第十四章房地产保险

第十四章房地产保险,第一节房地产保险概述第二节房地产保险的运行第三节房地产保险的主要险种,第一节房地产保险概述,一、房地产保险的含义房地产保险就是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。就其本质而言，房地产保险是一种经济补偿制度，由大多数人来分担少数人的损失,房地产保险的四个核心要点,经济补偿是保险的本质特征。经济补偿的基础是数理预测和合同关系。经济补偿的费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金。经济补偿的结果是风险的转移和损失的共同分担,二、与房地产相关的风险,（一）房地产财产损失按损失原因分为直接损失和间接损失直接损失指的是房地产财产因自然风险或行为风险等的作用造成房地产本身直接损坏或灭失，导致房地产本身价值减少的部分间接损失指的是房地产财产价值因其他财产的直接损失而降低的部分以及因财产直接损失使未来营业收入的减少及支出增加的部分,（二）房地产责任损失,房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，它涉及房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节。由于这些环节的相关人员(单位)的责任，而发生房屋设计不当、营建质量低劣和管理不善等造成的对第三者人身伤害或财产损失，相关人员(单位)就负有赔偿责任。房地产责任损失还包括房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失,（三）房地产人身损失,它主要是指个人房地产抵押借款的借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内(通常是债务偿还期内)死亡或失去工作能力，而给债权人带来的损失；它还包括房地产行业的职工人身伤害损失,三、房地产保险的作用,（一）抵御意外不幸，实现经济补偿房地产保险可以使人们的房屋及其相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失以后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾企业迅速恢复生产经营，帮助受灾家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保险，有利于社会安定,（二）推进住房制度改革，解除居民后顾之忧,随着住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升，住房这个大商品正逐步走向市场。随着住房改革的深入，个人购买房屋正逐步增加。住房安全与否对一个家庭来说极其重要，对住房的质量要求也十分迫切，这就要求保险公司为拥有私房的居民及时提供保险服务,（三）增强受保人的信用，促进资金融通,个人住房抵押贷款将随住房商品化进程的加速而成为金融机构资产业务的一个重要组成部分。银行为了保障贷款资金的安全，要求借款购房者投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全或者要求购房者投保房屋抵押贷款还款保证保险，这可以增强有关当事人的信用，促进房地产资金的融通,（四）保险社会财富安全，增强社会防灾救灾力量,房地产保险的承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情况进行检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向被保险人提出消除不安全因素的合理建议和措施，并运用保险费率高低这一经济手段，督促被保险人实行防灾防损，从而起到促进保障社会财富安全的作用。同时，承保人一般设有专门的防灾部门和人员，又有必要的物力和财力，从事防灾工作，增强了社会防灾救灾力量,（五）降低参与房地产市场的风险，促进房地产业健康发展,房地产开发经营者通过少量的保险费用支出，将其在经营过程由于特定的危险所导致的房屋的损失及由此带来的责任和利益的损失转嫁给保险公司，维持开发商的合理利润，降低开发经营者的风险,（六）促进对外开发，改善投资环境,随着中国正式加入WTO，外商在华投资房地产开发、从事置业投资将会进一步增加，是否有适当的房地产保险等保险配套服务是涉及外商投资环境的重要方面。