20150911_深圳工改工论坛发言稿.pptx

城市产业实践,工改开发要点一站式解析深圳工改工的政策解读、市场价值与创新,城市背景,Background,o.,1,N,土地匮乏局面：集体用地和国有用地的二元化,集体土地入市,闲置土地处理,工业楼宇转让,背景：2011年深圳全市建设用地总建筑规模约917.77平方公里原农村集体用地390平方公里土地（占建设用地比例高达43%）合法用地95平方公里（占农村集体用地约24%）,困局中三个导向,产业升级诉求：从“深圳制造”到“深圳创造”,未来：战略性新兴产业,产业方向劳动密集型产业，主要为制造生产，依托国内外贸易迅速发展,产业方向以自主创新为特征，高附加值、高投入、高风险、先导性强,传统：“三来一补”加工制造,现有：四大支柱产业,产业发展要素人力成本低廉交通系统便利土地使用成本低,产业发展要素政策支持优势完善规划及配套优越服务平台行业交流环境,产业发展要素完善都市功能舒适办公环境产业集群优势,产业方向资本和技术密集型，主要为先进制造业和高端服务业,与传统加工业所需的生产厂房、现有支柱产业所需的普通写字楼不同，目前大力规划的战略性新兴产业，对资本投入、政策支持、配套服务等均有高依存度，需要第三类的产业空间，助推其迅速发展。,深圳蛙跳式产业历程,工业升级改造：开发企业利益和政府诉求的结合点,工改工项目五大优势,土地占比基数大数量多，特区内和特区外可选性较多可选择地块较多,早年面世的智慧广场、美年广场等项目，溢价和获益极高，业内反响激烈同类案例溢价高,政策鼓励工业地产开发，在项目立项、专项规划等申报流程相对较短申报时间较短,相对城中村，少则上百个，多则逾千个的业主，工改工业主数量较少，谈判难度大大降低业主相对单一,工业地块开发的地价成本，与商业、住宅的差距较大，资金占用少前期投入成本较低,工业园区升级改造能够解放土地存量，“腾笼换鸟”为产业提供新空间。同时，推进迅速、启动资金低，因此在近几年形成开发热潮。,南山,中心西区,福田中心区,宝安,车公庙泰然工业区,南油片区、月亮湾大道沿线、科技园片区、侨香路沿线,石岩、松岗、西乡、龙华、沙井、福永,彩田工业区、福田保税区,罗湖,清水河、水贝工业区,龙岗,布吉、下李朗、平湖、3号地铁沿线,随着深圳土地利用进入以“存量二次开发为主”阶段，工改项目数、量齐增，多个区域均有大数量、规模项目规划开发建设，未来10-15年供应量预计超过3000万平米，竞争日趋激烈,工改政策下的开发形势：巨量供应，竞争严峻,世联行集团综合体事业部累计操作100个不同类型、不同区域工改项目，基本覆盖深圳所有区域下辖的各个街道，操作面积将近2000万。,大鹏新区,坪山新区,龙岗区,罗湖区,福田区,龙华区,光明新区,宝安区,南山区,工改工覆盖深圳所有区域所有片区,开发策略,Strategy,o.,2,N,工业地产：多方参与的集体开发决策,工改工参与决策方,原业主,开发商,入驻产业,运营方,政府,与其沟通顺利为推进必要条件，涉及多个部门包括更新办、规土委等，关心贡献率、配套设施等公共指标,项目顺利运营保证，可能整合的资源众多，包括物管、商家、平台（设施）提供方,项目可行性的前提，对赔偿方式、赔偿数量、物业档次、租金（售价）极其敏感,项目执行方，在前期介入阶段，对经济可行性论证是关键，尤其原有体量较大项目,项目最终使用者，其入驻起着成败性作用，其需求应被提前了解，定制化满足,工业地产：次核心区旧改和新城开发的产业二力驱动,产业微笑曲线,次核心区工业升级改造项目开发思路：类地产的综合体开发物业功能：展示、营销、总部办公入驻行业：泛产业（类办公客户）打造要点：复合功能、配套完善盈利模式：销售为主开发产业背景：要求较弱,新区开发工业项目开发思路：产业园运营物业功能：研发、测试、生产入驻产业：差异化专门化定位打造要点：政策支持、产业平台盈利模式：复合运营获利（如土地开发、金融融资、政策补贴等）开发产业背景：要求较强,次核心区“工改工”操作思路与普通商办物业类似，以价格优势引入自用型客户；尚不成熟的新区，需要通过政策扶持、产业平台、配套搭建等引入特定产业,工业策略：不同背景企业的工业开发策略,1、专业市场开发型,2、企业总部型,3、地产开发型,4、产业运营型,联东U谷天安数码城,普洛斯,华南城,【项目分类】,【典型案例】,星河华联南山,长城开发方大,【开发思路】,依托自身主营实体业务，在规划时即绑定相应行业，行业聚焦性强，并依托行业大规模开发相关配套,依托自身的实体产业，将原有土地资源升级改造，总部自用办公功能为主，带动相关上下游企业的集聚，其余对外租售,自身无实体产业，项目位置往往位于城市近郊或者较核心