【商业地产】天津宝坻大白庄地块可行性研究报告

天津宝坻大白庄地块 可行性报告 项目概况 一、 宗地位置 。 此地块位于宝坻 区大白庄镇 九园工业园内，京津轻纺城旁为，紧邻宝白公路，距 锦绣香江项目 3 公里，距宝坻 京津新 城 9 公里， 地块距天津外环 33 公里，此地块距津蓟高速出口 2 公里，地块距宝坻县城 39 公里（不走高速）。 宝坻区 概况： 总面积 1523 平方公里，总人口 65 万 ，非农业人口 10 万 。宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。城区西北距北京 70 公里，东距唐山 80 公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港 90 公里，东距秦皇岛港 200 公里 ，以宝坻为 圆心百公里半径范围内有 3700 万人口，占京津冀北地区总人口的 60%。 宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境， 并留有 6 个出口 ；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12 条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划中；规划中的 “北京 贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位日益巩固。 宝坻现有工业企业 5000 余家 ，逐步形成了轻纺服装、食品、文 体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻，显示出宝坻巨大的 “磁石 ”效应。 水利资源：宝坻是中国三北地区水资源最丰富的地区之一，境内有 6 条一级河道、 7 条二级河道，并蕴藏丰富的奥陶系优质地下矿泉水和地热温泉，地热异常区总面积 434 平方公里，井口水温高达 94 98 摄氏度。 2006 宝坻区财政收人完成 元，比上年增长 财政支出 元，比上年增长 财政收支基本平衡。城区人均居住面积达到 30 平方米。 全年社会消费品零售额实现 元，增长加 大白庄镇概况 位于北京、天津、唐山三大城市中间，西北距北京 120 公里，南距天津市 50 公里，东距唐山 90 公里，距天津机场 50 公里，天津港 60 公里，镇内交通便捷，境内战备公路与镇北津围公路，镇南 205 国道相连接，并与纵横交错的城镇乡村公路形成了四通八达的交通网络。 乡镇工业发展较快，改革开放以来，我镇村办工业迅速崛起，目前全镇镇村及股份制企业 22 家，个体联合体 210 余户，从业人员 2600 余人，纺 织、化工、建筑材料、体育器材已成为我镇经济的主要支柱，年可实现工业产值 元，年创利税 2700 余万元。 九园工业园 概况 2002 年设立，是宝坻经济开发区三大工业园区之一。 坐落在天津市北辰、武清、宝坻、宁河 三区一县 的交界处和津蓟高速公路 九园 出口处。园区规划面积 15 平方公里。京沈高速公路、京津塘高速公路、津围公路、九园公路等主要交通干线从园区周边通过。 园区距北京 110 公里、天津 30 公里、唐山 100公里，到北京、唐山的车程均不超过 50 分钟 ，到天津市区和天津新港仅需 10 到 20 分钟。园区投资近 2 亿元的一期 2 平方 公里的 九通一平 基础设施正在建设，已与十余家企业签订了入区建厂协议，固定资产投入 2 亿多元人民币。 园区规划主导产业为电子、机械制造、食品加工、服装、轻工、生物工程等及其相关产业。其总体定位是立足天津、依托北京、辐射三北，面向全球，发展成为京津唐地区重要的工业制造区及物流区，发展成为“技工贸一体化”的综合产业功能区。 区内建有综合服务楼、星级宾馆、职工宿舍。距园区 6 公里有一座建筑面积 16 万平方米的超五星级水上皇宫大酒店，有世界上最大的温泉度假村，有 9 千余套温泉别墅，配有高尔夫球场、网球场等设施。 