东莞金地湖山大境-一期高层定价体系

高层定价及定价体系,高层价格策略,在市场、产品、客户三方的综合考量下，高层定价遵循以下价格策略：价格策略一：跳出黄江项目定价，实现区域同比高额溢价；价格策略二：项目高层分价值区域定价，并独立核算计提，部分楼栋、部分单位突破计提成本；价格策略三：保证首批推货顺利销售，并在市场形成口碑，照顾黄江本地及项目周边区域客户情绪，并实现深圳客户带动黄江客户；价格策略四：均衡出货，通过价格杠杆、楼栋拉差，实现客户从120平米户型向150平米户型转移认购。,高层定价因素,高层定价以下因素作用较大：一、户型面积根据户型的综合情况评分，实现同层各户型价格拉差；二、总体景观根据不同户型的不同景观面，综合评定分值，实现价格拉差；三、噪音影响对于受莞深高速、公常路噪音影响较大的单位，特别是307栋，实现合理减分；四、特殊因素如朝向、布局、平台等特殊因素,单栋楼层差及跳差的实现,考虑到本项目高层单栋景观差别不大的情况，为了均衡出货，楼层差较少，为15元/平米。单条梯竖直景观有差异，特别是高楼层与低楼差，故为了实现景观较好单位的价值，实现分段跳差：2-5层为一个段：6-15层为一个段：16-25或26为一个段以306的01单位为例：,跳差135,跳差75,层差15,层差15,层差15,楼层较低，别墅景观,中间楼层，山景资源丰富,高层视野开阔，景观较好,最低最高相差约510元/平米120平米，总价相差约6万；150平米，总价相差约7.5万；190平米，总价相差约10万。,一期高层各栋均价及各梯均价,一期高层总体收益表,一期高层总体实收收益为5.66亿，均价为7812元/平米。,一期高层首批推货及考虑点,根据工程节点，9月16日，首批推货为301、306、307栋，共194套，,306栋307栋,301栋,推货现状：资源最好的与资源最差的一并推出；120平米货量最少，关注客户多；150平米货量最多，但客户关注少;190平米位置好，但户型面积大，单价总计高如何才能实现项目各户型均衡走量？,一期高层首批推货及客户疏导,首推套数及认筹客户比,注：不含没确定具体户型的客户，共14批,306栋,307栋,景观面及客户关注度,定价考虑客户疏导分流因素,通过价格分流导向：1、关注购买120平米户型的高楼层客户可享150平米的中低楼层疏导；2、关注306栋的客户通过价格拉差可向307栋中高楼层疏导；3、前期关注项目的本地黄江客户关注价格，可想办法往307栋引导。4、190平米大户不急着出货，吊着卖。,首批价格标杆及楼栋合理均价,将301栋资源景观最好的单位梳理价格标杆,均价8980临湖的01+02单位比03+04单位单价高200元/平米,306、307栋合理拉差，对比出货,306栋的均价7309,307的均价为6974，二者相差335元；01+02的120平米户型虽不是南北通透，但面临小区内部，景观较好，不受外界干扰，故单价最高；307栋的05+06单位不仅受公常路的噪音影响，还受莞深高速影响，故单价最低，仅为6880元/平米,一期高层首