(课件)-上海浦东某工业房产改造项目操作分析思路(ppt)-房市分析

中管网房地产频道,(仅根据现有资料分析有待市场考察论证),浦东XX项目操作分析思路, 中管网房地产频道,一、项目区位分析, 中管网房地产频道, 中管网房地产频道, 中管网房地产频道, 中管网房地产频道,寻找机遇突破困局, 中管网房地产频道,由前面区位和经济地位分析，该项目可依托的重要因素即为：金桥出口加工区。,一、立地条件, 中管网房地产频道,金桥有其自有的生活配套区（金桥镇和碧云社区），由于本项目所处的位置偏僻，除非具有极其迥异的服务特色，否则很难吸引消费者，所以从招商和经营难度上考虑，建议本项目的功能定位上偏向作为金桥配套的加工、贸易、服务场所。, 中管网房地产频道, 中管网房地产频道, 中管网房地产频道,O1+O3：策略一：营销创新，重建市场需求。02：策略二：通过周边开发区的辐射，利用价格低地化整为零，水往低处流。S2+O3：策略三：资源储备，等待时机。, 中管网房地产频道,对于本项目的重新功能定位，无外乎工业、商业2个方向，但是从租金价格和其增长速度上来讲，作为商业用途可能具有更高的经济效益，所以我们尽量探寻：作为商业用途专业交易市场的可能性。,三、可能性, 中管网房地产频道,次级商圈,边缘商圈,核心商圈,核心商圈核心商圈是最接近零售店铺的区域，他容纳商场50%的顾客。它是顾客密度最大，平均销售额最高的区域，一般不与其他商店的商圈重叠次级商圈次级商圈是位于核心商圈之外的区域，它包含了另外15%-25%的顾客，顾客比较分散边缘商圈边缘商圈是位于次级商圈外的区域，其顾客分布更为分散。边缘商圈主要是针对那些不辞辛苦，而愿意走远路来某家商场购买的顾客,商圈分类, 中管网房地产频道,可供选择的市场：, 中管网房地产频道,本项目处于边缘商圈，附近的人口、经济状况等均不足于支撑起一个40000平方的百货或综合消费类商业，而且偏向消费类的市场，对公共交通、停车场地具有很强的要求，这是本项目所难以满足的，所以我们倾向于选择：专业类批发交易市场。,分析, 中管网房地产频道,初步了解到的浦东已有的部分专业交易市场：钢材市场金桥、川沙水果市场北蔡小商品市场昌里农产品中心沪南公路园林绿化设备航头花鸟市场金桥、花木,交易市场在浦东的空间分布, 中管网房地产频道,通过对以下因素的综合考虑：交易市场的同类竞争，其在上海区域的空间布局，行业经营对楼以上面积的利用率我们遴选了这样几个市场：五金机电设备办公文化用品汽车配件它们都具有这样的特点:首先借助几个开发区的生产经营需求,并且可以向整个浦东区域辐射。,选择, 中管网房地产频道, 中管网房地产频道, 中管网房地产频道,除此范围外，我们还可以通过招商合作法进一步扩大选择范围，即通过主力经营户的引进，由其招商或者带动其它同类经营户的进驻。皮衣皮货（海宁浦东分市场）图书批销名品折扣,扩大范围, 中管网房地产频道,市场定位是市场发展的基础市场推广是市场提升的动力市场招商是市场繁荣的关键市场管理是市场竞争的核心,四、建新型市场, 中管网房地产频道,功能布局, 中管网房地产频道,结论, 中管网房地产频道,以下结论仅根据现有资料分析得出，尚未开展考察论证，待讨论大致方向后具体开展随后的调研论证工作。、进取型方案：五金机电交易市场优点：抢占先机，做熟市场，快速提高物业收益。缺点：改造投入较大，需要较强的招商和管理经验。、保险方案：资源储备整体租赁后作为厂房分割出租，待时机成熟后改建为市场。优点：前期投入少，运作良好可以