福州永泰地块小盘项目前期发展策略报告XXXX-45页.ppt

,【福州永泰地块】前期发展策略报告思锐(2008年1月,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,1,一、市场分析(一)城市发展调研1.城市概况永泰位于福建省中部，福州西南，辖归福州市，东邻闽侯、福清，西界德化、尤溪，南连莆田、仙游，北接闽清,县城距福州68公里。全县东西长约84公里，南北宽约46公里，总面积2241平方公里。辖21个乡镇，总人口36.02万。永泰是全省36个重点林业县之一,被国家林业局授予“中国李乡”称号.境内旅游资源丰富,其中青云景区被评定为“国家级风景区”、“国家AAAA级风景区”.2004年，全县实现生产总值33.82亿元，同比增长9.7%，其中第一产业增加值11.74亿元，第二产业增加值7.53亿元，第三产业增加值14.55亿元，分别比增4.6%、12.8%、12.4%。跟周边县城对比居民生活水平中等,但政府财政收入不.而居民的收入主要以外出打工和经商为主.外出打工则以建筑为主,人员出去最多的乡镇为(大洋镇,盘谷乡,红星乡),经商最多乡镇为(梧桐镇,嵩口镇,清凉镇).在上海就有“永太一条街”,人数在二万人以上.,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,2,2.城市发展(1)经济发展近年来永泰经济发展迅速,国民经济运行良好.固定资产投资总额不断上升,整体上拉动了经济发展.由于永泰自身自然地理条件优越,以青云山为代表的休闲旅游业发展迅速.水产养殖成为当地居民脱贫至富的起跳板.工电联动发展态势初步形成,工业载体建设步伐加快，发展后劲正在加强，“两区一走廊”集聚效应逐渐呈现.(2)经济发展特征充分利用自然资源,依托天然优势加快发展林业和第三产业.三大产业联动,发挥协同效应,实现效益最大化.政府高度重视三农问题,积极促进农村剩余劳动力的转移和农民至富.工农业成为拉动经济发展的主要力量.投资格局多元化,外向型经济发展势态良好.,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,3,(3)城乡居民收入和储蓄增长与2005年相比，2006年永泰县城镇居民人均可支配收入为10741元，比上年同期增长9.8%.其中，职工平均工资收入16284元，增长9.1%；2006年储蓄总额也大幅增长.(4)社会总消费与总投资永太县2006年年度最终消费为26.9115亿元，其中城镇居民消费额为24.723亿元，政府投资消费额为4.1885亿元；2006年年度总消费为25.4244亿元，其中城镇居民消费额为23.3953亿元，政府投资消费额为5.0291亿元；而2006年上半年永太社会总消费额为8.26亿元，同比增长16%。3.城乡建设近年来城乡建设得到加强。旧城改造、新区开发力度加大。安福小区、家馨园小区、永福花园改造进展顺利，吉祥温泉小区、马洋二期新区、东门住宅小区建设步伐加快。市政设施进一步完善，完成了环城路水泥路面铺设。城区美化、亮化、净化建设和环境综合治理得到加强.4.城市发展规划在海峡西岸经济区确立的大好发展时期,永泰依托大福州,在城市发展规划上进一步融入福州城市圈,一方面继续发展自己的优势产业,另一方面拓展新的发展思路,推进城市化进程.,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,4,5.城市发展结论(二)房地产发展调研1.永泰房地产市场运行现状,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,5,至2007年底,永泰县住房建筑总面积200万方左右,总人口5.7万人,人均住房面积30.6平方米.由于永泰地处山区,城市人口的增加主要是农民因务工或子女求学进城,且多为全家进城.因此市规划区内存在大量的城中村.农村特性明显,其家庭结构和居住形式决定了对住房的需求种类.在商品房选择方面,多选择110平方左右的户型,因此大户型在永泰县所占比例大.由于区域及城镇整体建设等因素，区域房地产市场一直发展较为缓慢，而永太目前的商品住宅较大规模的只有泰盛名居、鸿景花园.本地区多以自建房为主，既无完整的规划，也无完善的市政配套，不具规模，杂乱无章的自建房与商品住宅同区域的强烈对比，虽制约了城市的形象但对房地产市场反而形成了较大的开发改造空间与潜力。2.