【商业地产】天津滨海浙江大厦可行性研究报告-60页-2007年

滨海浙江大厦可行性研究报告 天津滨海浙商 投资 控股有限公司（筹备组） 2007 年 1 月 滨海浙江大厦 目 录 第一部分：项目概况 . 1 第二部分：项目开发可行性研究分析 . 4 一、项目开发背景 . 4 二、项目立地环境分析： . 20 三、项目市场分析： . 33 四、项目开发方案： . 47 五、项目财务测算： . 56 六、风险分析： . 58 滨海浙江大厦 1 第一部分：项目概况 滨海浙江大厦是在天津滨海新区纳入国家总体发展规划的宏观背景下确立的。为了更好的服务环渤 海、辐射“三北”，搭建天津滨海新区与外省市沟通，促进相互投资、贸易和信息服务平台，天津市人民政府决定建设天津滨海新区“外省市商务区”。滨海新区“外省市商务区”选址于响螺湾，并致力于将该地区建设成滨海新区中心商业商务区的标志性区域（摘自“天津市滨海新区响螺湾商务区投资指南”）。 “响螺湾商务区”将提供优惠条件，为兄弟省市来津设立窗口、参加滨海新区建设，实现互利共赢。 今年以来，各省市纷纷到该地区实地考察，商谈投资，达成了一批合作项目协议。市政府从中选择了 10 个条件比较成熟、带动效应较好的合作项目进行签约，签约总 建筑面积达171 万平方米，总投资额 119 亿元，“滨海浙江大厦”是 10 个签约项目之一。 “滨海浙江大厦”座落在响螺湾商务区中心地段，成为该区域标志性建筑。 滨海浙江大厦 2 滨海浙江大厦效果图 滨海浙江大厦 3 项目名称： 滨海浙江大厦 项目开发单位：天津滨海浙商投资控股有限公司 项目建设内容： 占地面积 平 方 米，规划建筑面积 平 方 米。拟建成集寓、 裙楼商业于一体的建筑群。 滨海浙江大厦 4 第二部分：项目开发可行性研究分析 一、项目开发背景 1、 京津冀联合经济圈，未来中国经济增长“第三极”。 目 前我国已初步形成了以上海为中心的长江三角洲经济圈，以广州、深圳为中心的珠江三角洲经济圈和以北京、天津为中心的京津冀经济圈 。 国家统计局公布的最新数据显示 2005 年，我国国内生产总值达到 182321 亿元。作为改革排头兵的深圳、浦东和天津滨海新区，其 元、 2000 亿元、 1600 亿元的成绩。而长三角、珠三角和京津冀三大经济圈，更以占全国 10%多一点的人口创造了占全国 地区生产总值。 三大经济发展圈的分布图 滨海浙江大厦 5 1、 1 三大经济圈： 珠三角城市群覆盖的空间地域范围包括广州、深圳 两个副省级城市，珠海、佛山、江门、东莞、中山 5 个地级市和肇庆、惠州等县级市。其土地面积为 平方公里，占国土总面积的 人口为 2625万人，占全国的 长三角城市群的空间地域范围涉及两省一市，包括 1 个直辖市：上海； 3 个副省级市：南京、杭州、宁波； 11 个地级市：江苏省的苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州和浙江省的湖州、嘉兴、绍兴、舟山，共 15 个城市。土地面积 10 万平方公里，占全国总面积的 1%；人口 7570 万，占全国人口总数的 京津冀城市群的空间地域范围涉及两市一省，包括北 京、天津两个直辖市和河北省的唐山、保定、廊坊 3 个地级市，以及秦皇岛、张家口、承德、沧州等县级市。土地面积 平方公里，占全国的 人口 2762 万，占全国的 表一：三大经济带基本情况比较： 区 域 土地面积 人 口 绝对值 （万平方公里） 占全国比重 （ %） 绝对值 （万人） 占全国比重 （ %） 长三角 3000 三角 547 津唐 371 计 3800 国 960 100 130000 100 滨海浙江大厦 6 表二：三大经济带经济发展概况比较： 单位：亿 年份 项目 2003 年 增长率 2004 年 增长率 2005 年 增长率 占全国比重 人均 三角 11586 3394 8116 39842 长三角 25738 8775 