北京商圈调研PPT课件

北京大型购物中心项目考察,CBD商圈之国贸商城,王府井商圈之东方新天地,北京商业、商圈总体概况,CBD商圈之世贸天阶,购物中心项目KPI指标总结,1,2,3,4,5,北京商业发展总体概况：北京商业的发展已经进入一个黄金时期，规模大，商业饱和度日益增强，业态层次鲜明，档次不断提高,规模巨大,支柱地位,档次高档,特色突出,在2008年全球经济危机蔓延的大环境下，北京商业仍然保持加速发展，社会消费品零售额却创出了4500亿元的新高,随着北京商业规模不断扩大，许多国内外顶尖品牌看中北京商业发展的巨大潜力，入驻北京，北京商业的档次越来越高,商业增加值在GDP中的比例逐年上升，是从业人员最多的行业，成为北京经济社会发展的支柱行业之一，为北京经济增长和社会稳定做出了重要贡献,北京强调发展特色商业，培育发展特色商业街和特色市场；“老字号”是北京特色商业发展的重要力量，红桥市场、潘家园旧货市场等特色市场成为京城独特的发展景观,王府井商圈,CBD商圈,西单商圈,北京商圈分布：西单和王府井是北京最传统的商圈，随着时间的发展，新型商圈不断崛起，多中心商圈特征日益明显,形成原因：北京最传统的商圈就是西单大街和王府井大街，然后随着时间的发展，在北京的环形城市结构在周边形成了众多的商圈，新型商圈不断崛起，市场竞争日益激烈；形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京的商圈格局商业区域包括：前门商业区域、阜成门商业区域、朝阳门商业区域、东直门商业区域、东单商业区域、安贞商业区域、马甸商业区域等；重点商圈包括：CBD商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西单商圈、中关村商圈、亚奥商圈等。,多中心商圈概况,购物中心模式成为主流,北京2007年开业的商铺面积将达到410万平方米，其中以购物中心模式运作的约为280万平方米，占总面积的68.3。北京新建的众多项目都是采用购物中心模式，购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式购物中心作为适应市场需求变化的产物，得到了业主、零售商和消费者三方的共同认可。,便于管理在购物中心模式下，基本不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主认可并推行。,一站式消费符合客户需求随着收入水平及文化素质的持续提高，人们的消费需求逐渐朝着复合式、感性化方向发展，而购物中心能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动，可“一站式”地满足人们多元化的需求，并且其空间规划也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。,为租户提供更好的环境与百货公司之敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升，因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可,北京商业运营模式：购物中心已成为北京新商业地产项目的主流经营模式，得到业主、零售商和消费者三方的共同认可,王府井商圈：,区位图和项目图如右所示：,商圈概况：主要由一条步行街带动的，客流量大，以来京旅游的外地人为主。商圈范围:王府井商圈南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，面积达45万平方米左右。