楼盘开发现状永泰房地产经过几年的发展,虽然取得一些进步,但在开发总水平上仍然很落后,在项目形态的规划,景观设计,物业管理等各方面都在低层次徘徊,主要表现如下:（1）商品房价格差不大，品质针对性不强，优质楼盘欠缺。目前永泰商品房的总体均价在2000元左右，而对比现有在售的商品房，可以看出，虽然各个楼盘在概念营造上有所区别，但规划上总体差别不大，同质化严重.这表明，房地产市场发展的品质针对性不强，低端楼盘普遍，无特色，无可比较的优胜劣汰性，缺乏可供选择的优质楼盘。（2）建筑形式永泰的房地产项目目前因为没有可作为经典的带动性楼盘，某种程度上约束了购买者的需求及购房观念，限制了建筑开发水平的提高，也限制了楼盘的档次。目前永泰房地产行业的开发水平仍较初级，房地产观念仍较陈旧，但随着城市经济的发展，市民居住观念的逐步转变则将加快了产品的更新换代，住房制度改革以及市民购买力的不断提高使市场的有效需求一下子得到释放，整体房地产市场正加速发展。（3）户型设计落后,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,6,目前永泰市场在售项目在户型设计上仍停留在5年前的水平,户型结构单一,设计简陋,毫无特色.虽然有个别楼盘也引入近年来流行的入户花园概念,但由于设计水平低下,导致使用面积降低,空间浪费极大.同时,大部分开发商为了追求利益的最大化,忽视了业主居住的舒适性,一些项目楼间距较小,通风效果不好,整个社区居住的品质感不高.（4）建筑外立面大部分项目的建筑外立面色彩单调无味,线条呆板无力,毫无建筑美感可言.同时没有考虑当地人文社会因素,在设计上未做到与本地人文和环境协调的设计风格.【小结】由于环境及房产信息渠道的局限，造成购买者在进行房地产消费时缺乏可供选择的空间，从消费心理学角度来讲，消费者根据所接受到的商品信息进行综合比较最终达成商品交易，而就永泰现有楼盘开发本身存在无可比较的吸引力，在无区别状态下，房地产商品交易只是作为需求存在而并没有达到使购买者具有资产增值的意识，降低商品交易量。3.永泰房地产发展前景分析(1)“十一五”城区住房发展规划目标到2010年永泰城区人口达8万人,居住人均住房面积32平米,规划期内人口比05年增长2.5倍,新增住房建设需求量88.64万平米.以完善房地产市场为主导,优先保证中低价位,中小套型普通商品住房的土地供应,年度供应量不低于总供应量的70%.贯彻落实“90-70”政策.建立多层次,多渠道的住房供应体系,满足不同收入群体的居住需求.(2)住房建设年度计划,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,7,(3)住房建设用地布局坚持“新区建设为主,旧城更新”为辅的原则,贯彻实施“南拓东进”发展策略.促进热点地区发展,引导城市发展方向.同时进一步促进房地产市场的需求.住房用地布局着重与城市综合交通系统及重大基础设施相结合.完善居住配套,改善居住环境,同时加大住房用地的储备,解决新增人口的居住生活问题.附表:十一五期间住房建设计划,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,8,(4)未来将形成板块协同效应永泰未来居住用地规划将形成主城生活居住区、南城生活居住区、城东居住区、清凉分区、等4个居住区共规划容纳10万居住人口。近期居住用地规划建设主要为南城生活区和城东居住主城生活居住区建设，将建成高质量、环境优美的居住示范新区；主城生活居住区旧居住区要逐年进行改造,最终各大区域协同发展,并促进商贸繁荣.(5)工业用地规划工业用地方面政府近期规划全力推进马羊工业园的建设，和原有的城峰工业区工业园区主要发展竹林加工、机械以及纺织、服装、食品加工等.,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,9,【小结】无论城乡，永泰居民对商品房的接受度正逐步提高，加上城区土地的控制，民房自建的空间正大幅缩小.同时,市场因为政策的影响和社区居住条件的利好，使得未来城区的商品房成为消费主流。相关调研显示，未来的开发量和需求量都会继续增加，市场成熟度将进一步提高,房地产市场前景乐观。(三)典型项目解析,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,10,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,11,(四)居民消费状况整体分析永泰住宅产品的消费者都是先富起来的一部分人，这些人包括私营企业主、个体工商户、政府机关干部、企事业单位职工、出外打工还乡人士以及投资人士等。