园区现入驻 企业 40 余家，其中包括：国家废旧家电回收利用天津示范工程 天津和昌环保技术有限公司、世界五百强企业日本日立公司投资兴建的日立楼宇设备制造（天津）有限公司。还有， 天津市“十一五”重点项目投资 85 亿元的天津京津国际商贸港也已落户我园区，正在建设之中 。 与园区毗邻的 “宝坻珠江温泉城 ”、 “知识森林岛 ”、 “华夏教育园 ”项目正在紧张的规划和建设当中，投资均在 100 亿元以上，三大项目将为九园工业园提供国际一流的商业服务、休闲度假、知识创新、人才培养等方面的支持，同时将大幅度提升园区配套环境的规模和档次，创造更大的投资升 值潜力空间。 九园工业园发展的目标是：争取用 3时间完成首期开发任务，工业固定资产投入达到 20元，建成宝坻重要的制造业基地；形成以现代工业为龙头，二、三产业协调发展的现代化综合经济区和设施完善、环境优美、特色鲜明的卫星城。 二、 宗地现状 。 该地块位于宝坻区九园工业园区内，其界址为：东至天津新城投资有限公司，南至大白庄镇随家庄村土地，西至大白庄镇随家庄村土地，北至天津新城投资有限公司 (以拍卖文件附图为准 )。 该地块大部分地上物已拆除，未拆临建由受让人自行拆除。 该地块范围内的水面， 对不需要保留的由 受让人自行填平，地块内的高压线也由受让人自行与相关部门协商解决，上述相关费用由受让人自行承担。 该地块 紧邻津蓟高速九园工业园出口 2 公里， 地势平坦，紧邻宝白公路 。 三、 地块分析 。 土地出让总面积 米，用途居住 70 年，规划容积率 括阳台阁楼及配套公建），建筑密度不大于 30%，绿地率不小于 40%，建筑限高不大于 50 米，水面可由受让人自行保留，地块内高压线由受让人自行与相关部门协商解决，费用自行承担， 90 平米以下达到 70%，签订土地出让合同后三个月内开工。起叫价 5300 万元（不含城市 基础设施配套建设费）。 25 万 /亩，楼面地价 210 元 /平米。高压线迁移费用由宝坻供电公司作出预算后得出。 保证金 2000 万元，竞买保证金到帐时间 2008 年 3 月 4 日 16： 00 四 、 项目周边的社区配套 。 项目周边 津蓟高速、京沈高速、宝白公路、九园公路和 即将开通的京津塘高速二线、蓟塘高速公路都经此而过 ， 京津潮白河板块直达天津外环的宝白快速路计划于 2008 年完成 ， 交通网便捷，项目周边有 大学城 ，锦绣香江的商业，京津商贸港的银行 、 温泉休闲度假酒店、国际大学城、国际标准 27 洞高尔夫球场 。 五 、 项目周边环境 该地块 临 近 13 平 方公里的尔王庄水库和 300 多米宽的青龙湾，东侧是 1000 多米宽的潮白河 ， 蕴藏了丰富的地下温泉资源，储量过百亿立方米 ， 九园工业园区主导产业为电子、机械制造、食品加工、服装、轻工、生物工程等及其相关产业。其总体定位是立足天津、依托北京、辐射三北，面向全球，发展成为京津唐地区重要的工业制造区及物流区，没有污染空气质量好，地上有高压线可到宝坻供电有限公司申请迁移，具体费用核算后得出。地块紧邻青龙湾和潮白河环境较好 。地块附近有京津商贸港主营纺织品。 市场分析 一、 地方 房地产市场分析。 宝坻 周良地区新城市规划 为近几年 由 天津市人民政府，天津市国规局、天津市规划设计研究院与宝 坻区人民政府共同设计 的，具体功能布局为： 新城结构及功能分区 整个规划范围被潮白新河、青龙湾河、引青入潮河及津蓟高速划分为 教育物流区、休闲度假区、涉外旅游区及产业基地 四大功能分区，形成 “一城四区 ”的新城结构。 教育物流区 ：包括新城物流园区和职业教育基地等功能组团。主要发展现代物流业，并针对当前缺少熟练技术人才的情况，加强对特色教育和职业化教育的建设，为天津市乃至环渤海地区培养操作型、技能型的新型技术人才。 休闲度假区 ：包括珠江温泉城、知识森林岛等功能组团 。充分利用天然和人工地表水系及地热资源，创造以水为主题的和谐共生、资源共享、可持续发展的生活、旅游度假环境。 