【房地产开发运营研究】房地产开发商资质查询

【房地产开发运营研究】房地产开发商资质查询 【摘 要】中国房地产业，经过短短几十年的迅猛发展，从初期的土地按地段差定价出让，到现今的土地最高价拍卖开发，房价也呈几何级攀升。在这过程中有的房地产企业转业了，也有的房地产企业兴旺发达，俗话说“成功的企业是相似的，不成功的企业各有各的不幸”。 本人亲身经历了房地产业从低迷走向高峰，从排队抢购走向空关房。本人在项目运营中走过的弯路回头再看，得出的结论是：我们应从主观意识上养成按建设程序办事的习惯工作认真、严格、及时、高效就是成功的捷径。 【关键词】房地产；运营；技巧 1、项目可行性研究 1.1 项目信息筛选 各类土地招商，我们只能选择适合自身条件的项目，房地产开发类土地一般实行挂牌公开拍卖，最高价中标。 1.2 可行性研究 1.2.1 房地产项目土地拍卖，我们是否参与，必须进行项目可行性研究论证。 具有决策作用的可行性研究论证报告，编制单位必须到现场、周边、辐射圈等对客户源进行走访调查、统计分析，这样才能准确定位。 1.2.2 该出手时就出手 经过快速准确的可行性论证，若财务可行、效益可观，则我们应积极参与该宗土地的竞买，按规定程序报名、参加土地拍卖会。 1.2.3 理性报价，合理控制损益平衡点 有的土地拍卖会，竞争激烈、情绪高涨，但我们必须时刻保持冷静的头脑，理性报价，始终控制在损益平衡点以下。 2、规划与设计 2.1 前期筹建工作 规划图宜委托发达先进地区的甲级规划设计院，这样建成的小区有超前意识、时尚有品味、几十年不落后。施工图设计应委托技术力量强、专业综合全面、经验丰富的甲级建筑设计院，虽然设计费较贵，但设计的建筑产品造价较低。节约投资关键是设计。 2.2 设计优选 2.2.1 套型大小 商品房套型大约在70、90、120左右。 2.2.2 套型组合 套型组合，有整幢楼都是同一套型的，也有大套型与小套型组合成一个单元的。后者更合理，这样大套型的朝阳卧室挤入小套型旁，大套型和小套型的卧室都可以朝阳。 3、施工图审查 施工图设计完成后，连同建筑节能报审表及节能计算书应先送往建设行政主管部门进行“节能专项审查”，再送往审图中心进行审查。 4、招标 4.1 招标程序 可委托招标代理机构办理招标事宜。 4.2 市场现状与对策 4.2.1 委托招标代理，编制实物工程量清单或预算书，制定施工合同，确定付款方式。房地产开发的资金流是:购买土地花出大量资金；商品房主体结构层数达一半时才可取得商品房预售许可证，客户预定商品房交纳首付款。如果便于市场化运营，利用预售房款来支付施工进度款，则第一笔施工进度款比例不能太大，否则就要借贷款来支付施工进度款。 4.2.2 评标规则：不宜搞最低价中标，否则偷工减料不可避免。可以采用合理低价中标，即设最低控制红线：所有有效投标价的平均值的96为最低控制红线，低于该控制红线的为废标。也可以在开标时从94至100中当场随机抽取，解破了一人以几家公司名义来围标的现象。也可以所有投标价去掉一个最高值和最低值后再取平均值。 5、施工、监理 5.1 合同管理 本人认为施工合同应尽可能详细，施工中将来可能发生的问题在施工合同中都要有所体现，否则，发生问题时，甲乙双方反复谈判、请示、汇报、审批等，耗用较多精力和时间，不利于工程的顺利进展。这就要求我们具有丰富的工程管理经验，既精通专业技术知识，又熟悉法律法规，这样制定的施工合同才能针对本工程特点做出全面而严谨的约定。 5.2 安全管理 认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针。 5.3 信息管理 负责本工程各类信息及文档的收集、保存。 5.4 质量控制 督促施工单位加强自检、互检、交接班检查，从根源上确保工程质量。 5.5 投资控制 严格控制设计变更，继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。 5.6 进度控制 保证关键控制节点进度和总进度计划的实现。 5.7 组织协调 加强与各方的协调。尽量少行使处罚权，应强调各方利益的一致性；双方沟通越深刻，工作中的对抗和争执就越少，越有利于共同目标的实现。对可能发生的问题或处罚可事前口头提醒，督促改进。 总之，监理单位是受建设单位委托，对施工全过程进行专业化管理，建设单位对监理工作要加强督促、鼓励、支持。 6、销售 6.1 商品房预售许可证办理。 6.2 商品房销售 6.2.1 做广告、做模型沙盘；全方位收集客户源，对购房潜在客户加强引导。 6.2.2 已有购房意向的客户加强动员、促成签约。 6.2.3 已签约的客户催收房款，一次性交足房款有优惠政策。 6.2.4 制定优惠政策，统一优惠幅度。优惠幅度应高于存款利率，让客户知道与其存在银行拿利息不如交房款更合算；优惠幅度可低于贷款利率，向客户让利比借贷款合算。优惠政策不宜有大的改动，防止已购房客户反悔退房。 6.2.5 加大销售力度，任何有一线希望的客户都尽力争取。销售业绩与销售人员工资、奖金、提成等挂钩。 6.2.6 如销售确实有难度可委托专业的销售公司来营销策划。 6.2.7 没有哪家公司能轻易完成销售。不要总是等待客户上门，要走出去寻找客户。 6.2.8 确实难以攻克的问题，提出想法，可以请求政府扶持。 7、物业管理 选定物业管理公司，了解其正在管理的小区现状、治安情况、卫生情况、住户反映等；对物业管理公司日常工作动态抽查考核；物业管理团队对住户反映的问题应及时解决。 8、结束语 总之，房地产业以人为本，本人作为房地产浪潮中的一员，为居高仍涨的房价而深感内疚，房价成本构成上述不难看出，房价的宏观调控任重而道远我国基本是按上述房地产运营模式，一步一步走过来的，与大家交流望能共勉！ _ 1毛建，跨区域房地产开发的成本控制D，华东师范大学,xx年。 2胡大淳、孙青、赵红英，中国商业地产售后返租模式探究J，金融经济，xx年，第06期。 3李永强，我国商业地产存在的问题及发展对策J，北京建筑工程学院学报，xx年，第03期。 作者简介: 吕金国，男，生于一九七四年五月八日，江苏省大丰市人，高级工程师职称，国