其中，有一次置业，也有二次或者多次置业，一次置业人士主要为一些住单位宿舍的机关干部和与父母同住的年轻人以及工作时间不是很长的打工人士，而二次或者多次置业人士主要是那些私营企业主、个体工商户、部分的机关干部和那些工作时间较长、年纪较大、收入较高的企事业单位职工。购房者购房考虑的首要因素是价格、地理位置和户型间隔，并且注重实用和实惠，付款方式以一次性付款为主，银行按揭很少。购房动机为自住、商住和投资，购房自住的主要是一些企事业单位职工或者机关干部，临近乡镇外出人员回家购买；而具有商住两用和投资动机的购房者主要是私营企业主、个体工商户和投资人士。由于居民整体收入水平有限，因此有相当一部分购房者对价格非常敏感，从整体上来看，永泰的住宅产品消费者在消费观念上普遍比较传统和落后，“小农意识”较强，并且消费的理性程度低，表现出较大的消费“跟随性”。这在一定程度上阻碍了永泰房地产市场的发展。正因如此，市场的引导作用就显得非常重要，外来一些新的、超前的居住和消费理念将逐步令这些传统的观念产生改变。1.消费市场状况受当地城市发展限制，该地区消费场所过于集中，商业竞争非常保守；并且呈现纵向发展，使得该地区主要的消费场所重点都集中在环城路南段，消费者对商业及服务可选性狭窄，属于被迫式消费，并且缺乏专业市场及特色市场，消费潜力有待挖掘及有力的市场引导。,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,12,消费人群以中、老年人为主，消费环境形成他们的消费习惯：他们喜欢物实价廉的物品，贪小便宜的心理较重、注重人情销售。所以左右人们消费意识的两大关键因素在于价格、口碑，本区域经营的商品普遍以实用型与必须品为主，对价格和可用性的敏感性比较高；本地年轻人有喜欢出外打工的心态，60%都渴望在得到第一桶金后再回家发展，并且目前的商业发展都无法满足，他们对潮流消费的需求；而中年人对价格的性价比投资回报率极为关注，是目前本地消费的主要客户。地区交通情况及生活环境影响消费,本地区公共交通系统及市政交通网络还尚未完善，直接影响消费者的购房需求。目前永泰人的代步工具主要以摩托车为主，却反而使得有能力的消费者极具流动性。2.居民消费习惯及消费行为分析基于对永泰居民收入水平及消费结构的分析，结合综合性的市场调查，对永泰居民的消费习惯及消费行为进行以下的描述：1)由于城市小、人口少，广大市民都喜欢热闹，喜欢聚集，到人多的地方去。目前永泰市民日常消费主要集中在南环城路和汽车站的商业区。2)大部分的永泰市民收入水平低，因此对价格极为敏感，便宜的价格是主导市民消费的主要因素。3)从上文对消费结构的分析可知，市民的日常消费仍以满足日常生活的基本需要为主，其它类型的支出少，呈现较低层次的消费特征，市民消费讲求“就近”、“方便”。而购买相对大宗的商品，如家用电器等，消费者往往会选择品质有保障的家电超市。4)由于永泰县目前商业发展水平有限，商业网点、商品种类、商品档次等均不能满足部分收入水平较高、消费能力较强的市民要求，加上永太到福州、交通方便快捷，从而培养了这类人群到区域外购物消费的习惯。,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,13,二、地块分析(一)综合经济技术指标,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,14,(二)项目SWOT分析,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,15,(三)项目发展面临的问题及应对策略,行业宏观政策变幻以不变应万变-通过前期规划打造高品质社区,宜居社区.后期销售通过价格策略赢得消费者的心.,周边生活配套差要解决项目周边生活配套差的问题,关键是商业部分的发展规划,建议引进社区超市,服务小区业主.,周边居住环境差引进品牌物业管理公司,提供全方位,多元化服务.加强社区安防设施建设,确保业主生命财产安全,生活无忧!,来年市场竞争加剧“推广先行,工程紧跟”-春节前进行前期市场推广,累积意向客户,先发制人,将竞争化解于无,形之中,品牌知名度和美誉通过强强联合，设计院、景观公司、物业公司融合各方实力与经验，整合优势资源，不但要将本项目做成功，更要把项目品,牌推向市场,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,16,三、客群分析(一)目标客群分析地域分布特点通过我司调查表明，永泰地区住房购买客户主要来自永泰城区和邻近乡镇。