3859 26045 京津冀 14596 6202 11 18337 28728 摘自国家发改委统计数据 表三： 2005 年三大经济带横向比较： 项目 全国 长三角 珠三角 京津冀 82321 33859 18116 18337 总人口 13 亿 13000 4547 6371 人均 4024 26045 39842 28782 进出口总额 14000 亿 5024 亿 4110 亿 1925 亿 外商直接投资 620 亿 263 亿 115 亿 159 亿 表四：主要区域 拉动力比较： 项目 长三角 珠三角 京津冀 总量 浦东 总量 深圳 总量 滨海新区 33859 2100 18116 4926 9 18337 1610 总人口 13000 185 万 4547 800 万 6371 140 万 人均 26045 113500 39842 60500 28728 116200 进出口总额 5024 1900 4110 1828 6 1925 500 外商直接投资 263 31 11 115 29 69 159 25 31 备注：表中 均 位为亿元人民币； 进出口、外商投资为亿美圆。 以表三数据，对三大都市圈所属的行政区的经济基本状况进行比较： （ 1）经济社会发展水平 从 平看，长三角区域的江浙沪为最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均 ，江浙沪人均 全国水平的 ，广东 ，京津冀为 ，排序相反。 滨海浙江大厦 7 （ 2）开放度 在进出口总额方面，长三角最高，占全国进出口总额的 珠三角为 4110 亿美元，占全国总量的 而京津冀仅为 1925 亿美元，占 外商直接投资方面，江浙沪为 263 亿美元，占全国实际吸收外资总量的 广东 115 亿美元，占 而京津冀为 159 亿美元，占 总体分析，长三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 根据以上对各区域经济社会发展基本情况的分析， 我们主要的判断为： （ 1）长三角无疑为全国经济社会最为发达的地区，不但人均 且开放度、创新能力也是名列前茅，表明这一区域经济实力强劲，基础扎实，发展潜力雄厚。 （ 2）珠三角的突出优势是其开放度相当高，特别是其外向型特征明显。进出口总额接近江浙沪二省一市，能力超强。 （ 3）京津冀的各项指标在三大都市圈中是较弱的，特别是这一区域的外向型和开放度方面的指标，与其他两个都市圈之间的差距明显。这些指标可以表明京津冀区域内地区间的发展差距大，地区间协作联系在 2005 年以前也是比较松懈的，京津冀并没 有明显地体现出区域整体性运作、协作联系的特征。 但是，无法忽视的是，长三角和珠三角除了经济基础雄厚外，关键点是以浦东和深圳为代表的经济特区拉动作用明显，特别是深圳， 滨海浙江大厦 8 占珠三角的总量 27%，浦东仅仅 185 万人口， 长三角的 同时，天津滨海新区在这方面也同样表现出突出的优势，人均 2005 年首次超过浦东，占京津冀经济圈总量的 体现了良好的发展态势。 正如浦东对应长三角、深圳对应珠三角，一个经济圈的形成和发展离不开强大的拉动力，而深圳和浦东两个经济特区的确立，成为上述两大经济圈发 展的引擎。当党的十一届五中全会将“加快天津滨海新区的改革开发纳入国家总体发展战略”中，天津滨海新区成为中国第三个经济圈 京津冀经济圈的发展引擎。 2、 滨海新区投资比较分析： 2 1 天津滨海新区的基本情况： 天津滨海新区 开发建设滨海新区，是 1994 年天津市委、市政府积极落实党中央、国务院改革开放的战略部署，从服务环渤海及我国北方经济发展的战略 滨海浙江大厦 9 高度，结合天津实际做出的一项跨世纪发展的战略决策。经过全市上下十几年的奋斗，天津迎来了重大历史性机遇。党的十六届五中全 会和十届全国人大四次会议通过的国家 “ 十一五 ” 规划建议和纲要，明确指出要 “ 推进天津滨海新区的开发开放 ” ，将滨海新区纳入全国总体发展战略布局。