某有限公司物流中心建设项目可研报告

1 第一章 总论 述 目概况 (1)项目名称 : *县 鸡头村物流中心建设项目 (2)建设性质 :新建 (3)项目 建设 单位 :*县 *经济开发有限公司 (4)项目实施单位 : *县 *经济开发有限公司 (5)项目法人代表 :* (6)项目单位联系地址 : *县 *镇 （原东光机械厂） (7)项目建设地点 :*县 *镇 鸡头村 (8)项目建设标准 : 中型物流交易中心 (9)项目建设规模 : 项目总占地 2401236 亩 ） 。 总建筑面积19720 中： 1、 仓储中心 163202、 货 物装卸及机修管理用房 20003、 食宿停车中心食宿用房 900 4、 综合物流交易信息管理服务用房 500 5、其他： 停车、 硬化道路、 给排水、供电、绿化、垃圾收集等。 (10)项目估算总投资：项目 总投资 其中 直接工程投资 元，土地使用费 元 ,工程建设其它费 预备费 元。 (11) 资金来源： 企业 自筹。 (12) 建设内容： 项目总占地 2401236亩） 。总建筑面积 19720 中： 1、 仓储中心 163202、 货物装卸及 机修管理用房 2000、 食宿停车中心食宿用房 900 4、 综合物流交易信息管理服务用房 500 5、其他： 停车、 硬化道路、给排水、供电、绿化、垃圾收集等。 2 目 区域 现状 概况 *县地处 *省东部，居 *市与 *市麒麟区之间，位于东经103 16 103 45、北纬 25 08 25 37之间，东及东北与 *市麒麟区、沾益县接壤，南与陆良县山水相连、西南与宜良县毗邻、西及西北与嵩明、寻甸两县交界。东西跨距 里，南北跨度 里。县城驻地 *镇，海拔 ，距省会 *沿国道320 线 135 公里，距 *市府 30 公里。 2007 年 全县有户籍总人口为197804 人，增加 2026 人。其中：非农户口 21499人，农业户口 176305人。常住人口为 191547 人。 2007 年全县生产总值为 138836 万元，同比增长 其中：第一产业增加值 38326万元，增长 对经济增长的贡献率为 拉动增长 百分点；第二产业增加值 55584 万元，增长 对经济增长的贡献率为 拉动增长 百分点；第三产业增加值 44926 万元，增长 10%，对经济增长的贡献率为 拉动增长 百分点。按常住人口计算，人均生产总值为 7299 元，增长 2007 年全县交通运输、仓储及邮政业增加值 8440万元，增长 年末拥有汽车 5531辆， 全社会道路运输货运量为 吨 ， 增长 货物周转量 吨公里，增长 客运量 人，旅客周转量 2007年全县社会消费品零售总额完成 30816万元，增长 其中：县城消费品零售额 18286 万元，县以下零售额 12530 万元，分别增长 分行业看，批发零售贸易业零售额 24543 万元，增长 住宿餐饮业 4556 万元，其他行业 1717 万元，增长 全县外贸出口总额 1106 万美元。 *镇 地处县城城区， 320 国道、昆曲高速公路、贵昆铁路横穿境内，总面积 方公里，全镇坝子开阔，山丘平缓，最高海 3 拔 2095 米，最低海拔 1940 米。属“冬不寒，夏不热”低纬高原季风气候，四周山体对日照影响小，年平均日照 时，为全县之首。年平均气温 年平均降 水 1060湿季节分明，呈现“八月低温，三月倒春寒”的气候特点。森林覆盖率达 *镇 辖 乐熙、启秀 2 个社区，昌隆铺、大龙井、小寨、 *、让田、杨官田、大海哨、 鸡头村 、瓦仓、桃园 10个村民委员会 76 个村民小组。全镇总户数 13614户，总人口 46402人，其中：农业人口 31881人，占 非农业人口 14521人，占 居住着苗、彝、回、傣、拉祜、瑶、白、纳西等 13 个少数民族 2343 人，占总人口的 5%。人口自然增长率 人口密度 213 人 /平方公里，其中女全半劳动力 9110人。 全镇总耕地面积 30658 亩，其中水田 16154 亩、旱地 14504亩，人均占有耕地 。全年粮食作物播种面积 66331 亩，比上年的66312 亩增 其中：播种水稻 15062 亩，播种玉米 10930 亩，播种洋芋 10700 亩。