而来自邻近乡镇的客户占70%以上，其中既有个体私营业主，也有从邻近乡镇调入城区的教师或政府公务员。其中还包括部分来自外地的经商的个体私营业主。职业分布特点根据我司对泰盛名居，鸿景家园等项目的客户群调查结果表明，永泰住宅市场主要购买群体包括个体私营业主、外出打工回乡人员，政府部门公务员，其中个体私营业主占客户总比例60%以上。消费特征他们有一定的人生阅历，期待能有一个高品质，有身份的居住空间，大部分以福州作为参照对象由于自身对房产认识少，他们比较注重亲朋好友和邻居等人的意见和看法由于乡镇进城人员众多，他们更希望住在“城关”，方便居住，方便孩子教育消费相对理性集合上述观点，我司认为当前市场亟待出现高品质的社区，且高品质将带来市场高回报率。,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,17,四、产品定位(一)产品定位以市场为导向，开发真正满足消费者需求的产品!,产品定位总原则福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,走差异化竞争策略，充分做到“人无我有，人有我有”!导入精品项目开发模式，全力打造升级换代的高品质社区!制造市场标杆项目，塑造良好品牌形象!18,通过上述分析，我们将永泰项目定位为“升级换代型”纯高层生态景观名宅,前瞻性建筑规划,特色景观布局,人性化户型设计,完善的社区配套,利用全新的规划理念、规划高度，全面升级永泰人居品质。,至尚物业管理服务,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,19,(二)市场定位根据对项目周边环境及永泰县物业市场的调查分析，将项目定位为中高档，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策，主要依据如下所述:永泰县总体经济水平不高，加之房地产市场处于起步阶段，市场客观上难以接受高端产品，如豪宅，高档商务公寓等。低端产品不具备市场竞争力，无法实现销售利润。项目位于政府城市规划新的发展区域，有一定的市场潜力。目前永泰市场上竞争楼盘开发品质普遍一般，在销售价格上上涨空间不大，中高端定位可以有效拉开与其距离，增强市场竞争力。该项目为开发商在永泰开发的第一个项目，在物业建设的同时应当双管其下，树立企业良好的品牌形象，体现强大的开发实力，为后续本地拿地创下基础。,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,20,项目整体形象示意图,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,21,(三)形象定位高调入场，通过各种建筑元素和高端物业服务打造永泰首个高品质景观高层豪宅品质名门，永泰第一生活门牌！品质名门，永泰生活样榜!关键词:,一线水景大景观社区（内外双景）,升级产品品质居所福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,样板生活区优质社区景观22,定位说明全面升级永泰人居品质，重塑永泰人居理念，以高素质的社区服务和前瞻性的产品规划升级永泰人的生活。通过现代规划设计来塑造内外互动双水景高尚社区，有效借助外部自然景观“大樟溪”，与社区内部园林规划形成呼应，整个社区景观突出一个“水”字。以水造园，将水景发挥到极致。以“现代简约”的建筑风格正是寻求人类物质居住层面与精神居住层面的和谐统一，在风景与居家之间横架一道桥梁，居住不再是单纯的生理需要，而是情感的归宿，是思维的凝聚地，而风景同样不再是不可企及的梦想。建筑的精致、景致的内涵、无处不在的触动，能让人得到缘于生命平常却又真实的启迪，在不经意中延伸思维的空间。从人类居住舒适感的角度出发，将先进建筑规划技术运用到每个细节，同时以完善的配套和完美的服务全力打造永泰人居典范，通过在社区园林景观、建筑布局、户型结构安排、环境空间细部处理和后期物业服务等方面“重塑永泰人居理念”，使得业主成为永泰人生活的榜样。,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,23,案名建议1、铂金水岸-突出项目的地域水岸特点，体现项目的景观优势。