【商业地产-DOC】中高档住宅项目投资决策可行性报告模板

房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 中中中 高高高 档档档 住住住 宅宅宅 项项项 目目目 投投投 资资资 决决决 策策策 可可可 行行行 性性性 研研研 究究究 报报报 告告告 房地产集团有限公司编制 2008 年 春 季 注 :本项目只供参考 ,数据作者做了大量的改动 , 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 目 录 第一部分 项目总论 一、项目建设大体的概况 二、项目可行性研究结论 第二部分 项目背景和发展概况 一、提出项目建设背景 二、 投资的必要性 第三部分 项目市场投资环境和市场研究 一、本市城市概况 二、本市城市发展规划 三、本市房地产市场综述 四、本市小高层住宅市场分析（竟争性楼盘分析） 五、本市房地产 市场分类分析 六、 本市各区域房地产市场分析 第四部分 项目选址及建设条件 一、项目选址 二、项目建设条件 第五部分 项目地块环境经济评价与分析 一、项目地块解析 二、项目地块 次分析方法 (中国与外国理论与实践结晶 ) 第六部分 项目地块 析与应用 一、项目的 阵分析 二、项目 略应用 三、项目地块分析总评 第七部分 项目定位及项目评估 一、项目定位 （一）项目整体定位 （二）项目功能定位 （三）项目形象定位 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 （四）项目档次定位 二、 项目目标客户定位 （一）目标客户类型 （ 二）目标客户心态分析 第七部分 户型进行评价与选择 (房产价值工程原理 一、项目评价工程原理及程序过程 二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序 三、项目市场调研分析与评论 四、项目方案评价及比较分析 五、项目方案评价及改进分析 六、项目方案评价结论 第八部分 对项目的价格定位 一、 均价的确定 二、单价的确定 第九部分 项目的结论 第十部分 开发企业的组织及结构 一、企业组织 （一）企业组织形式 （二）企业工作制度 第十一部分 的建设 工程规划与安排 一、本市本项目项目建设规划 （一）建设方案规划 二、建设方式及进度安排 （一）开发计划拟定的原则 （二）建设方式 （三）进度安排 （四） 项目周期设定 （五）分段周期设定 第十二部分 投资估算及资金筹措计划 一、本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算） 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 （一）开发成本估算 （二）开发费用估算 （三）总成本费用汇总及分摊表 二、项目资金筹措 （一）项目 投资组合方式 （二） 资金动作方式 三、资金筹措、投资使用计划与借款利息 （一）资金筹措与投资使用计划 （二）贷款本金的偿还及利息支付 第十三 部分 销售及经营收入测算 一、住宅销售单价的确定 （一）根据本市“本项目”市场调研报告制定价格体系（平均价格） （二）建议销售测算单价 (运用最低估算标准 ) （三）总销售收入的确定 第十四部分 建设项目的财务评 一、税金计算 （一）住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算 二、 损益表与静态盈利分析 （一）住宅与商铺、车位部分损益表 三、 现金流量表与动态盈利分析 （一）住宅与商铺、车位全部投资现金流量表 四、 资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 第十五部分 不确定性分析 一、盈亏平衡分析 （一）全部销售 盈亏平衡点分析 （二）结论 二、敏感性分析 三、决策树概率分析 四、风险规避和控制措施 （一）风险类型及防范措施 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 （二）风险控制 第十六部分 国民经济评价 一、项目社会效益评价 （一）项目对社会发展的适应性 （二）目前对人和社会影响 二、项目环境效益评价 第十七部分 银行贷款支撑条件 一、项目贷款综合评价指标 （一 ） 本市本项目项目开发商的资信指标 （二 ）本市本项目 项目贷款评估 情况 （三 ） 本市本项目项目 贷款担保方式评价 二、项目 贷款综合评价 