总产量 12442 吨，比上年的 12253 吨增 人均有粮 390 公斤，比上年的 394 公斤降 全年经济作物种植面积 20722 亩，其中烤烟 9510亩，收购烟叶 公斤，收购金额 元，比上年增 畜牧业 以推动黑山羊养殖产业发展为主体，全年养殖规模在 100只以上的大户有 3户， 50 只以上的大户有 34 户，山羊存栏 19999只，出栏 9999 只，畜牧业总产值达 4150 万元，比 2006 年的 3660 万元增加 490 万元，增长 完成畜牧业总收入 3180 万元 ,比 2006 年的 2770 万元增加 410 万元 ,增长 完成大牲畜存栏 10580 头（匹），占计划的 100%；完成猪存栏 30300 头，占计划的 100%，出栏37774 头，占计划的 完成山绵羊存栏 24000 只，占计划的 4 100%，出栏 14006 只，占 计划的 完成菜牛存栏 7739 头，占计划的 100%,出栏 1604 头 ,占计划的 林果业实现产量 1166 吨，创产值 697 万元。种植万寿菊 3300亩，实现产量 ，产值 植食用菌 现产量 2503 吨 ,实现产值 业工作 按照县委、县政府“生态立县”战略要求， 认真开展“绿满 *”义务植树行动，辖区内 20 家植树单位共植树 6841 亩。完成四旁义务植树 株，落实森林管护 亩，森林病虫害防治 亩，节能改灶 300 口，建成沼气示范村 8 个、沼气池 1900 余口。种植核桃 亩，补植补造 4000 亩，落实样板 5000 亩。完成退耕还林 植补造 250 亩 现金额 元。林改工作稳步推进， 护林防火工作切实加强。 基础设施建设步伐加快，共投入资金 766万元，完成水利工程 11 件，其中人饮工程 8 件，有效解决了 6500 余人、 3600 头（匹）大牲畜的饮水难问题；新建基本烟农田 5000 亩、现代烟农田 3000 亩，改善灌溉面积 11000 亩，新建集约式烤房 78 座。 1 制依据 本项目根据 *县 鸡头村物流中心 的切实需要 ,受 *县 *镇 的委托承担项目的可行性研究报告编制工作。 主要依据如下 : 1、 *县 *镇 *县 鸡头村物流中心 可研编制委托 书； 2、 *县 *镇 物流基础设施建设“十一五”规划 ； 3、 *县 *镇 规划（ 4年） ; 4、 *县 鸡头村物流中心 土地使用证明资料； 5、 建设项目经济评价与参数（第三版）； 5 6、 国家现行民用建筑技术规范、标准； 7、 *县 *镇 提供的 *县 鸡头村物流中心 建设初步规划方案 ; 8、 国家现行的专业法规、规范。 9、 *市人民政府第 13号公告。 究范围 本可研报告通过对 *县 鸡头村物流 交易 的现状及综合其发展需要进行认真分析 ,提出项目建设的必要性 ,从需要分析确定建设规模 ,项目的选址 ,建筑方案的选择 ,分析项目对环境的影响提出保护措施 ,分析项目的主要能耗提出节约能源的措施 ,通过建筑方案对投资进行了估算 , 进行 国民 经济分析 与评价 ，分析社会效益 ,研究消防、劳动安全与卫生等。 1 目预期目标 （ 1） 贯彻落实中央关于 现代物流产业 发展工作的要求 , 提高 物流产业 经济市场化水平 ,促进农业增产和农民增收。 （ 2） 改善 *县 物流市场基础设施，提高 物流储运交易市场 化水平 ，提升系统效益。 （ 3） 保障 物流储运交易市场 经营交易总量稳步提高，促进当地政府市场监管水平进一步提高， 促进 解决 物流储运交易市场 购销服务窗口不足，市场交易难，不利于群众办事 的局面 。 要技术经济指标简表 6 主要技术经济指标简表 序号 项目名称 合计市场指标 物流交易情况 备注 单位 数量 合计计占地面积 位交易量万元 /年 合计万元 一 仓储中心 个 16320 16320 1 农副 产品仓库 360 20 7200 7200 36 2 日用百货仓库 240 20 4800 4800 36 3 其他货物仓库 240 18 4320 4320 36 本子项目占本地 亩 二 货物装卸机修车间 个 2000 1600 1 机修车间 400 3 1200 1200 36 2 机械管理用房 400 2 层 800 400 100 10 元 /月 本子项目占本地 亩 三 食宿停车中心 个 900 3900 1 停车场 50 60 3000 3000 2 驾驶员食宿房屋 15 60 900 900 本子项目占本地 亩 四 综合交易管理服务设施 个 500 500 1 物流信息服务用房 200 1 200 200 2 综合市场管理房屋 300 1 300 300 本子项目占本地 亩 主要设施占地合计 22320 五 市政配套及人行道路等 1650 1 物流中心内部道路 00 800 2 给排水系统 米 800 100 3 垃圾收集 5 20 100 4 供配电设施 长 1500 米 25 2 50 5 绿化 150 4 600 本子项目占本地 亩 项目整体合计占地： 23970 亩。 