管理论文[城市房地产管理论文]

管理论文城市房地产管理论文 房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。下面是的城市房地产管理论文，希望你能从中得到感悟! 我国城市房地产市场浅析 摘要：作为自然资源，土地是人类生存、生活和生产不可或缺的基本因素，土地既是社会生产力的源泉，也是社会生产力的构成。土地是房地产市场之源，土地市场之投资投机将带来房地产市场与价格之大的波动，产生房地产泡沫，甚至危及金融安全。 关键词：土地市场 可持续发展 1.我国房地产市场的现实背景及有关房产市场预警的理论综述 1.1 城市房地产市场的现实背景 随着我国国民经济持续快速健康发展和社会的全面进步，城市化进程的快速推进，我国房地产市场开始发生根本性的变化，最明显的标志是福利分房政策的取消和金融等行业进入房地产市场。 但是目前，部分地区存在房地产信贷投放过快、隐含风险加大的情况;全国范围内大量开发区无序设立，开发区开而不发，土地利用程度低下甚至大量闲置荒废，城市间土地出让竞相压价，并产生包括“三农”问题在内的一系列土地问题.。 1.2 关于房地产投资预警的几种理论 (1)周期理论 受供求双方相互写作竞争的作用，房地产市场与价格呈现一定的周期性波动。房地产周期波动指房地产市场在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复的运动过程。它一方面同宏观经济的发展态势密切相关，同时又同行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。 (2)风险理论 从房地产投资基本过程来分析，房地产投资主要有商业风险、财务风险、成本风险、资金变现风险、购买力风险五类风险类型。商业风险是基本的资产风险，也就是投资者所期望的总资产收益率不能实现的概率;财务风险是基本商业风险以外的风险，指不能获得预期的所要求达到的股本内部收益率，从而使投资者无法偿付由于债务融资所产生的固定债务的概率;成本风险主要体现在低价、建材价格、规费等的波动和项目管理的各个环节，同时项目管理风险也会直接或间接地影响到开发商的营业成本。 2. xx年我国房地产市场形势分析 2.1 xx年房地产市场急剧升温的原因分析 进入xx年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%;办公楼销售面积增长23.5%;商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。 在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨;环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。 2.2多种因素促进房地产市场逆势上扬 宽松的货币政策是直接原因。房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面;需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。 通胀预期是间接诱因。基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。 消费结构升级是重要基础。国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升(即恩格尔系数不断下降)。 3. 青岛房地产市场近年来的发展形势及现状分析 3.1 青岛房地产市场的发展 xx年1-11月，青岛市实现商品房销售面积626.65万平方米，同比下降4.31%，增幅较1-10月提高1.3个百分点。销售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效果，整体市场观望气氛浓厚。xx年1-11月，青岛市完成商品房销售额326.19亿元，同比下降了4.06%，增幅较1-10月下降了0.49个百分点。xx年1-11月，青岛市完成房地产开发投资335.11亿元，较xx年同期上涨14.94%，增幅较1-10个月下降了2.95个百分点。 xx年上半年，对于青岛房地产市场来说，从春节前的“跌”声一片，到春节后的骤然火爆，青岛房地产市场在一片争议声中演绎着神奇。xx年上半年，青岛市房地产开发投资累计完成187亿元，增长18.5%，投资回升较快，较一季度回升29.2个百分点，较1-5月份回升10个百分点。全市商品房销售408.9万平方米，增长17.6%，房地产销售由暖趋旺，实现销售额229.9亿元，增长32.8%，青岛市房地产市场开始整体回暖。 3.2 青岛房地产市场的现状分析 产品分化品质进一步提升，市场分化加速。随着居民收入差距的拉大，购房者构成日益多元化，对住宅品需求的多样化也加速体现，不同类型的住宅产品开始加速细分，在此过程中，购房者不再只关注地段、户型，项目的整体品质受到越来越多的关注，配套、服务也都成为购房者选择时考虑的重要因素。 商业多中心发展格局日趋成熟。良好的经济基础为青岛商业发展奠定了坚实的发展环境，从总量和发展速度上居于山东半岛前列，不少企业把青岛作为进军山东的桥头堡，青岛的对外辐射力进一步增强。同时青岛也形成了错位竞争，商业圈梯度发展格局：香港路上聚集的高端商务人群以及奥帆基地带来的外地游客使得香港中路商圈成为东海岸上的一颗璀璨的宝石，青岛绝对的高端消费区;台东商圈是最具影响力的大众消费地，只是档次提升缓慢使它逐渐沦为中低端的消费区;原来市区南部的居民逐渐向中部地区转移，为四方、李村商业带来新的发展机遇，带动周边商圈的升级转型。 办公市场单中心模式不断强化，办公物业产品有待升级。青岛的办公物业市场一直比较稳定，出租比率较高。贸易、物流等行业客户构成写字楼需求的核心，为其服务的金融业发达，对写字楼的需求也持续扩大，此外，青岛在山东半岛的经济中心地位，也将持续吸引国际、国内企业来此设立办事机构。 4. 对城市房地产市场发展的几点建议 利民政策继续前行。xx年房地产市场是政策年，那么也只有将利民惠民的楼市新政坚定不移地执行下去才能保持楼市的稳定、房价的稳定和人心的稳定，也才能换来经济增长的稳定。 增加供给抑制需求，加强市场调控。未来一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。 继续引导银行业实行差别化信贷政策