国务院下发了国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见（国发 200620 号），市委召开了八届八次全会，对推进滨海新区开发开放做出全面部署，标志着天津滨海新区作为国家级经济新区正式进入了实施阶段。 天津滨海新区位于天津东部临海地区，包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港，以及东丽区、津南区的部分区域。规划 面积 2270 平方公里，海岸线 153 公里，常住人口 140 万。 经过十多年的开发建设，滨海新区取得显著成绩。生产总值由 1993年的 112 亿元增长到 2005 年的 元，年均递增 人均生产总值达到 美元。财政收入由 元增长到 元，增长 。外贸出口由 5 亿美元增长到 185 亿美元，增长 36 倍。累计实际利用外资 159 亿美元，世界 500 强中 70 多家跨国公司在新区投资了 152 家企业，滨海新区已成为外商在中国投资回报率最高的地区之一。 今年一季度，新区 经济保持了持续快速健康发展的良好势头，实现生产总值 元，增长 完成工业总产值 元，同比增长 实现合同外资 美元，同比增长 实际 滨海浙江大厦 10 利用外资 美元，同比增长 外贸出口达到 美元，同比增长 完成固定资产投资 元，同比增长 实现了 “ 十一五 ” 规划第一年经济发展的高起步。 2 2、天津滨海新区的功能定位： 在 2006 年 5 月 26 日，国务院下发的“国务院推进滨海新区开发开放有关问题的意见”中，将天津滨 海新区进行如下功能定位： 依托京津冀、服务环渤海、辐射 “ 三北 ” 、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。 推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，中共中央、国务院从中国经济社会发展全局出发 做 出的重要战略部署。 天津滨海新区包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港区以及东丽区、津南区的部分区域，规划面积 2270 平方公里。经过十多年的开发建设 ，天津滨海新区已经具备了进一步加快发展的条件和基础。推进天津滨海新区开发开放，有利于提升京津冀及环渤海地区的国际竞争力，有利于实施全国区域协调发展总体战略，有利于探索新时期区域发展的新模式。 推进天津滨海新区开发开放的主要任务是：以建立综合配套改革试验区为契机，探索新的区域发展模式，为全国发展改革提供经验和示范。走新型工业化道路，把增强自主创新能力作为中心环节，进一步完善研 滨海浙江大厦 11 发转化体系，提升整体技术水平和综合竞争力。充分发挥区位、资源、产业等综合优势，加快基础设施建设，积极发展高新技术产业和现代服务业，努力提 高综合竞争力和区域服务能力，提高对区域经济的带动作用。 国务院明确了天津滨海新区成为“国家综合配套改革试验区”，使天津滨海新区成为继深圳和浦东后中国第三个“国家综合配套改革试验区”，并给予了一系列的政策支持。包括： 鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新。在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。本着科学、审慎、风险可控的原则，可在产业投资基金、创业风险投资、金融业综合经营、多种所有制金融企业、外汇管理政策、离岸金融业务等方面进行改革试验。 支持天 津滨海新区进行土地管理改革。在有利于土地节约利用和提高土地利用效率的前提下，优化土地利用结构，创新土地管理方式，加大土地管理改革力度。开展农村集体建设用地流转及土地收益分配、增强政府对土地供应调控能力等方面的改革试验。 