《受益还原法》PPT课件

第五章收益还原法,第五章收益法,一、概念,预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,二、适用范围,有收益有潜在收益的房地产,三、理论依据,预期原理,5-1收益法概述,第五章收益法,四、操作步骤,1、搜集有关房地产收入和费用的资料,2、估算潜在毛收入,假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,3、估算有效毛收入,潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,4、估算运营费用,维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益,5、估算净收益,净收益有效毛收入运营费用,6、选用适当的还原利率,7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格,5-1收益法概述,第五章收益法,5-2收益还原法的计算公式,一、一般公式,第五章收益法,通常以年为单位,V价格ai净收益n收益期限r还原利率,一、一般公式,第五章收益法,二、净收益每年不变,a1=a2=a3=an=a,n=,r=0有限年,有限年公式,无限年公式,第五章收益法,公式用途：,直接用于计算价格；不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。,第五章收益法,1、直接用于计算价格,例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。,第五章收益法,2、不同年限价格的换算,假设：,则有：,如果：,an=aN=a,则有：,如果：,R=r,则有：,第五章收益法,例5-8,已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。,第五章收益法,例5-9,已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。,第五章收益法,3、比较不同年限价格的高低,例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。,计算A房地产30年的收益价格:,第五章收益法,A房地产无限年价格:,B房地产无限年价格:,AB,第五章收益法,3、比较不同年限价格的高低,4、用于市场比较法中土地使用权年限修正,VA=VAK情K日K区K个K容K年,第五章收益法,例511：,某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6，求该宗工业用地的价格。,宗地价格=基准地价K日K区K个K容K年,第五章收益法,a发生在期初,第五章收益法,第五章收益法,a发生在期中,01234t1tt+1n-1n,a1a2a3aaa,第五章收益法,a发生在期末,三、纯收益按一定比率递增（减）,有限年公式,n=,无限年公式,r=g有限年,第五章收益法,ai=a(1+g)i-1,例512,某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。,第五章收益法,01234192021n,a1a2a3aaaa(1+g),第五章收益法,四、纯收益按一定数额递增,有限年,无限年,第五章收益法,ai=a+(i-1)b,例5-13,某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。,第五章收益法,递减没有无限年,第五章收益法,五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格,Vta1a2a3at,0123t,第五章收益法,若t年前的纯收益每年相等,若t年前的纯收益每年按一定比率g递增,若t年前的纯收益每年按一定数额b递增,第五章收益法,例5-14,某宗房地产现行的价格为3000元/，年净收益为200元/，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。,第五章收益法,例5-15,预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。,第五章收益法,七、有效毛收入与运营费用的变化不同,设：Ai每一期的经营收入；Ci每一期的经营费用，则：ai=AiCi,第五章收益法,Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n,Ai每一期不变，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为n,Ai每一期以一定的数额b递增，Ci每期固定不变，且收益年限为无限年,Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限,第五章收益法,如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用,A.B.C.D.,第五章收益法,例5-16,某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。,第五章收益法,八、其他,a1a2a3ataa,0123tt1n,第五章收益法,例题,例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。,第五章收益法,5-3纯收益、还原利率及收益年限的确定,房地产价格的高低取决于3个因素：,1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。,第五章收益法,一、纯收益（净收益）,（一）净收益的计算公式,净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用,=有效毛收入-运营费用,潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,运营费用维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益,第五章收益法,运营费用有效毛收入运营费用率,净收益有效毛收入（1运营费用率）,第五章收益法,（一）净收益的计算公式,（二）不同类型房地产的净收益求取,1、出租型房地产净收益的求取,净收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费,2、直接经营型房地产净收益的求取,（1）商业,净收益商品销售收入商品销售成本商业利润,（2）工业,净收益销售收入生产成本生产利润,（3）农地,3、其他类型房地产净收益的求取,第五章收益法,（三）有形收益和无形收益,（四）实际收益和客观收益,实际收益在现状下实际取得的收益,客观收益一般正常收益,强调使用客观收益作为估价的依据,有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据,第五章收益法,例5-18,某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。,（1）商店一层价格计算,a内=200180（1-25%）12=32.40（万元）a外=200200（1-25%）12=36.00（万元）,第五章收益法,周四,（2）二层价格计算,a=200120（1-25%）12=21.60（万元）,V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）,第五章收益法,例5-18,（五）净收益流量的类型,1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。,（六）净收益流量的求取,1、调查求取估价对象过去35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；,2、调查预测估价对象未来35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；,第五章收益法,3、调查预测估价对象未来35年的净收益，然后采用下列等式求出a：,例题,某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10。试求该宗房地产的收益价格。,第五章收益法,二、还原利率,（一）还原利率的重要性,第五章收益法,二、还原利率,还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关,不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同,（三）还原利率求取的基本方法,第五章收益法,（二）还原利率的实质,（三）还原利率求取的基本方法,第五章收益法,1、市场提取法,试算线性内插,第五章收益法,（三）还原利率求取的基本方法,（三）还原利率求取的基本方法,还原利率=安全利率+风险调整值,3、复合投资收益率法,将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。计算公式：R=MRm+（1-M）ReM：贷款占房价的比率Rm:贷款利率Re：自有资本收益率,第五章收益法,2、安全利率加风险调整值法,在不考虑时间和地域范围差异的情况下，风险调整值主要与房地产的类型相关，通常情况下，商业零售用房，写字楼，住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。,（三）还原利率求取的基本方法,例：某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8，自有资金要求的年收益率为15，则该类房地产的资本化率为：roMRm+(1M)Re708（170）1510.1,第五章收益法,三、收益年限的确定,（一）土地估价,根据土地使用权年限来确定,（二）建筑物估价,根据建筑物经济寿命来确定,（三）房地估价,土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致,第五章收益法,1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束,根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,n40（35）32年,第五章收益法,2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束,以t50545计算价格V0,求取t年剩余土地价值VL,第五章收益法,18年,5-4剩余技术及收益乘数法,一、剩余技术,土地剩余技术建筑物剩余技术,利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值,第五章收益法,第五章收益法,利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值,利用公式讨论这一技术的应用,1、土地剩余技术,2、建筑物剩余技术,第五章收益法,例524,某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。,V=VL+VB,第五章收益法,二、收益乘数法,（一）概念,将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值,（二）方法,毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数,毛租金乘数法：,房地产价格=毛租金毛租金乘数,毛租金乘数=房地产价格毛租金,第五章收益法,例525,第五章收益法,例题,某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/，现市场上类似房地产的月租金为30元/，假设还原利率为8，试求2005年10月22日的承租人权益价值。,A=（30-24）1272元/r=8n=10-2=8年,有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值,第五章收益法,又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估,权益价值无贷款限制下的市场价值贷款余额,思路1,A净收益抵押贷款还本付息额,第五章收益法,思路2,P116/19,第五章收益法,某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率20%；平均经营成本占有效毛收入的30；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。,习题,3、某房地产建成于2000年12月1日，此后收益年限为50年；2002年12月1日至2004年12月1日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2005年12月1日至2007年12月1日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2008年12月1日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产的还原利率为7.2%。试利用上述资料估算该房地产2004年12月1日的收益价格。,1、公式成立的前提条件是什么？,2、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年以比率s递增，还原利率r，试列出价格计算公式。,第五章收益法,习题,4、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少?,6、已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年、还原利率为12%的价格为多少？,第五章收益法,5、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为多少？,7、某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的