商圈特点：老字号聚集，商业档次不统一；零售业态主导，对本地高端消费吸引正在淡化；商圈内发展不均衡，正在面临全面提升典型项目：东方广场；银泰百货；新东安市场；金宝汇,王府井商圈:新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈,东方广场,新东安市场,东方新天地,东方新天地：占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，目前亚洲最大的商业建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。,东方广场：雄踞于北京市中心，坐落于东长安街1号之绝佳位置。东方广场规模宏大、位置绝佳、前瞻性高科技设计与高效率的办公理念、加之顶尖的豪华居停与层出不穷的购物休闲乐趣，东方广场名符其实地成为了一个生活新焦点，商贸新纪元。,东方广场：大型综合体,北京东方广场东方新天地开业于2000年，是由长江实业集团、和记黄埔、东方海外、中国银行、中国保险共同开发。东方广场”划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店及四幢酒店式服务公寓。“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。,项目简介,1,东方经贸城：8幢甲级写字楼,项目简介,1,东方经贸城拥有幢甲级写字楼，云集了众多财富500强企业与各行业龙头公司在此.,东方豪庭公寓：2幢豪华服务式公寓,项目简介,1,东方豪庭公寓拥有2幢豪华服务式公寓，为优雅、时尚与便利生活提供了保证。,五星级酒店：北京东方君悦大酒店,项目简介,1,五星级的北京东方君悦大酒店不仅拥有世界一流的酒店设施与服务，其充满热带风情的大型室内游泳池更是令人叹为观止。,东方新天地商业：市域顶级商业,项目简介,1,东方新天地商场面积达12万平方米，拥有7个不同主题的购物区、四季常青的花坛、市中心最大的五彩音乐喷泉以及拥有逾1,800个停车位的室内停车场。,7个主题购物区：缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道,商业简介,2,7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。,缤纷新天地：临近王府井商业街，人流量大，观光游客多，地铁站与东方新天地商场相连处位于该区,商业简介,2,缤纷新天地装饰风格热闹而明快，仿佛一个室内嘉年华会。走进这个区，缤纷的色彩及具有节日气氛的装饰使人心情开朗，主要商铺有晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场等。,都市新天地：强调大都市的繁华，吸引都市消费主力军青年人，主要经营休闲品牌及珠宝饰品,商业简介,2,都市新天地的整体色调为简洁的银灰色，先进的超清晰大萤幕使人感到科技发展的脉搏，整个区充满了高科技氛围，满足青年人的审美需求。此外，这里还有亚洲最大的钻石精品店之一的恒信钻石宫殿,展示艺术与科学完美结合的爱普生影艺坊、Apple、Centre及知名品牌派、NE.TIGER、TomTailor、Nike360等。购物之余，人们还可以从这里进入美食街，40多家食肆令人们尽享世界各地风味美食。,庭苑新天地：位于商场中部，与北京东方君悦大酒店相连,商业简介,2,在这里，典雅的装饰风格中蕴涵着时尚的光芒，并汇聚着世界各地的顶级品牌，如E.Zegna,Charriol,Dunhill,KENZO,PaulSmith,PalZileri,Givenchy,Burberry,S.T.Dupont,Valentino和St.John等，带出高品味的消费理念。,寰宇新天地：这是一个追求时尚的人士不可不去的部分,商业简介,2,在这个高级购物廊里集中了国际品牌的服装服饰，另外还有饰品精品店，如琉璃工房、施华洛世奇，无一不向人们传达着精致高尚的生活品位。这部分商场装修豪华尊贵，格调高雅时尚，聚集这里的国际品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。