推动天津滨海新区进一步扩大开放，设立天津东疆保税港区。为适应天津建设北方国际航运中心和国际物流中心的需要，按照统筹规划、合理布局、创新体制、分步实施的原则，借鉴国际通行做法，在天津港东疆港区设立保税港区，重点发展国际中转、国际配送、国际采购、 滨海浙江大厦 12 国际转口贸易和出口加工等业务，积极探索海关 特殊监管区域管理制度的创新，以点带面，推进区域整合。 给予天津滨海新区一定的财政税收政策扶持。对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按 15%的税率征收企业所得税；比照东北等老工业基地的所得税优惠政策，对天津滨海新区的内资企业予以提高计税工资标准的优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧的优惠；中央财政在维持现行财政体制的基础上，在一定时期内对天津滨海新区的开发建设予以专项补助。 （摘自： 国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见 ） 这是继 2005 年 6 月，国务院给予上海浦 东新区“国家综合配套改革试验区”政策后，又一个国家级改革试验区，标志着天津滨海新区突破了地区概念，成为中国对外开发的窗口。 3、 滨海新区与浦东经济特区的比较： 3、 1 今年 1 5 月两地经济指标比较： 滨海浙江大厦 13 滨海新区与浦东新区主要经济指标对比 指 标 名 称 计量 滨海新区 浦东新区 单位 绝对值 绝对值 亿元 一产业 亿元 二产业 亿元 三产业 亿元 价） 亿元 亿元 一产业 亿元 二产业 亿元 三产业 亿元 亿元 亿美元 个 212 47 接利用外资合同金额 亿美元 际直接利用外资金额 亿美元 个 ) 个 316 42 亿元 县财政支出 亿元 表中对比分析可以看出： 天津滨海新区具备极强的发展潜力。按照现行价格统计的工业总产值 1累计数和固定资产投资总额上滨海新区已经超过浦东新区，但在投资结构发展方面，滨海新区第二产业投资占总投资的 68%，而第三产业占 30%。另第二产业投资增速明显高于第三产业，工业投资比重过大。（后面就此方面进行详细阐述） 而社会消费总额仅为浦东新区的一半，表明新区城市功能尚不完 滨海浙江大厦 14 善，还有较大的潜力可以挖掘。 3、 2 两地比较优势分析： 滨海新区上升为国家战略后，将和深圳、浦东的地位同等重要，但滨海新区本 身具有相当的相对优势，且其的发展模式和深圳、浦东也不一样。 区位优势不可替代 滨海新区位于我国华北、西北和东北三大区域的结合部，地处环渤海地区的中枢部位、东北亚中心，京津和环渤海湾城市带的交汇点，拥有 153 公里的海岸线，是我国北方地区进入东北亚、走向太洋的重要门户和对外通道，也是连接我国内陆与中亚、西亚和欧洲的亚欧大陆桥的东起点，拥有 “ 三北 ” 辽阔的辐射空间。滨海新区的开发和开放，将有效地带动整个天津经济的发展，使之成为环渤海地区的一颗明星，并在经济区域中发挥独特的重要作用。 土地等 自然资源丰富、劳动动力资源充足 自然资源对经济发展的效率、经济结构等都具有重要的影响作用。丰富低廉的自然资源禀赋为经济高速增长提供了基础。滨海新区腹地广阔，自然资源丰富，拥有大量的荒地、滩涂、盐田和石油、天然气、原盐、地热、海洋资源等，如表 1、表 2。土地、石油、地热和海洋资源等为新区形成以现代制造业和现代服务业为主的产业结构提供了有力 滨海浙江大厦 15 的资源保障。其中丰富的待开发的土地资源更是为新区建设、经济发展提供了巨大的空间。滨海新区总面积相当于浦东的四倍多，且其中有1214 平方公里盐碱荒地，仅这一块就相当于浦 东新区整个面积的两倍多，有相当一部分是不适宜耕种的重度盐碱地，可作为生态和建设用地的空间很大，这在国内外大中城市是不多见的。还有大面积的湿地自然保护区和平原水库，生态环境基础较好。