原则(关键)问题解答

关于绿色建筑产业化咨询中原则问题解答1、绿色建筑产业化的建设成本到底降低还是提高？绿色建筑住宅产业化的建设成本肯定比传统混凝土结构毛胚房建筑建设成本，“绝对比较”要提高50%以上。要实现低碳、节能、环保、节水、节电必须提高设计标准和增加住房建筑配置，如低碳：使用绿色能源采用太阳能发电每平方米增加造价200500元；节能：采用地源热泵中央空调系统，每平方米增加200300元、实现建筑节能围护结构必须全保温每平方米增加造价100200元；绿色建筑产业化：必须使用钢管混凝土结构，钢板价格比钢筋要高30%、钢结构建筑支承体必须采用幕墙构造每平方米增加300600元；环保：近期使用与远期改造相结合，室内实现大开间灵活隔断，菜单式装修一步到位避免二次装修产生新的建筑垃圾每平方米增加成本500800元；节水：采用中水利用，饮用水与生活用水分管供应，环境：采用厨房有机垃圾生化处理，污水：生化处理都需要增加投资，绿色建筑投资成本怎么会下降呢？我们所讲绿色建筑产业化投资成本要比传统钢筋混凝土结构投资成本下降，是指同等绿色建筑标准条件下“相对比较”要降低30%。因为采用绿色建筑产业化方式建筑物重量减轻50%以上、主体结构拼装速度提高70%、工期缩短50%,从而带来地基处理投资下降、混凝土用量降低50%、人工费用下降50%、管理费、销售费、财务费用大幅度下降。主体结构加快封顶意味着销售资金加快回收。这些收益都是推行绿色建筑产业化所产生的。因此推行绿色建筑产业化用速度转化为效益，用增加的收益来平衡绿色建筑增加的成本，用效益来补助暂时买不起住房的大多数人民群众，解决好人民最关心最现实的利益问题“住有所居”宏伟目标。2、捐赠的资金20%进入成本，不是增加购房者的负担吗？我们必须要搞清楚为什么要捐赠？我们把应缴纳的税收和应支付的费用通过捐赠的形式返回给购房者，再通过基金会委托信托公司管理每年不断增值，不断返回给购房者，最高返回金额将不超过房价的50%，这样就能提高购房者的支付能力，降低支付负担，不要管什么形式和过程，关键看结果，通过购房补助的形式是否能帮助大多数买得起合理住房为最终结果。捐赠资金凭捐赠发票当然可以进入成本列支，进入成本意味着在税前列支减少毛利润，减少毛利润就可以少缴土地增值税和所得税。如果不捐赠房价也不可能降20%，这部分钱是应缴税收和费用，政府和开发商都不会平白无故地让利给购房者！你要记住，任何一个开发商都是商人。商人就是追求利益最大化，存在希望房价越高越好的动机，从自身的利益出发不可能让利给购房者。我们把销售收入的20%捐赠给基金会。基金会一定会返回给大多数购房者让大多数人民群众受益。基金会是社会公益性组织，不是一个赢利组织，公益就是大众利益，公益事业就是让大多数人得到保护，让大多数人普遍受惠。公益事业的行为是让大多数人受益，而慈善事业的行为是让少数人受益，是帮贫扶弱，救济社会弱势群体，捐赠给住房养老基金会，有利于促进公益事业社会化、产业化进程，有利于建立公益事业“自主造血，平稳供血”的长效机制。为建立中国特色社会福利社会化社会保障机制打下良好基础。3、公司为何不接受“合作不成应承担设计费的责任”条款？公司在合作意向条款中不能接受“合作不成要求上海现代公司承担全部设计费” 的无理要求！国家法规规定：开发商要取得房地产开发权必须进行设计，才能进入国家规定报批程序，采用绿色建筑住宅产业化方式进行设计是国家正在积极推进的绿色建筑强制性的设计规范。不管开发商是否与我公司合作，开发商也必须按绿色建筑标准进行设计。“委托设计”是开发商与设计院的业务关系与公司没有法律关系。凡是要采用住宅产业化BT信托管理模式的，必须按国家规定的绿色建筑住宅产业化标准进行设计，这是公司对外提出的合作条件。都是自愿的、能接受的就进行合作；不接受的就不要合作。开发商要求：合作不成要求公司承担全部设计费，不能把公司当成免费的保险公司。开发商按绿色建筑标准进行设计，设计完成后开发商用该图纸进行报批取得项目开发权，拿图纸报批，说明已发挥了设计的效能，设计费理应有开发商承担。