,活力新天地：紧邻东单北大街，拥有北京最大、种类最齐全的体育用品中心,商业简介,2,运动100，大众汽车品味车苑、奥迪品味车苑汽车展示厅及五星级东方新世纪影院、时尚基地等主力店，展示现代生活便利新元素。,尊萃时光别馆：位于东方君悦大酒店与东方新天地首层连接处，是一个名表、珠宝的汇聚地,商业简介,2,包括面积近200平方米的国内第一家欧米茄专卖店。其他已进驻的品牌还包括积家表、豪门世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳华珍珠及ShirelyJewellery等，为追求品质与时尚的人士提供更多的购物选择。,天空大道：位于东方广场平台层，是连接商场东方新天地及商务区东方经贸城的纽带,商业简介,2,此处不仅为在商务区的客户在办公之余提供了舒适的休闲环境，伴随多家品牌及餐饮店铺的入驻更增加了此区域的功能性，更大程度的为消费者提供便利。入驻此区域的商户有多家特色餐饮店铺如高档新派中式餐厅东方寒舍、特色中餐家合私房菜、高档日式餐厅道乐、高档法餐凯帝思法餐厅、充满异国风情的咖啡厅星巴克和林宝坚尼咖啡店。另有高级厨具店博德宝、劳斯莱斯汽车展厅、顶级家俱店易简极家、尼康陈列室等。,地铁层商铺,商业业态,3,男女服装：BB15：百图时装店BB32：阿桑娜BB52：掂BB47：天宝儿BB66：SisleyBB23：MANGOBB06：播BB08A：江南布衣BB53，BB55：MissSixtyBB35：AnnaSuiBB50：VivienneTamBB31：Max供国内外高级管理人士安居休闲工作的国际文化生活社区，商务氛围浓厚,CBD商圈：,区位图和项目图如右所示：,商圈概况：供国内外高级管理人士安居休闲工作的国际文化生活社区。商圈范围:朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区。规划面积约4平方公里。商圈特点：商业供应量快速增长，商圈地位逐步升级；涉外氛围浓重，外籍人士众多；各业态经营良好，商业自持比例高；休闲娱乐业态相对匮乏，市场空白点显现典型项目：国贸商城、华茂购物中心、世贸天阶、银泰购物中心,世贸天阶,国贸商城,华茂购物中心,CBD商圈,发展商简介：世贸天阶项目发展商为北京奥中置地投资公司,项目发展商为北京奥中置地投资公司。公司成立于1995年，先后投资了广渠门、顺四条、芳草地、金茂公寓等项目。1999年开发了世贸国际公寓，也位于国贸商圈，开盘六个月售出90%。2003年开发建设世贸天阶项目，2006年建成投入使用,项目简介,1,区位简介,世贸天阶位于迎宾国道东大桥路的东侧，紧邻国贸、嘉里中心.坐镇北京CBD西区门户，已被朝阳区政府定为政府重点工作项目，并成为CBD的旗舰商业。,项目简介,1,规划简介,项目整体规划22.8万平方米，商业面积8万平米。其基础构造由南北两翼商业廊和两座写字楼组成，同时拥有阶梯广场等户外场所。它的上空，亚洲首座、全球第二大规模的电子梦幻天幕凌空而起。天幕长250米，宽30米，总耗资2.5亿元，由曾获奥斯卡奖和四次艾美奖的好莱坞舞台大师JeremyRailton担纲设计。,项目简介,1,世贸天阶理念,“全北京，向上看”“生活”向上看！“时尚”向上看！“品味”向上看！“美食”向上看！“创意”向上看！天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念，精准地诠释了世贸天阶的精神内涵与生活真谛。,项目简介,1,总体布局,项目打破传统布局，西班牙建筑风格商业分为南街、北街及地下B1组成。这样就形成了中央大广场，其标志性的天幕也就设置于此。,南街,北街,规划设计,2,南街,国际精品、艺术、高档家居用品、美容美发国际生活馆。,规划设计,2,北街,云集了最流行和时尚的休闲品牌，满足现代生活的年轻群体。,规划设计,2,广场,规划设计,2,天幕,广场最大的亮点就属震撼的天幕了，它也是时髦天阶的灵魂。用“华丽”形容它一点都不过分！它长为250米，宽度30米的巨型LED显示屏，这一“梦幻天幕”总面积7500平方米，比整座足球场还大。