区，通过销售或者租赁获取开发利润,5、一二级联动开发,华夏幸福新加坡腾飞,产业园投资运营商，一二级联动做区域开发，享有专门政策优惠，往往多个开发商介入,物业功能复合，无先天实业资源，产业导入是基础，通常以后期的配套实现整体盈利,工业策略：深圳工改政策的重点变化,地价补交标准,分割转让规定,销售对象,增值收益,无,工业基准地价,【政策关键点】,【原有政策】,个人可购买,产房可分割配套不可分割,【现有政策】,配套转让：市场评估地价产业用房转让：（工业+办公）平均基准地价,均可分割出让,产业用房和配套均为企业购买,可售比例,不突破50%,可突破50%（补地价前提）,核定征收或者核实征收,【政府思路】,对比上浮,放开分割限制,限制产业购买,抑制高收益,补交地价可突破,工改工项目：项目决策关键点,规划产业和产权面积合理性，返还体量、创新型产业用房运营、配套功能等；政府优惠政策争取等；,预判项目初步经济可行性，拆赔比、拆建比、地价费用区间，投资回收期等；,介入期,申报期,销售期,运营期,资源引入、价值拔升,招商渠道、客户定制,进入政府申报环节,决定启动项目开发,龙头企业招商、定向出售；行业组织客户渠道使用；,分阶段的商家引入、平台搭建、资源嫁接。,o.,3,N,工改政策,Policy,随着“1+6”文件实施细则相继明晰，以及深圳建筑新规颁布，工改项目的操作弹性空间越来越小,目前深圳市已出台较多的工改工项目开发的相关政策法规，2013年前以“一地一议”为主要的操作方式，政策的可预见性较差，对发展商的政府公关能力要求较高；随着大量工改工项目进入实操阶段，相关政策法规也在逐步完善过程中，尤其以2013年1月“1+6”文件出台为界，政策的弹性空间将逐步缩小。,工业用地政策主要从容积率上限、地价补缴、转让限制、收益分成四个方面影响本项目开发收益及目标实现。,工改关键政策限制,新政下的四大限制，制约开发效益,工改工城市更新政策要点,城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分按市场评估价补缴地价后可进入市场销售,70%工业楼宇,30%配套,持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价,销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售,整体政策,销售突破,配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施,工改项目,城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让,新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，交易方式灵活,预售：工业楼宇可预售,交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易,销售条件及方式,产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书,产权划分,整体政策,产权划分及销售,新转让办法中提出严格的转让条件，使物业销售速度和价格受到较大影响，产业申报需充分考虑销售落地性,受让人资格：须是依法注册登记的企业,再转让,确需5年内转让：增值收益100%计提,5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让,受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查,转让限制,整体政策,销售限制,第十三条：按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。第十四条：创新型产业用房租售实行政府基准价拟定方：市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门参考标准：销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格的调整周期为3年。