《土地市场》PPT课件

第十四章土地市场概论,第一节土地市场的一般理论第二节中国土地市场体系第三节中国土地市场管理思考与讨论,第一节土地市场的一般理论,一、土地市场的内涵与特点二、土地市场的功能与运行条件三、土地市场运行模式与运行机制,土地市场的内涵,市场是商品交换的场所,实质是商品交换中发生的经济关系的总和.土地市场是土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利,1、仅针对待售财产总供给量的一部分而言2、产品位置固定3、产品的非标准化和异质性4、受特别法律条例影响5、依赖当地供求状况6、高额交易7、采用贷款8、普通买者非经常市场参与9、广泛的经纪人服务,土地市场的特点巴洛维的观点,土地市场的特点美国不动产学术界的分析,1、不同质，位置固定，无高效率2、买卖者少，价值高3、因价值高，融资情况影响投资决策4、政府的法律法规限制多5、不动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡6、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识7、参与者较难适应不动产市场变化8、供给相对无弹性,土地市场的一般特点,地域性不充分性供给滞后供给弹性较小低效率性政府管制较严,土地市场的功能,优化配置土地资源调整产业结构，优化生产力布局健全市场体系，实现生产要素的最佳组合,建立土地市场的必要条件,市场经济环境土地产权明晰发达的土地金融市场完善的土地法规良好的土地市场中介机构,1,2,5,4,3,土地市场的运行模式,1.西方经济发达国家的土地市场两种运行模式以土地私有制为基础的完全市场模式以土地国家所有制为基础的市场竞争模式2.两种运行模式的共同特点3.两种模式的不同之处,两种运行模式的共同特点,土地市场的基础是资本主义市场经济有形市场和无形市场相结合(p278)土地市场的供给与需求决定土地价格土地市场的进出是自由的政府都对土地市场进行干预,两种模式的不同之处,土地所有制不同市场客体不同市场竞争程度不同,土地市场的运行机制,土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心土地的供给机制土地的需求机制供求决定价格,价格也会影响供求.,土地的供给机制,土地供给：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量土地经济供给有弹性影响土地经济供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。,土地的需求机制,土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量土地的需求是一种引致需求土地需求量的影响因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者偏好、对未来的预期等。,第二节中国土地市场体系,一、中国土地市场的建立与发展二、中国土地市场的特点与构成三、中国城市土地市场四、中国农村土地市场,中国土地市场体系建立与发展的历程,中国土地市场体系的特点,土地市场是政府驱动型市场目前城市土地市场占主导地位城市土地市场是垄断竞争型市场在企业改制中实行土地政策性入市,中国土地市场的构成,中国土地市场是由多种市场构成的市场体系按地域分：1.城市国有土地使用权市场2.农村集体土地使用权市场按市场主体分：1.涉外市场2.境内市场国有土地使用权市场按交易梯次分为出让市场和转让市场（一级市场与二级市场）农村土地市场按市场流转的客体划分，分为农地使用权市场，集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。,中国城市土地市场,土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地使用权租赁市场土地使用权抵押市场,土地使用权出让市场,出让市场的主体与客体主体政府、境内外公司、企业、其他组织和个人；客体国有土地使用权出让交易的方式（）出让市场的特点（垄断性很强，市场机制作用较弱）,土地使用权转让市场,转让市场的主体与客体主体：拥有土地使用权的“土地使用权人”；境内外公司、企业、其它组织和个人客体：通过出让获得的使用权；通过转让获得的土地使用权；通过租赁获得的转让市场的特点（竞争性市场，市场机制作用较强，成交量大）,中国农村土地市场,一、农村集体所有农用地使用权流转市场土地承包经营权流转市场转让、转包、出租、互换、入股等；“四荒地”“林权”还可以抵押二、农村集体建设用地使用权市场目前的法律限制较严，但是今后的发展方向；需要有一些配套改革如权属界定；收益分配制度；立法等。,第三节中国土地市场管理,土地市场管理是政府运用经济,法律,和行政等各种手段,影响土地的供给与需求,在宏观上对土地市场进行调控与管理,以促进土地市场正常运行,更有效地配置土地资源.一、土地市场管理的原则二、政府管理土地市场的基本手段,一、土地市场管理的原则,坚持以市场调节为主,政府干预为辅的原则与其他市场协调发展的原则多手段,多方式共同运用的原则,政府管理土地市场的基本手段,在中国土地市场的发展中，政府对土地市场的管理有效地促进了土地市场的正常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，土地资源的利用逐步优化。政府对土地市场的管理基本上是综合运用法律的、经济的和行政的三种手段。,（一）法律手段,实施相关法律法规：1.中华人民共和国宪法2.中华人民共和国土地管理法3.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4.中华人民共和国城市房地产管理法,（二）经济手段,1.税收措施2.金融措施,（三）行政手段,1.制定全国土地利用计划2.规定限制供地和禁止供地的范围3.建立土地有形市场4.建立交易许可制度和交易预报制度5.建立土地储备制度6.建立地价等市场信息公开查询制度,思考题,土地市场的内涵、主体和客体。土地市场的特点。建立土地市场的必要