年 交易 收入合计： 万元 /年 项目总投资 元，其中直接工程投资 元，土地使用费 元 ,工程建设其它费 元， 预备费 元。 1 3 研究结论 （ 1） *县 鸡头村物流中心 建设项目符合 项目单位的实际需要，符合国家相关建设规范和强制性标准。功能布局科学合理，建设指导思想明确，项目管理措施具体 ，建设资金有保障，建设条件具备。本项目符合国家的方针政策。 （ 2）工程建设方案本着实事求是、因地制宜、功能实用、建设 7 规模适度，建设标准选取合适，建设区无不良地质水文条件，建筑材料供应充分， 从项目实施的技术性和建设条件分析，项目建设条件具备， 建设工程技术可行。 （ 3） 项目投产后 按交易总额价格的利润占 8%，可促进当地农民增收 有较好的国民经济开发价值和良好的社会效益价值。项目的经济净现值为 远大于 0，其静态投资回收期为 说明项目资金投入产出具有一定的社会国民经济效益，受益 者是广大农民群众及社会公众。 说明项目对拉动内需，效果显著。在当前国际金融危机日趋复杂条件下，项目具有积极的现实意义，是可行的。 具有较好的 国民 经济开发价值和良好的社会效益价值。 项目财务净现值 年 投资利润率 高、资本金年利润率 46%较高，项目投资回收期 合理等的比较优势 ， 项目财务评价可行。 有上级政府、主管部门和当地政府、各相关部门的支持， 按国家基本建设程序进行实施，项目的建设是可行的。 8 第二章 项目建设的必要性和可行性 施方案）背景 为充分发挥市场在资源配置中的基础性作用， 国家将 把 物流 基础设施建设和 现代物流产业 发展 作为 重点， 降低物流成本， 推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡、区域协调发展，使广大 群众 平等参与现代化进程、共享改革发展成果。也将 完善 现代物流产业 支持保护制度。健全 现代物流产业 投入保障制度，调整财政支出、固定资产投资、信贷投放结构，保证各级财政对 现代物流产业 投入增长幅度高于经常性收入增长幅度，大幅度增加国家对农村基础设施建设和 现代物流产业 发展的投入，幅度增加对中西部地区 现代物流产业 建设项目的 扶持力度 。 目宏观经济背景 当前席卷全球的金融危机仍在蔓延，对我国的影响也在逐步显现，全球经济放缓，我国经济增长同样在降低。为应对这场危机，中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策， 千方百计保增长促发展。 广义货币供应量将同比增 17%左右。 亿元，带动地方政府及社会投资将达到 4 万亿元。中央明确2011 年继续提高粮食收购价，促进粮食生产。同时国家明确在这场危机的挑战中，将继续对涉及“三农”的系统和产业给予补助。 实施“汽车、家电”下乡， 同时当前国家加大管理通胀预期，努力 降低物流成本， 给 现代 物流储运交易市场 基础设施 发展带来良好机遇。 目实施的 *县 *镇 政策环境 *县 鸡头村物流中心 作为 *县 物流 业 龙头， 当地党 委、政府明确 9 提出在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神，紧紧围绕县委、政府工作思路和要求，认真分析研究目前面临的困难，结合实际，强化和提高思想认识，开拓思路，抓住机 遇，发挥优势， 把项目建设和管理列入工作的重点。要在项目争取上多做努力，并做到领导分工明确，有专人开展项目建设管理。 积极争取上级各部门的支 持，同时加强部门之间的沟通和协调，认真抓好各项工作。 *县 鸡头村物流中心 的投资企业 有多年投资管理 建设 项目的成熟经验和严格的管理制度，当地建筑技术水平较高，地方建材供应充分，外购建材运输方便快捷，加之该项目建设技术难度不算很大，且业主 在多年工程管理中造就了一批项目管理人员， 具有一定项目实施的优势，本项目方案符合十六大，十六届三中、四中全会及十七大关于完善社会主义市场经济体制决定和国家投融资体制改革方针，符合投资主体多元化要求，也符合 *县 政府财政资金非常有限的实际，符合十七 届三中全会关于 现代物流产业发展 的方针、符合当前中央扩大内需的投资导向，且从技术方面而言，现有的技术完全能够满足项目实施的技术层面要求。 