租售原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50-70%租赁价调整周期：3年深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知,租售基准价格政府除了拥有优先回购权外，还享有租售价格定价权和准入门槛设定权，租售价格水平将非常低，政府意在遏制创新型产业用房市场炒作,整体政策,创新型产业用房,深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（试行）（征求意见稿）第四条城市更新项目创新型产业用房的配建比例，是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目产业用房总建筑面积的比例。城市更新项目配建创新型产业用房的比例按照以下标准确定：（一）一类地区为福田区、罗湖区、南山区的辖区范围，比例为12%。（二）二类地区为盐田区的辖区范围、宝安区新安街道、西乡街道、大浪街道、石岩街道、龙华新区龙华街道、民治街道及龙岗区龙城街道、龙岗街道、布吉街道、坂田街道、南湾街道的区域范围，比例为8%。（三）三类地区为全市除上述一、二类地区以外的区域范围，比例为5%。城市更新项目属小地块城市更新单元的不需配建创新型产业用房。,22,创新型产业用房配建比例根据不同类型区域所需配建的比例会不同，付诸实施后将极大影响工改工开发模式,整体政策,创新型产业用房,23,深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（试行）（征求意见稿）第七条城市更新项目配建的创新型产业用房应集中布局，由项目实施主体在项目实施过程中一并建设。项目分期建设的，创新型产业用房原则上应布局在首期。第八条城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后由政府回购的，产权归政府所有，免缴地价。建成后政府不回购的，产权归项目实施主体所有，地价按深圳市城市更新办法实施细则第五十七条研发用地的基准地价标准的50%计收，建成后需按深圳市创新型产业用房管理有关规定进行租售。,创新型产业用房原则上集中布局，分期的因布局在首期，政府回购的不再计收地价，不回购的按照建筑功能应缴纳地价标准的50%缴纳,整体政策,创新型产业用房,世联行携手清控科创共建小样社区，创建创客孵化基地,2015年5月7日，李克强总理视察中关村创业大街,小样社区作为中关村创业大街全国复制的青年创业综合体模式，与本项目达成战略合作，创建物联网创客孵化基地,创新产业用房的解决方案之一：世联科创小样社区,整体政策,创新型产业用房,25,深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（修订草案）（征求意见稿）第四条改造方向为工业的项目，在综合考虑其产业发展需要、职住平衡需求、项目区位条件、公共设施及交通市政承载能力的情况下，可申请在开发建设用地内，规划面积不超过30%的独立的居住用地用于建设保障性住房.第九条城市更新项目配建的保障性住房应集中布局。保障性住房建筑面积超过30000平方米的，宜在单元范围内安排一定的集中用地进行建设。第十条城市更新项目配建的保障性住房原则上由项目实施主体在项目实施过程中一并建设，但独立占地的保障性住房也可划定宗地由政府相关部门组织建设。第十一条城市更新项目配建的公共租赁住房等保障性住房及搬迁安置用房，免缴地价，建成后由政府回购，产权归政府所有。回购价格及程序等按照我市有关政策执行。改造方向为工业的城市更新项目建设的安居型商品房，按住宅类公告基准地价标准的50%计收地价。,工改工项目可申请配建保障性住房增加项目开发出路，值得关注,整体政策,保障性住房,城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补缴地价，导致销售部分地价略有上升,整体政策,地价补缴,配套部份（30%）,持有（增容）,仍为工业用地属性,其他：按照相应物业公告基准地价的50%补缴,商业：按照商业公告基准地价补缴,销售：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）/2,分割转让：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）/2,整体转让：按照公告基准地价补缴,增加建筑面积面积：,（法定机构评估价+市场机构评估价）/2,持有：不补缴地价,注：深标基准R6非住宅功能部分地价按基准地价2倍计缴,地价不计息分期缴纳,城市更新项目的地价可以不计息分期缴交,整体政策,地价补缴,增值收益征收,首次转让,再次转让,登记之日起5年内转让的，核实征收或按5%核定征收。5年后的免征。