此外，滨海新区常住人口达 107万，通过新区开发和相关政策吸引了相当大量的外地人口，滨海新区劳动动力资源充足。 滨海浙江大厦 16 功能聚集优势滨海新区具有集 港口、经济技术开发区、高新技术园区、出口加工区和保税区于一体的功能聚集优势。天津港是中国北方最大的国际贸易港口，货物吞吐量位居世界十强。与世界 170 多个国家和地区的 300 多个港口有贸易往来。 2005 年货物吞吐量完成 吨，集装箱运量 480 万标箱。天津港的进出口货物 70%以上来自北京、河北、山西、内蒙古等省市，集装箱运量 60%以上来自 “ 三北 ” 地区。 2005年，天津口岸进出口货值 美元，其中 55%来自北京、河北和西北地区。天津经济技术开发区主要经济指标多年来一直在全国各开发区中处于领先地位。天津 港保税区已成为服务华北、西北地区和北方最大的保税通道，进出区货物总值中 60%以上是外省市创造的。 产业优势滨海新区的产业定位主要是致力于发展制造业和现代服务业。就整个产业结构现状而言，滨海新区产业结构为二、三、一型，1994第二产业增速在绝大多数年份中均高于第一和第三产业，2004 年，第二产业增加值占全市生产总值达 凸现新区在第二产业的发展优势。从三地比较来看，如图 1、 2，滨海新区和深圳均表现为比较明显的工业化主导模式，其中滨海新区第二产业所占比重最高、增速也是最大的，尽管第三产业 的发展速度正在逐步接近第二产业，但总规模依然偏小，比重偏低；无论是从比重还是增速看，浦东新区已经初步表现出工业与服务业双主导的产业模式了，其中第三产业比重已经达到 滨海浙江大厦 17 因此，从产业升级的角度看，浦东的产业更为先进，滨海新区目前仍然以第二产业为主。 具体的行业比较，在功能聚集优势带动下和政府积极推动下 ，滨海新区已经形成了优势比较突出的电子信息、石油开采及加工、海洋化工、现代冶金、汽车及装备制造、食品加工和生物制药等七大主导产业，具备了比较雄厚的产业基础，形成了高新技术产业群。这些产业科技含量高，产业链长，辐射功能强。目前，已经成为我国重要的大型石 滨海浙江大厦 18 化基地、冶金基地， 造业居全国前列，石油套管产量跻身世界四强。全国 1000 多家企业为新区的产品配套。三地比较则表明，制造业是滨海新区、浦东、深圳三地的主导行业，深圳侧重于机械和化工；滨海新区和浦东同样侧重于电子信息、冶金、生物制药、汽车等行业，浦东在产业上已 经形成规模和在成套设备方面也具有优势，滨海新区制造业虽已具备一定基础，但总体构成单薄，尚有很大的发展空间。 综合改革模式比较：围绕现代制造业改革消除基本制度障碍滨海新区成为全国继上海浦东之后第二个综合配套改革试点，其作为区域中心的地位大大提升。然而，由于滨海新区开发发展尚处于初期阶段，当前其综合改革特点是仍然消除基本制度障碍、围绕现代制造业改革。同时，上海浦东新区已经开始突出综合配套改革，在确立改革方案和工作机制方面已经先行一步。深圳则强调完善改革的工作机制，对改革机构本身进行改革。滨海新区 全局性的改革刚刚由开发区和保税区不足 40平方公里的范围扩展到新区全境，尚缺乏实践经验的积累。同时 ,因为经济发展还处于制造业扩张的产业发展阶段，所面临的困难和要解决的问题都是围绕着制造业的发展和提升而出现的。因此，滨海新区的改革还处在消除基本制度障碍的基础性改革阶段。在这种背景下，天津滨海新区的改革将围绕着创建全国规模最大、水平最高的现代化制造和研发转化基地来进行。改革具体措施包括：创建全国一流的科技研发转化基地、建立土地整理储备制度、探索建立功能区带动行政区发展的联动机制、创建开放程度最高的东疆保税港、建立 并充分发挥 “ 产业发展基金 ” 的 滨海浙江大厦 19 作用等。由此可以预见较之于上海浦东、深圳，滨海新区在当前及今后一段时间里发展现代制造业上具有相当的优势。 