会经济概况 (1)区位、历史沿革 *县地处 *省东部，居 *市与 *市麒麟区之间，位于东经103 16 103 45、北纬 25 08 25 37之间，东及东北与 *市麒麟区、沾益县接壤，南与陆良县山水相连、西南与宜良县毗邻、西及西北与嵩明、寻甸两县交界。东西跨距 里，南北 10 跨度 里。县城驻地 *镇，海拔 ，距省会 *沿国道320 线 135 公里，距 *市府 30 公里。沿昆曲高速公路距 *113 公里，距 *市府 22 公里。贵昆铁路横贯县境三镇，境内设有 5 个车站，国道 320 线和昆曲高速公路均从县城及城郊穿境而过，交通便利，区位较好。 *县古称铜濑邑，西汉元封二年（前 109）置铜濑县，属益州郡。蜀汉、两晋时沿称铜濑县，隶建宁郡。唐武德元年（ 618）更名同起县，属郎州（南宁州）。两爨时为西爨曲轭。南诏称曲轭川，属拓东节度。宋代大理国后期称纳垢部，为三十七部之一，属石城郡。元初改称纳垢千户， 领易龙百户，属磨弥万户府。元至元十三年（ 1276），改纳垢千户为 *州，改易龙百户为 *县，属 *路（短期曾隶仁德府）。明洪武十五年（ 1382），撤 *县入 *州，隶 *府。宣德六年（ 1432）至成化十二年（ 1476）属仁德府。弘治七年（ 1494）改设流官知州。清代沿称 *州，隶 *府。民国 2 年（ 1913），废州设县，改称 *县行政公署，直属于省府。民国 18 年（ 1929）改称 *县政府。 1950 年 3 月， *县人民政府成立，属 *地区专员公署（行政公署）。其中 1958年 10月撤销 *县建制，并入 *县， 1961 年 7 月复置 *县。“ *”一词系彝语“麻笼”译音，意为“驻兵之城”。 （ 2）自然条件、地形地貌 全县总面积 方公里，境内山峦起伏，河流纵横，地势东南高峻，中部隆起向西北倾斜呈阶梯形下降，平均海拔 2000 米，最高海拔 2493 米，最低海拔 1772 米，全境四面环山，属乌蒙山系，多山谷河槽，由七条分别流入长江水系和珠江水系的河流切割为 11个大小不等的山尖小坝子，具有山区、丘陵、河谷等地形特点。 *气候属低纬高原季风型气候，冬春干旱，夏秋湿润，季节干湿分明，雨量充沛，夏无酷暑，冬无严 寒，适应种植各种农作物和经济 11 作物。据实测数据记载，年平均日照 1985 小时以上，年平均降雨量1032毫米，县城年均气温 ，年无霜期 241 天。风向多西南风，年均风速 /秒。 根据国家地震局最新烈度区划资料， *县城被划为 8 度区。自然灾害主要是气候性灾害、地震等。 (3)人口与社会经济 全县辖五镇四乡（ *镇、纳章镇、王家庄镇、马过河镇、旧县镇、*镇 、月望乡、大庄乡 ）共 3 个小区、 64个村民委员会（其中有 3个民族村委会）及 431 个自然村、 521个村民小组。 2006年，全县总户数 51095户，其 中农村户数 44000户，总人口195778 人。在总人口中非农业人口 31326 人，占 少数民族人口 14937 人，占 其中彝族 7596 人、苗族 3915 人、回族3187人）。在总人口中，男性 101355 人；女性 94423 人。总人口性别比为 100。年内出生人口 2066 人 ,年内死亡 487人 ,人口自然增长率 人口密度为 120人 /平方公里。 2007年末，全县有户籍总人口为 197804 人，增加 2026 人。其中：非农户口 21499人，农业户口 176305 人。常住人口为 191547 人。 人口密度为 124 人 /平方公里（按户籍人口计算）。 按 2007 年 *市统计年鉴， *县 2006年城镇化率 城镇居民可支配收入 9600 元，全年完成生产总值 113996万元，固定资产投资 37392 万元（其中城镇范围 26916 万元）， *县地方财政收入来源形势严峻，财政支出压力大， 2010年与 *市政府签定的固定资产投资的任务难以完成 。同时财政供养人多，重点工程建设资金需求量大，历史欠帐包袱重，新财源建设困难，贫困人口基数大的情况，基本上政府财政属于“吃饭”财政的局面将在可预见的较长时期存在，可投入 新的基础设施建设的财力非常有限。 