,城市更新项目,办法实施后的项目,核实征收或者按累进制核定征收,非城市更新项目,合同约定可分割转让或整体转让的，按约转让,免征,合同约定不得分割转让或未明确，按办法第四条第二款九种情形分割转让,竣工之日5年内转让,竣工之日5年后转让,办法实施前的项目,选择按213号文分割转让,选择按办法分割转让的,非自用部分不予征收；自用部分按非更新项目中的征收规则执行,按更新项目目前的征收规则执行,增值收益的收缴方式,工业政策：增值收益的计算方法,计缴类型,增值收益,核实增收或核定增收,核实征收计算公式,增值收益,核实征收模型,增值收益,基本情况,项目位置：深圳市南山区马家龙片区，大新路与艺园路交汇处项目规模：用地面积3.1万，建筑面积14.5万项目属性：城市工改物业类型：研发办公+商业+宿舍,委托客户：深圳市立润投资有限公司项目阶段：项目专项规划及产业申报客户问题及世联工作亮点：,整体定位与发展战略产品定位及物业发展建议产业申报跟进配合,效果评价：有效解答客户政策问题，通过多轮测算拟定容积率提出产品核心竞争力方案,项目容积率的确定申报何种产业利于最大化网络客户项目为城市更新，政策要求限制项目核心竞争力打造,【立润富达广场项目】：基于市场与政策基础，历经117版经济测算，寻找最佳开发模式,委托背景,服务内容,顾问效果,效果图,工改工8号文新政策要点,政策分析,小地块政策,（十八）位于原特区已生效法定图则范围内，拆除范围用地面积小于10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，可以按规定申请划定小地块城市更新单元：1旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的。2旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的。3为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目确需划定城市更新单元的。（十九）小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号文）,2014年市府8号文提出鼓励小地块更新试点，同时也明确了相关实施政策要求，本项目应符合其申请政策规定范围,政策分析,小地块政策,（二十）在计划申报阶段，申报主体除提供计划申报指引规定的申报材料外，还应提交符合城市更新单元规划编制技术规定要求的城市更新单元规划方案；属于旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，应当提供产业主管部门意见。区城市更新职能部门结合周边地块的改造情况、改造条件和必要性，就申报区域进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性出具意见。关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号文）,小地块更新项目要求申报文件必须一步到位,政策分析,小地块政策,产业发展专题研究：评估周边地区的产业发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出城市更新单元的产业升级方向、门类选择与发展指引。规划功能专项研究：评估周边地区的功能发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，从市场需求、政策导向、提升服务等角度，提出城市更新单元的功能发展方向与发展指引。道路交通专题/专项研究：评价现状交通供给条件；根据单元发展规模预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施；明确交通设施的种类、数量、分布和规模。公共服务设施专项研究：评价现状公共服务设施供给条件；根据单元人口规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相应的改善措施；应强化文化设施（特别是社区级文化设施）的配套建设要求；明确公共服务设施的种类、数量、分布和规模。市政工程设施专题/专项研究：评价现状水、电、气、环卫等市政设施的供给能力；根据单元发展规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行区域市政设施支撑能力分析及对市政系统的影响评估，并提出相应的改善措施；明确市政基础设施种类、数量、分布、规模，包括场站和管网。