7房地产投资可行性分析

房地产投资可行性分析,主要内容： 1. 房地产投资项目可行性研究概述；2. 房地产投资成本估算；3. 房地产投资收入估算；4. 可行性研究报告的编写；5. 房地产投资项目预可行性分析。,一、房地产投资项目可行性研究概述1. 可行性研究的概念在投资决策之前对拟开发项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的分析和技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定项目是否可行的综合研究。,2. 可行性研究的作用,不要在一个错误的时间、一个错误的地点、面向一个错误的市场开发或购买了一个错误的楼盘！,3. 可行性研究的工作阶段,4. 可行性研究的程序,5. 房地产投资项目财务分析过程,项目策划：项目投资方案的拟订和选择区位分析与选择；投资内容和规模的分析与选择；开发时机的分析与选择；合作方式的分析与选择；融资方式与资金结构的分析与选择；产品经营方式的分析与选择。,构造评价方案：可以组合的因素包括是否分期，如何分期；物业类型及其比例关系；建筑规模和物业档次；合作方式和合作条件；拟投入的资本金及其比例；租售与自营方式的选择及其比例。,【例】某商业综合房地产开发项目经济评价的备选方案,提示：其他因素可以采用敏感性等方法进行分析。,选择基础参数：,房地产项目投资与收入估算,二、房地产投资成本估算,开发建设投资,土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用,经营资金,固定资产及其他资产,房地产开发销售,房地产开发出租自营,房地产置业投资,土地费用税费,前期工程费；建安工程费基础设施建设费公共配套设施费管理费、财务费、销售费其他费用，不可预见费,销售收入出租收入：出租成本营业收入：经营成本税费,1. 房地产开发投资成本估算,地价取得成本开发成本政府收益熟地地价出让金拆迁安置补偿费基础设施建设费税费毛地地价出让金基础设施建设费后支付的拆迁补偿费税费,说明：开发间接费用是指在开发现场组织管理开发产品的企业内部独立核算单位所发生的费用，如工资、福利费、办公费等。当不设现场机构时，该费用可计入管理费用。,（6）可能需要估算的运营费用人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费，维修与保养费，办公费，保险，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。,资金使用计划,提示：充分考虑各款项的支付特点，预收款、欠付款、预付定金以及按照工程进度付款的情况，按期（年、半年、季、月）编制。,2. 房地产置业投资成本估算,三、房地产投资收入估算,2. 投资收入的估算租售收入（经营收入）销售收入出租收入自营收入其中，销售收入销售房屋面积房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价（含土地和商品房）自营收入营业额营业成本自营中商业经营风险回报,两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。,开发出售型：销售净收入销售收入项目总开发成本租售税金开发出租型：出租净收入出租收入运营成本经营税金项目总开发成本开发自营型：经营净收入商业经营收入商业经营成本和利润项目总开发成本,总开发价值项目总销售收入销售税费销售净收入总开发价值项目总开发成本,土地增值税的计算：四级超额累进税率A. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（含50）B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（含100）C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（含200）D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,扣除项目金额,扣除项目：A. 取得土地使用权所支付的金额；B. 开发土地和新建房及配套设施的成本；C. 开发土地和新建房及配套设施的费用；D. 旧房及建筑物经当地税务机关确认的评估价格。E.与转让房地产有关的税金（含“两税一附加”、印花税）；F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计20的扣除。,速算法：A. 增值额未超过扣除项目金额50的， 税额增值额30B. 增值额超过扣除项目金额50，未超过100的， 税额增值额40扣除项目金额5C. 增值额超过扣除项目金额100，未超过200的， 税额增值额50扣除项目金额15D. 增值额超过扣除项目金额200的， 税额增值额60扣除项目金额35公式中的5，15，35为速算扣除系数。,【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。,（4）应纳税额15050%30%（15015050%）40% 52.5万元,【解】,（1）土地增值额300150150万元,（2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100%,（3）税率分别为30%和40%,速算法：,应纳土地增值税15040%1505%52.5万元,【练习】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为120万元，试求应缴纳的土地增值税额。