“限价房”相关政策研究

1/4“限价房”相关政策研究【摘要】“限价房”是指在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价办法为满足城市居民自住需求建设的政策性商品房。各地依据自身条件，制定相应的实施办法，取得了一定成效。研究分析这些经验和教训，对“限价房”建设给出相应的建议。【关键词】“限价房”政策性商品房建议一、“限价房”政策的由来1998年城镇住房制度深化改革后，我国房地产业逐步进入快速企业因为开发成本以及巨额地价款和一次性付款等政策要求而不能参加，丧失了发展机会。这对房地产行业的优胜劣汰、良性发展有一定的推动作用。引导居民合理消费0平方米以下的套型一般设计为两居室，对于一个标准的3口之家来说，基本够用，这样的标准在欧美等发达国家城市集合住宅中，不算局促。因此，套型面积限制，既将住房总价控制在一定的范围，也使前些年过于偏大的套型回归到企业不一定愿出最低房价，而愿出最低房价的企业不一定愿出最高地价。这样会出现“两竞”目标的错位，达不到“两竞”所要求的同时规制房价和地价的目的。地2/4价高，开发成本也“水涨船高”，限价房价格也随之提高，其结果将无助于解决中低收入阶层的住房问题。因此，限价房应采取“先竞地价，再竞房价”的两段式组合模式，即第一阶段采用土地价格的招投标，由开发企业通过招投标来竞争土地价格，而非拍卖方式，这也符合“国六条”第二条第六款以招标方式确定开发建设单位的要求。由于开发成本信息不对称，为达到激励企业目的，可让企业通过招投标提出愿出的地价、房价以及住宅质量标准，套型面积等开发建设方案。LOCALHOST通过充分的招投标竞争后，政府将各家提出的合理地价进行综合，以确定出一个基本反映土地公允市场价格的地价。考虑到限价房是普惠中低收入者，政府可在此公允地价基础上对其进行一定的折扣作为限价房土地的最低限制价格，即地价底线。申报地价高于地价底线的企业才有资格进入下轮的房价竞拍，低于地价底线的企业将被淘汰出局。第二阶段为房价的竞拍，即在第一阶段竞争出地价底线基础上再按照荷式拍卖法进行房价竞拍。限价房“先竞地价，后竞房价”的两段式组合模式可以确保达到“国六条”中“两竞”的目的。慎重选择建设区位建在太偏远的地段，符合购买条件的人也不一定买账，好心未必受到欢迎。建在区位好的地方，就要损失较多的3/4政府收入。所以，在确定限价房位置时，要考虑三个问题一是人们的出行成本，因为购买限价房中相当一部分人要上班或上学，其他人也有因社会交往而出行；二是周边具有一定的就业岗位，包括大型企业、产业园区或商业、服务中心；三是市政基础设施是否配套，为人们日常生活提供足够的服务。这样既有利于出行，有利于就业，有利于降低房价，也在一定程度上避免人为的富人区与穷人区的区隔。合理制定销售价格已经实行限价房的城市，限价房是同一地段、同一类房价的7080。确定限价房房价可以用成本法定价，也可用比较法定价，或由均价法定价。限价房是面向中低收入者的消费用房，因此，其户型面积必须受到政府的限制，否则既浪费了社会资源，又产生了“奖懒罚勤”的负面效果，也会产生新的社会分配不公。如果限价房所处区位较好，其总价可能较高，此时要注意它所造成的负面作用。因为总价较高的限价房会让人们对它的政策初衷产生怀疑，乃至部分人群会产生不公平感。加强“限价房”质量控制由于住宅质量水平与成本投入存在正相关关系，这样就可能存在住宅产品因投入成本的减少而出现不良品率递增的情况。“限价房”竞价对象是限制房价，竞争使房价降4/4低的同时也存在着使住宅质量下降的风险。在竞价过程中，由于质量涉及到未来的监控与相对软性的因素多，因此，若将质量以成本的形式作为一个竞标的维度，会比房价更难以竞价，使竞拍大为复杂。解决此问题的办法，可采取在特许开发权竞价合同中以组合经济规制的形式给予确定，要求开发企业在开出限价房价格的同时，也要对住