它是世界上最先进的高新媒体之一，具有清晰稳定的画面特质，48路输入96道输出的强大环绕扩声，令人身临其境的超震撼三维声像效果，总造价超过2.5亿元人民币。,规划设计,2,天幕,在世贸天阶的天幕下经常举办大型活动。如：蔡依林新专辑大丈夫天幕首播；可口可乐携手世贸天阶畅爽开新年倒计时活动；ETIHADAirways阿提哈德航空展；世贸天阶9.15奥运文化广场启动仪式等。,播放时间：夏季：19：30至22：00冬季：18：00至22：00,规划设计,2,北街,云集了最流行和时尚的休闲品牌，满足现代生活的年轻群体。,业态组合,3,北街F1,时尚服装：BenshemanMadamefigaroFrenchconnectionGant潘怡良Guess钟表及珠宝周大福豪门世家美容及健康护理MAC酒吧enoteca,业态组合,3,北街F2,时尚服装：GantGuessit鞋：Leafoscati酒吧时尚廊,业态组合,3,北街F3,美容及健康护理：THANN朴成吉吉发型设计菩提岛丽时国际美发沙龙安娜柯林生活品味：维塔艺术馆美食：金钱豹国际美食百汇,业态组合,3,北街F4,美食：新沸腾渔乡金钱豹国际美食百汇,业态组合,3,南街,国际精品、艺术、高档家居用品、美容美发国际生活馆。,业态组合,3,南街F1,时尚服装：Zara;AdidasEnergie;SjsjFornarina;Misssixty钟表天梭;Follifollie儿童天地Follifolliebaby生活品味Coastcoffee丝芙兰美食：星巴克酒吧：CJW,业态组合,3,南街F2,时尚服装：G-star;GiordanoMango;MexxJessica配饰及鞋：7princes;Bata百丽;Muxjoyeux-fr;bloom珠宝：意龙钻石美容及健康护理：Korres银行：农行,业态组合,3,南街F3,时尚服装：Sony欧时力2%配饰及鞋：Shes健康护理：californiafitness,业态组合,3,南街F4,鞋：LasenzaLysaImpression亮视点;NikeSparrow;钟表：Casio美容及健康护理：加美乐汇美舍生活品味：生态家苹果专卖Locklock美食：冰果元素喜买得Coupscoffee酒吧：song,业态组合,3,儿童摄影、美发内有众多供小朋友玩耍玩具，这样使小朋友剪发、照相时变得更加听话。,业态组合,3,时尚艺术娱乐品牌互动新业态“体验式”商业中心,60左右还是服装、服饰。同时像酒吧，Club，还有书吧等，占了一定的比重。,不是最高的奢侈品，但是是非常时尚品牌的聚集地！,业态组合,3,商品陈列,立体式的服装陈列富有艺术特色的橱窗陈列,商品陈列与VMD特点,4,VMD特点,展示已招商品牌，形成品牌嫁接促进招商工作。,商品陈列与VMD特点,4,VMD特点,无论是停车场、电梯间、走道还是手扶梯下面都无处不在的表现出项目的时尚、人性化及艺术感。,商品陈列与VMD特点,4,VMD特点,天幕这个震撼的卖点被无限放大。,商品陈列与VMD特点,4,公共空间,公共空间尺度开阔，处处体现开阔大气。,室内装修与导示系统,5,中庭,中庭采用屋顶玻璃处理，白天自然采光优异。生态、自然。,室内装修与导示系统,5,手扶梯,花型图案交相呼应。整体视觉体现出时尚、华丽以及贵气。,室内装修与导示系统,5,艺术品,维塔艺术馆的进入以及部分艺术品的展览，使项目艺术氛围浓厚,室内装修与导示系统,5,停车场,停车场装修现代、时尚。地下停车场是以半小时为最小计量单位，每半小时2.5元，一小时5元。固定1450元/位.月，非固定1250元/位.月1400个车位。,室内装修与导示系统,5,导视系统,设有完整的导示系统，非常清晰具体。,室内装修与导示系统,5,国贸所处地段区位优越，交通便利，带来大量的消费人流；开发商的强大实力是项目成功运营的重要保障,项目简介,1,天安门,故宫,工人体育场,北京东站,国贸中心,项目基本情况,位置东长安街延长线与东三环路交界处，毗邻使馆区；交通地面交通东三环和长安街交叉的金十字；地下交通一线地铁；规模占地12万平米，总建面56万平米，由五大部分组成，包括写字楼、公寓、酒店、展厅、商城，各部分均为同类型顶级物业。