如果没有良好的房地产保险等保险配套服务，许多外国大公司在进入中国市场从事房地产等投资就会却步。同时，中国的保险业如果不能适应日益国际化的市场，将不能应对外资保险公司的挑战，而办好了房地产保险等险种，就可以促进对外开放的进一步发展、投资环境的进一步改善,第二节房地产保险的运行,一、房地产保险的参与者（一）房地产保险人1房地产保险人的含义是指与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并且承担保险合同约定的赔偿责任或者给付责任的保险公司。在实行保险业分业经营的经营体制下，同一保险人不得同时兼营财产保险业务和人身保险业务，分为财产保险公司(含房屋保险公司)和人身(寿)保险公司,2房地产保险人的主要权利和义务,房地产保险人的主要权利和义务有：(1)收取保险费的权利。房地产保险人需向房地产投保人收取保险费。(2)告知义务。订立保险合同时，房地产保险人应当向房地产投保人说明保险合同的条款内容，对于保险合同中规定有房地产保险人责任免除条款的，房地产保险人在订立保险合同时应当向房地产投保人明确说明,2房地产保险人的主要权利和义务,(3)及时签发保险单证的义务。保险合同条款达成协议，房地产保险人应当及时向房地产投保人签发保险单或者其他保险凭证。(4)积极进行防灾防损管理的义务。(5)赔付保险金的义务。房地产保险人在收到被保险人或者受益人的赔偿或者给付保险金的请求后，应当及时作出核定,（二）房地产投保人、被保险人和受益人,房地产投保人是指对于房地产保险标的具有可保利益，并且与房地产保险人订立保险合同，按保险合同负有支付保险费义务的人房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，房地产投保人可以为房地产被保险人房地产受益人是指房地产人身保险合同中由房地产被保险人或者房地产投保人指定的享有保险金请求权的人,2、房地产投保人、被保险人和受益人的主要权利和义务,(1)交付保险金的义务。房地产投保人要按期如数缴纳保险费。(2)如实告知的义务。就房地产保险人对保险标的或者被保险人的有关情况提出的询问，房地产投保人应当如实告知。(3)危险增加的通知义务。(4)保险事故通知义务(5)防灾防损和施救义务,2、房地产投保人、被保险人和受益人的主要权利和义务,(6)重复保险的通知义务(7)保险标的转让后的通知义务(8)获得保险金的权利。房地产被保险人或者受益人有获得保险合同规定的赔偿或所给付的保险金的权利,（三）房地产保险中介人,房地产保险中介人是指介于各保险人或保险人与投保人之间，专门从事房地产保险业务咨询与招揽、风险管理与安排、价值衡量与评估、损失鉴定与理算等中介服务活动，并从中获取手续费或佣金的单位或个人房地产保险中介人的主体形式主要有房地产保险代理人、房地产保险经纪人和房地产保险公估人,1房地产保险代理人,房地产保险代理人是指根据房地产保险人的委托，在房地产保险人授权的范围内代为办理房地产保险业务的单位或者个人。通常可以分为专业代理人、兼业代理人和个人代理人,2房地产保险经纪人,房地产保险经纪人是指基于投保人的利益，为投保人与保险人订立房地产保险合同或与房地产有关的人身保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位或个人。在我国，保险经纪人的组织形式限于有限责任公司,3房地产保险公估人,房地产保险公估人是指接受房地产保险人、投保人或被保险人委托办理房地产保险标的的勘查、鉴定、估损以及赔款的理算，并向委托人收取佣金的单位或个人，一般是指有限责任制的保险公估公司,二、房地产保险基金,（一）房地产保险基金的含义房地产保险基金是房地产保险人为了补偿保险事故所造成的财产损失或人身伤亡所引起的经济需要，向房地产投保人收取保险费而集中起来的一种社会后备基金。它是用于房地产保险赔偿或给付的专用基金，是房地产保险正常运行的基本条件,（二）房地产保险基金的构成,房地产保险基金作为保险基金的重要构成部分，其具体构成如保险基金的构成一样，除了保险公司的资本金外，就是保险费收入。保险费收入按用途可以分为用于赔偿或给付的准备，用于经营管理的费用和作为保险公司的盈利。