三、项目贷款评价结果 （一）项目贷款的概况 （二）项目贷款的评价 过程 第十八部分 可行性研究报告结论及建议 一、评估结论 二、结论的建议及说明 第十九部分 可行性研究附报表 一、项目工程计划横道图 二、 项目开发成本估算表 三、全部销售收入分期比例预测表 四、 项目销售收入与经营税金及附加估算表 五、 项目投资计划与资金筹措估算表 六、 资金来源与运用表 七、 损益及利润分配表 八、 现金流量表（全部投资） 九、 借款偿还期测算表 十、敏感性分析表 附件房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 第一部分 项目总论 一、项目建设大体的概况 （一）开发建设项目前言 为满足本市城市居民的住房要求，创建新型、精品城市住宅小区， 公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择在本市域内投资建设精品住宅小区。结合本市城市建设与改造的优惠政策，这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。 （二）建设项目基本概况 （ 1）项目名称： （ 2）建设地点： （ 3）建设单位： （ 4）管理单位： （ 5） 企业性质： （ 6）经营范围：房地产开发 （ 7）公司类别：集团化企业； （ 8）注册资金 : （ 9）资质等级： （ 10）资信等级： （ 11）法人代表： （ 12）法定地址： （ 13）联系方式： （ 14）企 业概况 （ 15）企业业绩 住宅项目 （ 100 亩已竣工）、精品旅游地产项目（ 200 亩热销中）、休闲美食中心（ 1300 亩招商中）、国际标准化尊贵高尔夫球场项目（ 3000 亩已投入使用）、海景旅游度假村（ 400 亩已竣工）等 。 （ 16）企业可持续发展规划 出于对重大项目进行整体把控的需要，调整了企业的领导层和管理层，巩房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 固传统行业，拓展房地产行业，并根据企业长期发展和可持续发展需要，对本公司的经营和发展做出以下战略性规划 （ 17）项目的基本概况 本市本项目项目位于本市城东区， 项目规划经本市规划国土局批准，用地功能为商住及 配套设施。 （三）独立 承担可行性研究工作单位及相关成员 项目的 可行性研究工作由项目开发商：本公司独立承担并享有最终解释权，项目编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件，由开发单位组成“本市本项目项目”可行性研究与评价工作委员会 （四）可行性研究报告编制依据 （ 1）国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数 (第二版 )； （ 2）建设部房地产开发项目经济评价方法； （ 3）中国国际工程咨询公司关于印发经济评估方法的通知及附件； （五）可行性研究报告研究范围 研究范围主要包 括：住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。 （六）项目建设规模与内容 表： 1目主要技术经济指标】 内容 指标 内容 指标 建设地点 站前大道旁 规划总用地面积 5 万 实际用地面积 10 万 建筑面积 15 万 筑占地面积 17 万 ( 综合容积率 筑密度 20% 绿地率 30 % 住宅面积 15 万 业面积 10000下室面积 15020住总户数 10000 户 （七） 项目开发手续 （ 1） 项目用地取得 （ 2） 开发公司资质 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 （ 3） 开发项目相关手续 （ 4）项目开发 结论 二、项目可行性研究结论 （一）项目房地产市场预测 （二）项目工程技术方案及环境保护 （三）项目建设进度 （四）投资估算和资金筹措 （ 1）投资估算 （ 2）资金筹措 （五）项目财务和经济评价 （六）项目销售模式与合作方式 （七）项目综合评价结论 项目综合评价结论： 本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。 第二部分 项目背景和发展概况 一、提出项目建设背景 （一） 本市相关政策及城镇发展规划 近年来本市委 、市人民政府给外商创造更为优越的投资环境，加快辖区经济发展， 依据当地实际，制定了关于进一步扩大对外开放、加快非公有制经济发展、改善投资环境和体制机制的一系列优惠政策，采取多种形式让外商放心投资、大胆经营。 （二） 项目发起人和发起缘由 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求 二、 投资的必要性 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 “ 品质决定价值 ，价值决定价格 ， 随着 本市 人们生活水平的提高，对居住环境的 提出越来越高的要求。本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。 第三部分 市场投资环境和市场研究 一、本市城市概况 （一）本市基本概况 位于 省 西部，流域西江水系的上游。 地处山区，与云南、贵州、越南接壤，是滇、黔、省（区）结合部交通枢纽和商品物资主要集散地。 （二）本市经济概况 2005 年上半年，全市生产总值完成 100 亿元，同比增长 20%，总量排在第六位，增幅排在第一位。其中，一产增长 二产增长 三产增长 第二产业仍然是拉 动全市经济增长的主要力量。 （三）本市城市建设概况 城市建设进行了总体的 规划 ，目前已 全面推进城镇化进程，启动了现代化的森林山水生态城市建设 ， 城市基础设施和环境有了较大的变化。加快中心城市建设，再造一个城。努力创建全国优秀旅游城市、园林城市、生态城市、最佳人居城市。 （四）本市招商概况 截至 2006 年，全市共新签约市外合同项目 299 个 ,其中重点招商项目达 30个， 分别增长 其中与外客商 (含国外 )签订投资项目 200 多个，总投资 元。 （五 ）本市基础设施概况 2006 年是城市建设大投入、高效率、大变化、大发展的一年， 完成公路的改造 ， 建设大桥至大桥间的城市主干道， 在 首先启动行政中心的建设 ， 其次建设会展中心。公园也将建设完成。工业园，大力招商引资。完成周边地区的旧城改造 等。 二、本市城市发展规划 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 （一） 城市性质与发展目标 建设现代工业经济带、现代城镇群、现代农业经济带、现代交通大枢纽、现代旅游休闲带、现代物流通道 。 至 2010 年，城市居民的生活环境有较大的改善，城市形象基本确立，初步形成城市发展的骨架 （二）城市未来的规模 到 2020 年，中心城 区人口将达到约 100 万人，其中，主城区规划人口为 50万，工业园区人口为 50 万，总建设用地约为 100 平方公里 。 （三）城市总体布局 城中心城区将包括现全部、沿河谷的城市建设用地、城市发展备用地和部分生态隔离用地 。 每个片区里面又包含有若干个组团 根据自然条件和带状城市特点，中心城区的城市形态将依托铁路、高速公路、快速路、主干路协调发展，形成向东南发展的 “ 组团式带形城市 ” 。城市由单中心向多中心发展；由单一城市向区域内城镇群组演变。城市重心将东移 。 （四）城市区域地位 未来将实行工业结合、以及农业产业化和农林产品 深加工结合的工业立市战略，逐步走上经济高速发展的轨道。 （五）城市发展规划 重点建设区域： 金融、物流、行政中心 ， 地区城镇群：建设成现代工农业产业带，经济 核心区域。 城市发展目标 ： 把经济强市、旅游大市、文化名市、生态城市综合于一体，创建适宜人居住、适宜人创业发展的城市 。 创建符合生态安全，突出 “ 蓝天、青山、绿树、碧水、红瓦 ” 特色的国家级环保城市和生态城市，创建国家级环保城市和生态城市。 （六）结论 （ 1）城市经济加速发展 （ 2）城市产业升级与调整效应明显 （ 3）居民收入稳步增长 三、本市房地产市场综述 （一）本市 房地产市场情况 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 1、市场总体供应量少，市场需求量远大于供应量 2、市场供给户型以三房、四房 与 楼中楼等大面积户型为主，三房、四房成为市场主要的消费户型。 3、楼盘品质对销售的影响不明显 4、房价稳步增长，并保持较高的增幅，增幅具有跳跃性 5、商品房结构以多层住宅楼为主，有向小高层、高层发展的趋势。 6、区域规划定位对房地产市场发展的影响。 （二）政府区域规划对房地产市场的影响 1、有利影响 2、存在的隐患 第四部分项目选址及建设条件 一、项目选址 城区环境得天独厚、资源丰富、土地广袤，这里将发展成为市的一 个高尚新社区，并享受着国家相关 优惠 政策，随着政府的重点规划，城区周边配套设施将进一步改善。