房地产估价第六章市场法习题参考答案

第六章 市场法练习题一、 单项选择题1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。、类似房地产的交易、相同房地产的交易、相关房地产的交易、房地产的市场交易、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。、相关性和规范化、统一性和相关性、统一性和规范化、统一性和准确性、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。、支付定金、分期付款、一次付清、预付房款、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。、招标、拍卖、合同定价、通过市场交易成交、买卖双方经过充分讨价还价的协议、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。、往往偏高、往往偏低、往往高于或低于市场价、也基本与市场价吻合、正常成交，是指在（D）应缴纳的交易税费下的价格。、买卖双方缴纳、买方缴纳、卖方缴纳、买卖双方各自缴纳自己、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（C）。、应与该宗土地的面积相等、可大于或小于该宗土地的面积、应与该宗土地的面积近似、应与该宗土地的面积保持一定差距、可比实例的交易类型应与（A）吻合、估价目的、估价时点、估价对象、估价方法、为抵押、抵债目的的估价，应选取（C）的交易实例为可比实例。、抵押、抵债 、类似、一般买卖、市场交际成交10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（ B ）以上的一般不宜采用。 A、半年 B、1年 C、2年 D、3年11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。 A、5个以上 B、10个以下 C、510个 D、310个12、估价中为便于比较，价格以（ C ）为基准。A、房地产总价 B、房地产单价C、一次付清 D、分期付款13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。A、48.60 B、47.90C、49.20 D、5014、在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价、还可为（ B ）。A、总价 B、楼面地价C、容积率 D、覆盖率15、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用 （ C ）的市场汇价进行换算。A、估价作业日期 B、成交日期C、估价时点 D、交易日期修正后16、可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（ B ）的状况。A、估价作业日期 B、成交日期C、交易价格 D、交易日期修正后17、交易情况的修正，要以（ D ）为基准。A、成交价格 B、市场价格C、交易价格 D、正常价格18、交易日期调整实际上是（ A ）。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期 时的价格变成了在估价时点时的价格。A、房地产市场状况修正 B、交易时间修正C、资金时间价值修正 D、成交日期修正19、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ B ）。A、固定价格指数 B、定基价格指数C、长期价格指数 D、环比价格指数20、价格指数中如果以上一时期作为基期的，称为（ D ）。A、前期价格指数 B、定基价格指数C、长期价格指数 D、环比价格指数21、最适用的房地产价格指数或变动率，是（ B ）。A、 全国房地产价格指数或变动率B、 可比实例所在地区的同类房地产价格指数或变动率C、 全国同类房地产价格指数或变动率D、 可比实例所在地区的房地产价格指数或变动率二、判断题、 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同或相似。（X）、 如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。（X）、 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。（）、 如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏低。（X）、 买方执意要购买自己喜好的房地产，其成交价格往往偏高。（）、 相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。（）、 如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整；反之，则应做增价调整。（）、 不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的调整时，其调整的内容及权重应相同。 （X）、 如果某宗交易实例的成交价格不是正常的，则不能选为可比实例。（X）、 有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。（X）、 交易日期修正的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（）、 在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法。（X）、 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在现时的价格，这种调整称为交易日期修正。（X）、 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。 （ X）、 市场状况调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。 （ ）、 在百分率中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。（X）、 间接比较调整是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修正系数。（）、 经过了交易情况修正、市场状态调整、房地产状况调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的客观合理价格。（）三、计算题、 有甲、乙两宗交易实例：甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。乙：使用面积1800ft2，成交总价10.8万美元。试建立价格比较基础（其中汇率为8.3，1m2=10.764ft2，使用面积率为70%）。(答案：甲：3736元/平方米； 乙：3752元/平方米)、 需要评估某商品住宅在2012年4月1日的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料见表 6-1：表 6-1：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元/m2560美元/ m2530美元/ m2成交日期2011年6月1日2011年10月1日2012年2月1日交易情况-1%0%+2%房地产状况+2%+4%-2%对应汇率7.87.3 注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度2011年6月2011年9月该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月上升降3%；2011年10月2012年4月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降2%。试利用上述资料估计该商品住宅在2012年4月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。（答案：4124.85元/平方米）、 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2（1） 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。（2） 可比实例的成交价格见表 6-2 表 6-2 可比实例可比实例可比实例成交价格（元m2）120011501380成交日期2012年2月20日2012年4月20日2012年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高5%（3） 该类土地2012年月2007年月的价格变动情况见表 6-3：表 6-3月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注:表中的价格指数为环比价