12 （ 4） 交通 运输仓储与社会商品零售 2007 年全县交通运输、仓储及邮政业增加值 8440 万元，年末拥有汽车 5531 辆，增长 全社会道路运输货运量为 增长 货物周转量 吨公里，增长 客运量 人，旅客周转量 2007年全县社会消费品零售总额完成 30816 万元，增长 其中：县城消费品零售额 18286 万元，县以下零售额 12530 万元， 分行业看，批发零售贸易业零售额 24543 万元，增长 住宿餐饮业 4556 万元，增长 其他行业 1717 万元，增长 全县外贸出口总额 1106 万美元。 （ 5） *镇 地处县城城区， 320 国道、昆曲高速公路、贵昆铁路横穿境内，总面积 方公里，全镇坝子开阔，山丘平缓，最高海拔 2095米，最低海拔 1940米。属“冬不寒，夏不热”低纬高原季风气候，四周山体对日照影响小，年平均日照 时，为全县之首。年平均气温 年平均降水 1060湿季节分明，呈现“八月低温， 三月倒春寒”的气候特点。森林覆盖率达 辖乐熙、启秀 2 个社区，昌隆铺、大龙井、小寨、 *、让田、杨官田、大海哨、鸡头村、瓦仓、桃园 10个村民委员会 76 个村民小组。全镇总户数 13614户，总人口 46402人，其中：农业人口 31881人，占 非农业人口 14521人，占 居住着苗、彝、回、傣、拉祜、瑶、白、纳西等 13 个少数民族 2343 人，占总人口的 5%。人口自然增长率 人口密度 213 人 /平方公里，其中女全半劳动力 9110人。 全镇总耕地面积 30658 亩，其中水田 16154 亩、旱地 14504亩，人均占有耕地 。全年粮食作物播种面积 66331 亩，比上年的 13 66312 亩增 其中：播种水稻 15062 亩，播种玉米 10930 亩，播种洋芋 10700 亩。总产量 12442 吨，比上年的 12253 吨增 人均有粮 390 公斤，比上年的 394 公斤降 全年经济作物种植面积 20722 亩，其中烤烟 9510亩，收购烟叶 公斤，收购金额 元，比上年增 畜牧业以推动黑山羊养殖产业发展为主体，全年养殖规模在 100只 以上的大户有 3户， 50 只以上的大户有 34 户，山羊存栏 19999只，出栏 9999 只，畜牧业总产值达 4150 万元，比 2006 年的 3660 万元增加 490 万元，增长 完成畜牧业总收入 3180 万元 ,比 2006 年的 2770 万元增加 410 万元 ,增长 完成大牲畜存栏 10580 头（匹），占计划的 100%；完成猪存栏 30300 头，占计划的 100%，出栏37774 头，占计划的 完成山绵羊存栏 24000 只，占计划的100%，出栏 14006 只，占计划的 完成菜牛存栏 7739 头，占计划的 100%,出栏 1604 头 ,占计划的 林果业实现产量 1166 吨，创产值 697 万元。种植万寿菊 3300亩，实现产量 ，产值 植食用菌 现产量 2503 吨 ,实现产值 业工作 按照县委、县政府“生态立县”战略要求， 认真开展“绿满 *”义务植树行动，辖区内 20 家植树单位共植树 6841 亩。完成四旁义务植树 株，落实森林管护 亩，森林病虫害防治 亩，节能改灶 300 口，建成沼气示范村 8 个、沼气池 1900 余口。种植核桃 亩，补植补造 4000 亩，落实样板 5000 亩。完成退耕还林 植补造 250 亩 现金额 元。林改工作稳步推进， 护林防火工作切实加强。 基础设施建设步伐加快，共投入资金 766万元，完成水利工程 11 件，其中人饮工程 8 件，有 14 效解决了 6500 余人、 3600 头（匹）大牲畜的饮水难问题；新建基本烟农田 5000 亩、现代烟农田 3000 亩，改善灌溉面积 11000 亩，新建集约式烤房 78 座。 （ 1） 现代物流业作为降低原材料消耗、提高劳动生产率 以外的第三利润源，在全球范围内已获得了迅速发展。作为极具发展潜力的新兴产业，现代物流业正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的主要力量，其发展水平和质量已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志 ，顾良好的国家物流产业环境促进项目的建设要求 。 （ 2）国际、国内产业梯度转移的良好机遇。当前部分制造业和服务业由东南沿海地区向中西部地区转移，给中西部地区崛起带来了机遇。在新一轮的产业梯度转移过程中，作为 *市最具备对接条件的 *具有良好交通优势，使 *现代物流业发展将面临良好的外部发展机遇。 （ 3） 2007 年 *全县交通运输、仓储及邮政业增加值 8440万元，增长 年末拥有汽车 5531 辆，增长 全社会道路运输货运量为 吨 ， 增长 货物周转量 吨公里，增长 客运量 客周转量 人公里。 *县 物流 基础设施底子薄，历史欠账多，原有 市场 基础设施与实际需要存在较大缺口。 与当前我国贯彻落实中央关于 物流产业 发展工作的要求不相适应，阻碍 物流产业 市场化进程发展，不利于 提升物流产业发展水平 。 性 （ 1） 贯彻落实中央关于 物流产业 发展工作的要求 , 加快 物流 市场化 15 进程发展 ,可 促进 物流仓储业降低物流成本，提升行业经济效益 。 （ 2） 促进政府监管市场水平进一步提高，解决 物流 市场购销服务窗口不足， 工农业物流 交易难的现实需要。 （ 3） 项目建设是 贯彻落实实施 *县 城镇 规划（ 4年）及 *县 物流 基础设施建设规划 、发展现代服务业 的需要。 （ 4） 物流储运交易市场 的发展有利于 促进 产业结构的调整和优化，区域经济的成长。 现代物流 产业结构的调整和优化是 区域 经济快速增长、城乡二元结构差异消除和农民收入提高的必然途 径。 物流储运交易市场 的建设有利于引导和方便 工农业企业 进入市场，并促使他们根据市场供需的变化趋势，及时调整结构，加快规模经营和专业化生产，及时调整工业结构，大力发展乡镇企业，推动农业产业化和工业化进程，使农村经济逐步从自然经济转变为商品经济，实现农村经济的商品化、专业化、社会化，促进区域经济的增长。 （ 5） 物流储运交易市场 的发展有助于提高农民收入。 物流储运交易市场 的发展与繁荣可以提高农民的收入水平：一是农民 的农产品 通 过参与集市交易，把农产品转化为货币收入；二是 企业的产品也要通过市场转化为有价值的商品，从而间 接地增加农民收入；三是农民可以通过参与集市交易活动的亲身感受和与周围农民、经营者的交流中获得的信息来改变其产品结构，使农产品更加适应市场的需求，也可间接地促进农民增收。 （ 6） 物流储运交易市场 的发展有利于人口素质的提高。 经济的发展最根本的决定因素是人，区域 经济落后一个很重要的原因就是人口素质较低，比较保守，商品经济意识较差。通过 物流储运交易市场 的建设，能够引导 从业人员 自觉或不自觉地进入市场经济的浪潮之中，从而激发和提高他们的商品经济意识、市场竞争意识开阔他们的眼界， 16 逐步提高他们自身的素质，培养出一批 物流 能人 ， 通过市场熏陶而逐渐累积形成的市场经济的规则意识、诚信意识、竞争意识、价值意识，无形中提高了素质，有助于市场主体的确立，对市场化的发展起到重要作用， 以他们的示范效应带动 现代物流 经济的发展。 1、 近年来， *县 各项事业的不断发展， *县 政府 以高度负责的态度，积极的工作方法，在各级政府、上级主管部门领导下，密切配合，职责明确，为当地社会经济发展 、促进农民增收及当地 物流业 市场化进程 做了大量工作，本项目用地得到了 *县 国土局的大力支持，为项目顺利实施提供了保证。 2、 *县 党委、政府对项目建 设十分重视，建设地点位于 *县 *镇 城镇体系规划建设的 物流储运交易市场 建设点，紧邻主要公路（街道）干道，属集镇规划 物流仓储 市场建设用地，符合 *县 *镇 城镇总体规划近期建设规划要求，项目选址已出具了选址意见书。 3、 根据项目的建设内容和投资估算要求， 项目 总投资 元，其中 直接工程投资 元，土地使用费 元 ,工程建设其它费 元， 预备费 元。 资金来源： 企业 自筹。 *县 鸡头村物流中心 交易额实现 元 ， 可 实现利润 元， 可 促进财 政收入增加， 企业 自筹资金保障程度高 。 5、 项目投产后 按交易总额价格的利润占 8%，有较好的国民经济开发价值和良好的社会效益价值。项目的经济净现值为 元 远远大于 0， 。说明项目资金投入产出具有一定的社会国民经济效益，受益者是广大农民群众及社会公众。说明项目对拉动内需，效果显著。在当前国际金融危机日趋复杂条件下，项目具有积极的现实意义，是 17 可行的。具有较好的国民经济开发价值和良好的社会效益价值。 