城市设计专项研究：落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对更新单元的控制要求，分析单元的环境特征、景观特色要素及空间关系，重点针对城市空间组织、公共空间控制、慢行系统设计、建筑形态控制等内容进行深入研究，明确城市设计要素和控制要求；针对重点地区可制定意向性总平面布局方案和三维效果图。建筑物理环境专项研究：分析更新单元所在区域环境特征，研究单元的空间组织、建筑布局、场地设计、绿化设置等对区域小气候的影响，提出改善区域热环境、光环境、声环境，落实绿色城市基础设施、绿色建筑等的具体措施。经济可行性专项研究：通过评估更新项目在不同改造条件（包括功能、强度、捆绑改造要求等）下的开发成本（包括依据特定地区平均水平测算的市场开发成本、依据有关政策测算的拆建补偿安置成本以及约定的捆绑改造成本等）和经营收益（考虑了优惠政策后的经济收益），计算利润额、利润率、回收期等关键指标，提出本项目适宜的改造条件和财务平衡方案。,（二十一）小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设，其对应的建筑面积按照以下方式测算应缴纳地价：1涉及按照市场评估地价计收的，按1.2倍市场评估地价值进行测算。2涉及按照公告基准地价标准计收的，按2.5倍公告基准地价标准值进行测算。关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号文）,政策分析,小地块政策,小地块更新必须无偿贡献30用地面积，但可回购公共用途以外的用地,1.故事要落地：产业定位策划2.效果要漂亮：建筑设计方案3.规划要合理：专项规划报告,开发商申报阶段博取利益，必须做到,申报阶段需要组建“策划+规划+建筑”联合体团队,政策分析,物流仓储政策,第一条完善城市更新用地处置政策（六）拆除重建类的城市更新项目改造为工业用途的，其土地使用权使用期限不超过50年；拆除重建类的城市更新项目原则上不得改造为仓储物流用途，若确因我市产业发展需要，改造为现代物流用途的，其土地使用权使用期限按不超过30年确定。,关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号文）,争取实现利于项目开发利益的政策指标及操作空间,相较工业用地，物流仓储用地开发项目目前明确政策限制较少，存在较大弹性空间，需要重点突破分割方式及销售对象限制等方面的条件,政策分析,物流仓储政策,政策分析,物流仓储政策,福田保税区,罗湖笋岗清水河,盐田综保区,大铲湾港区,前海-蛇口特殊监管区,龙岗平湖-南湾-布吉,空港特殊监管区,政策分析,物流仓储发展,未来物流仓储用地开发将集中于大罗湖地区以及海关特殊监管区域，对于海关特殊监管区域政策以及电商贸易、现代物流供应链和文化创意等产业研究非常重要,工改工规划建筑政策要点,对于工业用地M1容积率上限为4.0，M0容积率上限为6.0，物流仓储用地W1容积率为3.0，W0容积率为4.0,政策分析,城市规划规定,深圳市建筑设计管理规定（试行）2014.02.25,4.2.11工业用地地块容积率规定宜符合表4.2.11规定。工业用地地块容积率上限宜按本标准与准则规定执行，下限应满足深圳市工业项目建设用地控制标准要求。,表：4.2.11,4.2.12物流仓储用地地块容积率规定宜符合表4.2.12规定。物流仓储用地地块容积率上限宜按本标准与准则规定执行，下限应满足深圳市工业项目建设用地控制标准要求。,4.2.14在城市重点发展、城市更新等特定地区，为实现城市综合利益，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积率经专题研究后，可在本标准的基础上适当提高,表：4.2.12,最新出台的建筑规范规定研发用房标准层不超过4.5米，市场上LOFT产品的开发将受到严格限制,政策分析,建筑设计规定,深圳市建筑设计管理规定（试行）2014.02.25,宿舍建筑规范：6.4.2内部空间6.4.2.3居室在采用单层床时，层高宜不小于2.8m（且应不大于3.3m），净高应不小于2.6m；在采用双层床时，层高宜不小于3.6m（且应不大于3.9m）；6.4.2.1（3）除阳台以外的套内建筑面积：套间式宿舍不得超过70m2，单间式宿舍不得超过35m2。且宗地内所有套间式宿舍规定建筑面积之和不得超过宿舍总规定建筑面积指标的30%。（4）除食堂外，不得另行设置厨房和管道燃气。,研发用房（新型产业用房）建筑规范：6.15.2内部空间6.15.2.3研发用房首层层高应不大于6m，标准层层高应不大于4.5m。,【配套宿舍说明】政策中提及配套设施自用要求，但经过相关部门批准且按照市场评估价补缴地价后，可实现市场化运作，政府沟通空间较大,深圳市人民政府关于加快发展产业配套住房的意见2013年4月十三、实行产业配套住房产权整体持有。