区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。 （一）区位环境条件 项目建设地块项目周边市政机关众多， 道路宽敞，环境良好，区优雅、清新、和谐、宁静的环境与老城区形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，区中高档住宅将成为新的趋势，依托 区 一流的投资环境，良好的环境资源，项目开发建设具有无可比拟的区位优势。 （二）自然资源条件 （ 1） 矿产资源非常丰富，且矿产种类多，储量大。 （ 2） 全市的森林覆盖率达 60%。 丰富的森林资源。 （ 3） 全国著名的亚热带水果基地、南菜北运基地和 “ 水果 之乡 ” 。 (三 )气候与地理条件 受地型的影响，是个典型的小盆地城市，夏长冬短，热量充足，光照较强，降水量适中 ，属亚热带季风气候，夏季炎热、潮湿，冬无严寒。 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 (四 )水利能源条件 水能资源丰富，有大小河流 30 条（不含季节性溪流），全长 5000 公里 目前可开发利用的水能资源 在 5000 万千瓦以上，已开发利用近 4000 万千瓦， 日供水能力达 120 万立方米。 （五）交通环境条件 全市通车里程 10000 公里，。 项目附近已建成的主干道形成小区四通八达的交通 网络。公共汽车由市的中心方向开往 “项目”附近 ，坐车由 “项目” 至市中心只需 5 分钟，交通十分便捷。 （六） 人文特征和优惠政策 项目附近已 完成了水、电、路、气、通讯、教育、医院、邮政等基础及市政设施的改造。 （七） 政治优势 条件 （八） 旅游 资源条件 二、项目建设条件 （一）建设项目地已“五通”条件具备 （二）住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 第五部分地块环境经济评价与分析 一、项目地块解析 (一 )项目所处 区位 特点分析 项目位于站前大道旁，片区属于市委、市政府重点规划的，该区域在购物、文化教育、医疗、金融、邮政 、餐饮、娱乐等生活设施方面相对于市中心有较大的差距。 行政办公中心是本项目所处地段的第一大功能定位。 该定位 对未来社区大环境提升有很大促进作用。 (二 )项目 用地现状 (三 )项目周边居住环境 二、地块 次分析 工商管理局 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 目前地块 次分析方法很实 用， 它是中国与外国房地产发展的结晶科学分析方法之 一，本方法的详细分析过程略。 第六部分地块 析与应用 一 、项目的 阵分析 二、项目 略应用 （一）项目优势（ 优势应用 （二）项目劣势（ 劣势应对 （三）项目机会（ 机会利用 （四）项目威胁（ 应对措施 三、项目地块分析总评 本产品将会是高档次、高品质的精品楼盘，需要从市场角度、定位角度、产品角度等多方面结合，寻找到市场的空白点，只要能充分发挥优势，抓住机会，优化劣势，弱化威胁，就能形成较大的市场发展空间。 第七部分定位及项目评估结论 一、项目定位 （一）项目整体定位 那么打造一个别具风情的生活方式、独特的生活主张，来引导城市人的生活新方式。 从消费者的角度出发，“新经济时代，关注发展人居生活观。” 注重追求超前的规划设计理念，注重对城市本土的文脉和地理环境的理解和尊重，根据房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 消费者不同的追求、品味、喜好、生活方式等个性，从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的未来需要和愿望。 （二）项目功能定位 遵照当地政府对商品房住宅品质开发、理念开发、科技开发的要求，注重居住小区的环境、功能和质量，注重不同民族的习俗和文化传统，注重住宅科技的现代化，以符合房地产理念升级、消费升级的中高档、高品质住宅为主， 因此确定本项目以上的功能定位。 （三）项目形象定位 在以普通住宅见长的市场，惟有通过规划上的巧用心思， 塑造特殊化的产品才能具有自己的特色。市新政务区的附属居住中心位置也造就了 “ 城市居住中心特色住宅 ” 的要求。 以上定位为粗略 ,详细请见整合推广方案 二、项目目标客户定位 （一）目标客户类型 （二）目标客户心态分析 第七部分 对项目户型进行评价与选择 (房地产价值工程原理 一、项目评价工程原理及程序过程 (一 )项目价值工程定义及 析 着重于功能分析，力求用最低的寿命周期成本可靠地实现其必要功能的有组织的创造性活动。 (1)分析问题 (2)综合研究 (3)方案评价 (二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序 价值工程在房地产投资决策中的应用主要有两种，一种是方案比较；另一种房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 是方案改进。 价值工程的程序，按一般的决策过程划分为分析问题、综合研究与方案评价三个阶段，以及选择对象、收集情报、功能分析与研究、方案创新、方案评价与选择、方案实施与成果评价六个具体步骤。把三个阶段和六个具体步骤及 7 个提出分别对应列于表。 项目价值工程的阶段、步骤与提问 阶段 具体步骤 问 分析问题 对象是什么 ? 综合研究 方案创新 有无其他方法实现其功能 方案评价 三、项目市场调研分析与评论 四、项目方案评价及比较分析 (一 )对项目进行方案比较 (二 )项目功能分析 (三 )项目方案评价 五、项目方案评价及改进分析 (一 )项目方案优化及改进的内容及程序 房地产投资方案的进度主要是功能 ,功能改进根据功能与成本的匹配原则 ,可归纳结为成本的改进。当通过方案比较选出最优方案后 ,就可对最优方案进行方案改进。 六、项目方案评价结论 (一 )分析功能 (二 )分析成本 (三 )比较各方案的价值指数 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 第八部分 项目价格定位 一、均价的确定 本次价格定位主要以市场比较法评估方式修正出本项目的价格。综合项目本身的地理位置、自然环境、社区因素、规划设计 因素、品牌因素，随加值等各因素加以考虑，修正得出均价。 二、单价的确定 详细另行制定价格体系 第十一部分 建设工程规划与安排 一、本市本项目项目建设规划 （一）建设方案规划 二、建设方式及进度安排 （一）开发计划拟定的原则 （二）建设方式 （三）进度安排 （四） 项目周期设定 （五）分段周期设定 第十二部分投资估算及资金筹措计划 一、本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算） 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 （一）开发成本估算 （ 1） 土地费用 （ 土地费用包括土地使用权出让金、土地征用费、城市建设配套费、拆迁补偿费等） （ 2） 前期工程 费：包括项目前期投入的调研费用、规划设计费用、可行性研究费用等。 （ 3）建安工程费 ：包括建造本项目所发生的建筑工程费用，以及设备及安装工程费用，以上费用参考市建筑工程价格信息，以及根据类似工程建设经验估算确定。 （ 4）基础设施费（建筑物 2外和项目用地规划红线以内的各种管线与道、 路） (主要包括：排水、供水、供电、道路 )。 此项运用单价估算法求得。 （ 5）公建配套设施费 ：包括项目公建项目的会所、物业管理用房等费用。 （ 6）开发期间税费 ：即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收 的费用。 （ 7）不可预见费 ,根据本项目规模的大小，以及开发商的背景情况，项目的可变影响因素相对较易控制，同时参照市房地产开发项目的平均水平，并结合类似的工程建设经验提取一定的比例。 （ 8）开发成本 。 （二）开发费用估算 （ 1）管理费用 ： 即房地产开发企业管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用，参照市房地产开发项目的平均水平，并结合本项目的特点，取以上费用。 （ 2）销售费用 ：即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费等。参照市房地产项目的销售平均水平和经验值，结合本项目的特点，取相关值。 （ 3）财务费用： 贷款还本付息表 见第十七部分附表 以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关财务与会计制度形成开发产品成本 （三）总成本费用汇总及分摊表 本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表 二、项目资金筹措 (一 )项目 投资组合方式 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 本项目开发投资的资金来源有三个渠道： 一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。 （二） 资金动作方式 三、资金筹措、投资使用计划与借款利息 长期借款采用：最后 1 年还清方案，从建设经营期第三年开始计算。 第十三部分 销售及经营收入测算 一、住宅销售 单价的确定 (一 ) 根据本市“本项目”市场调研报告制定价格体系（平均价格） （二）建议销售测算单价 (运用最低估算标准 ) （三）总销售收入的确定 第十四部分 建设项目的财务评价 一、税金计算 （一） 住宅与商铺、车位部分 销售税金及附加估算：详见 住宅与商铺、车位部分 销售税金及附加估算表。 二、损益表与静态盈利分析 本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。 三、现金流量表与动态盈利分析 对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 ，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为出售为主的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有： 财务内部收益率（ 财务净现值（ 项目动、静态回收期等指标 。 四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。故本项目方案可行。 第十五部分 不确定性分析 不确定因素主要来自以下几个方面： 建造成本、售价、开发周期、贷款利率 等 一、盈亏平衡分析 （一）全部销售盈亏平衡点分析 假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当全部销售率为 60%时，项目全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点 (销售率 70%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点 (销售率为 60%，可见其风险程度较低。 （根据房地产经济评价风险率） （二）结论 本项目之所以全部销售的风险较大，但住宅销售回收资金的速 度较快 ,回收资金马上又投入到项目的投资中去 ,减少了商铺与车位的资金投入量 ,像贷款利息 ,全用住宅销售收入来支付 ;另一方面 ,在项目建设成本分摊上 ,由于商铺与车房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 位的成本价格较低 ,但本地段的商铺与车位投资回报较大 ,这也使得本项目商铺与车位出售风险程度降低。 二、敏感性分析 （ 1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。 （ 2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。 （ 3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。 三、决策树概率分析 为更精确地预测本项目全部销售风险程度，下面用决策树来进行计算 (1)经计 算， e（ （数学期望值） (2)风险标准偏差 (3)净现值变异系数 四、风险规避和控制措施 （一）风险类型及防范措施 （二）风险控制 第十六部分 国民经济评价 一、社会效益评价 （一）项目对社会发展的适应性 市内行政单位大量东移促进房地产业的发展改善了城区居住群体的整体素质。同时，这些部门职工无房户较多，在政府下文停止单位集资建房的条件下，对商品房有较大需求。 （二）目前对人和社会影响 为达到上述的目标，本项目在规划中本着以人为本、注重生态原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅的布局，力争创造 一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔、方便的公共活动环境以及自然优美的生活环境。 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 第十七部分 银行贷款支撑条件 一、贷款综合评价指标 必需要通过四个指标的严格审查： 客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价。 