其中，用于赔偿或给付的准备金是保险费收入的主要部分，构成了房地产保险基金的主体,（三）房地产保险金额和保险费率,保险公司运作期间，房地产保险基金主要来源于房地产保险费，而缴纳保险费数额的多少取决于房地产保险金额和保险费率1房地产保险金额房地产保险金额是指房地产保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额在房屋财产保险中，房屋保险金额不得超过投保房屋的保险价值(指投保房屋的实际价格)，如果超过保险价值的，超过的部分无效。,房地产保险金额赔偿方式,基本上有三种，即第一危险赔偿方式、比例赔偿方式和限额赔偿方式第一危险赔偿方式是在确定赔偿金额时，不考虑保险金额与财产实际价值的比例，只要损失在保险金额限度内，都按实际损失金额赔偿，如果损失金额超过保险金额，超过部分房地产保险人不予赔偿,房地产保险金额赔偿方式,比例赔偿方式是按照保险金额和出险时保险标的的实际价值的比例来计算赔偿款房地产保险人赔偿金额=实际损失金额当保险金额高于财产实际价值时，赔偿款只能等于损失金额。限额赔偿方式是指房地产保险人仅在损失超过一定限度时才负赔偿责任,2房地产保险费率,房地产保险费率是按房地产保险金额收取保险费的比率。房屋保险费率根据所承保的房屋保险危险的大小，以及房屋保险额损失率资料和房地产保险人的业务费用的多少等来合理制定房地产保险费率由纯费率和附加费率两部分组成。纯费率是每单位房屋保险金额的可能损失额；附加费率是房地产保险人每单位房屋保险金额的经营费用(含合理的利税以及职工工资、办公费、宣传广告费、代理人与经纪人的佣金和培训费等),纯费率计算,房屋等财产保险的纯费率与保险标的的损失频率和损失金额有紧密的联系，一般损失频率和损失金额越高，纯费率越高房屋等财产保险的纯费率=损失频率损失金额,附加费率计算,房屋等财产保险的附加费率与保险公司业务开支的具体情况与费用管理水平有紧密的联系。除某些刚性的支出如保险税金、监管费等以外，其他费用支出较少，相应附加费就越低，附加费率与业务开支的关系可以通过下列关系式反映：,与房地产有关的人身保险尤其是人寿保险的保险费率,仍然由纯费率和附加费率两部分构成，只不过纯费率的确定主要考虑人及群体的生存率和死亡率，以及保险费率的现金价值因素房地产保险金额乘以房地产保险费率即为保险费，构成保险基金,三、房地产保险合同,（一）房地产保险合同的特征房地产保险合同是附合合同，即保险合同不是由保险人和投保人充分商议之后才达成的房地产保险合同是射幸合同。由于保险事故或者给付保险金的发生具有不确定性，所以投保人和保险人的利益的取得或者丧失就是一种机会,（二）房地产保险合同的形式,房地产保险合同以书面形式表示，合同内容要载明当事人双方约定的合同内容。在投保人提出投保要求、保险人审核并与投保人就合同条款达成协议时，保险合同成立。保险人应该及时向投保人签发保险单或者其他保险凭证。保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等,1保险单,保险单是房地产保险人与投保人之间签订的正式的保险合同。由于保险的专业性，保险单由房地产保险人制定，一般还须有保险主管部门核准或备案，由房地产保险人签发给房地产投保人,2保险凭证,保险凭证又称小保单，它是保险人签发给投保人的证明房地产保险人已经承保的书面证明。保险凭证是一种简化的保险单，它一般不记载房地产保险合同的全部内容和条款，但就房地产保险合同的重要事项予以列示，并声明以某种保险单所载明的条款为准。它与保险单有冲突或保险凭证另有特约条款时，应该以保险凭证的记载为准，也即保险凭证的法律效力优于保险单的效力,3暂保单,暂保单又称临时保险单，它是在保险单或保险凭证未出具之前，房地产保险人或保险代理人向房地产投保人签发的证明房地产保险人已经承保的书面证明。暂保单一般载明与房地产保险人已商定的重要事项，如保险标的、承保险种、保险金额及保险费率、房地产被保险人名称、缔约双方当事人的权利义务及保险单以外的特别保险条件等,4投保单,投保单又称要保单，它是房地产投保人向房地产保险人申请订立房地产保险合同的书面要约。由于保险的专业性，投保单一般由房地产保险人事先制定，由房地产投保人如实填写,5批单,批单是房地产保险人应房地产投保人或被保险人的要求出具的修订、补充或增减房地产保险合同内容的书面凭证。批单是房地产保险合同的重要组成部分，凡是经过批单更改过的内容，应以批单为准；多次经过批单更改过的内容，应以最后签发的批单为准，也即后签发批单法律效力优于先签发的批单,（三）房地产保险合同的要点,1当事人和关系人的名称和住所房屋财产保险合同的当事人是指签订房屋财产保险合同的人，即房地产保险人和投保人。