利用产业用地配套建设的产业配套住房，其产权附属于该宗产业用地，不得分割转让。情况特殊确需转让的，应当经市住房保障主管部门及市规划主管部门批准。,存在较大沟通空间及突破可行性,通过政府协商，配套市场化运作可能性大,关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施2014年5月第八条、旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照办法第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。,政策要点解读,46,47,产品设计指引,信息来源深圳市建筑设计规则2014.8.1,3.1建筑面积3.1.6.4建筑层高超过规定限值核减建筑面积(超高空间层高-层高限值)/层高标准值超高空间投影面积公式2超高空间投影面积以建筑物墙中线计算。除避难层以及上下不同功能区之间设置的公共管线转换层外，层高小于2.2m的空间与相邻下层合计为一层。,工改工产业政策要点,【国家自主创新示范区】深圳获得国家首个以市为单位的自主创新示范区，范围涵盖全市产业用地，将享受中关村的各项政策及配套措施利好,深圳建设国家自主创新示范区获得国务院批复！2014年6月5日,定位：充分发挥创新资源集聚和体制机制灵活的优势，积极开展激励创新政策先行先试，努力建设成为创新驱动发展示范区、科技体制改革先行区、战略性新兴产业聚集区、开放创新引领区和创新创业生态区；占地面积：总面积397平方公里；范围：涵盖了我市10个行政区和新区的产业用地；规模：相当于近35个深圳高新区，超过了原深圳经济特区面积；等同于再创一个“科技特区”；具体政策：参照执行中关村科技园区的各项政策及其配套措施；支持深圳市在科技金融改革创新、建设新型科研机构、深港经济科技合作新机制等方面进行积极探索；组织领导：由科技部牵头的部际协调小组，并要求国务院、广东省给予支持；,深圳自主创新示范区的规模以及适用范围,中国此前已有3个自主创新示范区，分别为：北京中关村、武汉东湖高新区、上海张江,政策分析,产业政策,各区级与园区间差异性：各区政策扶持方向与力度较大差异，同区内产业园能享受到相同的区级政策，但区内不同产业园的政策具有差异性，形成各自竞争力,政策分析,产业政策,产业园政策类型划分共有五大类政策，包括资金类、税收类、奖励类、人才类及其它政策,政策分析,产业政策,o.,4,N,解决方案,Solution,工改突围之道,？,市场严峻，政策限制形势下,大量的产业项目操作及产业客户数据资源，带来的不仅仅是客户的重复租赁/购买，更使我们能够精准把握并解决产业园设计及运营的核心问题，形成体系化的产业研究方法论。,如何把握产业申报这把双刃剑？,如何适用政策创新产品与开发模式？,如何对接产业资源实现快速招商销售？,把握租赁/购买客户的来源，针对不同目标客户敏感点进行工改产品创新。让产品创新更符合深圳工改市场的发展和客户的需求！,我们清楚的知道：,如何通过产业运营提升物业价值？,工改项目必须解决的四大核心问题,1,2,3,4,解决之道,产业申报利用产业资源获得容积率的同时扩大产业门槛确保营销落地性代表案例：天安创智公园项目、赛格跨境电商产业基地项目、紫元元物联网创客小镇、硅谷动力移动智能终端产业基地,产业营销弱化产业限制要求、减少政府增值收益补缴代表案例：智慧广场、美年广场、福年广场、星河world、方大广场、深圳湾科技生态城,产业运营搭建园区运营平台，降低中小企业运营成本，创新赢利模式、收获运营收益代表案例：赛格跨境电商产业基地项目、星河world、深圳湾科技生态城、大沙河创新大厦、南山智园、南太光明产业园,产品创新顺应市场及客户需求定制产品，合理利用建筑设计规范打造产品特色代表案例：智慧广场、方大广场、满京华SOHO、中海海龙清水河项目、清华力合南方智谷,工改项目四大问题破解策略,深圳的城市更新项目的申报和审批工作分为以下两个阶段1、进计划：城市更新单元规划制定计划申报阶段2、拿批复：城市更新改造专项规划编制和审批规划批复以后项目进入实施计划阶段,第一阶段：进计划,图1：城市更新单元规划制定计划申报流程,工改项目进计划必须明确5大技术要点：产业策划亮点赢得政府高度关注与支持，明确项目改造方向；概念规划方案展现未来实施效果与规划可行性；经济测算明确利益诉求，经济可行性用地权属清晰，理清历史遗留问题；明确旧改申报主体，建立利益分配机制；,第二阶段：拿批复,工改项目拿批复必须明确3大技术要点：明确项目产品发展定位，以市场定位指导规划编制，确保专项规划研究的市场价值；统筹项目规划编制工作，以快速批复、利益保障引导规划-策划-建筑联合体团队高效运作；充分利用产业政府支持优势获取最优指标，博取最大利益。