项目能否顺利通过贷款的支撑条件如下： （一 ） 项目项目开发商 公司的资信指标 （二 ）项目 项目贷款评估 情况 （三 ） 项目 贷款担保方式评价 二、项目 贷款综合评价 金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款 期限等因素，对项目贷款进行综合评价。 三、项目贷款评价结果 综合结论显示表明： 银行可以 完全 发放贷款 【详细请见银行贷款正本报告】 第十八 部分可行性研究报告结论及建议 一、评估结论 通过上述对该项目的经济、社会和环境效益的分析可知，建设项目的社会效益与市场前景是很好的。同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析中房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 得知，本项目住宅销售部分盈亏平衡点的销售率在 65%左右（小于 70%），说明其风险程度较低，从敏感性分析看出，本项目全部销售 部分的抗风险能力较强，整个项目的经济评价比较理想，力争提高项目的经济效益。 二、结论的建议及说明 本报告本着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测后得出的。统分结合有关专家组成员的意见汇总，鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步提出建议及说明，并提出若干建议 第十九部分 可行性研究报告相关附表 一、工程计划横道图 二、 开发成本估算表（单位：万元） 三、全部销售收入分期比例预测表 四、 销售收入与经营税金及附加估算表（单位：万元） 五、 投 资计划与资金筹措估算表（单位：万元） 六、 资金来源与运用表（单位：万元） 七、 损益及利润分配表（单位：万元） 八、 现金流量表（全部投资）（单位：万元） 九、 借款偿还期测算表（单位：万元 ） 十、敏感性分析表 目录 一、 对品牌建设的理解 2 二、 品牌建设的意义 4 三、 品牌建设的目的 4 四、 沈阳市房地产品牌时代来临 1. 本土房地产品牌的崛起 4 2. 外地房地产品牌的渗入 7 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 五、 知名房地产品牌建设模式借鉴 1. 万科品牌发展模式 8 2. 合生创展品牌发展模式 21 六、 沈阳市新拓地产品牌经营计划 27 七、 实施品牌经营计划策略 28 2.“新拓联手国际品牌”新闻发布会 28 3.“圣世豪林”产品推介会 30 30 31 31 34 35 八、 售楼处包装 37 九、 沈阳房地产春交会 43 十、 广告策略建议 45 十一、具体实施时间节点 48 一、 对品牌建设的理解 独特的品牌个性，能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出，形成强而有力的品牌诉求点。尤其是进行大规模开发的地产商，具有高知名度和偏好度的品牌，能够降低项目推广成本，有利于项目销售。 中国住宅市场经历了由福利分房、集体购买到个人购房的转变过程。当消费者直接与开发商进行交易接触时，住宅的商品特征才得到突显。 在个人消费品中，不动产的地域性最强，价格最为昂贵，交易过程、使用过房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 程和增值过程 都比较长，消费者的不安全感随之增加。同时，住宅与人们的日常生活息息相关，这就决定了消费者会对住宅的每一细节都提出诸多个性化的要求，并加以全面的考量。 随着行业集约化程度的越来越高，地产行业也同样存在产品同质化的趋势。城市化、市政建设、交通等因素逐渐弱化了土地位置的不可替代性，社会分工的细化逐渐使主流产品的功能趋于同质。 与此同时，随着房改政策的落实和生活水平的提高，消费者对住宅的消费意识和消费经验都有了显著的提高，对房地产产品功能之上的附加值形成了新的追求。房子不再仅仅是一个遮风避雨的场所， 还意味着一种生活方式；买房子不仅仅是买一个建筑物，还是买一种环境和服务。 出于对交易安全的保障、对物业保值增值的期望，消费者发出对物业品牌乃至开发商品牌的呼声，将成为必然。 