涉外旅游区 ：包括世界和平村等功能组团。依托黄庄水库，结合世界和平村的项目建立涉外旅游区。主要开发水上旅游项目，服务对象定位于全国乃至日本、韩国等周边国家和地区的消费群体。 产业基地 ：主要包括新城工业园、研发中心等功能组团。建设以高新技术产业为主的生态型科技园及研发中心，使研发与生产相结合。 目前周边项目有 ： 京津新城占地一万多亩，主要以别墅开发为主，目前别墅价格 12000 元 /平米， 有很两栋洋房南 北向 均价 5400 元 /平米，东西向均价 4300 元 /平米。 锦绣香江占地 3000 多亩，建筑形式主要以联排别墅、洋房、小高层为主，洋房一期 400 多套，还剩几套顶层，价格 5600 元 /平米，目前正在主推小高层，价格未定， 主推 特色 地热、水系、绿化。 泰富橄榄树紧邻京津新城占地 550 多亩，以别墅、洋房 带电梯一层带小院 、高层为主， 目前正在内部认购期，只推两栋洋房的 3 层，两栋高层的 6 层。洋房均价 5200 元 /平米，高层均价 4600 元 /平米（带装修），预计 7、 8 月份开盘。 二、 区域住宅市场成长状况 。 周良新城的建设 是综合政治时势条 件、自然地理优势、人文历史状况、地区综合经济实力等各方面条件而提出的，它是提升天津城市功能的关键举措。 1、中国北方的周良新城 周良新城作为天津市在新世纪里城市发展的聚焦区域，应该成为区域性科技及现代生产服务业的聚集地，同时建设国际一流的交通信息等现代化基础设施，使之成为天津市继滨海区之后的，我国北方下一个商流、物流、信息流、资金流的聚焦点。 2、京津冀城市群中的周良新城 京津冀经济合作将给天津市和周良新城的发展带来关键性的机遇，周良新城一定要抓住这次机遇，积极推动京津冀合作，发挥龙头带动作用，挖掘和培育周 良新城的发展优势，寻找区域城市群的主导产业链的切入点，形成与区域内其它城市的相互错位的产业分工。一方面形成天津市市域北部科技型和都市型工业基地；另一方面形成以地热综合利用为契机，着力培育旅游度假、温泉疗养、生态居住、职业教育、国际会展、知识商务、现代物流等新兴产业，树立在京津冀城市群中的重要地位。 3、天津市经济增长的又一亮点 天津历史上就是我国最重要的经济中心城市之一，近年来经济获得了快速发展，正在朝着现代化大都市的方向前进。周良新城的建设将有利地促进天津市市域城镇结构的调整和人口的合理流动，带动区域城市 化的协调发展，缩小了城乡差别。 宝坻周良地区新城市规划为天津市近 6时间形成的以休闲、度假为主题的 高档居住区，依托津蓟、京沈高速公路的快速、便捷交通，具有优势的天然地热资源，使该区域已逐渐被京津冀客户所认可，目前该区域所供应的产品逐渐丰富，独栋别墅、联排别墅、洋房、高层、小高层等 。 三 、区域内供应产品特 点 。 地块周边项目容积率大多为 发规模较大，大多为几百亩、几千亩、上万亩，产品形式主要演以别墅（合生）、洋房 (香江、泰富 )、高层 (泰富 )、小高层 (香江、泰富 )为主，该区域内京津新城以其超大盘 的影响力和超豪华的配套而知名。 锦绣香江主要以其产品和绿化而闻名。 未来 2内天津市区的土地供给量将越来越少，新建商品房将越来越郊区化，为了进一步提升品质和加大利润空间， 郊区的项目无论从产品、绿化、销售、物管等方面将有很大的提升，吸引高品质客户群的购买。 此地块在大白庄九园工业园内，相对于其他地块是离市区最近的地块，周边便捷的交通，高速、国道都可快速 到达市区，周边京津商贸港、纺织城、九园工业园等已经相对完善，在建设的京津新城已有客户入住、锦绣香江项目即将入住，我项目可利用其相对成熟的配套资源 ；另外我项目可 在充分综合利用已开发项目的优点，挖掘客户的真实需求，创新出更能满足客户的优良产品。 四 、区域市场目标客层研究 。 购买人群主要以天津市区、开发区、北京、河北省的 各界成功人士 客户为主，客户一部分为居住生活、一部分为周末度假、还有一部分为纯投资出租或升值 ，还有地块 周边企业的高管、 周边纺织城、商贸港的个体老板 。 