用“铂金”寓意本案高档性，一目了然，利于传播；2、蓝郡国际花园-整体形象强调高端，高调，高品质，力求在永泰众多在售楼盘的案名中脱颖而出，打动目标客群。3、凯旋名筑-致力于打造永泰标杆项目，突出大气，魄力，与项目的高品质有效辉映，强势传播，抢占消费者心智资源。4、骏景华府-此景一为外景:一线河景;二为内景:主题水景。二者组合是为骏景。突出项目特性。我司主推案名1铂金水岸,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,24,五、规划建议(一)总体规划原则I。树立项目永泰地区标杆的地位II。房型注重产品差异性与高性价比III。产品注重满足各个目标客源的覆盖IV。规划布局考虑开发节奏与销售节奏的呼应V。商业布局及业态规划主要是满足社区居民自身需要VI。由于项目规模小，规划时无需考虑组团分布，整体规划即可VII。注重利用外部“大樟溪”天然景观，实现内外景的呼应效应,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,25,(二)项目总体规划建议A.总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。B.总体上来说，本项目的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。C.在设计规划上，建立“城市社区小区家庭”的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。D.项目总体规划分为两个部分，即住宅部分和商业部分。其中住宅部分是项目开发的重点，由于地块周边配套极不完善，故商业主要作为社区配套使用，满足居民日常生活需要。商业形态为底层沿街独立店面，建筑楼体朝向公路一侧规划底层店面。(具体建议后续)(三)景观规划建议永泰第一生态社区景观主题建议现代风格生态园林,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,26,随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。基于上述原因和项目自身的景观优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的景观艺术设计,建议本项目的景观规划中在某些关键节点适当插入中式元素,一方面打造特色景观,另一方面能让整个社区充满亲切感。社区主题原生态水景与“大樟溪”天然河景交相辉映。水景本是生活的一部分利用地块坡地结构特点，打造阳光架空层及半采光地下室，成为泛景观会所，把家安在风景里中心广场主题水景架空层泛会所规划主题水景:涌动的喷泉，宜设置在小区内部的小型社区广场上，通过电脑系统控制喷涌的序列，再配合以小区内的音乐，就是一场水的舞蹈，起落的泉水，也增强人的参与性泛会所:利用架空层和半采光地下室建设泛会所，设置一些休闲椅、水景花坛、娱乐康体设施、主题景观小品等，与小区建筑会所形成呼应，创造广泛的泛会所概念，提高项目的尊贵感和形象力。,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,27,(四)建筑规划建议1、九大绿色生态住宅技术的运用室内新风系统节能外围护体系（节能隔热建材）室内隔声技术体系（中空玻璃）外遮阳技术体系（建筑立面角）绿色建筑装修材料绿色能源照明体系（太阳能）有机垃圾生化处理技术（垃圾分类回收）公共道路系统无障碍设计（人车分流）生态场地系统（渗透性铺装）（公共景观）,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,28,2、建筑外立面挺拔向上，现代简约风格本项目的建筑要体现出鲜明的时代特色。因此，符合现代审美观点的前瞻性突破设计应在本项目中间得以完美体现。造型不拘一格，能够跳出呆板、生硬的圈子，成为立面设计的重点。采用直线向上的轮廓，展现出建筑本身挺拔、俊朗的气质，同时利用阳台、飘窗等体块的灵动组合，使立面呈现活泼、跳跃的风貌。,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,29,3、户型规划建议户型面积配比说明:在不影响整个社区品质及占用主体空间的前提下，利用一些边角位置设计杂物房，单体面积控制在6-8，既可作为堆放物品之用，也可停放摩托车等。其数量比例为总户数的30%-40%。