2001 年，全国房地产开发投资总额达到了 6245 亿元，比上年增长 增幅提高 他各项指标也出现了良好的势头：开发投资增势强劲，分物业投资全面增长，到位资金增长快于投资增长，土地开发面积稳步提升，施工面积继续扩大，商品房销售价格增速逐渐平稳，空置面积小幅回升这些都清楚地表明，中国房地产行业正处在蓬勃发展 的阶段。 在未来五至十年内，房地产业将进入一个飞速发展的新阶段，更激烈的市场竞争将随之而来：大规模资本及实力竞争者纷纷涌入，高度分散化经营带来无序竞争，主要对手展开规模化经营和异地扩张，行业水平迅速提高，产品趋于同质，消费者需求日趋个性化、选择多样化。规模、产品力的竞争将日趋激烈，品牌的影响力日渐突显。 虽然规模化经营和竞争层面的提升为房地产企业的品牌建设创造了良好的条件和契机，但从另一面来看，中国房地产开发市场仍处于初级阶段，消费者的品牌意识尚未完全形成。消费者更加关注项目，因为他们的基本 居住需求及在此基础上加以改善的需求尚未得到充分满足。此时最吸引他们的，是功能性的利益点。 另一方面，在消费者头脑中，发展商不存在明显的品牌差异。他们对开发商的印象，基本上都来自于他们居住楼盘的体验，舆论报道甚至是发展商的名字联想，对发展商品牌的认知非常模糊。除了少数几个以公司品牌纳入项目名称的楼房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 盘外，大多数消费者目前还不能完全把楼盘名称与其开发商相联结起来。 这一现状的形成，究其原因，主要有以下几点： 首先，国内开发企业普遍缺乏清晰连贯的品牌策略和完善的识别系统，未建立起有效的品牌管 理架构及体制。大多数房地产商只注重具体项目的宣传，借助传统的营销手段名噪一时，却难以维持长期的品牌效应和领先地位。 其次，少数知名度高、有实力的发展商，已具备发展企业品牌的意识，但缺乏清晰的品牌内涵和完整的品牌策略，也不具备整合运用各种传播手段来统一进行品牌推广的能力，因此在消费者心目中的形象定位模糊不清。 第三，房地产开发具有明显的地域性特征，在不同的地区，从地理气候、历史风俗到消费心理、生活习惯、社会构成都有相对明显的区分。在这样的情况下，开发商各房地产项目之间，项目与开发商之间的品牌形象连接往 往容易脱节。顺应市场和行业的发展趋势，房地产企业之间的竞争从产品力层面上升到形象力层面，将成为必然。 二、 品牌建设的意义 新拓地产是外地刚进入沈阳市场的发展商，新拓地产的品牌鲜为人知，不论是沈阳的房地产业界，还是沈阳市民都不了解新拓地产。要打开沈阳房地产市场，必须提高市场认知度，让新拓地产深入人心。 实力、信誉、管理、服务是对房地产开发企业的考验，我们可以通过产品 楼盘的价值展示，从而体现发展商的品牌，通过产品价值的载体转移到体现 企业价值。树立发展商品牌在市场的形象，确立发展商在实力、信誉、管理、服务上的企业核心价值。 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 在经济活动中，企业的宣传推广必须把社会效益和经济效益结合起来，通过社会效益的创造提升企业品牌，树立企业对社会的责任感，最终实现品牌价值。 三、 品牌建设的目的 品牌是企业的无形资产，为产品提供保驾护航。当品牌树立起来后，产品易于被市场认知，易于被市场接受，易于被消费者认可，减少销售成本 ,加快销售速度。 因房地产的产品特性 价值大、价格高、长期使用；影响购买因素多等，使消费者对购买更谨慎，加上房地产市场信息不对称，使消费者更注重房地产开发企业的实力、信誉、管理、服务，而这些因素正是品牌的核心体现。因此，品牌的建立将减少消费者在购买决策过程中不利因素，促使消费者在购买行为过程中增加信心，完成交易，实现产品价值。 四、 沈阳房地产品牌时代来临 随着市场经济的不断深入，国外管理经验、模式进入中国，企业品牌在企业中被重视起来，“酒香不怕巷子深”的观念被彻底被抛弃。注重企业的品牌建设被老总们提上了议事日程，一些先知先 觉的中国企业如：海尔、 想、万科等已经初尝到了品牌为企业带来的效益。 在经历过鱼龙混杂的房地产市场后，在中国的发达城市中出现了全国知名的品牌地产企业如：深圳万科、大连万达、北京中远集团、广州合生创展、深圳华侨城、奥林匹克花园等。沈阳的房地产企业品牌意识也随着市场的不断深化，开始注重对品牌的培育。目前在沈阳房地产企业中，出现了如沈发展、银基发展、华新国际、克莱斯特、格林豪森等较有影响力的品牌企业。 房地产集团有限公司 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 量 房地产资料免费下载 07559031789 在这些企