如果“上海现代公司同意：由于现代公司的原因开发不成设计费由现代公司负责”，实际上造成开发不成的原因很多，开发不成，开发商就可以制造任何理由把责任推到现代公司头上，设计费就由现代公司赔偿，公司不是成了“怨大头”这公平吗？这不是成了开发商旱涝保收、两头不落空的无本生意。合作双方的权利与义务是对等的，在没有正式签订合同前上海现代公司没有权利就不存在义务。开发商要现代公司支付设计费这不公平。上海现代公司再次重审在没有正式签订合作合同前，不可能承担任何责任和风险！增加自己不必要带来的麻烦。合作是双方自愿的、平等的，任何一方不能把自己的观点强加给对方，否则合作不成。我们提议：开发商认为有风险可以与设计院签订合同时约定，当开发商需要时，设计院同意把钢筋管混凝土结构重新更改为钢筋混凝土结构。一般情况下设计院都会接受。4、绿色建筑住宅产业化BT项目为何一定要信托管理？绿色建筑建设成本与传统混凝土结构毛胚房相比较，“绝对建筑成本”要提高50%以上。推行住宅产业化的目的就是要提高劳动生产力，三个月必须结构封顶实现预售用速度转化为效益。工业化、规模化生产要求全额资金一次性到位，这样才能满足连续不断地大生产的需求，如何组织大量生产资金？将成为实现住宅产业的关键问题！公司创立了绿色建筑住宅产业化BT信托管理模式是依据银监会制订信托公司管理办法推动信托投资公司从“融资平台”真正转变为“受人之托、代人理财”的专业化机构，在“十二五”期间国家将采用行政手段推行绿色建筑住宅产业化，“BT项目”运营过程中需要信托公司对动态的资产进行管理。这类“信托”与资产管理联系在一起，应该指更广义的信托，委托人将资产交给受托人管理，并不局限于现有的信托投资公司业务范围，发挥信托公司法律賦予的责职真正建立金融诚信制度，为中国的经济发展服务、成为服务于人民群众的金融专业机构。信托公司通过BT项目在建工程资产信托和建设资金的管理，实施信托公司内循环管理推行有效地主动式管理，确保信托资金的安全，信托公司开展资金信托管理业务将会自动吸收社会大量闲置资金投入到住宅产业化庞大的市场中去，确保住宅产业化配套企业的生产资金一步到位，促进生产企业又好又快地工厂生产、现场组装，充分调动生产企业的积极性，自然提高劳动生产力。（高回报率合法收益是筹集社会闲置资金的法宝，它能调动社会资金流向信托理财的积极性）5、绿色建筑成本高，谁来保障销售？万一卖不掉谁负责？财政部和住建部已发布167号文，要求各级财政、住房城乡建设部门要充分认识到推动发展绿色建筑，是保障改善民生的重要举措，是建设资源节约、环境友好型社会的基本内容，对加快转变经济发展方式，深入贯彻落实科学发展观都具有重要的现实意义。国家已经把推行绿色建筑提高到政治高度来执行，绿色建筑住宅产业化能实现当年设计、当年建设、当年竣工、当年实现销售、当年回收投资，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；只有让大多数人民群众都能买得起合理住房，才能创造一个健康的住房消费市场。目前房价与大多数工薪阶层居民购房支出比相差50%,目前房价不可能下降50%，居民工资收入也不可能增加一倍,唯一解决的办法是依据消费资本化理论，通过绿色建筑住宅产业化将增加的收益用二十年年时间逐年返回给购房居民，使购房居民实际支付的房价将低于建安成本，这样才能达到提高他们的支付能力，降低他们的负担预期目标。谁来返回？唯一通过社会公益基金会。公司发起成立的普惠制公益基金会于今年6月25日已获得政府的批准，对大多数买不起住房的工薪阶层居民进行购房补助，这样就能确保合作的项目在预定时间内实现销售收回投资，只要房子卖掉就能保障开发企业收回投资和利润。对于消费者的心理状态都想，“少化钱买好的住房”绿色建筑的工程质量、功能质量、环境质量大幅度提高，因此投资成本增加，销售价格高，但是通过购房补贴后，使购房居民家庭支出大大低于购买原来不保温不节能工程质量差的毛胚房，如果付钱少、质量高的住房买不掉，那么质量差、价格高的住房更买不掉，是谁负责？绿色建筑住宅产业化的住房如买不掉不是销售价高的原因，还用解释吗？房地产开发就是地段地段再地段。