项目财务净现值 年 投资利润率 高、资本金年利润率 46%较高，项目投资回收期 合理等的比较优势，项目财务评价可行。 6、 工程建设方案本着实事求是、因地制宜、功能实用原则，建设规模适度，建设标准选取合适，建设区无不良地质水文条件，建筑材料供应充分，从项目实施的技术性和建设条件分析，项目建设条件具备，建设工程技术可行。 7、 项目建设点区域位置和环境条件较好，无不良地质条件，外部建设条件优越，交通便捷，水、电等公用基础设施能满足项目建设和投入使用营运的需要。 8、 根据 *县 物流 现状和未来事业发展的需要，本着“立足当前、考虑 发展、简洁适用”的原则，提出 *县 鸡头村物流中心 按 中型物流中心 的 建设 标准， 总 占地 面积 24012地方建筑材料丰富， 物流储运交易市场 建设的其它各项建设条件已经具备。综上项目是可行的。 18 第三章 项目实施的指导思想 *县 政府指导思想 当地 委、政府明确提出 *县 在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党的十七届三中全会、中央 关于 现代服务业 政策精神 ，紧紧围绕县委、政府工作思路和要求，深入贯彻落实实践科学发展观。认真分析研究 物流储运交易市场 目前面临的困难，结合实际，强 化和提高思想认识，开拓思路，抓住机遇，发挥优势。特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫，把项目建设和管理列入工作的重点。实施“ 大项目带动大发展 ”战略， 加大 物流储运交易市场 基础设施建设，并做到领导分工明确，有专人开展项目建设管理。 *县 鸡头 村物流中心 承办单位 指导思想 *县 鸡头村物流中心 承办单位 要认真贯彻党的十七届三中全会、中央 关于现代服务业中有关物流业 政策和中央经济工作会议精神，紧紧围绕 党 委、政府工作思路和要求，提出 物流储运交易市场 在面临新的机遇和挑战中，结合实际，强化和提高思想认识，开拓思路， 抓住机遇。 强化 项目前期工作 ，特别是 强化 在积极争取项目 问题上下功夫，严格 项目建设和管理 ， 强化基础设施建设， 积极争取上级各部门的支持，认真抓好各项工作。 19 第四章 市场预测 场现状调查 2007年 *全县交通运输、仓储及邮政业 增加值 8440万元，年末拥有汽车 5531 辆，增长 全社会道路运输货运量为 增长 货物周转量 吨公里，增长 客运量 人，旅客周转量 项目所在地 *镇 地处县城 城区， 320 国道、昆曲高速公路、贵昆铁路横穿境内，总面积 方公里，全镇坝子开阔，山丘平缓，最高海拔 2095米，最低海拔 1940米。属“冬不寒，夏不热”低纬高原季风气候，四周山体对日照影响小，年平均日照 时，为全县之首。年平均气温 年平均降水 1060湿季节分明，呈现“八月低温，三月倒春寒”的气候特点。森林覆盖率达 辖乐熙、启秀 2 个社区，昌隆铺、大龙井、小寨、 *、让田、杨官田、大海哨、鸡头村、瓦仓、桃园 10个村民委员会 76 个村民小组。全镇总户数 13614户，总人口 46402人，其中：农业人口 31881人，占 非农业人口 14521人，占 居住着苗、彝、回、傣、拉祜、瑶、白、纳西等 13 个少数民族 2343 人，占总人口的 5%。人口自然增长率 人口密度 213 人 /平方公里，其中女全半劳动力 9110人。 全镇总耕地面积 30658 亩，其中水田 16154 亩、旱地 14504亩，人均占有耕地 。全年粮食作物播种面积 66331 亩，比上年的66312 亩增 其中：播种水稻 15062 亩，播种玉米 10930 亩 ，播种洋芋 10700 亩。总产量 12442 吨，比上年的 12253 吨增 人均有粮 390 公斤，比上年的 394 公斤降 全年经济作物种植 20 面积 20722 亩，其中烤烟 9510亩，收购烟叶 公斤，收购金额 元，比上年增 畜牧业以推动黑山羊养殖产业发展为主体，全年养殖规模在 100只以上的大户有 3户， 50 只以上的大户有 34 户，山羊存栏 19999只，出栏 9999 只，畜牧业总产值达 4150 万元，比 2006 年的 3660 万元增加 490 万元，增长 完成畜牧业总收入 3180 万 元 ,比 2006 年的 2770 万元增加 410 万元 ,增长 完成大牲畜存栏 10580 头（匹），占计划的 100%；完成猪存栏 30300 头，占计划的 100%，出栏37774 头，占计划的 完成山绵羊存栏 24000 只，占计划的100%，出栏 14006 只，占计划的 完成菜牛存栏 7739 头，占计划的 100%,出栏 1604 头 ,占计划的 林果业实现产量 1166 吨，创产值 697 万元。