经济发展模式比较：活力强、发展空间大与上海浦东、深圳开发开放之初相比，滨海新区的开发发展，是在科学发展观及 “ 五个统筹 ” 重要思想指导下，以市场推动为主，相关优惠政策支持为辅的开发发展，而不是主要依靠政府直接给予较多资金投入。此外，滨海新区的开发发展所处的经济环境也大不一样，当前我国加入世贸组织的过渡期即将结束，将迎来真正意义上的全面开放，国际制造业转移的步伐明显放缓，新区持 续健康的发展唯有依靠提高自主创新能力、提高科技与技术水平。与上海浦东、深圳相比，目前滨海新区的经济规模较小。 此外，与浦东、深圳相比，滨海新区国际化程度相对也较低，从进出口贸易总值来看，虽然滨海新区近年增长很快，但是总量远比如浦东和深圳。如 2004 年浦东深圳进口总值分别为 美元和 滨海新区则只有 美元。 但正因为是以市场推动、技术创新为主要动力，滨海新区开发发展才显得更具有持续性和活力；同时正是因为经济规模相对于丰富的自然资源尚小、国际化程度尚低，滨海新 区开发发展才显现出巨大的潜在发展空间。近十年来，滨海新区的经济展现出了勃勃生机，生产总值由 1993年的 112 亿元增长到 2005 年的 元，年均递增 人均生产总值达到 美元。 滨海浙江大厦 20 财政收入由 元增长到 元，增长 。外贸出口由5 亿美元增长到 185 亿美元，增长 36 倍。累计实际利用外资 159 亿美元，世界 500 强中有 70 多家企业在新区投资，已成为外商在中国投资回报率最高的地区之一。随着环渤海经济圈的迅速崛起，引发了新一轮外商投资滨海新区的热潮，使滨海新区的发展更为迅猛 ，经济活力已经超越浦东及深圳。 2000 年来滨海新区增长速度始终快于浦东和深圳， 2004 年滨海新区的经济增长分别超出浦东和深圳 百分点。80 年代深圳开发带动珠三角， 90 年代浦东开发带动长三角，新世纪初期，党中央、国务院把规划和建设好天津滨海新区作为国家区域经济发展战略的重要组成部分，为其发展创造了重大历史机遇。滨海新区必将成为中国经济的 “ 第三增长极 ” ，带动环渤海地区成为中国 21 世纪发展最快的地区之一。 二、项目立地环境分析： 本章旨在通过对滨海新区总体规划、产业发展趋势、交通以及项目基地的定位 和政策分析，提出在滨海新区核心区域 响螺湾区域建设写字楼和酒店公寓的可行性进行论证。 滨海浙江大厦 21 1、 滨海新区总体规划： 1 1、 空间布局： 一轴 :沿京津塘高速公路和海河下游建设 “ 高新技术产业发展轴 ” 一带 : 沿海岸线和海滨大道建设 “ 海洋经济发展带 ” 三个城区 ：在轴和带的 t 型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城 八个功能区 ：先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅 游区、临港产业区 （规划）。 滨海浙江大厦 22 1 2、 功能定位： 天津滨海新区的发展定位是：依托京津冀，服务环渤海，辐射 “ 三北 ” ，面向东北亚，建成高水平的现代制造和研发转化基地，北方国际航运中心和国际物流中心，宜居的海滨新城。经过 15 年左右的努力，把滨海新区建设成为具有国内领先、国际一流的技术和管理水平，具有较强自主创新能力的现代制造和研发转化基地；建设成为服务辐射能力强、运转效率高的北方国际航运中心和国际物流中心；建设成为特色鲜明、风景宜人的国际旅游目的地；建设成为具有综合竞争力和世界影响力，服务和带动区域经济发展的改革创新先行区 ；建设成为以人为本、要素集聚、生态良好的最适宜创业和人居的现代化海滨新城。到 2020年，新区生产总值达到 10000 亿元，年均递增 工业总产值达到24000 亿元以上，口岸进出口总值达到 5000 亿美元以上。 滨海浙江大厦 23 按照空间布局，滨海新区将规划建设 7 大功能区。