房地产保险合同的关系人是指被保险合同保障的人，即房地产被保险人和受益人,2房地产保险标的,房地产保险标的是指作为保险对象的房屋财产及其有关利益或者人的寿命和身体。其中，房屋财产及其有关利益是房屋财产保险的保险标的，人的寿命和身体是与房地产有关的人身保险的保险标的。，房地产保险标的是确定保险金额的重要依据,3房地产保险责任和责任免除,房地产保险责任又称房地产保险风险，是指在房地产保险合同中列明的承担赔偿或给付责任的风险项目。房地产保险责任的范围通常由房地产保险人根据法律和实际需要(在我国须经过中国保监会核准或备案)印制在保险合同中作为房地产保险合同的一部分内容责任免除又称除外责任或除外风险，是指房地产保险人不承担赔偿或给付保险金责任的风险项目,4房地产保险期间和保险责任开始时间,房地产保险期间又称房地产保险期限，是房地产保险人和投保人约定的保险责任的有效期限，它是计算保险费的依据和房地产保险人和投保人或被保险人享有权利和承担义务的时限界定依据。保险期间的起讫时问是保险承担保险责任的开始和终止时间房地产保险责任开始时间是保险人开始承担赔偿或给付保险金责任的时间，一般为房地产保险期问起始日的零时或者12时开始,5房地产保险价值和保险金额,房地产保险价值是房地产投保人与房地产保险人订立保险合同时作为约定保险金额基础的保险标的的价值。一般保险标的的保险价值应该相当于保险标的的实际价值。保险金额是指房地产保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额，它是计算保险费的依据，是房地产保险合同双方享有权利和承担义务的重要依据,6房地产保险费及其支付方式,房地产保险费是投保人为获得保险人承担其保险标的的风险责任而付出的代价，它是保险金额与保险费率的乘积。保险费是投保人向保险人支付费用，作为保险人根据房地产保险合同的内容承担赔付责任的对价。保险费及保险费率一般由保险人预先计算并载明于房地产保险合同中，其中保险费率通常用百分比或千分比来表示。保险费的支付方式由当事人双方约定,7房地产保险金赔偿或者给付办法,在房地产保险合同中，还应载明保险金赔偿或者给付的办法，包括保险金赔偿或给付的标准和方式。保险人可选择采用现金方式、实物补偿方式或恢复原状方式实施赔付，其中以现金方式进行赔付为主。在赔付办法中，可以规定免赔额或免赔率，确定相对免赔或绝对免赔标准，以减少小额赔付手续或控制保险人的赔付责任,8违约责任和争议处理,违约责任是房地产保险合同的当事人未履行房地产保险合同的义务造成对方损失所应该承担的法律责任。除在房地产保险合同中载明按照法律的有关规定处理外，当事人之间也可以约定违约责任的内容。争议处理是发生房地产保险合同争议时采用的处理方式。对于房地产保险合同争议，当事人可以约定解决的方式，包括约定通过法律诉讼或仲裁来解决房地产保险合同的争议,9订立房地产保险合同的年、月、日,作为书面合同的要件，房地产保险合同的订立需要列明订立房地产保险合同的年、月、日,（四）房地产保险合同的条款,1房地产保险合同的基本条款房地产保险合同的基本条款是房地产保险合同应当载明的不可缺少的条款，如房地产保险合同要点所述，这些条款是房地产保险合同法定记载事项，通常印刷在标准保险单上，以明示保险人和被保险人的基本权利和义务，以及保险行为成立所必需的各种事项和要求。基本条款所列的保险内容通常称为基本险,2附加条款,附加条款是对基本条款的补充，是就某些特别事项达成一致的条款，通常是对基本险责任范围内不予承保的风险给予承保的扩张性条款。附加条款所列的保险内容通常称为附加险。附加条款一般是保险人应投保人的要求而增加的，保险人通常愿意以附加条款的形式来满足特殊的保险需求,3特约条款,特约条款与反映房地产保险合同主要内容的基本险和附加险不同，对于房地产保险合同的某些内容，投保人或被保险人可以与保险人协商，自由约定，而不必像基本险和附加险那样采用格式条款。这些房地产保险内容称为房地产保险合同的特约条款，其具体内容构成特约险,4保证条款,保证条款是保险人要求被保险人必须履行某项义务的内容。如要求被保险人应当遵守国家有关消防安全、生产操作规范等方面的规定；不得擅自将房屋改变用途，特别是增加房屋危险程度的用途；维护保险标的的安全；不得制造保险事故；不得在未发生保险事故的情况下，谎称发生了保险事故；也不得变造或伪造保险证据,5法定条款,法定条款是指其权利、义务内容为法律、法规直接规定的房地产保险合同条款。