2007年蚌埠写字楼市场分析报告41页

安徽蚌埠华夏第一街初步定位报告,目录,项目概况蚌埠写字楼市场简析蚌埠创意地产概念导入上海创意地产个案分析产品定位产品建议招商策略广告定位,项目概况,总建筑面积32万左右平方米容积率 1.88 建筑覆盖率 31 绿地率 25 项目用地面积 16.95万平米 总建设面积 32万平方米零售商业 13.95万平方米 高档住宅及高级公寓 15.00万平方米 地下室 2.98万平方米底商4万,蚌埠写字楼市场简析,蚌埠主要办公场所一览,中良大厦 煤田科技大厦 蚌埠日报大楼 蚌埠大厦 出入境大楼 蚌埠圣力电气有限公司综合办公区 安徽省江北机械厂大楼 劳动保障大厦 供电局胜利变电所综合楼 龙源大厦 凯得大厦 求是楼(写字楼) 五建大楼 郊区农业科技楼 怡海楼(写字楼) 创业大厦 东珠大厦 中港大厦 东福大厦 蚌埠供电公司大楼,中国太平洋保险公司大楼 工行大厦 医药大厦 工商行政管理大楼 商行大厦 中行大厦 安徽省蚌埠市国家税务局大楼 逸夫楼(写字楼) 新奥燃气大楼 九洲大厦 晶源大厦 东城大厦 交通银行大厦 蚌埠铁路大楼 电信大楼 环保局培训综合楼 工商联大厦 天桥家具商厦 天桥商务写字楼 天源大厦,供应量较少选择范围较为狭窄,传统办公楼模式,蚌埠写字楼现状,供应量,设施,设施都比较陈旧,地标,模式,目前蚌埠尚无地标性写字楼建筑出现,蚌埠创意地产概念导入,“20世纪，随着欧洲工业革命的开始，第一次世界大战的结束,世界诞生了一个新的阶级，叫创意阶级”其代表就是法国新浪潮 “21世纪，中国也诞生了创意阶级”乘着创意产业的翅膀，中国的创意产业迅速发展。,创意产业的概念最早出现于英美等发达国家，中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业的雏形。,中国创意产业的萌芽出现在2002年，当时，经营不善的原杭州蓝孔雀化纤厂停产并将旧厂房对外出租，低廉的房租和巨大的空间随后吸引了一大批设计师和艺术家入驻。这个破旧厂房于是也有了一个时尚的新名字：LOFT49。LOFT原意是建筑中的阁楼，现已逐步演变为利用工业旧厂房和旧仓库开阔、宽敞的空间，来打造充满个性、富有感染力的新型文化和创意型产业的聚集地。LOFT作为一种城市旧工业向新经济转变的新理念、新途径，被西方各大都市纷纷采用，并成为现代都市创新经济、创意产业的代名词。,创意阶级独特的生活，办公方式富有艺术魅力的工作场所也越来越受到众人的关注创意阶级的工作场所成为了世界的一种新办公潮流,打造蚌埠的新经济焦点,新模式带动蚌埠新经济发展,创意产业与新经济密不可分，没有创意产业，就没有新经济。没有新经济也没有创意产业。创意产业的发展已经与一个城市、一个国家的发展紧密相连，甚至是一个城市、一个国家实现经济快速增长的重要因素。目前全世界以LOFT产业为代表的创意产业每天创造的产值高达220亿美元，并以5%左右的速度递增。在一些创意产业发达的国家，其增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。早在2000年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。,创意产业的构成,包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。,创意企业属于普通企业的上下游企业，且普通企业更乐意接受创意企业的一些独特的文化与艺术，因此一个产品中出现创意企业和普通企业不光不会项目冲突，而且能够提供企业之间相互学习文化的氛围,传统企业与创意企业能否和睦相处？,从老城区到新兴开发区买房，且对产品的品质、环境、风格要求越来越高，说明蚌埠人群的消费观念正在转变，对新生事物的能力越来越强，渴望与国际接轨的欲望不断提高。此时的写字楼产品以现在发达国家流行的modern+loft的形式出现，将引起蚌埠写字楼市场的轰动，并带动蚌埠写字楼市场的新观念，新兴的办公形式必将并受到各类企业的追捧。,蚌埠企业是否会接纳新兴的办公环境？,华夏第一街的产品特点,Modrn+Loft，一种时尚潮流，办公不光是工作，还可以在工作之余寻求一种时尚,强大的商业配套，普通写字楼无法比拟,新颖的产品外立面，内部大空间，大尺度超越普通写字楼的传统格局,上海创意地产个案分析,产品定位,创意地产业态分析,创意地产主要以老厂房改建为主，但也有大量新建写字楼项目以创意地产作为其定位，如上海的“海上海项目”，整个项目由三幢写字楼、一个艺术中心和一条modrn步行街组成，该项目也成为了新建创意地产的典范。“华夏第一街”的产品外立面已具备创意地产的雏形。创意地产的企业并非以上项目所提到的全部由创意产业的企业组成，其中也包含了大量的咨询服务类企业、贸易企业、能源化工企业、IT企业以及少量的金融类企业，如上海的“海上海”“通利园”“田子坊”等项目。传统写字楼的的商业配套往往以商务餐饮、金融服务，商务服务为主，而创意地产的商业配套涵盖面非常广，包涵了时尚类、休闲类、娱乐类、特色餐饮类、金融类，商务配套等大量元素，而且这些商业往往都是以商业步行街或“豪布斯卡”的形式出现，这是普通写字楼无法做到的。“华夏第一街”已经具备了创意地产所拥有“豪布斯卡”的商业配套。,本案定位八大因素,现代主义的简洁外立面,产品拥有较强的可塑性,座拥开发区中心的淮河文化广场,城市主干道交通便捷,蚌埠最大的摩登商业区,区域为蚌埠新兴区域发展迅猛,三楼、四楼Loft式的办公环境,豪布斯卡的商业配套,新浪潮LOFT办公主义,产品定位,产品建议,建筑风格修正,抛弃传统的制约，骨架与设备管线外露。暴露结构形式造成强烈视觉动感，也造成建筑物的主要构成部与次要构件之组合关系清晰化。将原有的采光窗改建成落地窗，将建筑内部的构建暴露在空间之外，突出视觉与空间的动感。显于空间之外的结构转换形式凝聚视觉动感，将结构受力状态、结构构件形式显露于空间之外，别于传统空间之结构隐晦，显现出形构之关系与力之转换。 构成手法的多样性，如力学传递的曲线、量体飘浮化的倾向、垂直动线的虚化与明亮化，都得以丰富多样的动态构成。 色彩与图案(图腾记号)的装饰，增强对机械美感与明快流畅。,户型建议,根据行业内的调研及对周边项目的面积配比及租售状况分析，本案面积控制在90-200m2可以自由分隔，在客户需要的情况两间以上相连的户型可打通。,招商策略,行销,坐销,策略制定,为了成功引进大企业和品牌企业，集聚人气的同时更提升华夏商业街的商业价值，我们必须有完善的招商策略做指引，方能将项目的办公面积全部顺利租出去。准确定位：只有对项目的市场定位有了把握，熟悉当地的办公状况和需求，才能找到适合项目本身的商家；招商条件的多样化：制订灵活多样的招商政策，以面对不同的企业；充分的准备：制作精美而内容充实的招商手册，既能宣传企业和项目，又能突出项目的各项优势，简洁明了；多样的招商方式：针对不同的客户可以采用电话沟通、登门拜访或企业发展战略发布会等方式进行招商洽谈。,招商方式,与行业协会、主管部