 2%时， ( ( + )=11%+ 12%（ =12) 动态投资回收期： 累计贴现值开始出现正值的年数 +上年累计贴现值的绝对值当年净现金流量的贴现值 =15+（ 8+( ) 13) 利润总额 =项目总开发价值 销售税金及上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 37 附加 = 元） 14) 开发商成本利润率 =开发商利润总额项目总成本=11474 100%=15) 成本收益率 =年净租金收入项目总成本 =1474 100%=目税费 营业税及其附加 企业所得税率 33% 盈余公积金按 10%提取，公益金按 5%提取 利能力评价 项目内部收益率为 按 10%的目 标收益率测算的财务净现值为 态投资回收期为 目在财务上是可行的。 本项目拟向银行申请长期贷款（含息） 7474 万元，项目法人将用销售回笼资金、经营收入还款，预计贷款偿还期 15为年，项目偿债能力良好。 上海市写字楼 开发项目可行性研究报告 38 九、不确定性分析 感性分析 由以往相同写字楼的敏感性分析数据可知，全部投资的净现值和内部收益率受销售价格、建设成本变化的影响较大（较敏感）；自有资金的净现值和内部收益率受销售价格变化与建设成本变化的影响相对不敏感。而对整个项 目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目的开发仍然有较高的盈利能力。 目的盈亏平衡分析 现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下： 盈亏平衡分析 出租率 0 20% 40% 80% 100% =10%) 076 盈亏平衡点 由上述分析，