不好的地段不要开发！因为这些地区公建配套不到位、交通条件差、出行不便、不是住人的城市区域，这种地区不符合我公司对外合作选项的要求属于不该投资的区域，如果不该投资的区域我公司投资了，只有一个原因，负责审核的授权咨询公司与开发企业联手欺骗了公司，房屋销售不掉是开发商和咨询公司弄虚作假所造成的，后果只有开发商自己负责。6、开发企业被锁定的利润谁来保证？开发企业的利润不是开发企业自己说了算，也不是合作方给予保证，开发商的利润是市场说了算，在合作协议中第二条第一款锁定甲方的合理利润已表述：合作项目按钢筋混凝土结构体系的投资原定额成本和该项目周边100米范围内同等质量标准十个楼盘成交的市场平均价锁定甲方的合理利润（住宅产业化建筑标准提高增加成本不减少甲方的利润，降低成本也不会增加甲方利润），甲方应获取的利润列入绿色建筑产业化的成本，合作项目按投资成本价进行销售。开发企业的土地上没有建筑物是不可能另售的。开发企业采用BT方式的项目只要提供业主工程款支付保函，总承包企业就负责融投资立即组织施工，三个月之内就能结构封顶即可预售。开发商闲置土地嫌疑就能被解除；业主工程款支付保函是现代公司作反担保才能开据，最终工程款由信托公司负责结算，减轻了开发商债权压力，按国务院国办发20104号文的精神开发企业必须在信托合同中注明用销售收入优先清偿工程款即可。如果建好的住房卖不掉，首先由出据保函的担保公司赔偿，再追究现代公司的连带责任，现代公司将被卷入到赔偿纠纷中去，谁都不愿意接受没事找事的麻烦。你想谁的风险大？BT信托模式建筑物建立在开发企业的土地上，开发企业没有出资，在法律上房地产开发权属于开发企业的，谁都拿不走，开发商可以不急，现代公司会更着急！千方百计地、想方设法加快实现销售。公司只有等销售收入回收后才能解除风险，现代公司解除风险时开发企业的利润已经得到保证。现代公司通过回收的资金再次滚动才能产生收益，否则现代公司白忙一场。开发商与现代公司在利益关系上是捆在一起的，原则上没有冲突，共同关注的必须实现销售，开发企业利润与现代公司利息都能得到保证，可以说是这种合作模式保障了开发企业的利润。 7、合作项目需要大量资金，资金不到位怎么办？依据财政部和住建部167号文精神：从整体上推动绿色建筑发展，并注重集中资金和政策，支持重点城市及政府投资公益性建筑在加快绿色建筑发展方面率先突破。合理分级、分类指导，按照绿色建筑星级的不同，实施有区别的财政支持政策，财政部和住建部推行绿色建筑住宅产业化与国土资源部发布的闲置土地处理通知对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制，证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上予以限制。两个不同的政策相比天让之别。开发企业只有走绿色建筑产业化合作道路，不需要开发企业投资、融资、合资，就能把建筑物建起来，实现销售，也不要承担支付工程款，大大减轻了开发企业的经济压力，还有一系希望；如果按传统建筑模式需要集资，银行不贷款明摆着没有希望，开发商现在没有路可走只能博一下，走绿色建筑产业化道路，在没有取得项目批准之前谁也不可能给你保证！根本不需要担心资金到位还是不到位，国家政策变数太大投资是有风险的，只有靠运气、靠自己正确判断和分析来保证！绿色建筑住宅产业化BT信托模式，这种模式实质上是开发企业的已取得的“地权”与BT项目的“房权”合作，在建工程的“房权”应该包括全额建设资金和建设周期，怎么能确保时间再加上施工企业的履约保函，这样才正式算作“房屋产权”组成一个完整的“房地产权”。信托公司才能接受信托管理业务。各人挣各人的钱，各人管各人的账，这种方式能锁定开发商的合理利润（依据钢筋混凝土定额成本与当地周边实现销售的平均价测算的利润）最终开发商没有投资“房产”却获得了“房地产”开发的净利润，应该说赢了。走信托管理模式建设资金必须到位，还在担心什么？8、通常垫资施工一年后开发商也能滚动使用资金，BT模式为什么要等到工程结束后才能使用？垫资施工项目预售后开发商虽然能支配销售款但主要用于清偿工程款。