如保险法第45条第1款规定：“因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人白向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。”该内容如果在房地产保险合同明确列示的，就称为法定条款,（五）房地产保险订立的原则,1、最大诚信原则诚实信用原则是订立一切合同的基础，但订立保险合同时对诚实信用的要求远远高于其他合同，所以保险合同也被称为最大诚信合同或最大善意合同为了保护保险人的利益，必须要求投保人、被保险人恪守信用，不隐瞒、不欺骗,2、公平互利原则,这项原则是由保险的性质和特征所决定的。公平互利是指投保人和保险人订立保险合同和遇损赔偿都应从双方应得的利益出发，协商一致，自愿订立，公平互利,3、可保利益原则,可保利益原则是指投保人或被保险人向保险人要求投保的房屋财产等标的具有法律上承认的经济利益；否则，所订的有关保险合同是无效的。投保人或被保险人的可保利益必须为法律所承认，是客观地存在于对投保标的所具有的权利或利害关系中,房地产保险可保利益人,(1)房屋的所有人对自己所有的房屋具有可保利益，无论房屋是个人独有，还是与别人共有；无论房屋已出租还是处在抵押中，房屋所有人仍然具有可保利益(2)租赁房屋的承租人对承租房屋也可有可保利益(3)房屋的受益人，也有可保利益(4)对房屋财产有可保利益的人，对借助房屋财产带来的预期利润也有可保利益,房地产保险可保利益人,(5)在房地产责任保险中，对责任事故后果负有损害赔偿责任的人，有可保利益(6)房地产抵押贷款的借款人，可以具有房地产人身保险的可保利益,4、损失赔偿原则,损失赔偿原则是指房地产财产保险仅限于被保险人的实际损失，保险人仅对房地产保险合同中规定的房地产财产发生保险责任范围内的损失在保险金额范围内予以经济补偿,损失赔偿原则的要求,（1）只赔偿保险有效期内保险责任范围内的损失（2）赔偿限制在损失限度内以实际损失为限以保险金额为限以被保险人对保险标的具有的保险利益为限,损失赔偿原则的要求,（3）保险人对赔偿方式可以选择（4）被保险人不能通过赔付而获得额外的利益（5）权益转让规定（6）重复保险规定,5、近因原则,近因是指直接造成保险事故发生的原因。近因并非仅指时间上的最后导致损失的原因，而是指真实、主要的原因。一起事故的发生造成保险标的损失的原因可以是多方面的，并且是错综复杂的。但在这些原因中必有一个是造成损失的直接原因，即近因,6、代位求偿原则,根据补偿原则，被保险人不能从保险事故中获得额外利益，因此，被保险人在获得保险人赔偿之后，如果损失按照法律或有关规定应该由第三者负责赔偿的，应该将其原享有的索赔权转让给保险人，由保险人向责任方追偿，这就是保险法上所称的代位求偿,四、房地产保险的投保与承保,房地产保险的投保与承保是房地产保险运行的起始，投保与承保的过程就是房地产投保人与房地产保险人订立保险合同的过程。具体程序如下：,（一）填定投保单,房地产投保人向房地产保险人申请保险时，先填定一份保单，作为房地产保险人接受投保并签出保险单的依据。投保单的主要内容有：投保人的名称、投保日期、保险标的的名称和数量、保险责任的起讫时间和保险金额等,（二）签发保险单,房地产保险人在收到投保单后，要逐项审核，现场查勘，当一切认为符合保险条件时，就可向房地产投保人签发保险单，表示对投保事项的承保,（三）收取保险费,房地产保险人根据保险标的的保险金额、保险期限和保险费率计收保险费，房地产投保人按保险合同的约定支付保险费。房地产投保和承保，也可以通过保险经纪人和保险代理人等提供订立保险合同等中介服务，并依法收取佣金的单位来收取保险费,五、房地产保险的索赔和理赔,（一）索赔索赔是指房地产被保险人或受益人在保险标的遭受损失后，按保险单有关条款的规定向房地产保险人要求赔偿损失或给付保险金的行为（二）理赔理赔是指房地产保险人处理房地产被保险人提出的索赔要求，处理有关保险赔偿责任的工作,第三节房地产保险的主要险种,一、房屋财产保险房屋财产保险的分类标准有多种，如按投保人的类型划分可以分为企业团体房屋保险和居民房屋保险；按房屋性质划分可以分为商业用房保险和居住用房保险，其中居住用房保险又可以分为商品住房保险、自购公有住房保险等,一、房屋财产保险,房屋财产保险是以房屋财产为标的的保险。