开发商中方商务部、外方马来西亚郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公司,地图,国贸桥金十字在北京的交通便利度及拥有的高消费人群的数量都是不可替代的，为其顶级形象奠定了基础；开发商的强大实力和政府背景是其塑造顶级形象的重要原因和保障。,国贸是一个综合体项目，每一类别均为同类型中的顶级物业，牢固树立高端形象，同时为商业带来消费群,项目简介,1,写字楼,公寓,展厅,饭店,包括两幢外观相同的38层写字楼国贸大厦1座和国贸大厦2座以及6层的国贸西楼和2层的国贸东楼，总出租面积约11.3万平方米,展厅总面积1万平方米，由序厅和三个展厅构成，主要进行中小型和档次较高的展览会和博览会,两座：五星级的中国大饭店总建筑面积11万平方米，客房738间，是众多元首、商业巨头、知名人士的下榻之地；四星级的国贸饭店总建筑面积3.9万平方米，地上8层，地下1层，共有客房552间,由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层。共有401套房间。主要租客来自于各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，一直被公认是北京顶级豪华公寓,国贸饭店,公寓,国贸展厅,写字楼,为满足国贸其他业态客户商业需求，商城运营而生，经历10余年的发展，成为北京高品位消费场所的代表,项目简介,1,商品丰富的起步阶段经营背景：商业市场不算丰富，满足国贸中心写字楼、公寓及酒店客户的消费、服务需求经营特色：自营店为主、租赁专卖店为辅的形式。效益：平均出租率达到90%，到94年底年均收益率为60%以上。,品牌概念初步形成的扩建阶段经营背景：95年完成精品区扩建经营特点：引进国际著名品牌入驻，自营店嘉里中心向主题店发展，其他自营店逐步向精、深方向发展效益：国贸商场年平均出租率达90%，到97年97年底年平均收益率为8%以上,领先业态的腾飞阶段经营背景：二三期工程开工建设，经营面积扩大，软硬件功能改造经营特色：商业业态与世界同步，成为真正现代购物中心的MALL,98年率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，经过10余年的努力，商城以最具时尚潮流的品牌组合，成为北京高品位消费场所的代表,1990年8月开业，在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式；2000年改造扩建后，总建筑面积6万平方米，营业面积为3万平方米，分为地上两层和地下两层；,由2美国著名设计公司ARQUITECTONICA担纲商城的整体设计，循环式的结构布局展示出流畅的弧型曲线，将国贸中心的庞大建筑群体有机地联系起来，并与地铁国贸站直接相接，通行十分便利；,全面的业种组合，服饰名品区、时尚主题店、休闲娱乐区、餐饮区、办公服务、家居饰品、儿童服饰区、主题百货、超市等一应俱全；,国贸自身的写字楼、酒店、公寓客户；周边使馆区及其他物业的客户；全市及海内外来京旅游的高端人群。,商业概况,规划设计,业态组合,客户来源,商业延续其整体物业的高端形象，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所,项目简介,1,合理、全面的品牌组合，充分考虑客户需求，满足不同客人时尚消费需求，进驻商家均为国际顶尖品牌,商业业态,2,全面的业种组合，服饰名品区、时尚主题店、休闲娱乐区、餐饮区、办公服务、家居饰品、儿童服饰区、主题百货、超市等一应俱全，800平米冰面的京城首家商厦内针柄溜冰场新颖独特。