2008 天津房地产展望 与结论 2008 年将是天津房地产市场关键性的一年，滨海新区的发展优势、城建设施的陆续竣工、奥运经济的拉动，都将进一步转化为市场繁荣的动力，进而继续惯性拉升天津房地产市场的各项指标。而为 了防止市场发展过热，宏观调控将继续发挥作用；“ 70/90”项目供应量逐渐增大，城市经济适用房和廉租房的供应量也将有较大增加，市场需求方的观望态势也将愈发明显。因此天津房地产市场将在拉升与压制两股作用力之间发展，市场走势将在延续几年来惯性发展的基础上缓行趋前，保持一个相对温和的良性发展速度；但成交量与成交均价等市场指标，环比 2007 年度将依旧可能有一个明显的涨幅。 08 年天津商品房需求将持续旺盛，原因如下： 第一、 由于城市化的不断深入，一方面带来大量的拆迁改造，引起商品房的被动需求，另一方面带来城镇人口的增加 ，积累商品房需求。随着滨海新区的建设和天津城市化水平的提高，未来新增人口将更多，新增的商品房需求也将增加。 第二、 天津相对购房能力改善 ， 天津人均可支配收入逐年提高，房价与人均可支配收入增长率之间的差距在缩小，人们的相对购房能力有所改善。 第三、 天津房地产利用外资规模在迅速扩大 ， 外资的流入不仅可以促进房地产开发投资的增加，而且可以助推商品房需求。因此，人民币升值带来的资产升值和资本套利的机会，将吸引大量的外资进入房地产行业，推动供给和需求增长。 第四、 在天津房地产市场供求矛盾加剧的情况下， 08 年商品房供给增长 率不高，而城市化带来的新增需求的增加以及相对购房能力的改善， 近郊项目做为解决城市中档收入购房者需求的主要手段，将越来越受到市场关注，如何解决城市中规模最大、需求量最多的“夹心层”购房者需求，将成为稳定天津房地产市场的关键。而面对城市中心区域房价的拉升，和近郊区域项目配套的逐渐完善，城市“滑梯”效应将越发明显，人口的外迁与重新布局，已经成为天津城市发展的趋势。 第五、城际铁路、地铁、海河沿线改造等大型市政项目的投入使用，将有力的改善天津房地产市场的价值环境，成为提升城市形象与房地产产品价值的有力支撑。做 为北方地区最有发展潜力的城市之一，天津也将既此受到更多的投资关注目光。 08 年天津房地产市场依然看好。 结论 ： 通过 对 市场分析报告 里面 大量资料的分析论证，无论 此地块 自身要素或市场大环境方面，都 应该 是机会点与问题点共存、机遇和挑战同时共存 。 通过对地块周边的整体规划 的了解 及天津市 08 年良好的发展前景 的预测 ， 我们认为 此地块具有 良好的发展前景， 优势与劣势并存， 但 却显示众多的突破口。 通过 深刻 对地块领悟到要实现 将来 项目 的成功开发 销售， 就必须对项目的 硬件和产品 做出良好的规划 和判断 ，只有 科学准确的项目定位，找到 周边 项目 及客 户群的 消费区间和竞争 区间，才能深层次 领悟 当前地块的 土地价值 。 但目前阶段 天津楼市大部分购房者还处于观望阶段，可能对此地块的后期销售 会 有一定的影响， 建议公司 对此地块予以考虑 。 区 严重缺乏低端洋房。 4 万的小区 1000 多 套住房消化程度不高。 特别看点 . 9 国土资源部：国家机关集资建房一律不批地 . 9 文汇报：限外令如虚设外资百亿扫沪楼近期再次大举涌入上海楼市再推升 . 9 宋春华：部分城市房价涨幅已超过合理范围 . 10 建设部成立房地产保障和公积金监管司获批 . 10 十七大确定将于 10 月 15 日在北京召开 . 12 炒房的全国性趋势已经很明显 . 12 房租可能成为推高 第二主力 . 13 一、数据与统计分析 . 13 今年以来房地产投资增速逐月加快 . 13 发改委：前 7 月我国房地产开发投资增速加快 . 14 . 上海楼市 14 开发商推盘预热 金九银十未到成交量先升 . 14 上海楼市日均成交 1100 套 . 15 . 北京楼市 15 北京 9 月商品住宅上市将放量 . 15 . 广东楼市 16 珠上半年楼市成交活跃 上月新盘成交均价创历史纪录 . 16 . 