BT项目全部建设资金由施工企业负责融投资直至竣工验收后一手交钱一手交货。在建设过程中不需要开发商投、融资，不存在债权和债务。BT项目等工程结束后才能使用资金是指属于开发商所有的资金，可以继续用于再投资，带资工程一年实现预售后，实质上资金属于垫资人，预售款主要用于清偿债权和债务不能用于再投资，两种使用资金的性质不一样的相比较就没有意义，否则开发商就是拖欠工程款，恶意占用他人资金，性质变的恶劣。事实上带资工程开发商能真正支配收回的投资和利润也要销售完成后，因此带资项目预售后开发商可以使用资金主要用于清偿工程款与BT项目不需要清偿工程款相比，对开发商那个更有利？BT项目与垫资施工的根据区别，BT项目工程竣工后不管房屋卖得掉还是卖不掉银行立即无条件付款，对施工企业来讲回收工程款有保障，垫资项目等工程竣工后由开发商付款，房屋卖掉后如果开发商讲信用有钱就付款，如果不讲信用把钱又投入到其他项目中就演变为拖欠工程款。如果房屋卖不掉肯定无钱支付工程款，往往引起法律纠纷对施工企业来讲没有保障。在当前形势下很少施工企业愿意垫资施工。9、房地产实业有限公司在推动绿色建筑产业化中究竟起到什么作用？公司经过20多年充分准备，承担了国家重点技术创新项目轻钢轻板房屋体系的研发，掌握了绿色建筑产业化新型建筑体系的核心技术，获得了国家发明专利证书，为合作方提供技术服务免费使用专利技术加快建筑速度、加快现销售、加快回收投资，使合作方提前获得利润，扩大投资规模获得更大利润。公司创导了绿色建筑住宅产业化BT信托模式，转变了房地产发展方式，为合作方免费担保开据业主工程款支付保函进行金融服务，合作方只需投资“地产”不需要通过融资、投资、合资方式组织建设资金投资“房产”，就能获得“房地产”的开发利润。并且投资项目的房屋质量标准、功能标准、环境标准大幅度提高可达到国家最高级三星绿色建筑标准，增加投资成本却不降低合作方的利润。又能确保施工企业按时收回工程款，彻底消灭拖欠工程款现象，使施工企业的收益成倍增长。公司把绿色建筑产业化加快建设速度调整投资成本所产生的效益捐赠给社会公益扶助基金会，建立市场化普惠制社会公益保障体系。由基金会对大多数购买普通商品房居民进行补贴，使大多数人民群众都能买得起合理住房，促进绿色建筑产业化住房的销售，确保绿色建筑产业化住房，建得快、售得快、资金回收快，这样才能真正实现科学发展把速度转化为效益。可以这样比喻，公司在推动绿色建筑产业化过程中为合作者提供了一条转变房地产发展方式便捷的高速公路确保各方资金安全回收，让参与各方共享改革成果。 10、按照绿色建筑要求不是同样能实现住宅产业化？其他各类结构形式的绿色建筑不可能实现住宅产业现代化！公司希望全国各省市各地区都去积极推动发展绿色建筑住宅产业化，这是保障改善民生的重要举措，是建设资源节约、环境友好型社会的基本内容，对加快转变经济发展方式，深入贯彻落实科学发展观都具有重要的现实意义。尤其各地政府要进一步增强紧迫感和责任感，紧紧抓住难得的历史机遇，尽快制定有力的政策措施，建立健全体制机制，加快推动我国绿色建筑健康发展。解决大多数人民群众住有所居，必须走社会化，商品化道路，必须按中央经济工作会议指示执行“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。” 胡锦涛在2012年7月23日省部级主要领导干部专题研讨班上指出：中国未来必须依靠改革开放。加快转变经济发展方式，发展仍是解决我国所有问题的关键。要推动工业化、信息化、城镇化、和农业现代化同步发展。解决好人民最关心最现实的利益问题在学有所教、劳有所得、病有所医、劳有所养、住有所居上持续取得新进展；着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展。公司经过二十多年充分准备，已掌握了成熟的科研成果，可以说最理想的住宅产业现代化建筑体系唯一是MB轻型房屋钢结构体系（简称MB体系）。只有MB体系才能实现连续不断地工业化、规模化，大生产；只有使用MB体系才能实现标准化设计缩短施工工期、降低成本、提高劳