种植万寿菊 3300亩，实现产量 ，产值 植食用菌 现产量 2503 吨 ,实现产值 元。完成四旁义务植树 实森林管护 亩，森林病虫害防治 亩，森林覆盖率为 节能改灶 300口，建成沼气示范村 8 个、沼气池 1900余口。种植核桃 亩，补植补造 4000 亩，落实样板 5000 亩。完成退耕还林 ，补植补造 250 亩 株，基础设施建设步伐加快，共投入资金 766 万元，完成水利工程 11 件，其中人饮工程8 件，有效解决了 6500 余人、 3600 头（匹）大牲畜的饮水难问题；新建基本烟农田 5000 亩、现代烟农田 3000 亩，改善灌溉面积 11000 亩。 流储运交易市场 需 求 预 测 通过我们组织的市场调查， 2007 年 *全县交通运输、仓储及邮政业增加值 8440万元，增长 年末拥有汽车 5531辆，增长 21 全社会道路运输货运量为 吨 ， 增长 长 客运量 人，人公里。 整个 *县尚无 成熟物流市场 ， 从 上述 *县 鸡头村物流中心 预测分析 情况， *县 鸡头村物流 服务 项目需求是非常旺盛的。 位 通过我们组织的市场调查， 市场交易商品 有 1、 农副产品（含 大牲畜 、 饲料 、 粮食购销 等 ）； 2、 日用百货； 3、其他货物三类。 故将*县 鸡头村物流中心 定位为 综合 物流储运交易 中心 市场 。 流 摊位交易 销售价格预 测 通过我们组织的市场调查， 参照 *县零星仓储情况，物流储运配送 市场交易 情况为： *县物流中心 市场情况及收入价格预 测表 序号 项目名称 合计 物流中心 市场指标 物流交易情况 备注 单位 面积 数量 合计计占地面积位交易租金 万元/年 合计万元 一 仓储中心 个 16320 16320 1 农副产品仓库 360 20 7200 7200 2 日用百货仓库 240 20 4800 4800 3 其他货物仓库 240 18 4320 4320 3 二 货物装卸机修车间 个 2000 1600 1 机修车间 400 3 1200 1200 2 机械管理用房 400 2 层 800 400 100 10 元 /月 三 食宿停车中心 个 3900 3900 1 停车场 50 60 3000 3000 2 驾驶员食宿房屋 15 60 900 900 四 综合交易管理服务设施 个 500 500 1 物流信息服务用房 200 1 200 200 项目整体合计占地： 23970 。 年收入合计： 万元 /年 目 竞争力分析 从市场调查， *县 物流 多年 交易情况看 市场结构多年来一直是稳 22 定的。 *县 鸡头村物流中心 为 该县 主要 物流储运交易市场 之一 ， 其市场功能和服务 具有 不可替代性，与附近未形成规模的集市贸易点相比，有较好的项目竞争力 。 场风险分析 该项目的市场风险主要 一 是 当前国际金融危机继续蔓延，对我国的影响日趋显现，逐步波及实体经济，经济发展增速放缓，农民增收困难，农业生产资料价格高位运行，国内消费 势头不足，直接可能影响市场价格，从而导致 市场交易 利润下滑。 二是 国家货币政策调整，企业筹集 资金不能足额按时到 位，造成市场建设进度缓慢，工期拖延等。 23 第 五 章 项目需求分析与建设规模 县 物流 产业 概况 2007 年 *全县交通运输、仓储及邮政业增加值 8440 万元，年末拥有汽车 5531 辆，增长 全社会道路运输货运量为 吨 ， 增长 货物周转量 吨公里，增长 客运量 人，旅客周转量 整个*县尚无成熟物流市场 ， 非常拥挤。 目需求预测 根据 *县 物流 的历年 交易 情 况， 年物流产值 增加值 8440 万元，增长 货运量为 吨 ， 增长 吨公里，增长 实际出发，预测需求交易 标准仓库 位约为 58个左右 。 设规模（面积）测算 根据 *县 物流 现状，按满足服务 年 物流产值 增加值 8440 万元 的25%为 2000 万元 需求 进行测算，测算结果为 ： 24 *县鸡头村物流中心建设内