江苏楼 市 16 对江苏房地产发展现状及趋势研判 . 16 . 浙江楼市 22 2007 年 1浙江房地产投资增长 . 22 . 重庆楼市 22 1重庆商品房销售额增长 . 22 . 福建楼市 22 2007 年 1福建房地产开发投资稳步增长 . 22 . 江西楼市 23 2007 年 1江西房地产开发投资运行态势良好 . 23 1 至 7 月南昌住宅销售面积增两成 . 24 二、行业分析与研究 . 24 房地产进入新上升通道 调控如何破僵局 . 24 2007 地产上市公司千亿融资推高地价 . 26 住房保障有效落实，楼市降温在此一举 . 错误 !未定义书签。 三、行业动态跟踪 . 27 购物中心建管标准将出 破解 大 圈 . 27 统计结果显示八成建设项目耕地占补平衡达标 . 28 商品住宅供需比高达 . 29 顾云昌：下半年房价还将保持上升态势 . 29 . 政府动向 30 廉租房新政策推行需问责制配套 . 30 城乡规划法草案细化对违规建设处罚 . 31 我国修改城市房地产管理法 为物权法实施作准备 . 32 财经： 8 大保障住房配套措施有望年底出台 . 33 恒基系 港元全资获取中投 . 34 四、重点市场追击 . 34 . 上海房产市场 34 . 政府动向 34 上海将研究提公积金交房租 . 34 上海划定七类项目用地规划红线 . 35 虹口地块 地下建设费不开发票 . 36 . 动态分析 36 内环线内还有多少土地供应？ . 36 揭秘上海土地隐秘交易 元规则推动土地腐败 . 37 . 动态跟踪 39 上海工业用地价格二季度环比涨 . 39 豪宅再度涨价热销重启上海房价想象空间 . 40 . 商业房产 41 上海市区商舖空置严重 . 41 中央商场下月撤出南京路 原址将建顶级商业中心 . 42 新盘点亮不夜城 . 42 沪上甲级写字楼预租率达 55% . 44 . 板块跟踪 44 借力世博概念 朱家角别墅获新生 . 44 嘉定新城地块挂牌近 6 亿出让 . 46 . 开发 /产品 47 浦江智谷 1 号楼 7 个月省电费 43 万元 . 47 . 北京房产市场 47 . 政府动向 47 划定 44%保护用地 北京旧城规划严控开发强度 . 47 . 动态跟踪 49 北京常营经适房开标 最低报价 4130 元 /平米 . 49 9 月新增两块土地供应 . 50 北京星级酒店市场价格展望 . 50 . 广东房产市场 54 . 政府动向 54 查询房地产登记资料 应当场受 理 . 54 深圳曝光 35 宗房地产违规案 . 54 . 动态跟踪 55 广州旧城改造巨头扎堆 . 55 “24 号文冲击 穗限价房进退维谷 . 56 回应房价上涨 广州市市长满意涨幅排名下降 . 57 47 万平米巨幅住宅用地出让 . 58 . 江苏房产市场 59 江苏试水共有产权 . 59 . 南京 60 南京将控制出让地块规模 . 60 南京追加 100 公顷普通住宅供地计划 . 60 . 无锡 61 民间融资改造商业广场 . 61 . 浙江房产市场 62 . 杭州 62 杭州城郊地块拍出近万元楼面价 . 62 百亿热钱杭州竞标土地 楼面价最高每平米近万元 . 62 百亿热钱刷新杭州地价 . 63 . 宁波 63 宁波加快推地节奏 . 63 . 其他房产市场 64 . 河北 64 石家庄房价一路飙升 涨幅高于全国平均水平 . 64 . 湖北 65 湖北武汉市首部经适房建管标准近日出台 . 65 . 江西 66 江西：七类土地今年起免交土地税 . 66 经济适用房满 5 年可有条件上市 . 66 江西房地产市场连续八个月不景气 开发将呈降势 . 67 . 四川 67 成都暂停经济适用房交易 . 67 成都：房价涨声一片 . 68 . 重庆 68 重庆渝北区以房源控税源改进房地产税收管理 . 69 重庆土地流转谨慎前行 . 69 重庆楼市井喷不止 政府 10 万亩储备地随时候命 . 70 重庆房地产市场运行新趋势分析 . 71 . 辽宁 73 沈城房地产供应结构愈加合理 . 73