可保财产不仅包括有形的房屋本身，而且包括无形的财产房屋财产保险是对房屋财产因意外事件造成的损失进行赔偿的保险,(一)企业房屋保险,企业房屋保险是企业财产保险的构成部分，其适用范围是指可以向保险人投保该保险种类的单位。这些单位包括：国有企业、集体企业、股份制企业、私营企业，在实务上也包括国家机关、事业单位和群众团体等,（二）商品住房保险,商品住房保险是一种为商品住房购买者提供配套服务,使商品住房购买者所购买的住房在遇到自然灾害或意外事故的损失时能够及时得到经济补偿的险种,（三）住房综合保险,住房综合保险通常是以家庭财产综合保险的形式出现,(四)投资连接房屋财产保险,投资连接房屋财产保险是一种理财类型的财产险投资型保险产品。此保险的特点是集保险与投资于一身，从更好地为客户理财的角度，实现房屋财产保险与投资的有效结合，该投资连接房屋财产保险以缴纳保险保障金的方式通过投资收益支付保险费,（五）房屋利益保险,是房屋财产保险的附加险，它扩大了房屋财产保险的责任范围，所承保的保险事故与房屋财产保险所承保的保险事故是一致的。房屋利益保险承保的内容是房屋财产因遭受保险责任范围内的事故而带来利益的损失，包括费用的增加和收入的减少,二、房屋建筑工程保险,(一)被保险人指在工程进行期间，对这项工程承担一定风险、具有保险利益的有关各方。有关各方包括业主、主承包人或分承包人、雇用的建筑师、设计师、监理师和其他专业顾问等,(二)保险财产,房屋建筑工程保险是对房屋建筑工程合同提供的直接保障，承保的财产以房屋建筑工程合同的内容为依据。其内容有：房屋建筑工程及在工地的物料；房屋建筑用机械、工具、设备和临时工房及其屋内存放物件；业主或承包人在工地的原有财产；附带安装工程项目；工地内的现成建筑物和业主或承包人在工地的其他财产,(三)保险责任范围,房屋建筑工程保险承保各种自然灾害，盗窃、恶意行为、企业员工因缺乏经验、疏忽、过失等造成的事故；原材料缺陷或工艺不完善所引起的事故；除上述责任外的其他不可预料的事故和清理现场的费用。,(四)除外责任,除外责任包括因错误设计引起的损失、费用或责任；换置、修理或矫正标的物本身原材料缺陷或工艺不善所支付的费用；非外力引起的机械或电器装置的损坏或建筑用机器、设备、装置的失灵；领用公共运输执照的车辆、船舶、飞机的损失以及有关文件、账簿等的损失；盘点货物当时发现的短缺和免赔额内的损失等,(五)保险金额,房屋建筑工程保险的保险金额包括房屋建筑工程本身的保险金额和其他保险财产的保险金额。前者以建成该项工程的总价值作为保险金额。为使被保险人获得足够的补偿，被保险人可以先按预付合同工程的价值投保，完工后再按工程最后的实际价格调整整个工程的保险金额，保险费也按调整后的保险金额重新结算。后者也相应确定，列入保险单中,(六)保险费率,一般由保险人根据承保范围大小、承保工程本身危险程度、承包人及其他承办人的资信状况、保险人本身承保同类业务的以往损失记录等情况来确定，保险费率一般按年费率计算,(七)保险期限,房屋建筑工程保险期限，起始日从工程动工日起或自被保险项目所列的财产被卸至施工地点时起，终止日按以下规定中先发生者为准；保险单规定的保险日期终止，若部分使用，则使用部分保险责任终止工程延期，保险期限可以扩展，但必须事先获得保险人的书面同意。,(八)理赔,房屋建筑工程的理赔，以恢复保险项目受损前的状态为限，可以重置重建受损项目或原地修复，也可以支付现金。保险金额若低于建筑工程总价值、重置重建金额，其差额作为被保险人的自保,三、房地产责任保险,(一)房地产公众责任保险(1)房屋所有人、出租人和承租人责任保险。其承保在行使该房屋所有权和使用权过程中产生的赔偿责任，此险种的除外责任有因房屋结构改变所造成的责任事故损失，由产品责任保险承保了的各种损失,(2)承包人责任保险,其适用于房屋建筑、修理工程等承包人，承保被保险人在进行合同项下的工程或其他作业时造成对第三者的损害的赔偿责任。此险种中房屋建筑部分也可纳入房屋建筑工程保险之中,(二)房地产职业责任保险,这是对房地产专业人员因工作上的疏忽或过失造成他人损害应承担的经济赔偿责任。房屋建筑工程勘察设计责任保险可以归入此类保险中。房屋建筑工程勘察设计责任保险的保险对象是法律上承认的房屋建筑工程勘察设计单位，具体种类可由保险人保险条款认可,四、房地产人身保险,(一)人身保险概述人身保险是以人的生命和身体机能(健康和劳动能力)为保险标的的保险。人身保险按保险的危险来分类，可以分为三种：一是人身意外伤害保险；二是健康保险，也称疾病保险；三是人寿保险,(二)房地产人身意外伤害保险,人