由于目前市场上主流产品面积区间为100-120，故建议本案主力户型规划为100-120平方米的3房2厅户型。80以下的小户型产品一方面是顺应国家90-70政策，另一方面也是满足年轻消费群体第一次置业者的需求。复式单位由于总价高，市场承受能力有限，少量规划以满足部分高端客户需求。建议构建地下车库，其数量比例为0。5-0。7,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,30,住宅产品规划设计具体建议1）户型的具体设计从以下几个方面来分析：动静分区：客厅、餐厅、厨房是活动最频繁、最有生气和活力的区域，而主要为休息睡觉之用的卧室则需要最大程度的安静，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要活动、娱乐的人可以放心活动。公私分区：家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护，这就要求将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。主次分区：对于本项目的目标客户而言，特别购买大户型的客户，大多是事业有成的成功人士，生活质量已迈进了一个台阶。为了彰显自己的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。干湿分区：即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修、怕水、怕脏的卧室等分开。2）户型平面设计建议住宅户型设计坚持实用性、紧凑性、多样性、新颖性以及快速消化的原则，规避风险，领先市场，满足不同客户需求，因此，除了传统户型设计外，建议部分采用飘窗、错层、入户花园等一些全新的设计方案，同时要减少市场上滞销或消化慢的住宅，如大面积的复式结构和设计不合理如采光通风差的户型。3）户型设计的具体建议,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,31,A大面积单元放在景观良好的位置：大面积单元一般是售价较高的一批住宅，买家对大单元的选择也较为挑剔，除室内格局方正，大厅开间足够，还要窗外景观怡人，视线开阔。B主卧室开阔：两房半以上的单位都应设主人套间，主卧室的开间要开阔，不宜小于3。8米，主卧室面积一般约为13-16为宜，在整套住宅中其座向应朝向景观好的一面，大套间主卧室应设独立的卫生间及衣帽间，特别四房及复式住宅。C二房以上单位客厅开间不少于4。2米：二房户型的住宅其客厅开间可以控制在4米左右，而二房以上住宅多为家庭式组合，放置较大的家具及有足够的公共活动空间，因此客厅不宜过小，开间不应少于4。2米，客厅开间应在4。2-4。8米范围。D阳台设计：一般的住宅设计两个阳台，一个偏重为工作阳台，一个为观景阳台，但对于东西两头大面积住宅，特别是景观好的位置还可适当增设一个阳台供观景之需，且阳台的推拉门尽可能开大，同时也可增强空间感，让视觉拓展，如北向的餐厅外延一个阳台。入户花园可根据总量设定，最大化的为购买者获取最大的使用面积是关键。E窗户设计：目前福州房地产市场很多住宅采用外飘窗设计，并赢得了客户喜爱，但考虑到建筑成本，适当设计外飘窗、低窗台(45cm)，主卧室不带阳台的务必设计外飘窗，而大户型住宅次主卧也适当增加一个，这不仅会赢得客户的认可，同时也提升小区档次。F厨房、卫生间、客房面积控制：随着居住素质不断提高，用户对各种功能房的空间要求也有所提高。建议二房以上住宅的厨房面积要规划为6平米左右，可放置厨柜及冰箱，并可同时采纳两人活动的空间：客房或书房面积最小不能小于8平方米。卫生间面积为4-6平方米，并可适当考虑干湿分区。典型户型推荐,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,32,3房2厅(小3房设计)100平方米4房2厅(带书房),2房2厅90平方米3房2厅(大3房设计)福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,33,145平方米,120平方米4。配套建议福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,34,本项目配套主要包括两个部分:商业配套+会所设置原则:以地块所在区域为规划范围，满足区域内居住人口生活要求;符合社区内居民生活半径，距离合理，交通便利;尽量减少配套设施对住宅的影响，适当留出缓冲区域;配套设施附近住宅尽量降低户型面积;商业面积控制：总建面积5%1)部分配套设施功能规划建议-临街商业部分业态定位A.