,图2：城市更新改造专项规划编制和审批流程,59,1、项目可行性研究重点解决问题：项目开发潜力及可行性评估项目发展定位初步研判项目开发模式及功能体系研究世联行可提供服务：项目更新发展可行性研究（论证开发价值、方向及拆赔比、拆建比等关键经济指标）,更新计划及专规申报阶段,实施主体确定及拆迁实施阶段,建设开发与销售运营阶段,前期准备阶段,60,1、权利主体沟通重点解决问题：获得权利主体同意进行城市更新商定与权利主体合作方式拆迁补偿标准的初步沟通世联行可提供服务：项目定位报告（权利主体汇报版）拆迁补偿模式研究2、政府汇报重点解决问题：获得政府同意进行城市更新探讨项目更新方式世联行可提供服务：项目产业定位报告（政府汇报版）项目可行性研究报告（申请重大项目）,更新计划及专规申报阶段,实施主体确定及拆迁实施阶段,建设开发与销售运营阶段,前期准备阶段,61,3、项目立项申报重点解决问题：划定城市更新单元纳入城市更新计划世联行可提供服务：项目产业专题研究报告（申报专题成果）项目经济可行性研究报告（申报专题成果）4、项目规划申报重点解决问题：报批城市更新单元专项规划世联行可提供服务：项目整体定位及发展战略项目规划编制任务书项目规划编制的市场可行性评价（项目规划建议及规划跟进）,更新计划及专规申报阶段,实施主体确定及拆迁实施阶段,建设开发与销售运营阶段,前期准备阶段,62,1、实施主体申报重点解决问题：正式获得实施主体资格签订安置补偿协议签订土地使用权出让合同世联行可提供服务：安置补偿方案建议地价测算及谈判关键点提示,更新计划及专规申报阶段,实施主体确定及拆迁实施阶段,建设开发与销售运营阶段,前期准备阶段,63,1重点解决问题：拆迁安置规划方案的市场可行性功能产品确定开发进度及资金安排项目施工项目营销推广项目销售运营世联行可提供服务：项目市场定位及规划调整建议报告项目物业发展建议报告项目开发分期及启动策略研究项目规划建筑设计任务书项目规划建筑设计优化顾问项目营销报告销售代理服务招商代理服务产业运营及物业管理服务,更新计划及专规申报阶段,实施主体确定及拆迁实施阶段,建设开发与销售运营阶段,前期准备阶段,工改顾问项目可行性研判取地战略研判企业发展模式研究重大项目立项报告产业申报立项报告经济可行性研究政府沟通报告运营模式研判项目发展战略及定位项目物业发展建议项目规划设计顾问专项产品设计建议,产业策划,产业物业租赁代理项目营销策略总纲项目营销执行报告动态租金制定匹配租金租控方案制定中长期租金收益方案谈判策略组合方案租赁全程手续办理产业配套商业招商代理项目招商策略总纲项目招商执行报告招商团队管理及服务产业配套酒店招商,产业物业销售代理项目营销策略总纲项目营销执行报告产权单位划分建议价格策略报告销售阶段诊断及调整方案月度推广总结及建议销售团队管理及服务营销中心管理样板房管理,产业整租运营产业运营托管运营服务管理体系梳理工程改造及管理顾问基础物管服务楼宇配套服务体系打造分散产权物业统一管理供应商推荐服务用户入驻服务资产管理小业主租赁大宗交易行政外包服务办公外包服务会所运营定制式服务公寓运营,产业招商,产业营销,产业运营,世联综合体事业部在多年市场实践的基础上，不断提炼完善，已形成贯穿“产业策划+产业招商+产业营销+产业运营”的一站式工改暨产业地产服务体系，是项目落地执行的有力保障。,全程策招售营一体化工改及产业地产服务体系,5全程负责,4.合作资源,3.申报支持,2.指标突破,1.政策解读,对政策法规研究：城市更新相关法规的深入研究对城市更新项目涉及到的地块权属分配、用地性质转变及相应地价补交标准、政府相关限制性条件（如创新性产业用房比例等）进行长期深入的研究，可直接用于指导项目分项物业比例及其定位；,对争取有利规划指标：容积率及相关优惠政策等通过深入研究区域规划、定位及产业结构、市场容量、经济测算等，为项目提升容积率提供素材支撑，同时拔升项目整体定位，争取开发及销售过程中的相关优惠政策,合作资源：与国内大型规划院建立长期战略合作关系与中规院、深规院等在城市更新项目报批方面具有权威经验及政府影响力的单位进行全面合作，共同完成项目申报过程中涉及的重要素材，如产业规划文本、城市更新专项规划文本等,世联行工改业务的核心优势,对申报流程即口径：旧改项目报规流程及所需素材累积大量报规经验，对旧改项目流程及各个阶段政府汇报素材导向理解较为深刻，为多个旧改项目撰写政府工作报告及参与相关汇