其中重点发展包括电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料的 103 平方公里的先进制造业产业区；生物、纳米新材料研发和制造的 25 平方公里的滨海高新技术产业区；石油化工、海洋化工、精细化工的 80 平方公里的滨海化工区； 50 平方公里的中心商务商业区；天津港、保 税区和散货物流区的 100 平方公里的海港物流区；集航空运输、空港物流、民航科技为一体的 102 平方公里的临空产业区； 75 平方公里、海岸线长 14 公里的海滨休闲旅游区 。 滨海浙江大厦 24 2、 滨海新区中心商务商业区规划： 塘沽区将按照建设中心商务商业区的 规划 ，在塘沽中心城区50 平方公里范围内，将重点开发建设响螺湾、于家堡、天碱解放路、新港船厂、蓝鲸岛、东西沽等地区大力发展金融保险、商务商贸、中介咨询、会展旅游、休闲娱乐、房地产等现代服务业，形成滨海新区的金融中心、国际贸易中心、信息服务中心、国际性文化娱乐中心和高品质的生态居住中心。 滨海浙江大厦 25 3、 响螺湾商务区： 塘沽响螺湾商务区是滨海新区中心商务商业区的标志性区域，位于塘沽区海河南岸，与海河外滩公园隔河相望，规划总面积为 方公里，规划人口为 1 万人。该区重点发展商务、金融、办公和商业服务业，将建成滨海新区的国际化综合商务区。 商务区规划建设 30 座 20 层以上的高层 写字楼 ，投资方锁定为中央 滨海浙江大厦 26 相关部委和全国各省市自治区，这样气势恢宏的各省市驻外机构总部级的基地，在国内也是首屈一指 ，将大大提高滨海新区的城市载体功能。 目前响螺湾商务区的基础配套设施建设非常顺利，在完成了土地平整后，已经开始道路、排水等基础设施建设，包括建设全长 里的9 条道路，完成响螺湾商务区一期面积 方公里的道路和排水工程建设。预计整个工程将于今年 11 月中旬竣工。随着滨海新区重大项目的纷纷启动，与之相配套的交通项目也将陆续启动。 滨海浙江大厦 27 4、 进驻企业的特殊政策： 1）、所得税：企业自盈利年度起，前 5 年按实际缴纳的塘沽区留成部分给予财政支持和奖励，后 5 年按实际缴纳的塘沽区留成部分的50%给予财政支持和奖励。 2）、营业税：自企业缴纳营业税之日起，缴纳额的塘沽区留成部分，5 年内给予 50%的财政支持和奖励，第六年至第九年奖励比例每年递减 10%。 3）、企业在工商、税务、规划、建设、人防、市政、市容、园林等审批事项环节中享有特别优惠。 4）、兄弟省市政府部门、机构和企业高层管理人员的子女入托、学等有关教育方面享有特别优惠。 5）、在投资、报件、注册登记手续方面，由“响螺湾商务区”投资项目服务办公室提供统一的代理、代办手续。 5、 交通路网分析： 5 1、滨海新区大交通路网分析： 5 1 1、高速公路 滨海浙江大厦 28 “ 五横三纵 ” 的高速公路网络。 “五横”：国道 112 高速； 连接天津到北京的京津高速（第二高速） 北京 天津 塘沽的“京津塘高速” 连接天津到山西的津晋高速 连接天津到大港的穿港高速。 海滨大道 唐津高速 津汕高速 国道 112高速 京津塘高速 津晋高速 穿港高速 京津高速 响螺湾商务区 滨海浙江大厦 29 “三纵”：连接天津到河北唐山的津唐高速； 连接天津到汕头的津汕高速； 新建穿越整个滨海新区的海滨大道。 5 1 2、轨道交通： 滨海新区与中心城区的轨道交通基本为高架轻轨，包括： 正在运行的津傧轻轨， 2007 年连通滨海新区 天津站； 连接天津到汉沽的津汉轻轨； 连接天津到大港的津港轻轨； 黄万铁路 李港铁路 北环铁路 东南环线铁路 京山铁路 津港轻轨 津沽轻轨 津汉轻轨 滨海轻轨 津滨轻轨 京山铁路 响螺湾商务区 滨海浙江大厦 30 连接天津到塘沽的津沽轻轨； 连接塘沽 汉沽 大港的滨海轻轨。 5 2、项目地周边交通分析： 响螺湾商务区是滨海新区中心商务商业区的标志性区域，与海河外滩公园隔河相望，规划总面积为 方公里，规划人口为 1 万人。该区重点发展商务、金融、办公和商业服务业，将建成滨海新区的国际化综合商务区。