,首层、二层：以高档、时尚为主题的服装服饰精品区,地下二层：休闲娱乐区,地下一层：时尚消费区，引入了晨曦百货作为主力店,国贸商城,国际品牌专卖店,时尚品牌区,国际精品区,200家,40家,140家服装服饰店,国贸商城的豪华阵容,与一般商业项目餐饮占比较大不同，国贸商城中男女服装占绝对比例，这是由其顶级商业的定位决定的,商业业态,2,目前已开业的店铺164家，男女服装占绝对比例餐饮基本作为商城的配套而存在,主入口主要排布高档次的物业，商城尽端商业档次较低；整个商城动线呈循环型，导视清晰,商城平面,3,高档次物业基本沿主入口排布，面积划分也相对完整，公共面积更为充分；尽端（南侧）商业档次相对较低；面积划分较为细碎，公共面积相对较小。,项目导视系统清晰,晨曦百货,晨曦百货、华润万家、屈臣氏是国贸商城三大主题商店，为商城带来大量人气,以年轻时尚为主题的主题百货店，营业面积3300平方米，主要经营服装等。,主力店,4,华润超市,个人护理商店，标顾客锁定在1835岁的女性，有化妆品、药物、个人护理用品、时尚饰物、糖果、心意卡及礼品等二万五千种,屈臣氏,中高消费市场为定位的Ole超市，以及为满足年轻消费者追求快捷、舒适的时尚生活而精心打造的一种全新形象便利店。,循环结构：整体设计以循环式的结构布局展示出流畅的弧形曲线，将国贸中心庞大建筑群有机联系,商城特色,5,美国著名设计公司ARQUITECTONICA担纲商城的整体设计，循环式的结构布局展示出流畅的弧型曲线，将国贸中心的庞大建筑群体有机地联系起来。,以项目东入口为例,由电梯上二层写字楼大厅,二楼写字楼大厅,一楼大厅设置银行,大厅右方由楼梯下至地下一层商城,一楼大厅设置银行,大厅右方有电梯到地下商城,一楼大厅跳高2层,一楼大厅挑高，凸现大气,真冰溜冰场特色,基础数据位置：商城地下二层开业：1999年月总面积：1450平方米冰面：800米客流量：10万人次/年其中青少年儿童占总量的80%以上,人气旺盛早上九点，已经聚集了众多的小孩练习溜冰，很多家长在旁边守候陪同,真冰溜冰场：800平米冰面的溜冰场是北京首家商厦真冰溜冰场，设计新颖独特，为商城带来大量人气,商城特色,5,环保冰场：是北京目前唯一的一家环保冰场，采用盐水作为介质，无污染配套齐全：冰鞋型号齐全，从儿童穿的25号到成人的47号；冰场内的小食店提供饮料和零食，供客人休憩丰富多彩的活动：冰场定期会组织花样滑冰表演或冰上趣味比赛；冰场还组织各年龄段的花样溜冰班，冰球训练班。在营业时间外还可包场打冰球。优惠的价格：不同时间段90分钟的价格为30元至50元，还包括冰鞋费玻璃天幕：30米跨度的玻璃天幕下的国贸溜冰场，阳光直泻而下，落地却是光滑的真冰。,细节：富有新意的环型花坛，采集阳光的玻璃天井，精致的橱窗陈列，舒适宽敞的公共休憩场所,商城特色,5,2,细微之处打动客户,1,3,4,玻璃天井,精致橱窗,舒适的休憩,环型花坛,商城由美国商城设计师创意，众多的玻璃穹顶成为商城的重要特色，众多造型各异的坚定、弧形顶与地面的弧形走廊有机稽核众多的绿色植物、座椅、艺术品陈列等艺术环境使人在不经意间感受到设计师的细致入微,人们在逛国贸的时候感受到阳光的照耀，将国贸商城称为“阳光商城”,软硬件条件优秀国贸商城为大品牌创造了与世界商业同行一致的软硬件条件，定位服务准确,整体布局合理座位北京中央商务区CBD核心部位的国贸中心整体结构布局合理，充分体现了优质物业设施的综合优势，深得大品牌喜爱。,基本定位：面向中高收入人士，提供购物、休闲、娱乐、服务的一站式消费场所软硬件改善：成功的软硬件全方位改善，创造出良好的经营业绩，国贸商城不仅在校得这心目中独树一帜，成为北京最老牌的奢侈品商业营销推广：成功的营销推广，丰富的公关活动，与媒体的良好合作，营造出良好的经营环境经营现状：08年初国贸平均租金高达54.81美元/平方米/月，但平均出租率却高达98.69%。这证明国贸商城采用领先的SHOPPINGMALL商业业态是成功的,国贸商城前期定位准确，面向中高收入人士，成功的软硬件改善以及成功的营销推广，经营业绩良好,运营管