,（4）应纳税额12050%30%（12012050%）40%（180120100）5072万元,【解】,（1）土地增值额300120180万元,（2）增值额与扣除项目之比为：180万元/120万元=150%,（3）税率分别为30%、40%和50,【例】某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入1000万（城建税7%，教育费附加3%），支付的地价款100万，房地产开发成本300万元，银行贷款利息无法分摊，当地税务局规定的房地产开发费用的扣除比例为10%。,【解】1.确定收入：1000万；2.确定扣除项目（1）地价款：100万（2）开发成本：300万（3）开发费用： 利息能分得清，并提供相应证明资料，则按：“利息（1）（2）5%” 利息不能分清，或者不能提供证明资料，则按“（1）（2） 10%”（100300）10%40（万元）（4）转让相关的税金：营业税：10005%50（万元）；城建税：507%3.5（万元）；教育费附加：503%1.5（万元）（5）加计扣除：（100300）20%80（万元）（6）扣除合计：将（1）（5）这五项加起来575万元3.确定增值额：1000575425（万元）4.确定增值比例：425575100%73.91%5.计算土地增值税：42540%5755%141.25（万元）,说明：土地增值税的清算问题1. 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2. 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。,销售收入与经营税金及附加估算表,出租收入与经营税金及附加估算表,投资计划与资金筹措表,四、可行性研究报告的编写,（2）可行性研究报告的正文,续表,【例】某住宅项目可行性研究报告1. 项目概况2. 当地房地产市场走势分析（当地市场回顾与展望，当地住宅市场分析，项目所在区域住宅市场分析，项目邻近地段住宅市场分析）3. 项目地块优劣势分析（地块属性，邻近楼盘分析，SWOT分析）4. 项目规划方案（项目定位，消费者详细分析，产品属性）5. 工程开发计划及项目租售计划6. 项目投资估算和资金筹措计划7. 项目财务分析8. 风险分析9. 结论与建议,（3）可行性研究的相应财务报表,五、房地产投资项目预可行性分析,前门法与后门法基本财务可行性分析技术，即在考虑股东及债权人的必要报酬率之下，自已知收益求得合理价格，或自市场价格求得应有收益，属于简单、易用之传统投资可行性评估法，但因此法完全以年度之現金流量为分析基础，并未考虑时间价值及期末处理投资项目可得的经济价值，属于静态分析，无法考虑市场的实际变化，故较适合小型投资之分析或初步评估时使用。至于大型、长期的投资项目，則应考虑时间价值及期末项目价值，即“净现值法”。,前门法：已知房地产价格求应有收益,后门法：已知房地产收益求合理价格,【例】一幢办公楼可出租净面积为27200平方米，售价为288万元。通过对该房产进行一年期营运预测，得到如下结果： 每平方米市场租金：23.5元； 空置及收租损失率：8 ； 每平方米营运费用：9.2元。 目前最佳贷款条件为：20年期11.5的年利率（偿债常数为0.12797），7年后利率可重新协商，贷款比率为购买价的75，贷款人可接受最低偿债保障比率为1.20 。 预期的权益投资人是一小群合伙人，均为高级专业人士，一致认可的最低税前当期收益率是6，可接受的最高损益平衡率为85。 试评价该项目的可行性。,注：损益平衡率或保本率，为营运净收入刚好偿还债务或收入刚好补偿营运费用和债务时的房产占用率。,前门法图示,收购成本,1贷款价值比,要求的权益资金,要求的税前收益率,权益资金要求的现金流,贷款价值比,抵押贷款,偿债常数,偿债额,营运净收入,营运费用,要求的实际总收入,1空置率,要求的潜在总收入,可出租净面积,最低单位租金,乘以,乘以,乘以,乘以,相加,加上,除以,除以,288万,0.12797,31.96万,27.6万,61.93万,依照前述程序得到物业最低租金为：每平方米22.77元，低于市场租金；损益平衡率的计算：（营运成本还贷额）潜在总收益85；偿债保障比率的计算：营运净收入还贷额1.16。,提示：从权益投资人角度考察拟投资项目，即当项目成本已（假）定，则估计满足投资门槛所需的最低租金。,【例4】一幢办公楼可出租净面积为27200平方米，售价为288万元。通过对该房产进行一年期营运预测，得到如下结果： 每平方米市场租金：23.5元； 空置及收租损失率：8 ； 每平方米营运费用：9.2元。 目前最佳贷款条件为：20年期11.5的年利率（偿债常数为0.12797） ，7年后利率可重新协商，贷款比率为购买价的75，贷款人可接受最低偿债保障比率为1.20 。 预期的权益投资人是一小群合伙人，均为高级专业人士，一致认可的最低税前当期收益率是6，可接受的最高损益平衡率为85。 试评价该项目的可行性。,注：拟投资物业按照本市场区域类似房产的平均租金出租。,后门法图示,营运净收入,偿债现金,权益投资人可用资金,要求的税前收益率,合理的现金投资,偿债保障比率,允许的年度偿债额,偿