目前，中钢集团、 浙江 商会、深圳 和利丰投资公司等 10 滨海浙江大厦 31 个单位，已正式签订投资协议 。 响螺湾商务区 地理位臵优越，距离开发区 7 公里，距离保税区 10公里，目前 塘沽区正着手解决海河两岸的交通问题。 “ 十一五 ” 期间，塘沽区计划在海门大桥和海河大桥之间规划包括跨海河开启桥在内的 9条过河通道，全面连通海河南北两岸。 滨海浙江大厦 32 规划中的 9 条过河通道包括 8 座开启式桥梁及一条跨海河隧道，将全面连通规划中位于海河北岸的于家堡中心商务区、海河南岸的响螺湾地区、位于大沽地区的新城镇卫星城。 目前， 响螺湾商务区的基础配套设施建设非常顺利，在完成了土地 滨海浙江大厦 33 平整后，已经开始道路、排水 等基础设施建设，包括建设全长 里的 9 条道路，完成响螺湾商务区一期面积 方公里的道路和排水工程建设。预计整个工程将于今年 11 月中旬竣工。 三、项目市场分析： 浙江大厦由三部分组成：写字楼、酒店公寓和裙楼底商。由于裙楼底商为大厦配套项目，在本章中将着重分析天津和滨海新区的写字楼和酒店公寓的市场需求情况。 1、 天津市写字楼市场分析： 截止到 2004 年，天津市写字楼总供应量约为 122 万平米，集中在三大商圈，即小白楼、南京路和友谊路。 三大商务区写字楼供应量比例为： 滨海浙江大厦 34 其中：小白楼占 38%，南京路占 30%，友谊路占 32%。 2005 年 天津写字楼市场新增项目 9 个，总建筑面积为 43. 8 万平方米。而同期的天津写字楼实际成交面积总为 22 万平方米，同比 2004 年上涨 15%，其中租赁型写字楼成交面积为 平方米，销售型写字楼成交面积为 平方米。 进入 2006 年以来，预计天津写字楼市场将新增进入市场的项目有12 个，总建筑面积约为 39 万平方米。预计 2006 年天津写字楼总成交面积将为约 24 万平方米，同比 2005 年上涨 9%，其中租赁型写字楼成交面积将为约 6 万平方米，销售型写字楼成交面积将为约 18 万平方米。 2、 天津市区写字楼售价和租金分析： 天津市写字楼租金、售价水平一览表： 项目名称 项目地址 类别 面积 售价（元 /平方米） 租价 创展大厦 河西区南京 路 10 号 7 26 层写字楼 7090 平米 阳面 9000 阴面8100，每加一层 +50元 只售不租 27 29 层公寓 / 待定 只售不租 滨海浙江大厦 35 友谊大厦 河西区友谊路与黑牛城道交口 写字楼 130300 平米 8800 起价，如贷款收付 40%，十年还清 300 平米以上可租， /平米/天 （含物业，水电另付） 付三押二 金皇大厦 河西区南京 路 20 号 写字 楼 100300 平米 只租不卖 /平米 /天 电费另算 度 付一押三 大安大厦 河西区 友谊路 41 号 写字楼 55383 平米 六楼起价 10000 每层加 50 100元 3 元 /平米 /天 付三押一 泰达大厦 河西区解放南路 256 号 /浦口道 10 号 写字楼 73 380 平米 只租不卖 /平米 /天 （含物业） 电费另付 付一押一 图书大厦 河西区小白 楼 写字楼 / 只租不卖 /平米 /天 （含物业） 电费另付 付三押一 广银大厦 河西区绍兴 道丁家桥 写字 楼 / 起价 :7300 元 /平方米 2 元 /平米 /天，不含水电物业，季度付款 国际大厦 南京路 写字楼 / 只租不售 8 元 /平米 /天 恒华 河西区大沽南路与琼州道交口 商务 公寓 150 9000 元 /平米 2 元 /平米 /天 物业费 3 元 /平米 /月 空调单收 /度 付三押二 恒华帝豪 河西区大沽南路与琼州道交口 务写字楼 150 以上 9800 10300 元 /平米 /平米 /天 物业费 /平米 /月 今晚报大厦 南开区南京 路 358 号 写字楼 只租不售 4 元 /平米 /天 （含物业费）电费另收 滨海浙江大厦 36 国华大厦 河西区大沽南路 857 号 写字楼 9 层起价 86