专业性工艺品展示中心B.周边及社区配套服务中心,干洗店社区医疗中心便利店（可满足业主日常生活需要的小型商店）生鲜超市网吧银行网点,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,35,由于城市本身发展限制及地块所处区域商圈并未形成,在商业部分设计上建议只规划底层店面,以利于后期的销售.具体结构上充分做到大开间,短进深,层高建议6米左右,做夹层处理,买一层,赚两层.2)休闲健身配套-会所独立主会所与室外泛会所的双会所配套与景观，制造全景生活体验场结论:社区配套设施主要是为社区住户服务，在项目销售前期应充分考虑功能服务半径的合理性，同时为兼顾前期销售推广，我们建议开发商:通过政府公关，在配套设施内增设政府直属服务机构，增加人气;规划方面留有充足空间，可适应多种业态的同时使用;尽量在规划阶段，在资金允许的前提下为商品房销售提供支持;,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,36,六、前期工作计划(一)营销中心规划建议销售渠道的选择是项目成功的关键之一.众所周知,目前市场通行的最有效的销售渠道就是项目营销中心.因此,我们应当充分重视营销中心的规划.总体规划设计原则:整体形象符合项目定位,能高效准确的传达项目信息.临街或位于主干道旁,具备良好的通达性,保证人流,展示面广,方便看楼.建造成本不高,并且利于后期有效利用或拆除.(在时间紧迫的情况下采取租用的方式)内部良好的空间布局,能给来访者留下美好的印象.1.营销中心选址本案营销中心的选址可采取现场营销中心与城区接待点相结合的方式,主要原因在于:由于项目工地距离永泰城区中心较远,在可达性方面造成一定程度的障碍,在城区中心设立接待点能拉近与消费者的心理距离;同时,现场营销中心的重要目的是向消费者展示项目,安排在工地现场能产生更加直观的作用和影响,起到更好的效果.二者有机结合,以现场营销中心为主,城区接待点为辅,产生强大的聚客能力.,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,37,顾客,城区,接待点,现场,营销中心,拉近距,展示形象,有机互,动,2.营销中心设计,A.功能分区建议接待区：为销售人员接待客户的第一站，一般设在售楼处显眼的地方，接待区摆放可供5位销售人员坐的接待台，并设3部以上的热线电话及传真机（在销售时核对销控）。展示区：摆放展板及模型的区域，是楼盘信息的展现场所，应留足够的通道让客户浏览和销售人员解说。洽谈区：销售人员与客户洽谈区和下定的地方，由于客户普遍存在“羊群效应”，应适当地区隔开各组客户，建议在洽谈区摆放4-5张洽谈桌，每桌可容纳3-4人为宜。休闲区：项目定位为中高端产品，来此购房的客户亦为有身份人士，因此建议在本案售楼处内设置一休闲区域，展示本案情调及对客户的细微关怀。B.营销中心装修建议,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,38,由于本项目在市场上定位为中高端产品,因此在营销中心装修上整体应当体现一定的高贵感和品位,这也可以迎合买楼人的心理.根据产品定位:升级换代版,生态景观名宅,内部装饰一方面要体现生态二字,充分应用绿色植物;另一方面应当充分营造一种处处皆景的感觉,让顾客流连忘返.(参考图),福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,39,(二)样板间规划建议样板间是项目的窗口,它能很好地向消费者展示项目的形象和品质.因此,必须充分重视样板间的规划和建设,做到“有效传达,感动顾客,促进销售”.样板间规划原则:整体风格与项目形象定位相吻合,以求深刻表达项目内涵.样板间应当是主力户型的集中体现,如果次主力户型所占比例较大,可设计多套样板间.样板间内部必须布置成居家的格局,各种家具电器齐备.1.样板间选址由于项目采取期房销售模式,所以在样板间对外开放之时项目正在施工中,所以应当安排在利于到达的楼栋与楼层,同时兼顾参观者的安全.水景是本案一大卖点,样板间应当选取既能观赏外河景,又能看到内中庭景观的位置,同时选取户型格局最好的单位.2.样板间装修数量选择设计2-3间样板房,主力户型100-120平方米,3房结构,南向全明单位一间;次主力户型90